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2011年10月29日 (土)

忘れたころにやってくる。都内物件の不動産取得税。。。

こんばんは。

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お題のとおりです。

 

忘れたころにやってくる、不動産取得税。

 

都内物件の取得税です。

 

想定では結構な額(100万チョイくらい)を想定していたのですが、意外や意外。

 

その半分近くでした。

 

なんか計算間違っていたかなぁ。。。

 

まぁ、安いに越したことはないですが、、、

 

ま、予定より自己資金を残せたので、買い物としては悪くなかったなと思ってます。

 

さぁて、ぼちぼち、確定申告の資料用のネタを整理する時期が近づいてきました。

 

今年は2物件。

 

資料を作成するのが大変なので、チョット気が重いですが、でもやらないと良い年を迎えられませんからね。

 

コツコツ進めておきます。

 

あともう一つ忘れていたころに物件のポスト・共用部の証明交換費用の請求書が届きました。

 

ふー。(まぁ、想定内だからいいんですけどね。出ていくものはいつも悲しい。でも、必要経費ですからね。)

 

そそ、最近、毎日15分。必ず欠かさず、「品川物件のバリューアップ ブレスト」をやることにしてます。

 

たった15分?

 

イエイエ。その15分の逓増が、将来の物件の価値を決めるのです。

 

集中して15分考えるって意外とやったことないですよね?

 

考えてみてください。たまにアイデアがひらめきます。

 

てことで、今日はこんなところで。

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川崎所有の区分バルク物件の大規模修繕一年後確認。

しばらくぶりの更新です。

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先日川崎に所有している区分バルク物件の管理組合理事長より、

 

「昨年実施した大規模修繕の一年後状況確認(検査)をやります」

 

との連絡が入りました。

 

川崎物件(現在ありがたくも満室でーす)。

 

購入時に躯体がくたびれていたので、昨年前倒しで大規模修繕をしました。

 

業者さんは、「株式会社 エスジー」さん。

 

 

 

他複数の業者にもあたったのですが、他が非常にあいまいな見積もりをだしてくるのとその内容が適当感マンマンだったのですが、このエスジーさんは非常にキチンとした見積もりを出してくれて、しかも、コストを考えてくれながら経営サイドにとって最適と思われる見積もりをいくつかだしてくれるというとても良い業者さんです。

 

実際に技術もしっかりしています。

 

超強度の高い塗料(特許取得済)で躯体を強化する技術や、そのほか傷んだRCの躯体を強化する様々な手法をお持ちです。

 

さて、話を元に戻しますと、

 

1年後検査、結果は良好でした。一部鉄部塗装がはげかけている部分があったそうですが、そこは保証範囲で対応してくれるとのことです。

 

この修繕もあってか、先日の東日本大震災でも無傷でしたし、先日の台風でも雨漏り等の話は聞いていません。

 

RC物件の修繕を考えるのであれば、是非相見積にくわえていただくことをオススメしますよ。

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2011年10月19日 (水)

消防点検報告来ました。(ヨカッタ。)

ようやく連絡がきました。ちょっとだけほっとしました。。。が、

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メールで連絡がきました。そのあと電話も入って「連絡がおくれてすいません。」の旨、報告受けました。

 

「いえいえ、お忙しいですからね。今後ともよろしくお願いしますね。」

 

そう伝え、その場は終了。

 

家に帰って、改めてメールを読みましたが、、、

 

うーむ、要領を得てないなぁ。。。

 

消火器見積もり:追って見積もりを出します。→うーん、3週間ほど前に同じこと聞いたんだけども。。。

だったら、いつ見積もりが出てくるのか書いた方がいいよなぁ。。。

 

掲示板の見積もり:追って、別の担当から見積もりが行くと思います。→うーん、、、その別の担当さん

が「この話は、(今の)担当がやりますんで」と聞いていたんだけど、、、

 

ちょっと、よろしくないですね。

 

電話で話した感じだと、悪い感じの人ではなさそうですが、、、

 

仕事の進め方が問題な気がしますね。。。

 

その辺含め、もう一人の担当さんに上記の意識の齟齬について確認と、今後の担当者の仕事の棲み分け

があるならその辺きっちり明確にしてほしい旨つたえました。(期限付きで)

 

僕のチームでこんな報告したら「報告になっとらんぞぉ!出直してこいやぁ!」と一喝・一蹴。です。(笑)

 

ただ、ここは大事なビジネスパートナーさん。進め方が悪いのならじっくり時間をかけて正しい方向へ向かうようにこちらが考えて差し上げないといけませんね。

 

長い付き合いになりそうです。(笑)気長に、気長に。

でもちょっとだけ、厳しく。です。

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2011年10月17日 (月)

消防法点検の連絡が入らないんですよね。。。

ちょっと困ってます。

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先日からずぅーっと管理会社の担当さんに頼んでいる消防点検結果報告、そして掲示板の見積もり、消火器の見積もり。

 

3週間たってもきません。

 

契約したときの担当さんとは違う人で、聞くに建物管理には長けた人だと聞いていたので安心して任せてようとしてました。

 

しかし、いきなりこれです。ふぅ。困ります。

 

報告・連絡・相談(俗に言う、ホウレンソウってやつですね。)

 

の基礎の報告すらできていない。。。困った。

 

昨日も契約時の担当さんに状況を説明して、「本人にはきつく伝えて明日携帯に連絡させますから!」といってくれていたのですが、

 

今日も電話すら来ない。。。(はぁ。)

 

こんなレベルの低いことで大家がギャーギャー言うのも惨めなんでもう少し見守ってみようと思いますが、、、

 

仏の顔も三度まで、、、

 

僕、怒ると結構怖いっす。(どうか僕から笑顔を奪わないでちょうだい。)

 

でもビジネスですから、しかるべき対価を払ってそれに見合わないサービスを受けたら顧客としてはきちんと抗議すべきですからね。

 

あんまり、うるさいオーナーってイメージを作らぬよう、あくまで真摯に対応したいと思います。

 

、、、大人になったなぁ。。。僕。(しんみり)

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2011年10月13日 (木)

バイク置き場でなく、バイクバーン?(研究中)

いやはや。今日の仕事は大変でした。言いづらい交渉をして(怒られるの覚悟で)みたんです。

真摯な態度できちんと事情を説明したら、逆に応援されてしまった。。。

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さて、都内物件、いろいろバリューアップ研究中です。

 

バイク置き場プロジェクト、とりあえずは、自分でシコシコ調べてます。

 

ググって見たんですが、どうも「これだ!」という情報に出会えないんです。

 

うーむ。チョイと悩みました。

 

「そか、オーナーサイドの目線(賃貸経営)でなくて、バイクオーナーサイドになって考えてみりゃエェのか。」

 

てことで、いろいろバイク好きのサイトとかを覗いてみました。

 

ははーん。こういうことね。

 

どうやら、彼らの間では、バイク置き場という言葉より「バイクバーン」という言葉が流通しているようです。

 

こんなの。

みてください。

 

image

なんかジャバラ風の屋根があって、下が簡単な、、、なんていうんでしょう、床というか、、、まぁ、そんなところです。

ジャバラ風の屋根をガガッって手前に引くと、こんな感じなります。

image

イメージわきます?

 

まー、うちの場合はピロティなんで、屋根はいらんかなーって気もしますが、バイクオーナーさんって本当にバイクを大切になさっているんですよね。

 

屋根付きで、しかもバイクバーン形式。

 

どうでしょうか?うれしいんじゃないでしょうか?

 

でもって、コストはというと、、、大体4、5万ってところから10万かぁ。。。4000円/月で貸したとして10%の利回りかぁ。。。

 

まー、でも、これをセットにして、賃料を全体で2000円上げるとかできんかなぁ。。。

 

バイク好きの女子向け物件。。。

 

「あなたの彼氏(バイク)との関係を大事にできるとっておきの空間。バイク女子集まれ!」

 

都内だったら成立しないでしょうかね?無理ですかね。ナハハ。

 

とりあえず、研究を続けます。

 

あ、そそ、今日、管理会社さんから、ポストを交換したよという連絡ありました。

安く上がったんですが、仕上がりは上々です。やはり物件は「おもて面」が大事ですなぁ。だいぶ見違えました。

 

あ、でも、消防点検と消火器の状況報告が来てないなぁ。明日突っつきます。

 

以上でーす。

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2011年10月12日 (水)

消防点検、掲示板、消火器等々、いろいろやってます。

本業が毎度のごとく繁忙を極めてますが、物件経営も着実に進めてます。

人気ブログランキングへ<--アップ頻度が少なくてすいません。どか今後とも末永くご愛顧のほど。

 

主に都内物件の話。

 

消防点検が先週はいりました。これについて、併せて、火災報知器の設置状況の可能な範囲での確認を業者さんにお願いしています。

 

まだ確認は取れてません。(連絡待ちです。遅れたら催促します)

 

掲示板も適当なものを見繕ってます。これはまぁ、そんなに焦るものでもないのでチョコチョコと。

 

消火器が古いんで、新しいのを発注しました。(すでに報告したかもですが)

 

現在は都内物件のこういった、どちらかというと「インフラ面」を強化というかまともにして言っている最中です。

 

年内はこの辺の作業がほとんどになると思います。

 

年明けたら、れいのピロティ部分を有料のバイク置き場化プロジェクトを具体的に進めてい行きます。

 

低コストかつ、入居者様に喜んでもらえるように。が第一です。

 

あとは、ごみ箱もリニューアルする予定。というのも、せっかくの花壇が、今、ごみ置き場になっているんです。

 

こういった物件の「面構え」をよくすることもテナントリテンション、集客につながるベーシックな取り組みになると思ってます。

 

ごみ箱って、意外といろいろあるんですね。2万円だいから10万弱まで、まぁ様々。(決定までのプロセスもおってご紹介)

 

この辺のベーシックな部分を終えたら、もう少し色気を出していろいろやってみたいことをやります。

 

業者さんにはちょいとケムたがれそうですが(笑)

 

以上でーす。

人気ブログランキングへ<---あ、そろそろ確定申告に向けた収支合わせの時期が近付いております。むー、ちと気が重いなぁ。。。でもやらねばです♪応援クリックおねがいしまーす。

2011年10月 5日 (水)

自分も若くはないんだな。と考えされられました。

涼しくというか、肌寒くなってきました。

季節の変わり目に弱い僕は、さっそく鼻をやられて、昨日は耳鼻科で鼻の奥の方をズゴゴーってバキュームされました。それはそれはつらい行程です。(泣)

人気ブログランキングへ<--おかげで今日はすっきりしてますが。応援クリックお願いしまーす。

 

今日は、不動産ネタからチトずれます。

 

最近、自分も若くはないんだな(歳だとは思ってないけど)と考えされられることが多いです。

物理的な話(たとえば膝が痛いとか、腰が痛いとか、白髪が増えたとか、)はどうでもいいんです。

人間いつかは地へ帰るものですから。

 

精神的な面です。

 

会社ではこの道10数年の中堅クラスになってきました。

 

人の前に立っていろいろ仕事してます。それが故に、自分の部下の行動を見ていて「まったく今の若いもんは、、、」と考えさせらえることしきりです。

 

ですが、ふと、自分が同じ年のころを考えたとき、彼らの行動、というか考え方って、当時の自分のそれと大差ないな、、と思いました。

たぶんその頃は「今週末は、どこのラーメン屋にいこうかなー」とか「週末の気圧配置は、、、(ウィンドサーファーですから)」とか、「今度の合コンの相手は、、、」とか、そんなのが頭の中心。(つまりは、仕事はそれをサポートする存在でしかなかったわけです。)

まぁ、おそらくは僕の部下もそんなところでしょうね。

でもって、ほぼ毎日ガミガミいう僕を煙たがっているかもしれません(笑)。

 

まぁ、いいんです。あえてそうしてます。

 

なぜって、当時の僕に対して、やはりガミガミいう先輩がいて、ですが、だからこそ彼らのうるさい言葉の一部を少しずつ適用・改善して今現在の僕が成り立っているからだと思っているからです。

 

僕がガミガミいうのは、技術的なところはもちろんですが、それ以上に「仕事への取り組み方」です。

 

確か稲盛さん(京セラ会長の、最近、ちょっとイマイチですけどね。)のおっしゃっていた言葉に、

「どんなに技術が長けていても、仕事への取り組み姿勢・考え方がマイナスだと、結果は絶対マイナスなんだよ」

という主旨の言葉がありました。

それを読んで以来、自分も仕事への取り組み姿勢を直していきました。

 

たとえば、自分の成果より、まずチームの成果を、とか、自分の帰宅時間より、後輩の帰宅時間を早めにしてあげるとか(会社の収支上は逆がいいんですけどね。)。最近はちょっとイマイチですが、取り組み方は。(汗)

 

そうすると結果がついてくるんですね。なぜか。

 

こういうことを体で感じたからです。だから仕事への取り組み方をガミガミ言い続けてます。

 

本題とちょいとずれましたが、要はそういった精神的な成長が自分の中にあったことを気づいたこと、これが逆に冒頭の「あぁ、俺は若くはないんだ(歳じゃないけど)」と思った背景の一つでした。

 

こどもの存在も大きいです。

子供が2歳になりました。数日前。

 

日々失敗をしつつも着実に成長しているわが子。子は親を見るといいます。このこのために自分は何をしてあげられるか、いい影響を残してこの世を去っていけるか、、、とか、、

 

んなこと、10数年前は微塵も考えたことないです(苦笑)

 

これもまた、「自分は若くないんだ(歳じゃないけど)」と考えさせられた要因でした。

 

ただ、若くはないだけで、歳だとは思っていません!

気持ちは19歳!!ぴちぴちであります!!

 

さぁて、明日も都内物件のバリューアップ、次のビジネス、ハワイ移住への取り組み、そしてちょっとだけ本業(?)

 

やったります!

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2011年9月28日 (水)

都内物件にバイク置き場設置を考えてます。

都内物件の話です。

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都内物件は、鉄骨造で、1Fにピロティがあります。

かつては、小型の車の駐車場として使われていたようですが、現在は需要がないようで(というか道が狭いんですよね。)自転車や、ガラクタ置き場になってました。挙句の果てには隣のおうちのおばちゃん(前オーナーさんが、これまたなぜか、このおばちゃんに、月1万で清掃をいらいしていたとか。。。)の家の物干しラックがあったりと、、、

 

要はかなりみすぼらしい状況でした。。。

 

今回の契約の特約でこういった汚い残置物は全て撤去してもらい(売主負担)、隣のおばちゃんにも「申し訳ないですが、9月からはお仕事は専門業者にお願いすることになりました。」と伝えてもらい、ついでに物干しラックも片付けてもらいました。

 

でもって完全にすっきりしたわけです。

今は、数台の入居者さんの自転車しかなく、空間として非常にもったいないなぁって思うようになりました。

 

そこで考えているのが、「バイク置き場」です。

 

地元の賃貸客付業者にヒアリングした際に皆口をそろえて言っていたのが、「結構、この地域、バイク置き場がある賃貸物件少ないんですよ。ロック付なら1台5000円/月取れると思います」です。

 

ほー。

 

このピロティ、少なくとも3台はおけそう。てことは月15000円の収入が見込めます。(年間18万の増収の見込み)

 

なにせピロティですから、風雨にさらされませんのでこれは価値です。

 

てことで実現に向け、バイクロック設置業者をググってます。もちろん管理会社にも行って費用がどんなもんか検討してもらうつもりです。検討は年内。実現は来年でしょう。(今年は物件購入で赤なので、来年に経費化したい)

 

ただ、まぁ、設置費が異様に高かったら、うまみがないですので、その場合は単に線を引いて終わりかもしれません(でもって、U字ロックをプレゼントとかね。)

 

まだまだ、いろんなアイデアを考えています。

ポイントは

  • きれいであること
  • 使い勝手がよくなること
  • 無駄に経費をかけないこと
  • なにより入居者にメリットがあること

です。これに該当しない行動はしません。

 

がんばります。

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2011年9月27日 (火)

火災報知器の話。もうチョイ。

季節が移ろいでますね。秋はもうそこです。

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都内物件の火災報知器の話。もう少しだけ。

今日、管理会社の方と話しました。

 

担当者曰く

 

「売主様に確認したんですが(決済日に)、全戸対応済みといってましたよ。」

 

ふむ。ですが、なんの証拠もない。

 

ただ、売主様の「対応済み」がいわゆる「全戸に対して火災報知器を装着済み」かどうかは正直疑問です。

対応しようとして、借主様が留守・確認拒否等を受けた可能性があるからです。

これに関して実際どういう顛末だったのか、何の証拠もありません。

最近僕は、この手のエビデンスなき情報は疑ってかかることにしています。特に法律に絡む話。責任は基本的に管理主体である貸主にあるはずです。きっちりやねば。


ということで、
元売主様業者担当さんに再度売主の管理業者の方に火災報知器の対応の現状について確認いただくようお願いしておきました。


結果判明は早くて木曜になるとのことです。

結果に基づき、(火災報知器設置確認未の部屋に関して)改めて、借主様へ設置状態の確認と設置作業に関し業者様にご協力を仰ぐかもしれません。

 

聞くに、意外とこの火災報知器の対応って意外とあやふやになっている賃貸物件って多いそうです。(特に中古物件は)

 

貸主としての私の責任もそうですが、それ以前に、「借主様の命の安全を最大限確保する」ことが賃貸業務上最優先。

 

儲けより先にきっちりやるべきです。

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消火器・火災報知器。(むぅ、不勉強なり)

今日は都内物件の話。

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消火器・火災報知器の話です。

 

我ながら情けないのですが、備品は現況渡しで了解の旨、契約書に明記しているので後の祭り。

 

消火器は、ボロくて、耐用年数8年を軽く超えてました。

火災報知器は、空き部屋以外は設置されているかわかりません。それを「あぁ、それはしょうがないですね」と納得してしまった。。。

 

これは売主の義務違反(法律違反)なので、ここは厳しくその旨伝えて売主費用で交換してもらえばよかった。。。

いまさら言えないんだよなぁ。。。

 

てことで、さっそく管理会社に消火器の対応について確認と、火災報知器に関しては、現借主に設置有無の確認の文書発行・連絡を即日実施(やっていることを記録に残す)をお願いしました。

 

で、設置されていなければ借主もちで交換するからとのことも伝えてます。(このくらいでケチケチする暇あったらさっさと交換したほうがまし)

 

消火器が現状2個設置されてます。

これも設置に関して基準が消防法上ありますね。

 

とか、

とかでわかります。

うちの場合は、計算法に従うと(176㎡なんで)大体消化能力3とかであれば2本購入でいいそうな。。。

あってんのかな。この計算で。。(難しというか、分かりにくいんですよね。。。)

 

でもって各消火器間は、人が歩いたときの導線で図った距離が20メートル以下となるように配置されないと

いけないんですってね。

 

わかりヅラー。

 

まー、どのみちこれで、4万くらい費用かかっちゃいそう。。。

ま、入居者様の安全のためです。

可及的速やかに対応します。(というか、管理会社に動いてもらいます。妥当な価格で♪)

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