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2007年3月31日 (土)

オフだ!不動産物件見学だ!

いよいよ、某都銀では、融資の枠を絞り始めているとのことですね。。。

Banner2_41 <--- いやはや、道は険しいですね。応援よろしくお願いします!

特にワンルームマンション系がそうらしいです。審査基準が厳しくなるとか。。。

僕はワンルームはとりあえず対象からははずしています。(効率を考えると一棟ものより劣るから。失敗のリカバリはとりやすいですけど)ですので、今は気にしていませんが、いずれは一棟ものにもこの影響が波及してくることでしょう。

これからは、「真に不動産投資を志すものだけが生き残る時代」になるんでしょう。頑張らねば。

まぁ、ネガティブな話だけだと詰まんないので、今日は僕、仕事オフでしたので、ちょっと前に気になって、でも既に自分の中ではボツにしていた横須賀の新築一棟もの見学に一人で行ってきました。

 価格:6500万円 (税込)
 交通:京浜急行電鉄本線横須賀中央 徒歩6分
 面積:建物 180平米  敷地 406平米

前回の記事で投資分析(3月17日の記事)をしてみたときは、結構な投資効率でした。

それで念のため見に行こうとなったのです。以下は道程です。

横須賀駅から降りて、裏手の道に入るとトンネルが見えます。

Img_1203_1

うーん、夜を考えると、ちょっと薄気味悪いなぁ。。(女性はここでアウトでしょうか)

で、トンネルを抜けると、、、

Img_1204

まぁ、ちょっとさびれた感はありますが、閑静とえいば閑静。

で、いかが物件の写真。

Img_1205

ふむ。まぁ、新築だからこんなもんですかね。でも、、あれ、確か土地は

敷地406平米

だったはずでは??なんとなく狭いぞ。入り口にがけが迫っているし。。。

この敷地面積について僕の業者さんのH君は、「これは数字マジックですね。面積のうち、実際に建物が建てられる面積は少ないんじゃないですか?」

たしかに、そうでした。さすが、プロですね。直感でそういうのがわかるらしい。(勉強になりました)

しかも、その崖が近いので、土砂崩れのリスクが非常に高い気がします。

で、次が部屋の写真。(工務店のおっちゃんに挨拶して中をみさせてもらいました)

Img_1210

うん、、まぁ、いたってスタンダード。(ただ、キッチンがちょっと時代錯誤な感じがする。。。)内装はこんなもんか。

工務店のおっちゃんの話では、「既に2,3件申込みが入っているらしいんだけど、肝心の買い手さんがみつかんないんだよねぇ。」ですって。

んー、ちょっとあやしいな。なんでこの賃貸シーズンにまだ建築中の物件にいつできるか保障のない物件に対して申込みするんだろう。。。

あとで、ノムコムさんからメールでこの物件の評価は銀行から4900万でていると情報をもらいました。うん。この値はなんとなくそんなもんかなってきもします。V=I/Rの式で僕の設定家賃だと、キャップレート11%くらいでそのくらいの価格になります。崖のリスクや、近隣との権利関係のリスク等を鑑みるとこんなもんなんじゃないでしょうか?

ですが、この工務店のおっちゃんが言うには「銀行さんは5800万くらいだすといってたよ。」だって。。。んー、あやしい。

なんとなく、買い手が付かなくて困っている様子が伺えます。

この物件に対する様々なリスクを考えると、この価格はちょっと高いですね。僕は迷わずパスします。

カミさんに写真を見せて、上記の状況を説明したところ「ていうか、このトンネルの時点でアウトでしょ。」だって。

まぁ、うちのカミさん、温室育ちなので割り引いて意見を聞かないといけませんが、でも、女性は間違いなく借りないでしょう。おのずとマーケットは男性のみになるはず。しかも、駅からは実際10分でした。

この物件は、大きなとおりから横道にそれて(しかもやたら細い。車は絶対入れない)いますし、最後、結構きつい階段を上ってたどり着く。

駅から5分とかならそれは許容範囲でしょうが、10分になるとマイナスじゃないでしょうか。

それ以前に、新築でこの時期にまだ建築しているようでは、このさきのファイナンスを考えると、あれこれ悩む要素が多すぎます。

不動産投資初心者のKanaloaにはリスクが高すぎます。ある程度実績を積んですこし冒険をするという条件ならこの物件はアリかもしれませんが、にしても、物件の価格が高すぎる。

どう考えても現時点ではパスです。

もし、どなたか、この物件を手に入れて、うまくまわすことができたなら、ゼヒ勉強させてください。(すごいノウハウだと思います)

、、、なるほど、H君の会社はたいした分析力です。頼れる存在です。

でも、物件見学って面白いですね!ハマってしまったです。

今回はホントは横須賀の物件と、二俣川の物件を見に行こうと思いましたが、横須賀の物件を見つけるのに予想以上に苦労したため、疲労困憊。。。次回の楽しみにしておきます。

不動産投資の環境もいよいよ厳しくなってまいりました。僕はある意味健全になってきたと考えす。まじめに不動産投資を考える人が勝てる環境になってきたとプラスに考え、今後もまい進していきます!

僕と同じような境遇の方!ファイトです!!がんばりましょ!!

では、今週もお疲れ様でした。おやすみなさい。

おっと、

Banner2_42 <-- こいつもポチっと、よろしくです。

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強
  2. FP2級勉強
  3. 投資物件発見の連絡待ち

---------------------

■Kanaloa今日の物件情報

進展なし。(あうー。。。)連絡待ちでーす。

2007年3月29日 (木)

明日はOFFだ!不動産市場調査だ!

今日、ある不動産会社からのメールで「○○○モーゲージ、近々中古の融資をやめるそうです。中古物件の投資をやるなら今のうちです!

Banner2_39 <--- んー、そろそろ、銀行さん財布の紐を締めてきたのかな?ま、銀行さんにもよるのでまだなんともいえませんね。応援おねがいします!!

僕が一番頼りにしている不動産コンサルティング会社も「そろそろワンルーム融資厳しくなりそうです」という情報も流れてきています。

まぁ、僕はワンルームはあまりの過熱気味に、様子をうかがっていたのですが、やはり厳しい状況になってきていますね。ワンルームを考えている皆さん、ここは浮き足立たずに、冷静な目で状況を判断しましょうね。(賢明な投資家でありましょう!もちろん、いい物件なら迷わずGo!ですよ。!)

僕は、あくまで一棟。それができない状況であるなら、またしばらく窓があくまで待ってもいいと思っています。(その間シコシコ自己資金を積み上げて、別の投資でチビチビと収益あげるすべは持っていますので。つまんないですけどね)

さて、明日は僕オフです!(わーいわーい ^^)o

というのも、予定にある「脳みそ撮影会(MRI)」なのです。ま、午前中だけです。で、終わったら、前々回の二俣川の物件を自力で見に行ってこようと思います。

不動産コンサルティング会社のH君の情報だと、「あ、すでにうちで一回取り上げた物件ですねぇ。利回りはいいんですが、立地条件がきびしいらしく、結局なし(投資対象からはずした)にしたんですよね。」

とのこと。

そっか、そういうもんか。と、思っていたんですが「いや、ちょっとまて、やっぱし、自分の目で確かめないといけない」という技術者魂が燃え上がってきました。だって、その当時より数百万のねびきがされているんですもの。

その理由が知りたい!!!

ですので、明日の病院のあとに実際に言ってみようと思ってます。

あと、今日になってようやくノムコムさんから例の横須賀物件のマイソクが届きました。

理由を尋ねたら「メールで資料を出したのですが、行き違いがあったようで」とありました。

あら、俺のミスかしらとおもってメールを再チェックしましたが、ノムコムさんが送信したという時間で当該メールが届いていません。

メールだから、ネットのどこかで落ちちゃったのかしら。。。

ついでに、この物件も見に行ってこようと思います。

ただ、2週間たっても買い手が付かないってことは、それなりのぶっけんなんでしょうね。でも、光るところがあるかもしれないので、やはり自分の目で確かめようと。

べつにH君を疑っているわけじゃないんです。

やはり僕はギジュツシャなので、どうしても自分で確かめて見たいのです。そして目を養おうと。

先人たちが当然のように実践されていることです。これは見習おうと。

てことで、あしたはたのしんできまーす。

報告もおたのしみに!

Banner2_40 <-- 今日は60位台に復活です!うれしかです!引き続き応援お願いいたします!

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強
  2. FP2級勉強
  3. 投資物件発見の連絡待ち
  4. 脳みその写真撮影(MRI撮影を金曜に急遽やることに!!)

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■Kanaloa今日の物件情報

進展なし。(うー。。。)連絡待ちでーす。

カイゼン活動と不動産投資

今日は、一般的には不動産会社は休みなので、たまには会社の話でも、、、

Banner2_37 <-- でも、強引に不動産投資に結び付けちゃいます!応援ありがとうございます!

僕も現在の会社に入社して早10年、いつの間にか中堅従業員になり、最近では、チームのリーダーとしての立場になりました。

で、最近流行の○ヨタカイゼン方式のまねっこで、改善活動をやっています。

目下、職場での悩みは、、、

  • 同じ会社なのに縦割りで全然情報共有できない
  • 開発効率が上がらん
  • ある人に仕事が集中してしまう
  • 職場環境が悪い(空気が汚いとか、シュレッダーゴミがちらかりっぱなしとか

まぁ、どこの会社でも聞く話です。

結局、職場改善はとにかく要望を管理職にだしまくる。しかないのですが、

  • 情報共有を○ヨタと同じようにかんばん方式で見える化するのはいいがせっかくIT企業なのだからITを生かした見える化をする

で情報共有と、その効果として現れる知識・ノウハウの共有で会社全体の開発効率を上げようというものです。

んー、一見よさそうですが、、、

やはり、重要なのは、

その方式をちゃんと理解して、やろう!という気持ちになれるか?

だと思います。

これを全社員に浸透させるのが至難の業。

○ヨタがすごいのはカイゼン活動を全社員に浸透させて、それを「ケイゾク」させていることなんでしょう。

改善の内容は誰にでも思いつく。

だけど、それを実践し、なおかつ継続させるのが最も難しい。

だって、会社っていろんな考えを持った人がいますもんね。それぞれの考えをいかに同じベクトルにもっていくか?

これが、経営者の手腕の見せ所なんじゃないでしょうか?

不動産投資でも、

  • リーシングの為にパンフレットの改善
  • 建物の、外装、内装の改善
  • 借主の改善(悪い借主は追い出す!)
  • 収益の悪い物件を手放し、収益性の高い物件の高い物件に切り替える改善
  • 税金対策等の改善
  • 投資家としての質の改善(経営能力全般の改善)

これらによる

  • 不動産投資全体の収益性の改善

が重要です。

要は「俺は○○億の物件の所有者だぜ!」で満足しないということです。そこで満足したら間違いなく破綻が待ち受けているからです。

カイゼン。そして、そのケイゾク。

どこの世界でも共通の話です。変化を求めなくなった時点で衰退は始まります。

ちょうどいい機会ですので、会社でのカイゼン活動がんばって見ます。そのノウハウをこれから来る不動産投資のカイゼン活動に結び付けられれば最高ですね!

、、、カミさんとのベクトルあわせが大変かもしれないけど、、、

Banner2_38 <--不動産投資の先人たちもあらゆるカイゼンとそのケイゾクをやって今の地位を手に入れてらっしゃいます。そのノウハウはここに眠っています。応援ついでにポチッとお願いします!!

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進展なし。(今日は不動産会社お休みですもんね)連絡待ちでーす。

2007年3月27日 (火)

ネットで見つけた不動産物件投資分析

能登半島の地震。こわいですねー。関東地方にあんなのがきたらどうなることか、、、

Banner2_35 <-- 応援お願いします!!

地震のリスクをどう回避するか。これも日本で不動産投資を実践する人たちには必須の知識になります。僕は一応方法論はセミナー等で情報をいれ確立しています。

さて、がらりと話は変わりますが、今日はネット(ノムコム)で見つけたちょっと気になる物件について。

最寄り駅:相鉄線二俣川駅徒歩5分(おお!)

表面利回り:12%(おおお!!!)

物件価格:4080万(おおおお!!!!)

築:19年くらい??(んー。やっぱそうだよねぇ)

いつもの新築ののりで物件価格満額出る計算で試算してしまって、20年3.5%5年固定で、なんとか回るみたいです。

でも、中古だから、20年もローンつかないですよねぇ。。。

でも、物件周りはいい条件が整っています。

  • 相鉄線二俣川駅
  • 徒歩5分

ということで、Placeの条件はクリア。

物件自体も、20年近くたとうとしているのに、バス・トイレ別。Productとしてもクリア。

です。

貸付(Presentation)については、今お付き合いしている業者さんだったら問題ないですが、、、

価格がわかりません。

NOIは付近の家賃相場からある程度もとまるのですが、物件の値段は、

V=I/R

で決まります。そのRであるキャップレートが僕にはわからない。キャップレートは相場観を示す値(期待利回りともいうらしいですが)なので、不動産取引の現場にいるひとでないと、その辺の数字はまずわからないのです。(どうやったら素人がこの数字を手に入れることができるんdねしょうかね?誰か知っていたら教えてください!)

でも、もう200万くらいやすくなったら、流石に割安じゃないのでしょうか?

でも気になるのが「備考欄」に

●上記私道部分通行承諾有り

これってなにかいやな意味じゃないんでしょうかね。要は他人に「お宅の道使わせてよ」って許諾を得るようなやつですよね。

なーんとなく、このへんがあやしい。。。。

とりあえず、僕の担当の彼(以降H君としますね)に「これ、きになるんだけどどう思う?」って調査依頼を出しておきました。

さてさて、結果はいかに??

Banner2_36 <-- 実績ないときついっすねー。でも暖かい方々の応援でなんとか頑張っていられます。これからもできるだけ毎日更新します。応援おねがいしまーす。

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2007年3月26日 (月)

んー、厳しいですね。。。

自分で不動産投資物件を探していますが、、、条件をクリアする物件が少ないですね。。。

Banner2_33 <--- ちょっと、ブルーなkanaloaを応援してください。。。

不動産投資諸先輩方のブログを拝見していても、どちらかというとネガティブな言葉が最近多くなってきましたね。。。

今年に入って「物件を手に入れた!」とかの記事が少ない気がします。やはり2003~2005年の間に勝負をかけられたかたが、現在の地位を確保されているようです。

不動産投資に対する洞察力の鋭さ、判断の速さ、敬服します。

公示地価も首都圏で上昇(とはいってもちょろっとですがね)したみたいな報道のおかげで、売主は強気になっているようです。難しい局面に入ってきているようです。

ただ、現在の僕らあたりの世代は、ある程度冷静にことの成り行きをみている人が多いみたいです。僕が中学・高校時分に経験したバブルはまだまだ未熟な日本の経済でおきた「お祭り騒ぎ」でした。

あれから20年ちょっと、その当時を知る僕らが現在経済の主要な位置を占める世代になっています。

あくまで個人的な願いですが、あのときよりかは、日本の投資家は冷静に局面を判断できる知識レベルになっていると信じています。(なっていないかなぁ。。。だって、投信にやたら金が流れているし、、、)

健全な投資をしたいものです。

みなさん、投資に対するリテラシーを高めて、くれぐれも詐欺まがいの投信(全部がだめじゃないですよ。もちろん優れた投信があるのもしっています)や、商品投資、不動産投資に巻き込まれて、大切な人生の大部分を失わないようにしましょうね!

だまされないようにするには、

  • 自分のライフプランをきちんと考えること
  • プランを定めて、ゴールにたどり着く手段についてとことん勉強すること
  • ある程度勉強したら、頭でっかちになる前に、小さく経験をつんでみること
  • 小さい失敗の中で必ず次の成功につながる種を見つけること
  • 経験をつんで、「ここは勝負どころ!」と判断したら勇気を持って判断・行動すること

を常に心にしておく。でしょうか。こうすれば、悪徳業者の入り込む余地はありません。

あと、個人的に思うのは、有益な情報は、ある程度お金を出さないと手に入らない。ということです。

最近は無料レポートでも質のいい情報がありますが、無料ということはそれだけ同様の情報を有している競争相手がいるということです。そのひとたちより、頭ひとつぬきんでるためには、、、

そう、やはり対価を払って有益な情報を得る。だとおもいます。

実際僕も有料のセミナーやDVDから非常に有益な情報を得ています。この情報を僕一人で手に入れようとしたら、いったいどのくらいの月日を費やさないといけなかったことか。。。

しかも、それにかけた費用は、すでに回収できていますしね。

ただ、有料でも腐った情報もありますので、そこは注意しましょうね。

不動産投資の諸先輩方も、いろいろご苦労されて、現在の成功を手に入れているようです、

Banner2_34 <-- ここにそのエッセンスがあります。応援ついでによろしく!

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2007年3月25日 (日)

友人の不動産投資物件(つづき2)

さっき、友人からメールが来ました。例の投資用不動産物件についての結果報告です。

Banner2_31 <-- 応援ありがとうございます。!

結論から言うと、「お流れ」になったそうです。(アリャリャ)

んー、物件の箱としてのポテンシャルと最寄の駅力は十分でしたが、駅までの時間がいまいちだったと、何より物件の売主の品格が最低でした。

結果は、お流れでしたが、縁ってこんなもんなんでしょう。友人も僕も得るものが大きかったのでこの経験を次に生かしていこうと思います。

単に「物件を手に入れる」ならあっという間にできますが、「中・長期的に高い収益を上げる物件を手に入れる」となると、そう簡単には行きません。

まずは、一つ目でキチンと実績を残して、それから大きく羽ばたく。

これが友人と僕の投資スタイルです。

RC一棟とかを探して、勝負するのもアリかもしれませんが、個人的には、アパート投資で基礎をつんでからでも遅くないと思っているので楽しみを取っておく意味でも今は考えていません。

決していきなりRCでの投資を否定しているわけではありません、きちんとリスクを認識してそれをカバーできるシナリオがあるのであれば、手法は何だっていいというのがKanaloaの考えです。(RCはRCでいろいろ面白そうですし)

少しはなしがズレますが、

担当の彼は、通常の不動産仲介の人とはちがい、常に「クライアントに最大限の利益を与える」というスタンスで物件のスクリーニングに汗を流してくれています。

僕も、素人ながら物件探しを個人でやっていますが、これはどちらかというと、自分の目を養うということが目的にあります。たぶん、自分で「これは!!」というのを見つけるのは困難だと思います。とくに、現状の不動産投資ブームによる品薄状態おいては。

ま、単に楽しいというのもありますけどね。

その中で、市場調査や分析もやれるし、分析対象の街のちょっとした歴史的背景とか、知らなかったこととか、想定外の経験も得ることができることも魅力でしょうか。

例えば、横浜の根岸付近は、現在でこそ、コンビナートや工場で臨海部が埋め尽くされていますが、戦前は、長距離旅客飛行艇の水上空港があって、南洋ビジネスへロマンを抱く人や、リゾートを求める人たちでにぎわっていたという、粋な歴史をもっていたりします。

僕が投資対象に横浜を選んでいるのは、もちろん電卓上での魅力が第一ですが、それとは別に他の地域とは一線を画す、「横浜の歴史」に魅力を感じているからです。

現在の横浜行政(中田市長は、僕の尊敬する人のひとり)は、工業産業の改革・発展もそうですが、横浜の街そのものの魅力を生かした観光産業にも力を入れているとのこと。今後もよりいっそう横浜の魅力はまして、「横浜に住みたい!」という人の需要は増えていくことでしょう。

そういう需要にこたえるために、不動産投資家として、常に市場(お客さんである借り手さん)がどういうものを求めているのか?どういう生活をイメージしているのか?を意識して、勉強していきたいと思います。

、、、おっと、語ってしまいました。(まだ実践できていないのにね)

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■Kanaloa今日の物件情報

進展なし。(うー。。。。)連絡待ちでーす。

※友人は今回の一件で担当の彼に全幅の信頼をおくようになりました。まだ、物件手に入れていないからそこまで熱くならなくてもいいのに。^^;

でも、信頼関係はビジネスを実践する上で何より大事!僕も彼を信じて日々投資家としての勉強を続けます。

、、、でも、やっぱ物件ほしい。。。(性ですね。。)

サァ!気を取り直して明日からはサラリーマン!今週も気合でがんばりましょー!!!

Banner2_32 <-- あ!少しランキングあがったです!ワーイ、ワーイうれしいよー。今後も応援よろしくお願いします!!

FPのお勉強中です。

物件の話があまり進展がないので、今日は個人的なお勉強の話。

Banner2_29 <-- 応援おねがいしますね♪

個人的な勉強とはいっても、この勉強は不動産投資とも密接にかかわるものです。

過去のブログにも書いていますが、FP(ファイナンシャルプランナー)の勉強を年初から夫婦で開始しています。

■なぜFPか?

人生の設計図を描くため。また、それ基礎に不動産投資を実践し、将来的には第三者に対してアドバイスできればいいかな?と考えているからです。

■予定は?

5月に3級を、そして9月には2級(AFP登録も兼ねて)を取得予定です。おかげでここのところ毎週末は、FP勉強付けです。その合間を縫って不動産投資の勉強をしています。

非常にタイトなスケジュールを夫婦で実践していますが、辛いなりに得るものも大きく、やってよかったなー。って思います。

  • ライフプラン・リタイアメントプラン
  • リスク管理
  • 金融資産・運用
  • タックス(税金)
  • 不動産
  • 相続

こういった幅広い知識をつけることができるからです。

僕ら夫婦はFP3級から勉強を開始しています。ここ数日は3級の試験勉強と2級の勉強をパラで進めていますが、やってみて感じたのは、3級からやったほうが結果的に実力がつくと感じたということです。

2級はいきなり広く深く知識をつけていかなければいけませんが、3級からだと、FPのエッセンスから勉強できるので、2級の勉強に入った際にすんなりと知識を受け入れることができるからです。

やはり、何事も基礎が大事なんでしょうかね。(とくに僕みたいな頭悪い人間にとってはそうですね)

2級の勉強では実際にクライアントへのライフプラン提案書作りという課題があります。

結構実践的なので、やっていて面白いし、ためになります。早速自分たちの人生設計をこの提案書作りのノウハウを使って整理してみたいと思います。

3級、2級、AFPが無事取れたら、次は宅建かCFP(カミさんは「簿記とんなさいよ!」ってブーブーうるさいですけどね)をとろうかな。と。

この辺の資格をそろえて、不動産投資やそのほかの投資を実践でいくらかこなして、実績を積み上げていきたいと考えています。

僕は投資家でありたいので、この技術で「商売」は現時点では考えていません。不動産投資をする際に、ついつい物件だけに目が言ってしまって、その本質を見落とさないための包括的な視野を持ちたいのです。

収益物件のスクリーニング等は現在付き合っている担当の彼に任せ、僕はその物件の選定理由を「投資家の目」で判断し、その事業にゴーをだす。

結果、担当の彼も、僕も、ひいてはその物件を借りる方(クライアント)も満足する。これが僕の理想です。

あくまで、資格は手段。目的じゃないです。ぼくの目的は「楽園」でのリタイア生活。そして、そのノウハウの若者への伝授。です。これは常に意識していきたいと思います。

資格は、取ることが重要ではなく、「その知識を実践で生かして実績を出す」が重要だと思います。その実績を裏付けるのが資格であればいいのだとおもいます。

まぁ、資格持たなくても、すごい実績持っているひとはたくさんいますけど、僕は天才肌じゃないので、努力します。^^:)

国や、企業が個人の面倒を見てくれるような悠長な時代ではないのは皆さん周知でしょうが、そういう時代を乗り越えていく上で現在勉強しているFPは、今後私の人生にとって非常に重要な位置づけの資格になると思っています。

なんとか、一発で合格すべく、猛進しています。

※でも、朝10時から6時間の講義はきつい。。。最初の1時間は半分寝てました。(大反省。。。)来週もやります。オェー。

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強 (今週分は済)
  2. FP2級勉強 (今週分は済)
  3. 投資物件発見の連絡待ち(まだかー)

---------------------

■Kanaloa今日の物件情報

なし。(サミシー!)連絡待ちでーす。

独自調査状況:数箇所から物件情報集めていますが、うーん、シックリくる物件がないですねぇ。。。

では、明日もガンバりましょ!!

Banner2_30 <--最近は70位付近を低迷ですね。うーむ、コンテンツに磨きをかけんといかんですね。でも、応援あってのものだね。おねがいしまーす。

2007年3月24日 (土)

今日は、気分を変えて。楽園の話♪

公示地価全体的にあがっていましたね。。。

Banner2_27 <--応援ありがとうございます!!

とはいえ、全国的にあがるわけがないので、首都圏はともかく地方で不動産投資をする方は、注意してくださいね。簡単に儲かるような不動産投資の時代はこれからはもうないと思うのが懸命です。コツコツと勉強と実践を積んだものだけが勝ち残れる世界です。慎重に、そして判断はすばやく大胆に!頑張っていきましょう。

ところで、ここ連日投資話に花を咲かせていたので、今日は原点に返って僕の好きな楽園・ハワイの話。

僕の旧ブログ(←興味があればどうぞ)の最初のほうでは頻繁にハワイの話を出していました。

そう。僕ハワイが大好きなんです。特にマウイ島が。

なぜかというと、僕はウィンドサーファーなんです。ウィンドサーファーがメッカとして拝んでいるのが、そう、マウイ島なんです。

貿易風という非常に恵まれた風。昼は良く吹き、夜はなぜか穏やかになる。。。風だけでなく、そのほかの自然も、オアフ島の喧騒とは違い、やさしく、やわらかく僕を迎えてくれます。

Nec_0004

こんなところ。(いいでしょー♪♪いきたいでしょー??)

生活も適当なサイズの町が点在していますから、とてもせいかつしやすいですし。マウイで取れる野菜や果物は非常においしい!!パイナップルなんて2ドルで、日本で売っている(しかもやたらスッパイ)それの2倍の大きさのものが手に入ります。しかもめちゃくちゃ甘い!!

そうそう、新宿で最近話題になっていた「クリスピークリーム」っていうドーナツ屋、マウイにもあります。ここなら全然並ばずにできた手のウマウマのドーナツが食えます。すばらしい!

去年は1週間、知り合いのつてでプライベートビーチのあるコンドミニアムに滞在しました。真のリゾートってこういう場所にあるんだなぁ。。。を実感した時間でした。宿代もそんなにたかくないですよ。でも、とにかくその付近は時間がゆーっくり流れています。

P1000035

こーんなかんじで、(最高でしょー♪♪)

都会で憔悴しきっていたからだが、自然と元気になる。そんな素敵なところ。マウイ。

ウィンドサーファーじゃなくても、心からリゾートできます。心の癒しを求めているOLさん、会社で起こられまくっているサラリーマンの皆さん。是非是非お試しを。

あ、そうそう。

僕は、今年、またハワイに行こうと思います。ただ、今回は志向を変えて

  • オアフ島
  • ハワイ島

にいこうとおもいます。(カミさんへ日ごろのねぎらいも兼ねて)

ハワイ島もいいらしいですね。自然がたくさんで。人の良さも感じられる素敵な島と聞きます。これから楽しみです。

いずれは、ハワイ諸島のいずれかの島でリタイヤ生活を考えていますが、今回はその下見も兼ねています。不動産を買うか、借りるか、どっちがいいかなとか、買うならどんな不動産会社と付き合うべきか。。。

そんなことも考えるたびにしたいと思います。もちろん、リゾートも存分にするつもりです。

おぉ、書いているうちにめちゃくちゃ行きたくなってきた。

今日は寝よっと。

皆さんも、一週間お疲れ様でした。週末は、不動産投資家、お互い頑張りましょう!!

Banner2_28 <-- こっちも応援してくださいね!!

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強
  2. FP2級勉強
  3. 投資物件発見の連絡待ち(たのむー)

---------------------

■Kanaloa今日の物件情報

なし。(ショボーン。。。)連絡待ちでーす。

独自調査状況:たいした物件ねーなぁ。。。(高すぎだよ。。。)

2007年3月22日 (木)

不動産投資におけるリスク

今朝、とんでもない出来事に遭遇しました。

Banner2_25 <-- 応援おねがいしまーす。

いつもの通勤経路での出来事なんですがね、、、なんと、、、

Nec_0058_1

僕の通勤経路に車が降ってきました(!!!!)

ありえねー。。。コワイヨー。

たまたま、少し遅れて会社に出かけたのですが、下手したら僕、この車の下敷きになって天国へ旅立つところでした。。。

神様は「まだ、おまへを天国に生かすわけにはいかん!!まずは楽園を目指せ!」といってくれたのでしょう!(超楽天家ですから!!)

でも、この手のリスクは回避のしようがないですね。。。(運転手の方、大丈夫だったのかな、、、心配ですね)

このように、

人生においては、こういった様々なリスクが潜んでいます。まぁ、上記のようなリスクは回避不可能としても、リスク処理技術というのが一応定義されています。

  • リスクコントロール
  • リスクファイナンシング

がその大きな2つです。

前者は、損失規模や発生頻度を軽減させ、事前の対策を打つことでリスク自体をコントロールする。

例えば、「旅行の中止で、行く先のテロを回避する」とか、「防犯装置をつけることで、泥棒を防ぐ」とかです。

後者は、リスクそのものを変えるのではなく、リスクによってもたらされる財務的影響を負担、軽減することです。

「貯金する」「民間保険に入る」がそれにあたります。

不動産投資においても、当然リスクがあります。(紙の投資に比べてリスクの種類は多いと思います)

  • 災害リスク
  • 老朽化・陳腐化リスク
  • 瑕疵に対するリスク(土壌汚染・地盤・シロアリなど)
  • 地価下落リスク
  • 滞納リスク
  • 金利上昇リスク

など、挙げれば結構ありますね。

そういったリスクを「あえて見つめず、とりあえずやってみる」か「ちゃんと理解して、対策をうてる準備をしてからはじめる」のでは、その投資の成功率に大きな差が生まれるとKanaloaは考えています。

ですので、その手のセミナーをきちんと受けて、来るべき時に備えています。

こう読んでいると、投資はリスクばっかじゃん。て気もしますが、それにたいして臆病でいると、

投資をやらないリスク

という知らない間に膨張していくリスクがその人たちの背後に発生してしまうのです。

サラリーマンだって、経済は復活しつつあるのに、むしろ給料が下がったり、定率減税廃止のあおりで実質的な増税で、手取り収入がおちています。

また、年金生活だって、場合によっては、激しいインフレに襲われて、もらっている年金自体の価値が意味を持たなくなることさえあるわけです。

こういったリスクが「投資をやらないリスク」なんじゃないでしょうか?

僕は、楽園ハワイをゴールにしている以上、何のリスクもとらずに(実はとっているんですけどね)生きている人よりかは、リスクを積極的にとっていこうと決断して、現在に至っています。(幸い、現状はトータルで投資行動の結果は+です)

これから、近い将来不動産収益物件を手に入れます。(頑張ってね、僕の担当の方♪)

上記のリスクをもう一度、整理し、認識し、対策を考えつつ、オーナー投資家の準備を整えていきたいと思います。

少なくとも、「投資は危ない、貯金しろ!」とか「不動産投資ぃ?アブねーよ、やめとけよ」といいつつ、何の対策も考えていない人たちよりは、将来幸せでいられるよう。。。

※しかし、転落した車、よく炎上しませんでしたね。隣のおうちとかは本当にびっくりしたでしょうね。何事もなくてよかった。よかった。

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強
  2. FP2級勉強
  3. 投資物件発見の連絡待ち(たのむー)

---------------------

■Kanaloa今日の物件情報

なし。(ショボーン。。。)連絡待ちでーす。

独自調査状況:たいした物件なし。

Banner2_26 <---お役に立てたなら、一票お願いしますね♪

不動産投資って厳しい!!(友人の不動産投資物件のつづき)

さっき、友人から連絡が入りました。

Banner2_22 <--ドキドキですね。その前にポチッと。

彼曰く、「指値はとおったらしいよ。」

「お!よかったじゃん!」

でも、彼の声がいまいち優れません。。。

「でもさ、担当の彼が『駅までの時間にうその表記がありました!』っていってきて、実際は、19分かかるって」

、、、やっぱし、こないだ歩いたら、19分かかったもんねぇ。

「つまり、売主がうそついたってこと?」

「そうとしか考えられないよ。」

たしか、物件までの徒歩の時間は、80メートルで1分であるはず。Mapionのキョリ測ツールで物件までのキョリを改めて測定したら1.5Kmある。つまり19分かかるってことです。

「で、今担当の彼が、『相手がうそついたことを問い詰めて、更に200万指値してみますが、さすがに100万が限界かもしれません。どうされます?』って言っているんだけどどう思う?」

そのほか、この物件の5階(友人の物件は7階)の同様の物件の家賃は9万弱だという情報も新たに入手。

ゲ!家賃設定誤った!(しまったぁ!)

で、改めて、厳しめに家賃設定を変えて、再試算したところ、採算があいそうな物件の価格は、(あくまで電卓上の計算ですが)1300万弱でなんとかとなりました。

担当の彼も、指値はあと100万が限界と言っていたので、元の価格が1600万ちょっとと考えると、1400万弱か、、、厳しいな。。。

なんてことを二人で、30分くらい議論しながら、以下の結論に達しました。

「最初の指値100万に加えて指値200万通らなかったら、この物件はスルーする」

理由と経緯は以下。

  1. やはり、徒歩19分は(以前は、なんとかなるかと思っていたけど)借り手の心理にマイナスになる可能性が否定できない。
  2. 売り手は、そもそもうそを書くくらいだから、信用できない。見た目はよさそうな物件だけど、実は???という可能性を否定できない。
  3. であれば、相手の瑕疵を強く指摘して、強めの指値を出す。
  4. それで駄目なら、別にこちらは買い急いでいるわけではないので「そんなら、いりません」とキッパリ断る。

です。

友人には「不動産投資は最初が一番大事だ!っていうから、とにかく最初はリスクは小さくいこうよ。」

と伝えました。友人も「だよね。うん、そうするよ。」といってくれました。とりあえずは、指値の結果まちです。

しかし、19分を15分って大嘘をつきやがって、アノ売主のヤロー。友人の物件とはいえ、腹が立ちますね!!だから、あんなキッタナイ使い方していたんでしょうね!物件がかわいそうだ!!!(Boo!! Boo!!)

しかし、今回は僕にも多くの反省点があります。

  1. 物件までの時間が表記と実際が違っていても「こんなもんでしょう」といいほうへ解釈してしまった。(うそが書いてあるって指摘できなかった)
  2. 物件の相場を読み違えた。
  3. 安全第一主義を忘れて、「まずは買うんじゃ!」が先行、危うく友人に迷惑をかけてしまうところだった。

(ショボーン。。。)でも、ひとつ成長させてもらいました。

まぁ、この物件は友人がまず住居として住むわけですから、電卓上の数字が合わないといっても、生活が苦しくなるというわけではないんですけど、やはり、投資家として投資不適合の物件に手を出すのはいけないよね。というのが僕と友人の共通見解でした。

担当の彼がまた、一生懸命物件を探してくれますし。どっしり腰をすえていきます。(金利もしばらく動きそうにないですしね)

いやはや、不動産投資って奥が深い!だから面白い!

Banner2_23 <-- 面白い!!って思われた方、このボタン、ポチっと押していただけるとうれしーなぁ。。。

※僕の物件、今日も動きなしです。(ふぅ。)

2007年3月20日 (火)

友人の不動産投資物件(つづき)

明日はお休み!(でも、明日朝一からFP2級の勉強。。。がんばろ)

Banner2_20 <-- んー、今日は69位ですか。やっぱし、実績ないときびしいせかいですねぇ。。。応援オネガイシマース。

さて、友人の不動産投資物件その後ですが、

基本的に買いのスタンスであるようです。(その後、実際に契約したかどうかはまだ未確認ですけど)

メールで、いろいろ話をしていましたが、

  1. 駅力がある
  2. 値段もお手ごろ
  3. 物件自体の魅力が強い
  4. 物件担当運用管理会社のPM能力が高いし、自分たちもそのちからを伸ばすんだ!と決意した。

ということで、認識を一致。ですから、おそらく買うんでしょうね。

まぁ、しばらくは彼自身の家になるんでしょうが、貸し出しを考えたときには、

  • 独自のパンフレット(紙媒体)を作る。
  • 独自のHPを作成し、パンフに貼り付ける。
  • そのときの市場情勢にあわせて、部屋をリフォームする

ナドで、徹底的にアピールしていきます。

例えば独自HPを作成して、そこにいろんなアイデアを詰め込んで「この物件借りないと損よ!」をお客様(借り手様)にアピールする。

友人も、僕も、ITエンジニアなので、この領域では、先人たちにも負けない自身があります。コンテンツとそれを表現する技術は、数あるオーナーさんの中では追従を許さない、トップを目指そうと思います。(きゃー、でかいこと言っちゃったよー)

とはいえ、もちろん紙媒体の力も無視できませんから、ここは先人たちの知恵をいろいろ参考にさせてもらって、着々と力をつけていこうかなと。

最近、どこかのブログを拝見させてもらって「そうだよねぇ」と共感を覚えた言葉。

「不動産は、投資じゃないね。事業だね」

確かに。厳密に言うと、「投資をして、チームで事業をする」といったほうがいいのかしら。

会社ででーーっかい組織の一部として動いている僕は、果たして自分のやっていることが世の役に立っているんだろうか?と考えることがありました。

でも、不動産投資は、投資と事業がセットででき、(経営者としての立場の勉強にもなる)、そして、少なからず地域の街づくりに貢献できる。という数ある投資手段の中でも特異なものと理解しています。

もちろん株、FX、商品、金、REIT,その他デリバリティブ。いずれも何らかの形で社会に貢献しているのでしょうが、やはり、実感がわかない。結果として儲けたのか?損したのか?がその実感なんだろうとおもいます。

まぁ、投資なんて極論はそうなんでしょうが。

不動産投資も、最後はプラスかマイナスかなんですが、、、なんだろ、その、そこにいたる過程で得られるノウハウ、知識、人とのつながり、達成感ってのが特殊なんじゃないでしょうか?(違うかなぁ。。。)

僕、どうしても、何かを達成するなら、より多くの人とその達成感を共有したいと考える人間です。だからかもしれない。

もちろん、失敗したらイタイですけど、それはそれで納得して、絶対這い上がってみせると自分に言い聞かせてますし、そういう事態を想定した対処法も今後合わせて考えていくつもりです。

不動産投資を通じて、

  • 真の自由(経済的・精神的)
  • 人との出会い
  • 自分の中身の成長
  • 家族との絆(今はカミさんですけど、いずれは俺Jrも)

を得たいと思っています。

、、、あら、なんか偉そうなこと書いてしまったです。

まぁ、いつもアッパラパーなことばかり書いているから、たまにはまじめなことも書いてみたくなって。。。すみません。

そういえば、おとといの夜ですが、僕の担当の方から、電話が入り

「Kanaloaさん、去年の源泉もらってませんでしたよね。いただけます?」

とのこと。

「あぁ、そうでしたね。じゃ、送りますよ。ところで、何で唐突に?」

「いや、いつものことですいませんが、不確定なんですけど、ヨサゲな物件情報が入ってきたもんで、、、」

「え、そうなの、(と、一瞬浮かれそうになったけど、心を落ち着かせて)、まぁ、まずは形になってからですね、ガンバッテ!」

といって、電話を終えました。

さてさて、どうなるんでしょうか?(楽しくなってきました)

Banner2_21 <-- 冷静を装っていますが、実はドキドキ。あぁ、早く先人たちと同じフィールドに立ちたい。。。応援してくださいね!

そういう意味では、ブログランキングは、実践してから登場したほうがよかったのかしら。。。(でしゃばりかしら、うーむ)

2007年3月19日 (月)

友人の不動産投資物件の投資分析をします!

PASMOついに運用開始、駅で見かけました。

特に大きな問題はおきなかったようで、PASMOにかかわった方々、とりあえずは、お疲れ様でした!これからも安定した運用をお願いしますね!

Banner2_18 <--- 一安心ときたところで、ポチっとお願いしますね!

さて、今日は昨日の続き、友人の投資物件の分析です。

駅:保土ヶ谷、(町のファンダメンタルな要素は問題ないことは言うまでもないですね)

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こんなところ。

価格:15,800,000

徒歩:15分(実際は17~19分でしょう。信号あるから

間取り:2LDK

築:H8

駐車場:アリ(16000円?忘れました)屋内、ぬれずに建物に入れる!

7階の7階

でしたね。中身は超キタネーけど、リフォームで絶対光る物件です。箱としてのクオリティは上々!

この物件を、投資用としてまわしたとして、(友人はとりあえず、居住用としています)現時点でのスナップショット的分析と5年後に売却した場合の売却益をはじき出して見ます。

●スナップショット的分析(初期投資分析)

金利:3.5%固定    期間:30年

自己資金:1,580,000 (諸費用分といったところでしょうか)

と融資条件をつけた場合、(実際この条件で通ります)

年間の運営費(Opex)を15%程度見込み、空室損を5%(1ヶ月弱空室があると想定)見込んだとして、

FCR 5.85%,  K% 5.39%, CCR15.90% ⇒レバレッジ判定+

LTV 90%, DCR 1.33 (1.3 > 0 クリア), BER 75.06%(3ヶ月の空室に耐えられる)

PB(自己資本回収期間) 6.29年, キャップレート 6.44%

ということで、初期投資としては、OKですね。(やっぱし)

●5年後に売却を想定した場合

キャップレートが6%に下がったとした場合、

正味売却益:3,407,629

てことで、一応、5年後の出口もよさそうです。

#でも、DCR 1.33 でもOKですが、やっぱし最初は安定志向で行きたいですよね。てことで、価格の指値があと100万ダウンできたとした場合、さて、どうなるか。

●初期投資評価

FCR 6.21%,  K% 5.39%, CCR19.31% ⇒レバレッジ判定+

LTV 89.32%, DCR 1.43 (1.3 > 0 クリア), BER 70.79%(3.5ヶ月の空室に耐えられる)

PB(自己資本回収期間) 5.179年, キャップレート 6.87%

ということで、初期投資指標は更に向上!安全率アップ

●5年後に売却を想定した場合

キャップレートが6%に下がったとした場合、

正味売却益:4,304,600

てことで、5年後の出口もさらによし!。

ウン!これなら納得!。ゴーサイン出せそうです。ってことで、早速彼の担当の方が指値交渉に入っている模様。(がんばれー!)

あとは、駅からの距離が15分を超えていることが借り手にどれだけの心理的影響を与えるか?

例えば、新しい、駐車場が敷地内でほかの物件より5000円くらいやすく借りられる、屋内駐車場だ!ってのを車ユーザの借り手にモーレツアピール!で相殺!

「憧れのランドマークタワーの頭の部分があなたのもの!」とか、(ちょっと無理あるか^^;)

で、何とかなりそうな気がしますけど、、、あと、当然業者さんのプロパティマネジメント能力も高いので、まぁ、借り手はすぐ見つかると思いますけど。賃貸物件でこの辺で同等の物件を探したけど、数がホントに少ない。今後の需要を考えると結構いいと思います。

ま、後は友人の判断ですから、ぼくはこれ以上は何もいえません。

少なくとも投資指標上は問題ないはず!

ただ、ちょっと自信ないのは、5年後のキャップレートが果たして下がっているかどうか??(一応、今後横浜は20年スパンで成長するという期待値で考えています。ちょっと甘い??)

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2007年3月18日 (日)

友人の不動産投資物件見学に行ってきました。

土曜日に、友人の不動産投資物件の見学に行ってきました。

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ターゲットの駅は保土ヶ谷駅。2003年度の、1日平均、乗降客数は、62,868人(ここ5年は人口の推移はフラット。安定しています)物件までの時間徒歩15分で平坦。

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実際に歩いてみたら16分17分といったところでしょうね。信号待ちとかの要素で多少の誤差があります。

さて、物件に到着、物件は、H7築、7F(最上階)、2LDK、49㎡、あまり見かけない物件です。

一件、的外れの物件に思われますが、果たしてそうでしょうか?僕は、アリだと思います。理由としては、

  1. 市場に流通している物件はワンルームが圧倒的に多い(競争相手多し)ので逆にワンルームとは市場の領域を別にすることができます。
  2. これからは、リッチシングル(あえて賃貸派でこだわり思考)、DINKS、3人家族の人口層が増加傾向にある。
  3. 昨今は健康志向もあいまって、15分くらいなら、「むしろ健康的」と徒歩を好む傾向がある。(バスは、混むし、遅れるしで毛嫌いされる傾向にあり)
  4. なにせ、横浜から一個目、都内までも、横須賀線で一っとび!(Placeとしては文句なし!)

といった、市場的問題、需要の内容の変化、および、立地条件の良さがあるからです。

さて、肝心の物件の写真を以下に、

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入り口から一枚、、、業者の担当、友人、僕が口をそろえて「うわー、きったねーなぁ」。売主の担当業者いわく、「まだ、出たばっかりで、使用状況が悪すぎて一般のお客さんには見せたくないんですよねー」だったのを、僕らの業者担当の彼が、それでもいいから見せてくれということで、こんなに汚い状態だったのです。

とはいえ、常識の範囲で見たら、ほんとに汚い。入り口よりも、中はさらに最悪!!

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何だ、この洗面所は?きったねーなぁ、、、ありえねー。

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オェ、どう使えばこんなに汚くなるの?(ありえねぇー)Img_1189

なんで?なんで、こんなに汚いわけ?(障子も見るも無残。。。)ありえねー。

ご覧のとおり、とにかく汚い。普通に生活していたらまずありえない状態、壁紙も黄ばんでいるし。

ですが、これら、すべてはこの中の状態です。建物の外枠は、とても美しいし、管理状態も最高。

つまりこれを直せばキラッキラにひかることは間違いない。

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駐輪場、キレイ。。。

Entrans

エントランス、美しい。。。

駐車場も、機械式ですが、空きがあり、かつ屋内ですので、雨が降っても車の出し入れ時にぬれたりする心配がありません。しかも、そのままぬれずにマンションにたどり着けます。(僕のマンションにはないです。。。とほほ。。)しかも、すぐそばに小さいですが、ちょっとした公園もあります。子供が遊ぶには十分。

さて、ここまできて、値段が気になりますよね。

価格は、なんと1500万ちょっと、しかもこの価格にはリフォーム代(上記の殺人的汚さの部屋をキッチリ修繕する)も含まれています(!!!!)

大体リフォーム費用は、へんにこだわらない限り、(だって、友人はしばらく居住用で使いますから、最低限の修繕であればいいわけです)300~400万でいいはず。それを差し引くと、大体1200~1300万です。いい。。。

月々の支払いは、管理費、修繕積立金を含んで、86000円。将来、この物件を貸し出した場合は、この付近の相場でしたら同物件は10万そこそこで確実に貸せます。現状の市場条件でしたら、11万も硬いでしょう。

友人は、完全に「買いだね!」って言ってます。僕もそう思います。2LDKですが、仮に貸し出すならば、場合によっては(その当時のニーズを考えて)広めの1LDKにリフォームするという手もあります。2LDKのままで、一部屋をDEN化するのもあり。とにかく間取りも自由度があって面白い。(DIY魂が燃える!!)

ということで、早速友人は買い付けだしていました。2日ほど猶予をもらった後最終判断するとのことですが、まぁ、結論は火を見るより明らかでしょう。

仮に、この物件をはなっから、投資物件としてまわした場合どうなるかは、明日レポートしますね。(まぁ、間違いなく合格でしょう)

話は変わりますが、、、

先日の横須賀の物件、ノムコムからまったく連絡が来ません。(ナニヤットルンジャ!!ボケー!)で、しょうがないから、物件情報を僕の担当の彼に渡して、REINSで調べてもらいました。

彼いわく、「徒歩6分とありますけど、先ほどうちのPM(プロパティ、マネジメント)部隊に確認してもらったら、実際は、あの付近は坂がきつくて、実際は10分以上かかるらしいです。しかも途中が長いトンネルなので、女性は毛嫌いするでしょうね。

しかも当の物件の周りの雰囲気も良くないらしいので、私は駄目とは言いませんが、お勧めはできないです。家賃設定も、あの情報だと高すぎです、新築でも5万ぎりぎりでしょうね。」とのこと。

なるほど、こういう情報は、実際に見てみないとわからないもんですね。新築で5万ぎりぎりの家賃だと、確かに、DCRは1.3をきります。危険な橋を渡ることになる。

てことで、スルーでーす。でも、彼曰く「Kanaloaさん、結果としては駄目でしたけど、目の付け所はいいとおもいますよ。今後そういう物件でてきたら、僕に情報回してください、速攻で分析してよければ買い付けだしましょう!」

うれしい言葉です。(お世辞だとしても)。一応半年間週末度返しで釈迦利器に勉強してきた甲斐がありました。

それはそうと、ノムコムさんはやるきあんのかなぁ。。。いい情報出しているのに、対応が遅れれば手柄もって行かれちゃいますよ。ガンバッテ!!ノムコム!(せめて連絡よこして!!)

では、明日は、友人物件の投資分析、やってみます。

Banner2_17 <-- ちっとは役に立てました??お役に立てたのなら一票おねがいしますね!(一回51位までいったんだけど、今64位になっちゃった。頑張りマース)

すいません。今日は疲れたです。

ごめんなさい。

今日は、友人の物件周りの話について取り上げるつもりでしたが、こんな時間なので、これから書くのは厳しいです。

#友人と今日の物件の分析やらなにやらで時間かかっちゃって、、、

明日、今日の話をまとめてUPするので、お楽しみに。

#結構、おもしろいネタだと思います。担当の業者さんの力、スゴイことを確認しましたよ。

おやすみなさーい。

Banner2_15 <--つまんなくてごめんなさい。明日は満載で書きます。だからポチっとお願いしマース。

2007年3月16日 (金)

不動産投資の本2冊ゲット!

PASMOについて、追加情報があります。

Img_1172_1

上記をごらんになるとわかると思いますが、

先日は、

私鉄⇒私鉄の定期はNG(作ることができない)

といいましたが、どうも、できる区間もあるみたいですね。でも、たしかに私鉄間の定期乗り継ぎができない区間もあるとのこと。

要は、「ちゃんと、現地の私鉄業者に確認すること」ですね。

Banner2_13 <--参考になりました?なりましたら、ポチリと。ありがとうございます!

あと、このイベントに伴って、パスネットも一定の猶予期間ののち、廃止されるようです。買いだめしている方、早めにつかっちゃってくださいね!バスカードは未確認ですが、おそらくこれも早いうちに廃止されるでしょう。(そういう煩わしさをなくすためのアプローチがPASMOなわけですし)

さて、今日、うちのカミさんが、先週末本屋に頼んでいた、2冊の本を買ってきてくれました。

  1. 不動産キャップレートの決め方(宮田勝弘さん著)
  2. 夢のハワイ別荘取得マニュアル(深山ツヤ子さん著)

※サイドバーに添付しているので、良かったら買ってみてください。

いずれも、先人たちのブログで取り上げている良書ですね。これが読みたくて読みたくて。今からワクワクです。

不動産の勉強を始めてそろそろ半年。最初は、ロバートキヨサキおじさんの「若くして引退する本」でした。それから、沢孝史さんの本を2冊、これで不動産投資をやるんだ!と決意。

そして、各種不動産セミナーを通じて、現在に至るまで、不動産投資に関連する書物は20冊弱読んでいます。読めば読むほど、「深い世界なのね」を感じます。ですが、決して興味がなくなることはありませんでした。益々「やりたい!」が増す一方。。。

好きなんですね。不動産投資。。。(まだ、手に入れていませんけど、、、)

あとは実践だけなんですけどね。

まぁ、ネガティブになると、いいことはありませんから、「僕は今年はツイている!。幸せになーる!」をカミさんと朝、晩、連呼するようにしています。

不動産投資の本ではないですが、ナポレオン・ヒル著「思考は現実化する」にある深層自己説得(自分の深層心理に情熱を持って訴えかける)は、非常に大切なのだそうです。

実際、これをはじめて(なんとなくですが)物事が好転しているようです。気のせいかな。。。でも、先日も、マンションの駐車場の移動に関する抽選も10倍の関門を突破して手に入れたし。。。なんかしらの因果関係はあるのかもですね。

、、、宗教家じゃないですよ。

このように、投資家としての人生を歩み始めて2年弱になりますが、今までの人生で読んだ本の数をこの2年弱で数倍も上回っています。読書はいいです。先人の知恵を数千円程度で手に入れられるのですから。

僕のブログのサイドバーにも良書があれば逐一アップしますので、興味があればゼヒ呼んでみてくださいね。

さぁて!明日は、友人の投資物件の下見についてきます。場所は横浜の某駅。駅からも近いとのこと。どんな物件か非常に楽しみ。

明日、レポートしますね!

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち、、、)

個人的に調査している物件で気になるもの:今日分析した物件(ノムコムから連絡なし!(- -#)

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■今週末Kanaloa行動予定(ご参考まで)--------------

友人の初の投資物件(まずは兼自宅用として)の見学に付いていく
見学ついでに、僕の担当に物件状況報告をしてもらう。
FP3級の試験勉強
FP2級の勉強開始
本を二冊買う(良かったらご紹介しますね!)⇒買った!(済)
6月のハワイ島旅行の予定を立てる(詳細は追ってお知らせ!)

おぇー、、、結構一杯だなぁ。。。

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みなさん、今週もお疲れ様でした!!さぁて、明日明後日は、不動産投資家に化けます!上の予定をチャキチャキこなしますわ!

良い週末を!!!

Banner2_13 <--の前に、こちらもクリック。ありがとうございます!

2007年3月15日 (木)

昨日見つけた横須賀物件の不動産投資分析だ!

寒い日が続きますね。風邪には気をつけましょうね!

Banner2_11 <--元気を出して、こいつをポチッと。ありがとうございます!

さて、昨日言っていた、横須賀中央の不動産物件の分析をやってみましょう。(あ、念のためですが、僕、まだ、実際の不動産投資は開始できていません。ですので、この分析の確度の保障はありません。こういう考え方があるんだな。程度に聞いてください。本気でやるんなら、プロの意見を聞いて判断するのが健全な不動産投資家だとKanaloaは考えます!)

横須賀中央駅の雰囲気はこんな感じ。

Img_1158

これは、ホーム(まぁ、普通)

Img_1161

でもって、駅前がコレ。でっかい街でしょ。

で、見つけた物件が以下。

 価格:6500万円 (税込)
 交通:京浜急行電鉄本線横須賀中央 徒歩6分
 面積:建物 180平米  敷地 406平米

し、敷地406平米!!すげー。
新築、10部屋で想定年間家賃収入657万円ってことになっていますね。

ん?でも、
建ぺい率 60% 容積率 150%
変じゃねーか?
確か、建蔽率って建築面積÷敷地面積でしょ。てことは、
180÷406×100=44%じゃないの?(計算間違っていますかね?)
容積率も変じゃない?

この数字はちょっとあやしい。。(一部屋あたりの広さがわからん)

まぁ、おいといて。

とりあえず、投資分析してみますか。

■条件
家賃:
部屋の広さは、180×2÷10(部屋)=36平米??(広くねーか?)
10部屋で想定年間家賃収入657万円てことは、
一部屋あたり、5.48万円を前提にしていますね。
先日横須賀中央の市場調査したことがありまして、地元不動産で手に入れたパンフレットで同条件の物件の相場を見ると、、、大体20平米くらいの部屋なんじゃない?とすると建物面積は、20×10×2=400平米じゃない?(間違っている??)

金利・ローン期間:
新築なので25年ローンで、5年固定金利の3.5%設定

取得費用:10%くらい見ておきます。
自己資金:取得費用を用意します。

さて、どうなるか、、、

■分析結果

FCR(Free-and-Clear Return)7.86%
K%(Loan constant)6.01%
CCR%(Cash-on-cash return)32.35%
レバレッジ +
LTV(Loan To Value Ratio)90.00%
DCR(Debt Coverage Ratio)1.60
BER(Break-Even Rate)62.99%
資本回収期間(PB)年 3.091

すげー、、、良すぎるぞ。。。なんだこれ。

想定家賃が高すぎるんじゃねーか?ってことでノムコムの想定家賃×0.85で再計算。さて、どうなるか。と。

FCR(Free-and-Clear Return)6.68%
K%(Loan constant)6.01%
CCR%(Cash-on-cash return)19.39%
レバレッジ判定+
LTV(Loan To Value Ratio)90.00%
DCR(Debt Coverage Ratio)1.36
BER(Break-Even Rate)72.43%
資本回収期間(PB)年 5.157

これでも投資条件(DCR>1.3, FCR > k% かつ CCR > k% )クリア。おいおい。マジか。

これって、掘り出しもん??

まぁ、銀行さんがこの物件に対してOKを出してくれればの話ですが。

先日のブログでも言いましたが、横須賀中央は、街としては十分投資対象に入りますし、駅から徒歩6分(うがってみて、8分としても)アパートの徒歩時間としては、合格点ですよね。

気になるのは、「私道負担面積 47.00 平米」ってところ。これは何かと制限が出てくるみたいですね。ここの詳細が知りたいところです。

でも、せっかくだからこの物件見に行ってみよ。

所詮電卓上での計算結果です。実際の物件やら、法律的側面、環境面、実際の賃貸需要を加味した上でないと買ってはいけないのは、不動産投資家として当たり前ですね。

しかし新築なんだよねー。
ちょっと、僕の担当の方にこの情報どうよ?って聞いてみよ。

#仮にこの分析が正しければ、きっと買い付けは既に入っているんでしょうね。
#よすぎるもの。

Banner2_12 <--参考になったら1クリックプリーズでございます。あなたの一票が明日の僕を支えます。^^;)

いよいよ、週末が近づいてきましたね。不動産投資家の週末の行動をする日がやってきました。ウキウキ。(物件もってねーのに)

あと一日。頑張りましょ!!

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち)

個人的に調査している物件で気になるもの:今日分析した物件

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■今週末Kanaloa行動予定(ご参考まで)--------------

友人の初の投資物件(まずは兼自宅用として)の見学に付いていく
見学ついでに、僕の担当に物件状況報告をしてもらう。
FP3級の試験勉強
FP2級の勉強開始
本を二冊買う(良かったらご紹介しますね!)
6月のハワイ島旅行の予定を立てる(詳細は追ってお知らせ!)
おぇー、、、結構一杯だなぁ。。。

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2007年3月14日 (水)

会社での会話と不動産投資

また、日本株、アメリカ株の下げのあおり食らっていますね。。。

Banner2_10 <--痛い目にあった人、そうへこまずに!へこませるならこのボタンをポチっとへこませてください!!ありがとうございます!

Chart1

日本とアメリカって、ホント、良くも悪くも「仲良し国家」ですね。。。株が下がって円高ですか、、、北米で勝負している企業にはあまりいい話ではなさそうです。

アメリカでは、金利上昇ですでに住宅ローンの支払いが滞る事態が頻発しているとか。僕が思っている以上にアメリカは経済は下げ基調なんでしょうかね。

しばらくすると、日本にもその影響が出るかもしれません。日銀の政策金利がどう動くか?注目どころですね。

オット。お題と話がズレズレでしたね。

今日、会社の実験室(あ、僕サラリーマンエンジニアです。)で仕事中、会社の人とちょいとおしゃべりする時間がありました。

彼は現在、横浜ニュータウンの「センター南」に賃貸で住んでいるそうです。で、その町の話で少し盛り上がっていました。

こんな感じの街

Index_img013

これは、「センター北」の阪急モザイクモール

Index_img014

デ、ここが「センター南」の東急SC。

僕も、10年ほど前に会社に入社した頃は、近所の「鷺沼」って駅に住んでいた手前、結構その辺の話には詳しいつもりです。

でも、今日話を聞いたらズイブン変わっているようですね。港北は。マンションが乱立していて、連日盛況。あっという間に完売だそうです。で、センター南、北駅にはそれぞれ「東急SC」「阪急モザイクモール」を筆頭に巨大ショッピングセンターがしのぎを削っています。

彼が言うには、「こわいですよ、みんな、ガンガン買い物するんですよ。僕の安月給ではむりですよ~。」だとか。確かに港北エリアは、ちょっとしたセレブタウンになってきている感じがします。なにせ、町全体がおしゃれな雰囲気をかもし出していますから。

こういう話を聞いていると、「横浜、これから面白くなりそうだなぁ。。」って実感します。港北エリアは、横浜、新横浜という横浜行政のキモ入りの街が目と鼻の先、でもって後ろには、ご存知元祖プチセレブの街「あざみ野」「たまプラーザ」が控えています。

横浜は、横浜港のロジスティクス機能の強化に伴う就業人口増や、臨海エリアの再開発による就業人口増、新横浜も新しい巨大駅前ビルを中心に、北新横浜駅周辺の再開発による就業人口増などが期待されるエリアです。

いずれも、「大企業」「今後が期待できるベンチャー企業」などがこぞって移動してきているとの話。

会社の人の話だと、「僕の住んでいる賃貸なんて、大阪から移動できた。っていう人が多いですよ。地元の人は皆無に近いですよ。」とか。大阪で大企業。●下電工とかですかね。

港北エリア、新横浜エリア、横浜エリア、また、その周りを取り巻くエリア。どれをとっても面白いネタが勢ぞろい。まだまだ人口は増えそうです。

もはや都内はREITの影響やらで値段が上がりすぎていますので、手を出しづらいですが、横浜エリアだったらまだまだ個人投資家でも勝負できる物件が眠っているはずです。(ただし、こんごは水面下でしかいい情報はこないと思われますが)

僕の担当の方、頑張っているかな。。。

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち)

個人的に調査している物件で気になるもの:ノムコムで気になる物件アリ。

交通:京浜急行電鉄本線横須賀中央 徒歩6分

⇒明日、分析してみますね。

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■今週末Kanaloa行動予定(ご参考まで♪)--------------

  1. 友人の初の投資物件(まずは兼自宅用として)の見学に付いていく
  2. 見学ついでに、僕の担当に物件状況報告をしてもらう。
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おぇー、、、結構一杯だなぁ。。。

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横浜に住んでいて良かったな。

古きよき文化と、新しい文化が入り混じってさらにその先の文化が生まれる予感がする街。こんな街が日本にもっともっと生まれるといいですよね。そうすればもっともっと、不動産投資の可能性も広まるし、なにより、日本がもっといい国になりますよね!

こんなかっこいいこと、不動産投資を勉強したからこそいえるようになりました。この出会いに感謝♪

さて、明日は木曜。疲れが出てきますが、皆さん!楽しんでいきましょう!

Banner2_9 <--- 疲れそうになったら、ここをポチっと。(って元気になるわけじゃないですけどね。^^;)ありがとうございます!

2007年3月13日 (火)

PASMOを不動産投資家として考えてみる

今日の飛行機事故、大事に至らなくて良かったですね。

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さて、話はガラリと変わりますが、PASMOについて再び。

Pasmo_2

前回のブログ内で私は、「PASMOが万能である。」とばかりのベタ褒めをしていました。

実際そうなんですが、実は「PASMOご利用案内」をよくよく見ると、ちょっと問題(というか惜しいところ)が一点あるようですね。僕が駅でもらった「PASMOご利用案内。Q&A(ページ27)」によると、、、

Q.複数の鉄道事業者やバス事業者が一枚になった定期券を購入することはできますか?

A.鉄道・バスそれぞれ1種類の定期券を1枚のPASMOで購入することができます。

とあります。言葉の解釈を間違っていなければ良いのですが、これは例えば、

「JR->私鉄はOK」

だけど

「私鉄->私鉄はNG」

ととれます。例えば、小田急線から京王線、または東急田園都市線への定期での連絡はできない。ということを意味します(僕の解釈があっていればですが)

同ご利用案内にも「くわしくは、購入する事業者にお問い合わせ下さい」とあるのでおそらく僕の解釈に間違いは無いかと思われます。

だとしたら、、、んー、どうしてなんでしょう???もったいない。いいほうに解釈するとして、「まずはJRとの連携だ!次は私鉄間で連携だ!」としましょう。きっと、このような要望は出てくるはずですし。

この前提が正しいならば、不動産投資で探す収益物件も、このポイントは要チェックだと思います。やはり乗り継ぎがらくな路線の方が住むならいいですよね。私鉄路線の収益物件の価格にも多少の影響があるんじゃないでしょうか?

なーんて、ケチ付けちゃいましたが、勘違いしないくださいね!

PASMOは偉大な開発だ!!

は、間違いない事実ですから。3月18日。ちょっとしたムーブメントですね。楽しみですね!

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち)

個人的に調査している物件で気になるもの:今日は特になし。

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■今週末Kanaloa行動予定(ご参考まで♪)--------------

  1. 友人の初の投資物件(まずは兼自宅用として)の見学に付いていく
  2. 見学ついでに、僕の担当に物件状況報告をしてもらう。
  3. FP3級の試験勉強
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  5. 本を二冊買う(良かったらご紹介しますね!)
  6. 6月のハワイ島旅行の予定を立てる(詳細は追ってお知らせ!)

おぇー、、、結構一杯だなぁ。。。

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Banner2_8 <---頑張りますので、応援よろしくお願いしますね♪

2007年3月12日 (月)

ちょっと変わった不動産セミナー

4月の終わりに、一風変わった不動産セミナーに行く予定です。

Bus

Banner2_5 <--いつもありがとうございます。がんばります!

僕の付き合いのある不動産コンサルタント会社が主催するセミナーで「フィールドワークセミナー」って言います。上の写真は「はとバス」の写真ですが、簡単に言うと、「ふだん、この会社方々が、どういう視点で物件を探していて、かつその上のコンサルタントがどういう判断基準を持って、収益物件をお客様に提案しているのか?」をしるためのセミナーということになります。

ちとばかり、値段は張りますが、内容を見ていると場合によっては非常に安いセミナーかもしれません。(自分は言ったことがないのであくまでHPの詳細をみておもっているだけですが)

物件探しをこの会社の僕の担当の方に一任しているので、わざわざ人の苦労を見に行ってなんになるという言われ方をしてもしょうがないのですが、僕は以下の観点で参加してこようかなと考えています。

  • 現物のどこを見て「良し悪し」を判断しているのか?
  • 投資指標以外で必要な「現場で見つける情報」は何か?
  • 同じ境遇の投資家とコネクションつくる。

不動産コンサルタントの方は、例外もありますが、たいていの人が「投資指標だけでなく、最後は現物を見るべきだ!」とあります。その理由がおそらくこのセミナーに眠っていると思って確認するつもりです。

また、仮にこの会社との付き合いがなくなるという最悪のケース(世の中一寸先は闇ですから)を想定して、最終的には、自分で物件を探して、見て、判断するための基礎知識をつけたいとも考えています。

値段が張るので、そのくらいのリターンを得ないと参加する意味がありません。

  • デジカメ
  • ビデオ(許されるのかなー?)
  • メモ
  • 筆記用具
  • ケータイ(カミさんとのホットライン用)

は必携でしょうね。

しかし、ノムコムとかを見ていても、僕のおめがねにかかる物件はいまのところ出てきませんね。

これからは、やはり、こういったプロの業者さんと密な連携をとっていける投資家が生き残っていけるのかもしれません(って自分を励ましたりする ^^;)

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち)

個人的に調査している物件で気になるもの:今日は特になし。

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人生長いです。じっくり構えてしっかりした投資をするぞ!(あせっちゃいかん!!)

ではでは、おやすみなさーい。

Banner2_6 <---- お休み前にもポチっとお願いしますね。ありがとうございます。

2007年3月11日 (日)

過去のブログについて(補足)

ブログランキングでは、ブログへのリンクURLを変更すればタイトルはそのままに、新しいブログのページへ飛ばしてくれるみたい。うれしいですねぇ。

Banner2_4 <--ついでにこいつも、ポチっと。ありがとうございます。

てことで、過去の遺産は、引き継げませんでしたが、これまでどおり皆さんからのアクセスの入り口は変わらないでいいようですね。

一応、今日はじめてこのブログにおいでになられた方のために、過去の僕のブログへのリンクを貼っておきますね。

過去のブログはここでーす。

それでは、改めて。おやすみなさい。。。

(ブログ新装オープン!!)ラゾーナ川崎って楽しいね!

Nec_0055_1 いらっしゃいませ!!新しいブログに来ていただいて、ホントにありがとうございます。

Banner2 <--ついでに、こいつもポチっと。ありがとうございます!

でもなー、ココログさん、なんでフリーからベーシックにそのまま移動できないんだろう。。。(技術的に難しいのかな。。。でも、これ、ビジネス的には、ちょっともったいないことしているような気がしますよ。なんとか頑張って、そのまま資産を有効活用できるようにしてくださいね!)

さてと、気分をかえて!!!

今日は、本当は、先週に引き続き「不動産投資市場調査の旅」をしようと思いましたが、折からの雨で断念。今日は久々に近所のラゾーナにチャリンコで行ってきました!!

ちょっと、写りがイマイチですが、ここが、中央部分の景色(まぁ、ありきたりだと詰まんないので、向かいのビルが西の空の青空を移していて、バックの曇天と対照的だったのが印象的だったのでこの写真を掲載することにしました。でも、やっぱ、イマイチ。。。)

Nec_0048

中央部が、広場になっていて、そこではいろんな方が気ままに時間を過ごせるような空間になっています。イベントとかもここでやっているみたい。

今日は、一人でしたが、下の写真のお店でランチ(1000円)に行ってきました。

Nec_0049

ベルギービールを出すお店ですが、昼間はしゃれたランチをやっていたので入りました。

  • ドリンク(ジュース、Hotコーヒー)飲み放題
  • サラダ・パン食べ放題
  • メインはカレー or パスタ or サラダ or スペシャル(日替わり?)から好きなものをチョイス(ただし、メインしだいで値段が違います。でも高くても1200円)

僕は、カレーランチにしたのですが、その前のパンとサラダで腹いっぱいになったので、カレーがきたときは(しかも無料で大盛りできると聞いて、喜んで頼んだのが失敗だった)結構きつかったです。でも味は良かった。その後、ゆっくりコーヒーを飲んで本を読んでいました。お気に入りの店になりそうです。夜はいろんな種類のベルギービールを出してくれる店だそうです。ビールが好きな方にはオススメ。

腹ごしらえ&シエスタのあとは、僕のお気に入りの店、「Unidy」に行ってきました。DIY御用達のお店です。

Nec_0053_1

いずれ不動産物件を手に入れたら、ここでいろんなツールを使って、その物件の価値を上げる努力をします。そのために、今はどんなツールがあるのか見て回る日々です。今日はたまたま、家の室内の扉の表面シート(木目調)がはがれかけているので、それを元に戻すため接着剤を見に行きました。

いろいろ店員に聞いたところ、板と、そういったカバー素材をつけるなら万能の接着剤がいいのでは?とアドバイスされたので、それを見に行きました。

こんなやつ。

Nec_0051_1

買おうと思ったら、カミさんにラゾーナカードを借りるのを忘れていたので来週末の購入になりそうです。。。失敗でした。。。

とまぁ、こんな感じで、後は1Fの丸善っていう、ドデカイ本屋さんにいって今後の読書プランを練って帰ってきました。いやぁ、一日いても回りきれません。女性ならたまらなくいい場所だと思いますよ。いろいろな洋服を扱っているショップや、食事どころもありますし。映画館、スーパー、とにかくいろいろある。

なかでも、昼過ぎになるとひときわ人がごった返すお店が以下のお店。

Nec_0054_1

アイスクリーム屋です。なんでこんなに人気上がるかわかりませんが(食ったことないので)とにかく、長蛇の列。きっと何かしらの理由があるんでしょう。

そういえば、新宿に、クリスピークリームっていうドーナツ屋ができて、同様に連日盛況だそうですね。このお店、僕、マウイで一度食べているんですが、ノーマルなドーナツがメチャうまい!。しかも、新宿では1時間とか並ばないといけないのに、マウイだと即効で食えました。

クリスピークリーム、新宿のあとは、川崎ラゾーナ店に進出してほしーなー。(社長さん!お願い!)

僕の感では、間違いなく大当たりだと思います。

ラゾーナの人間層は押しなべて

  • 若年層が多いが、老年層も元気がある!(最近の傾向かな)
  • いいものには、お財布の紐が緩む。
  • おしゃれな人が多い!

こんな感じです。女性はホントに元気があります。300ショップあるので、当分ラゾーナの人気は衰えないでしょうね。

僕は横浜も好きですが、川崎も大好きです(実際家からチャリでいける距離にあるし)。生活するならむしろ今後は川崎のほうがいいかもです。(投資対象としても、おいしそう)

ラゾーナを筆頭に、東口にはダイス、ラチッタデッラ、MORE's、さいか屋、アゼリア地下街、、、枚挙に暇がありません。西口と東口のこの強烈な集客力と町全体の魅力が上がっていますから、もっともっと、栄えていくと思います。

今後にも期待!!!

■今日の不動産投資状況

状況に変化はありません。業者さんの連絡まちです。。。(忍耐。忍耐)

では、来週からサラリーマン、がんばりましょー!!!

Banner2_2 <--来週もよろしくお願いします。ブログも新規一転内容をより充実させて参ります。ご協力のポチットな!をよろしくお願いいたします。

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