頭の整理ができました。

晩秋ですなぁ。。。（というか、初冬？）

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今日新しい担当さんのところに、相談に行ってきました。

• 物件の2008、2009の運用実績を簡単にまとめた資料
• 資産の状況を軽くまとめた資料

を元ネタに、

• 川崎物件の今後の運営
• 今後の投資の話

をお話しました。

まず物件については、現状修繕費がかさんでいるので、あと数年はキャッシュがあまりつみあがらないが、その後は、安定軌道にのるであろうという話。

故に、来年早々にやるべきと考えている、物件の修繕はできるだけ早く実行すること。

実行する上で、こんな点を少しだけアクセントを加えることで魅力が増すということ。（ここは追って）

実際に過去の他の物件の事例を見せて頂いて、「ホー。ナルホド」と思ったので、これはやるべきだと思いました。

話していて自分で考えを改めたことがあります。

• 顧客が物件を選ぶ

そう考えていました。（間違いではないと思います）

大家業としての立場で考えると、

• いい物件が、いい顧客を連れてくる。

コレ、この考え方で今後の不動産投資、考えていくことにします。

新しい担当さん、懐深いです。おもしろい。心強い味方になって頂けそうです♪他にもいろいろ「ヘー」「ホー」「イイエテミョウ」と思えること多し。

経験値の高さゆえのお話が一杯でした。

てことで、お話は終了。残りの時間は、（家に、息子とママをさしおいて）一人みなとみらいエリア、元町をチョイとブラリ。

（日本大通がいい感じ)

イチョウもだいぶ落葉してました。いよいよ冬ですかね。

今日はおおさんばしに、あの『飛鳥ＩＩ』が停泊してました。（あ、そそ、僕の引退記念はこの船でハワイ行くんですよ。いいでしょ。（笑））

 

元町もすっかりクリスマスモード。いい街です。横浜。

上記は、元町のハワイアンジュエリーショップの「WAILEA」、ジュエリーはチョイとおいておいて、このお店の建材がとてもイイです。僕の将来のスペシャル・アロハ物件の参考になります。

しっかし、、、

なーんか。ついこの間、年始の抱負を述べていたような気がします。光陰矢のごとしとはこのことなんでしょうね。

限られた時間で、何ができるか、人生一度きり、与えられた時間を有意義に、価値あるものにしていきたいものです。

、、、その前に、お仕事、お仕事。と。

お休みなさい。。。

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簡単に資産の棚卸と、今年の不動産収支状況の仮算出

忙しい。師走は忙しい。。。

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明日、新しい担当さんと、今後の投資について相談に乗ってもらいます。

さすがに、手ブラもなんなので、簡単に

• 現状の資産棚卸
• 昨年・今年の不動産収支状況

ザックリと出してそのデータを片手に、相談に乗ってもらおうと思います。

資産ってなに？って話ですが、簿記的発想で行くと、固定資産・流動資産ナド細かい定義があります。そこまで厳密にやると時間がかかるので、それっぽい定義で簡単にまとめました。

固定資産としては、我が家もそれに入りますね。これは概算で出してもらうことにします。あとは流動資産としての現金預金や有価証券てところですね。個人として考えるんであれば。

で、次は、2008年、2009年の川崎物件の収支状況をまとめてみます。

うーむ、リフォーム等で当初の想定より大きくお金を使ってしまっているので、安全度の指標であるDCRが、安全圏と一般的に定義されている１．３を下回っています。（１．２台。。。うーむ）

でも、バリューアップを図った結果、NOIが、実質的に60万ほど上昇しています。（ウム、努力の成果である）

リフォーム用の修繕資金って、自己資金として組み入れて考えるべきであるという考え方なら、自己資金の回収率であるCCRも当初の予定より下がります。

1部屋あたり、40万くらいが現状。つまり、資本として本来追加すべきは40万×９戸＝360万、これを自己資金として加えて考えるべきなんだと思います。

いろいろ数字遊びをしていて、やはり、物件のバリューアップと、物件の追加投資で全体の数字を改善していかないとマズイと再確認したところです。

さぁてと、どうしますかね。。。

では、おやすみなさい。

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不動産投資の教科書です。

またもや、本業で、大きい仕事が入ってきそうです。この不況時に有難いことですが、忙しすぎるのもどうかなぁ。。。そう思うkanaloaです。

必要とされる間が華ですね。応援クリックお待ちしています。

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誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 猪俣 淳

これで3度目の紹介になりますが、昨日、ようやく読み終えました。

御題の通り、不動産投資の教科書として現在最高峰に位置づけられる本だと僕は思います。

著者のコンサルタントの方が、まぁ、とにかくすごい数の資格ホルダーで、多角的に不動産投資を論じています。

まったくの素人さんがいきなり読むと、若干、アルファベットの指標に面食らうかもしれませんが、最初だけ。後は加減乗除ができれば問題ありません。

ただ、上記の内容を自分の腹に落とすのに少々時間がかかります。金融工学的理論も一部はいっていたりしますから。

同じところを何度も反芻していたら時間がかかってしまいました。

で、明日から、もう一度読み返そうとしてます。そして、週末は自分の物件の分析とこれからの投資シナリオを組み立てる作業に入ります。

＃ホントは、分析ツールとか自前で作りたいのでその時間がほしいところですが、まずは考え方（土台）をしっかりしないとですしね。

時間をかけてジックリやります。

では、おやすみなさい。

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Jr.のお礼参り。

今日は、不動産ネタじゃないです。

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鎌倉のおんめ様といわれる安産の神様がいらっしゃるお寺さんで安産祈願をしていました。

先月無事Jr.が世の中に出てきたということで、「お礼参り（なんかそういうと、中学時代を思い出しますが）」に行ってきました。

特に祈祷をしてもらうわけでもなく、安産祈願に言った際に預かった帯やらのグッズを返却し、お米3号と、お礼を5000円ほど包んでお返しして終わり。

意外とアッサリ。一応スーツ姿でいったので拍子抜けでした。

Jr.と奥様を連れ、本堂にはいり、

『無事、元気に生まれました。ありがとうございます。今後はこの子が健やかに、笑顔と、良い影響をできるだけ多くの人に与えられるように見守ってあげてください。』

そう、心の中で祈っていました。すると、、、

『ブリブリブリ。。。』。。。。

横で、「あー、すっきり」という顔をしたJr.が。オメー、こんなところでウンチしてんじゃねーよ。はぁー。

大ばか者か、大物に化けるか、どっちかでしょう。

あ、きっと、平成の不動産王だ！！

そう勝手に解釈し、Jr.の今後に思いをはせるパパKanalaoaでした。

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オーナー会議。

ここんところ、宴会続きでメタボ気味。。。

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昨日は、川崎物件のオーナー会議でした。今回の大きな議題は、

現状の物件をどうやってバリューアップするか？

です。何度も書いていますが、我が物件、立地は抜群なのですが、物件の力が弱いんです。

元々、購入時にそれは織り込んで投資に踏み込んだのですが、想定を上回る問題がチョコチョコ見えてきています。

大きく丸めると根本的問題は２つ

1. 物件の施工が悪い。
2. 前オーナーさんたちの管理意識が低い

困ったもんです。で、まずはこの１について分析をしてもらってその結果と、対応への提案を聞き、今後の行動をどう判断するか？がバリューアップの課題です。

調査を依頼したのは、修繕専門の会社です（事がうまくいったら業者さんを紹介させて頂きます）修繕用の塗料で特許をとるなど、話を聞く限りでは、かなり優秀な企業だと思われます。

技術担当の方もいらっしゃったので、端的に

「率直にいって技術的観点でこの物件は他の物件と比べてどうなんですか？」

と問いました。担当の方曰く

『かなり悪いです。。。』

予想はしていましたが、改めて事実として言われると辛いもんですね。

以前から、僕が指摘しているとおり、本物件、前オーナーが高い意識で管理をできていればここまで悪い状態にはなっていなかったはずです。

とにかく、物件に対する管理意識の低さ（レベルの低さ）が顕著でした。

そのため、なかなか、手を出せる（価値がわかる）投資家さんは多くなかったのです。

僕は、この物件を改善していくことで、出口をうまく取りやすくできると考えています。

ただ、今回の物件分析を受けて、ちょっと想定を超えた結果だったので、ちょっと困惑しています。

が、挽回は可能。手段は必ずあります。

既に、２、３、手段は考えています。オーナー会議の中で。

後は、年明け早々に開催される、管理組合総会（臨時の）に今回のオーナーさんは極力全員参加とし、以前から物件を持っている（確か地主さんでしたか）オーナーさんを説得し、物件の改善に加わってもらいます。

• すでに、オーナーグループでかなりの戸数を占めていること。
• これまでも物件の改善については我々投資家グループがイニシアチブをとって進めて来たこと
• これらを通じ、我々の行動に対する信頼を得ていること

もあり、おそらく、ゴネられることは無いと思います。

こういった話が主で、あとは、空室状況、市況の話。ナドナドいろいろ興味深い話をいくつも聞けました。

なにせ、参加している管理会社の方々がエース級（と将来有望なホープ）ばかり。

つまらない話がないわけない。

故に、この取り組み、失敗は許されない。そういう意気込みで今後もチームで問題対策に取り組みます。

最後に、これまで僕の投資を支えてくれた若手ホープの方が会社を去るということで（決して後ろ向きのじゃないですよ）、オーナー＆管理会社の方々で送別しました。

何もわからない僕の不動産投資を支えてくれた彼に感謝し、新しい船出を決意した彼の勇気に賛辞を贈りたいと思います。幸あらんことを！！

新しい担当さんはベテランの方、懐がふかそうなかたで安心しています。早速１２月中に、今後の投資方針について相談に乗ってもらおうと思います。

明後日から師走、上記の相談と、年間の収支をキッチリ整理し、今年を終えたいと思います。

では、オヤスミなさい。。。

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土曜日はオーナー会議。

今日も忙しくお仕事でした。で、帰ってきて早々、JR.のオムツを交換していたら、オシッコ攻撃をくらって、床が、、、

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土曜日は、川崎物件のオーナー会議です。これで３回目？になります。

今回は、当該物件の今後の運営に関するはなし。

• 外壁の修繕の話
• 各フロアの鉄部塗装の話
• 最近の入居者の傾向と今後の対策

ナドナド。

物件の魅力が今ひとつなので、この辺の改善をしていくためになにが最善なのか。

この辺を、管理会社の担当さん、オーナー各位、それぞれの目線で話し合うのが目的になっています。

その中で決めたことを一つ一つコツコツクリアしていきます。

リーマンショックを境に、川崎でも賃貸市場に影響がでてきていることを実感しています。

本物件には、最近は比較的SOHO向けの需要が出てきているようです。逆に居住を目的とした入居者の希望が少なくなってきているようにも見えます（数年前と比較すると、です）

景気が悪くなる->個人が独立して事業を立ち上げる。のでＳＯＨＯ向けの需要が高まってきている。

こちらはなんとなく理解できるのですが、、、

景気がが悪くなる->持ち家志向にかげりがでて、賃貸需要が上がってくる。

と考えていましたが、こと、我が物件に関してはその範疇に収まるモノではないようです。

景気が悪くなる->中小企業の景気が悪くなる->リストラされる->もともとなんとか生活をしていた方が、生活苦に陥り、果ては家賃滞納->夜逃げ。

この悲しい構図がどうやら当てはまるようです。

現に我が物件の２戸は夜逃げ状態。（現在管理会社の方が、いろいろ対策を採ってくれています。おそらく年内に片が付いて、次の募集となりそうです）

この構図にはまる運営は何とか脱したいのです。

このエリアで、どうやれば、安定した、長期的な、入居者を集められるのか？

やはり、物件のバリューアップのやり方で結果が決まりそうです。

そういう意味でも、今回の打ち合わせは重要視しています。

いろんな方の知恵を動員して、前向きに参ります。あ、ちなみに、キャッシュフロー的には全然問題ないですよ。

将来のリスクを今のうちにつむための前向きな会議なんです。

では、明日もお仕事お仕事。頑張りましょー。

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年末までにこれまでの投資実績を見える化

今日は、これまでちょっと働きすぎたので、お休みしました。まぁ、さすがに僕なしでも今日は大丈夫でしょうということで。

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最初に物件を購入(2007,7末)してからもうすぐ2年半。来年運用実績３年ということと、ローンの固定期間３年が終わるという節目に当たるので、物件運営のこれまでの実績に関する棚卸とこれに基づく次の一手について考えようと思います。

投資にあたり、物件の購入時に算出した（実際は当時は「算出してもらった：）数字と、今年の12末までの運用実績を「見える化」するのです。

購入時は「はぁー、なんとなく、大丈夫そうね。数字は」程度にしか思っておらず、川崎という地域性と、成長性に自信を持っていたので数字（定量的情報）についてはあまり気にしていませんでした。

これ、間違いです。

定性的情報と、定量的情報の２面から投資は抑えていかねばなりません。どちらがかけてもダメ。

川崎物件の今後を考える（何年で手放す（手放すことができる）か？持ち続けるか？）上でも必要な情報。これが定量的情報から判断できるのです。

投資をスナップショットの側面でみることと、将来の収益を含めてこの投資が最初に考えていた投資に合致しているのか。これを考えていきます。

そのためにも、まずは、実際の売り上げ（賃料）と経費（修繕費やリフォーム費用ナド）を整理することですね。

以下の本を参考に投資に見合っているかを客観的に判断できます。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 猪俣 淳

不動産投資を、なんとなく、「こうやったらもうかる」という言い方でなく、「この数字はどういう意味を示しており、この数字がどうだからこの投資は良い・悪い」を判断できる情報が全て入っています。

不動産投資を定量的側面で判断する汎用的な本としては、これが現在最高の本だと思います。

上記と、

＜レバレッジ不動産投資術＞

を組み合わせて、自分なりの投資シナリオはくみ上げられそうです。

上記商材から得たよいことばをご紹介。

『測定されるものは、改善される』

てことで、皆さんも毎年年末には、自分の投資を客観的に振り返ってみませんか？（いや、そうしましょう）

自分が投機という名のアクセルを踏み続けているか？不要な投資という名のブレーキを知らずに踏んでしまっているのか？

きっと整理できるはずです。

がんばりましょうね。

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TOP of TOP を目指す。

今日は暖かかったですね。朝から、Jr.と川辺でお散歩。いいもんです。（本人は爆睡で、景色なんて見やしませんが。。。）

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昼から、都内に繰り出し、将来考えているビジネスの関連セミナーに行ってきました。場所は代々木上原、渋谷から歩いてのんびり行ってきました。

途中の物件観察にも最適ですし。

このセミナーとある商品の格付け技術の入門編みたいなセミナーであらゆる種類のソレをみなで格付け（点数をつける）ていきます。元々世界でも有数のモノなので、ベースのスコアは高いのですが、その中でも特にいいものを探す。

人間の五感をフル回転です。

幸い、最近ずいぶん間隔が研ぎ澄まされているようで、講師の方が付けたスコアと自分の付けたスコアがほぼ一緒でした。これは満足。

ま、そのためにそれなりに投資してますからねぇ。結果が伴わないとちょっと切ないです。

ここで目指すのは、TOPではなく、

TOP of TOP (絶対的最高品質）

です。世の中で、最高と言われているものの中から、更にその上に君臨するものを見つけ、届ける。面白いですよ。

不動産投資に切り替えて考えます、扱うモノが違うだけで、この考え方、そのまま適用してもいいと思います。

たんにいい品質を届けるのではなく、

『すごくいい品質を届ける』

がキーワードです。

さて、自分の物件はどうかな？？？

うーーーん。ま、まだまだ改善の余地がありそうです（笑）

きっと、不動産投資ブログランキングのランカーおよび読者の方々は分かってくれるはず。

今の時代、いいものを沢山送り出すのは体力が必要。

でも知恵を絞って、すごくいいものを送り出すのであれば、体力はあまり必要ありません。

大事なのは「知ること」「考えること」そして「自分で動いて、生かすこと」

です。お金が十分条件じゃないって事です。

がんばりましょーね。

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デフレ宣言。

日曜に出勤して、フラフラで帰ると、笑顔で「お帰りなさいパパー」を期待してたが、玄関空けたとたん、

『ピエ～～（泣）』、、、さ、今日も寝不足だな。（泣）

、、、今日もパパ業がんばるkanaloaです。

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さて、国がいまさらですが、デフレ宣言。認めたくないのでしょうが、日用品がすでにデフレしているので、時間の問題でしたね。

デフレスパイラルだけには陥ってしないでほしいですなぁ。。。

怖いのは、次の景気の底がどこかって事でしょうか。

今後の日本は若干の景気回復があっても、昔のような好景気というのは難しいんだと考えています。生産年齢人口の下落、政治の腐敗、個人的には国民自信のモチベーションの低下（最近思うが、やはり現在引退間近の、こわもて管理職のひとたちのバイタリティはすげーと思います。今はこんな感じの人すくないです）、etc…

何とか皆で景気を底上げして行きたいですねぇ。

不動産投資でも何かしらお役に立てはしないか、そんなことを思いながら、息子の爆発夜鳴きに立ち向かう、パパkanaloaでした。

、、、あ、また泣いてる。。。（ふー）

応援お願いします。--->

うし！次はオーナー会議だ！

本業、年内最後の大一番、なんとか乗りきりました！！！

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モノづくりの会社なので当たり前ですが、品質を評価部門からあーだこーだケチつけられるんですね。それに対しどーだこーだと説明（というかほぼ説得に近い）して、ようやく評価してもらえることに。

＃こう見えて、一応、社会基盤システムに貢献しているつもりなんです。動いて当たり前、それ以上の賛辞は無く、止まると「ワレェ！どうなっとんじゃぁー！原因分かるまで帰れるとおもうなやぁ～（怒）」という世界。楽しいですよ。ある意味。

不動産投資に限らず、品質って大事なんです。お客さんの幸せを支えているんですからね。飛行機・車・家電・金融・物流etc…

がんばりましょーね。皆さん。

てことで、品質。我が物件も投資のいくつかの側面で見ると、場所としての品質はブッチギリ。ですが、物件そのものの品質は、、、

ウーン。です。

さて、こいつをどうするかということで、この物件の複数のオーナーさんたちと定期的に物件のバリューアップ、維持、のための会合を開いているわけです。

たまたま、この物件を同じ不動産投資運営管理会社から購入した人たちばかりで、それぞれのオーナーさんが１フロアをドカンともっています。なので何かと話を進めやすい構図となっています。

通常の区分所有だとここまでスムーズには行かないかもしれません。（区分単位でオーナーさんがバラバラというのが定石ですから）

ただ、根本の考え方・手段については、通常の区分所有の運営のありかたに適用できると思いますので、是非ご参考に。

で、その次の会合が1１月末にあります。

今回も、話題は尽きず、物件運営の進捗状況の把握や、その他もろもろの議題が挙がっています。

これまでの取り組みの振り返りをすることもあっていいかな。と思ってます。

個人的には、物件の外観もそろそろ限界に近いのではないかと思って危惧しているため、この問題へのアプローチをどうして行くか、この辺も課題に挙げて見たいと思っています。

そして、終わったら、宴会。宴会。宴会であります。

張りっぱなしでは疲れちゃいますからねー。

本業の山を越え、すこしだけリラックスモードのkanaloaでした♪

＃しかし、山はこれからも続く！（応援お待ちしています）

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