新人君。

今、帰ってまいりました。

応援、いつもありがとうございます。（今日もどうかひとつ）

同じねたばかりだと飽きますね。時間も遅いので、チョイねたで。

今、プロジェクトのチームリーダー兼、新人のＯＪＴ担当もやらせてもらってます（てか、「じゃ、そういうことだからよろしくー。」で気づいたら、、、でしたが（笑））

新人君。まぶしいです。

元気があって、（スキルはもちろん高いレベルではないですが）素直で、僕の話も済んだ目で聞いてくれます。話していて気持ちいい。

ＯＪＴの担当として、会社でも担当向け教育とかをやってくれてます。（これが意外とためになるんですね。皆さんの会社でそういう機会があれば是非積極的に受講をお勧めします。不動産経営にもきっと役立つはずです。）

僕が会社に入ったころは、こんなに新人を大事に育てるためのインフラ整備をする、なんて社風は無く、「自分で動いて、盗め」的な風潮でした。

これはこれで正しいやり方だと思います。

今の新人教育はちょっと違っていまして、「教育担当が、新人を後押しして、人柄を尊重しつつ、自発的に行動することを促すことにより、自覚ある成長を成果に結びつける」的発想に基づき教育が進められます。

これはこれで正しい。（今の時代に即しています）

ま、どちらのやり方にせよ。大事なのは、

”そこに愛があるか？”

なんだと思います。ほめるとき、しかるとき、いずれの場合もそこに”愛”がないとそれが言われた本人の心（腹）に届きません。

いくら奇麗事言われても、言っている本人の行動の端々に”愛”を感じないと、その言葉って心に響かないことって無いですか？

そんな（最後は”愛”である）ことを、そのセミナーの最後の発表で個人の意見として言ってみました。若干、受けも狙ったのですが。

意外にもその講師の方「その言葉、すべての行動に”愛”を感じること。今の時代にとても大事な要素だと思います。素敵な考え方ですね。とほめられちゃいました。

自分もたまにはいい事言うんですね。（自画自賛男）

この”愛”で、新人君を育てよ。（まってろよ。新人君）

あ、今、ちょっと酔っ払ってます。あしからず。（お休みなさい。の前に応援クリックを。お願いいたします）

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.3)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

に続きまして、第三弾。

むぉー！！さらにランキングが、、、ぬ？（この辺から壁が厚いのね。。。）更なる応援をー！！！

■３．各フロア鉄部塗装について

塗装部分：玄関扉（片面）玄関枠（片面）、ＰＳ扉、蛍光灯笠、点検口、消化栓ＢＯＸ）

を対象とし、以下の見積もりを得た。

1. １フロアのみ　３１０,０００円
2. ２フロア同時　５０５,０００円　（＠２５２,５００円）
3. ３フロア同時　６４５,０００円　（＠２１５,０００円）
4. ４フロア同時　７４５,０００円　（＠１８６,２５０円）

もともとは、各フロアごとに好きにできるという話で上記のように見積もりを取ってもらったが、さすがに4フロア同時の場合のコストパフォーマンスは見逃せない。（我ら投資家が故）

→ということで、更に単価を下げるべく物件全体に話の輪を広げることとした。その場合は組合に相談とする。（修繕積み立て金から出したいから）

しかし、、いやはや、我が物件ながら手のかかる人です。修繕積み立て金でやれれば元々この分のコストは投資の前に織り込み済みですから本来はこうすべきなんですね。

物件のバリューアップって大変だ。

しかし、やればやるほど見えてくる、、、前オーナーさんたちの「ずさんな管理体制」。

覚悟はしていましたが、いやしかし、現実となると、うーん。楽しいもんです♪

不動産投資って、堅実で、いろいろな意味で楽しいんですよ。

是非皆さんも♪（違うか）

明日は、「物件正面補修」についてお楽しみに。

間延びしないように頑張りますので皆様の熱いワンクリックを！！！

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

に続きまして、第二弾。

おぉー、ランキング上昇中。（あなたのクリックで僕に活力を！！）

■2.コインランドリー設置について

我が物件には元々洗濯用防水パンがないです。で、部屋のりふぉオームの際に、スペース的に余裕がある部屋についてはそれをつけているのですが、どうしても部屋が狭く、近所のコインランドリーを使っていただいている現状。

当然、賃貸市場における訴求力も（駅から6分という好立地ながらも）見劣りがします。

で、それならば、ということで、物件内にコインランドリーを置けないかという議題が挙がっています。で、いかが議事メモ。

• １階共用廊下部分の清掃用具置場をコインランドリーにできそう。
• 工事費用（相見積とって）：ベストが40万そこそこ（ランドリー二台の値段含まず）

これに対し、オーナー側

1. 本当に必要なのか？（使用頻度は？）
2. コストパフォーマンスは？

ナドナド。上記番号に対し、不動産運営管理会社さんは、

1. アンケートをとってみて反応を見ましょう。（反応は芳しくなさそうなので、お礼（クオカードなど）をつけるとかして。
2. （数パタンの回収事例を説明の上）とはいえ、あくまで机上の数字。絵に描いた餅ともいえる。（コインランドリーの収益性を見切るのは経験則から非常に困難である）正直ベースだとやってみないとわからない。

ということで、近隣コインランドリーの価格を調べる等のマーケティングや上記アンケート調査等、より、借主視点で情報を精査した上でオーナー側にジャッジしてもらうように決定しました。

僕らがどうこういったところで、結局は借主さんが「んなもん、いらねーよ。」であれば、意味のない投資ですからね。

なにせ、一風変わった借主構成になっていますから。ウチの物件は。（笑）

個人的には、雨の日を考えると、ランドリーがワンブロック先にあると考えただけで行きたくなくなります。そういう意味では、住居敷地内にランドリーがあるのはそれなりに価値あるかなー。と考えてはいたのですが。。。難しいです。

この件はもう少し議論が必要ですなぁ。。

さて、明日は、「各フロア鉄部塗装について」です。お楽しみに。

応援クリック、引き続きお願いいたします。（目指せ数ヶ月ぶりの50位以内！！）

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

遅くなりました。

お！久々の100位内！（ウレＰィー。（死語）もういっちょワンクリックお願いします）

さて、御題の通りオーナー会議の議事メモをご紹介。

■日時・場所

2009年07月04日、横浜某所、某不動産運営管理会社会議室

■参加者

投資家側　：　全５名（kanaloa含む）

不動産運営管理会社側　：　7名（各エース級、新人さん含む）

■資料

- 川崎物件オーナー会議　アジェンダ

- コインランドリー見積もり

- 鉄部塗装見積もり（1フロア、2～4フロアまとめてやった場合のそれぞれの見積もり）

- 建物全面補修・塗装見積もり

- 川崎物件パンフレット（現況バージョン）

- 物件紹介ＨＰイメージ

※いずれも不動産運営管理会社さんが準備してくれました。（アリガトウ！！）

■議事概要（昨日書いたことと同じですが）

1. 物件の近況報告
2. コインランドリー設置について
3. 各フロア鉄部塗装について
4. 正面外壁補修について
5. 物件紹介ＨＰ作成について
6. その他、提案・疑問について

今日は、上記の１．物件の近況報告まで。

■１．物件の近況報告

• kanaloa物件を含め数件の空室がでている。
• 賃料設定：条件を含め近隣相場と比較しても適正。
• 先の金融危機以降、予想をはるかに超えたレベルでお客様の予算が厳しくなってきている。
• 事務所(SOHO)としての需要があることが見えてきている。

上記の通りです。やはり金融危機の影響が我々の物件にも影響をきたしているようです。（リーマンを含む米国越境投資集団恐るべし！）

ですが、これは、一部マスコミの過剰報道にも原因があるといわれています。不安が不安をあおる。負の相乗効果となっており、本来そこまで敏感にならなくてもいい層にまで影響が広がっているとか。

マスコミにも経済不況の責任の一端はあります。

ＰＭ部隊の某女史（自称エンジェルさん）曰く、「ことしの２、３月期の繁忙期は、この業界に10年いますが、初めての動きでした。」とのこと。

• とにかく流動性がない。（人が動かない）

のだそうです。特に横浜エリアがそれに関して顕著であり、ほとんど人の動きが無かったのだそうです。

おそろしや。

景気は人の心のありようでも決まるといわれていますが、まさにマスコミ（の裏に潜む何かかもしれませんが）プロパガンダに踊らされる庶民達。を思わせますね。

さぁて、この究極の状況下で、我々不動産投資家グループと不動産運営管理会社のチームでいろいろ策を議論しました。

次回は、上記「２．コインランドリー設置について」です。これもいろいろあって面白いです。（真剣ですよ。もちろん）

お楽しみに。（応援クリック。お願いしますねー）

川崎物件オーナー会議結果。

朝から簿記のお勉強。昼は、マッタリしてました。

明日へのエネルギー充填完了！！（応援、お待ちしております）

愛する川崎物件のオーナー会議を土曜日に実施しました。

この物件、ちょっと事情が特殊でして、全７フロアの各階ごとにオーナーさんが一人ずついます。そして、その内、僕と他の３オーナーさんが同じ不動産運営管理会社さんから購入しています。ということで４フロアが同一不動産運営管理会社とお付き合いのあるオーナーさんということになります。

全４０数個中、９×４＝３６ということで、総会に対して数の上（あくまで数の上ですが）ではそれなりのイニシアチブをとることができます。

で、このメンバと不動産運営管理会社のリーシング・プロパティマネジメント部隊と共同でオーナー会議を開催しました。御題は以下。

1. 物件の近況報告
2. コインランドリー設置について
3. 各フロア鉄部塗装について
4. 正面外壁補修について
5. 物件紹介ＨＰ作成について
6. 他、提案・疑問について

今回の会議には、不動産運営管理会社側からはそうそうたるメンバーが出席されていました。各部のエース級といったところ。

なんでここまで？と思うくらいですが、会議の冒頭でその筆頭でもある方から背景の説明がありました。

本物件に関して、区分物件のオーナーが一同に会して議論と方向性を決めていくという活動自体が当社においても珍しいケース。賃貸市場の近況・物件の現況を鑑みても、この取り組みによる現況打破を実現するプロセスは非常に重要であり、当社のプロパティマネジメントにも有意な取り組みである。

こんな感じです（言葉の細部はデフォルメしてます）

確かにおっしゃるとおりで、区分所有というのは基本的に各部屋に対してオーナーがいるケースが通常です。

川崎物件のこの所有形態自体がまれであるため、今後区分物件のバルク提案をする際（例えば極端な話１００世帯を１０部屋単位で１０オーナーにバルク売りするとか）にその後のプロパティ・マネジメントの実行スキームとしてとても有意であるということなんだと思います。

一つの不動産投資の運営スキーム（カタチ）として検証する価値があるんでしょう。これは不動産運営管理会社さん側のメリットであるはず。

翻って我々オーナー各位としても、未曾有の経済危機において、賃貸市場が冷え込む中（詳細は追って書きますが、今年の賃貸繁忙期の市場の動向は例年とはまったく違ったそうです）、物件としてその訴求力が落ちることを想定し、現賃料を維持or向上させ続けるための取り組みを経験、力に変えていくという点では非常に意味のある会議となると考えています。（あ、これは個人的意見です）

結論から言いまして、本会議、いままでの会議より、かなりレベルの高い結果として実を結んでいくきっかけとなるものになると思います。

さすがに一日では書ききれません。今日はこの辺にしておきます。

区分所有をお持ちの方。我々の所有形態事態が特殊ですので、我々が実施している取り組み（手段）をそのまま皆様の運営に適用できるかは微妙です。（物件それぞれに諸事情が違いますので）

ただ、物件のバリューアップ・サスティナビリティをとっていくための考え方は大いに参考になると思います。

後もう一つ。

物件を運営していくために、如何ににチームとして取り組んでいくか。という点にも注目して頂けると幸いです。大きい取り組みには個人の力ではどうにもできない部分があります。今回はまさにオーナーと不動産運営管理会社さんとのタッグでの作業になります。

僕の好きな言葉「協力は強力！」の具現化。これも僕の中でのもう一つのテーマであります。

明日から、数回に分けて、本会議の報告を書き綴ってみます。（詳細はかけませんが、サマリーについて）

うーし。明日からサラリーマンもガンバロ。（応援クリック、お願いいたします。）

路線価発表！！

僕の部署にも新たに新人が配属され、今日は歓迎会でした。

「目標は、早くkanaloaさんみたいになることです！」

お世辞でも嬉しいこと言ってくれるじゃないですか。（嬉泣）

諸先輩方：「小せぇ目標だぁ～！！」

。。。ぶっとばす。(- -)凸

そんなこと気にしません。皆さんの応援で元気！（クリックお願いします。）

さ、毎年恒例、路線価発表！！

＜H17＞　４７０（千円）　（±０）

＜H18＞　４５０（千円）　（－４．２５％）

＜H19＞　４８０（千円）　（＋６％）

＜H20＞　５６０（千円）　（＋１６％）

＜H21＞　５１０（千円）　（－９％）

※カッコ内はいずれも対前年比。

100年に一度の不況ですから、下落もこんなもんですかね。来年のほうがひどいのかしら。

まぁ、Ｈ２０年の伸びのほうがバブリーなのである意味正常値に戻りつつあるのかもしれません。

あ、ちなみに我が家の路線価も下落（６％のマイナス。これまた紺なもんか。です）

都市部の物件ですので収益還元で考えていったほうが、物件の持つ力は測りやすいとは思うので、個人的にはこの値で一喜一憂はしないつもりです。あくまで「こんなもんか」くらい。

というより、今は自分の物件のバリューアップで頭が一杯。

数字だけでない、本当の価値を目指してまいります！！

明日はオーナー会議。久々に各オーナーさんに会えるので楽しみです♪

応援ありがとうございます（ここをクリックお願いします！！）

梅雨の横浜。

梅雨だけど、今日は気持ちいですね。

じっとりしません。（応援ありがとうございます。）

今日は仕事をオフにしました。で、ちょいと気になっていたカフェがあると奥様が言っていたので、いってきました。（写真は帰りのランドマークタワー。上が雲で隠れちゃってます）

場所は、元町と中華街の間にある、MOTYA CAFE。

外観の写真を撮り忘れました。このカフェは、パンケーキがメインのカフェらしく、、、あー、その、あれです、ハワイに行ったことのある方は「エッグスンシングス」っていうパンケーキの繁盛店に行かれたことがあるかと思いますが、、、

まさにその元町版なんですね。

注文したのは、パンケーキのミールセット（手前のパンケーキ３枚＋プレート）と、チョコパンケーキ。

うまかったです。ただ、量もハワイのそれと近いので、終盤はつらいです。（なんでも、パンケーキの枚数は減らせるとか。値段が安くなるかは知りませんが）

テラス席もあるので、今日は僕らは屋根つきのそこで食べてきました。気持ちいいもんです。雨降っても。

その後は、ちょいと元町ブラして、山下公園→みなとみらいを奥様とぶらーり、歩いて（一切お金を使わず）早めに家に帰りました。

そうそう、元町でもう一軒気になるカフェがありました。

ドーナツ＆カフェでした。

丁度元町商店街に入るところを右に見ると本牧行きの道すがらにあります。今度言ってみようと思います。

建物は古いのですが、手前をお洒落に改装して、いい感じにデザインされたお店でした。（もともとはお豆腐やだったみたいですよ）

こういうところは、不動産投資にも生かしたいものですね。

あ、あと、ランドマークタワーも改装が終わってずいぶんおしゃれになっていました。

こんなかんじで。昔の古臭いイメージはなくなっています。この１Ｆにもカフェが。うーん。やはり横浜。いい感じです。好きなんですよねぇ。。。

こよなく横浜を愛する横浜人。kanaloaでした。いい勉強になりました。

さて、明日は金曜。（うーむ。お仕事だ。）頑張ります。

応援もよろしくお願いします。（あ、いけね。路線価、失念していました。明日書きます。すいません。。。）

さて、そろそろ空室になります。

こんな時間に書いています。（ＡＭ１：３０）。

寝ればいいのに（応援ありがとうございます。あなたの心のこもったワンクリックを）

7月で一室、川崎物件が空室になります。すでに募集活動は開始しております。

募集賃料は、62000円。

これまでの実績と、周辺相場から判断し、妥当な家賃とせっていしました。（それでも現状より2000円アップしてます）

さて、問題は、部屋のアレンジをどうするか？ですね。。。

• 物件の外見とのギャップを作る。
• スタイリッシュに
• ホテルっぽい

ベタですが。意外とこのクラスの物件ではないアレンジかもしれません。

「この手の物件だから、こんなもんでしょ？」

とか

「幅広く手堅く行ったほうがいいのでは？？」

とか

ってつい保守的な考えになっちゃいますが、この不況時、この際だからちょっとツッパッた方がいいのかもしれません。

前回のコンセプトもなかなか良かったのですが、今回はもう少し頑張ってみよっかな。。。

たくさんある、どんぐりの中から、一番に見つけてもらうには、

とことん目立つ！！

これしかないのかもしれません。一応、これには僕なりの根拠があります。

お米を買うと、よく、農協のプレゼントの応募とかがついているんですが、どうせ応募するならと、とにかくむちゃくちゃ派手に（蛍光ペンやら、シュールな絵やらでとにかくハデに）はがきを買い手送ったところ、

5回応募中。なんと3回も当選しました。

• 高級アイスクリームセット
• 山形さくらんぼ１Ｋｇ
• 肉1キロ

まぐれかな？？でも、数ある葉書の中から拾ってもらう、少なくともそのトリガになっていることは間違いないと思います。

拾ってもらって、使ってもらうか、捨てられるかは、拾ってもらった人次第でいいんです。

まずは、気づいてもらう。

これは、自分のこの実績と、他の不動産投資家が実践して、実際に実績を上げているという背景からも裏打ちされているのかもしれません。

学生時、ツッパったやつは、先生に目をつけられるけど、女の子にはもてたりする（例外アリ）。

これだって彼らの戦略だったのかもしれません。（僕には不要でしたが♪なぁ～んて♪）

さ、寝よ。寝よ。

あ、路線価出たんですね。明日報告しマース。（応援クリックもお願いしますねー）

週末はオーナー会議

おぉー、ついに、ネット購入したカーナビが到着。「うし！受け入れ確認じゃぁ！」と思ったら、そか、シガーソケットから電気とるんだった。。。（バッテリーも空だし。。。）

応援、ありがとうございます。（ちょいとランクアップ。もうチョイアップさせてください。クリックお願いします）

今週土曜は、川崎物件のオーナー会議です。現在の物件の現況やら、リスク要因やら、そのリスク要因に対する対処案についての議論やら。。。

とにかく、物件の現況を改善するための意見を交わし、方向付けし、行動のトリガとする。ことを目的として本会議を催すつもりです。

世の中は、不況真っ只中。（景気底打ちとかいいますが、果たしてどうなんでしょうか。）この影響か、所得が下がっているのか、よく分かりませんが、なんとなく、本物件にも影響が出てきているような風向きです。

いろいろ、物件運営については意見が出るでしょう。（もちろん、建設的な意見が基本ですが）

各オーナーさん、そして運営側の会社の方々、様々な理念・理論に基づき意見が出てくると思います。そこからその時点でベストな解を導き出し、行動と結果に繋げて行きたいものです。

現状を乗り越えること。これは次に繋げるための大事な実績になります。「俺達はこんな状況を、こんな工夫で乗り越えたんだ」と胸を張っていえます。

協力は強力であります。頑張ります。

応援よろしくお願いします。（ここをクリックお願いします）

念願のカーナビ購入！！！

ようやく、ようやく、買いました。（ネットで）

応援ありがとうございます。（今日も応援クリック、お願いします）

以前から、不動産投資の物件をめぐる際、車で移動を余儀なくされるケースがあり、カーナビが無いことで現地にたどり着くのに苦労をしたことがままありました。

てことで、

• 物件検索・現地到着までの作業効率ＵＰ
• 物件さがしが長時間化することによる車のガソリン代節約
• ガソリン節約による、二酸化炭素排出削減（エコだ！）

を目的とする（不動産投資の効率化と、エコ）カーナビ購入。ということになりました。

いろいろ考えましたが、

• まずはカーナビとしての基本機能がキチンとしていること
• ポータブルであること（車だけでなく、車から離れても一定時間利用できること）
• 画像表示機能がついていること（車から離れて、物件写真を見ることができること）
• 情報更新がカンタンにできること
• 予算5万以内
• 画面は５インチ以上6インチ未満

ということで、今、アツイ、ポータブルカーナビということに決定しました。メーカーもいろいろあり、これまた悩んだのですが、結局これにしました。

パナソニック、starada CN-MP200D。

これ、上記僕の要件を満たしており、かつ、嬉しいことにVICS対応・ワンセグ見れる。いやーうれしい。さらに、Googleマップでポイントした自分の情報をSDカードにダウンロードして、それをこのstrada君にインストールすれば、自分用の最新mapが完成。だとか（まだやっていないのでなんとも。ですが）

これだけの機能がてんこ盛りで、かつ、ポータブル。

十分です。

問題は価格なのですが、これを通常の店舗さんで買うとどうしても6万を超えます。（○ートバックス、○エローハット、○ームス。近所のこれらどの店もリサーチしましたが、例外はなし。）

ところが、価格.com, coneco, 楽天　で調べると、あら不思議、４万後半で購入できます。

一応現物主義の僕なので、できれば、店舗で実際に話してその場で買ってあげたいのですが、店員さんもネットの安さにはどうしてもかなわないと認めていました（値引きでも対抗できそうにないらしいです）

さすがに2万近く安くなるので、やむなく、ネットでとなりました。

しかし、ここまで価格の差がでるとは、、、でも、これが時代の流れなんですね。

ですが、始めてウン万円を超える品物をネットで購入するkanaloa。ちょっとだけドキドキです。（ま、代金引換ですけどね）

早ければ明後日にも届くとか。楽しみです。

ランキング下落気味。あなたの応援クリック、お待ちしております。