友人の不動産投資物件の投資分析をします！

PASMOついに運用開始、駅で見かけました。

特に大きな問題はおきなかったようで、PASMOにかかわった方々、とりあえずは、お疲れ様でした！これからも安定した運用をお願いしますね！

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さて、今日は昨日の続き、友人の投資物件の分析です。

駅：保土ヶ谷、（町のファンダメンタルな要素は問題ないことは言うまでもないですね）

こんなところ。

価格：15,800,000

徒歩：15分（実際は17～19分でしょう。信号あるから）

間取り：2LDK

築：H8

駐車場：アリ(16000円？忘れました)屋内、ぬれずに建物に入れる！

７階の７階

でしたね。中身は超キタネーけど、リフォームで絶対光る物件です。箱としてのクオリティは上々！

この物件を、投資用としてまわしたとして、（友人はとりあえず、居住用としています）現時点でのスナップショット的分析と５年後に売却した場合の売却益をはじき出して見ます。

●スナップショット的分析（初期投資分析）

金利：3.5%固定    期間：30年

自己資金：1,580,000 (諸費用分といったところでしょうか）

と融資条件をつけた場合、（実際この条件で通ります）

年間の運営費(Opex)を15%程度見込み、空室損を5%（1ヶ月弱空室があると想定）見込んだとして、

FCR 5.85%,  K% 5.39%, CCR15.90% ⇒レバレッジ判定＋

LTV 90%, DCR 1.33 (1.3 > 0 クリア), BER 75.06%(3ヶ月の空室に耐えられる)

PB(自己資本回収期間) 6.29年, キャップレート 6.44%

ということで、初期投資としては、ＯＫですね。（やっぱし）

●５年後に売却を想定した場合

キャップレートが6%に下がったとした場合、

正味売却益：3,407,629

てことで、一応、５年後の出口もよさそうです。

＃でも、DCR 1.33 でもＯＫですが、やっぱし最初は安定志向で行きたいですよね。てことで、価格の指値があと１００万ダウンできたとした場合、さて、どうなるか。

●初期投資評価

FCR 6.21%,  K% 5.39%, CCR19.31% ⇒レバレッジ判定＋

LTV 89.32%, DCR 1.43 (1.3 > 0 クリア), BER 70.79%(3.5ヶ月の空室に耐えられる)

PB(自己資本回収期間) 5.179年, キャップレート 6.87%

ということで、初期投資指標は更に向上！安全率アップ

●５年後に売却を想定した場合

キャップレートが6%に下がったとした場合、

正味売却益：4,304,600

てことで、５年後の出口もさらによし！。

ウン！これなら納得！。ゴーサイン出せそうです。ってことで、早速彼の担当の方が指値交渉に入っている模様。（がんばれー！）

あとは、駅からの距離が１５分を超えていることが借り手にどれだけの心理的影響を与えるか？

例えば、新しい、駐車場が敷地内でほかの物件より5000円くらいやすく借りられる、屋内駐車場だ！ってのを車ユーザの借り手にモーレツアピール！で相殺！

「憧れのランドマークタワーの頭の部分があなたのもの！」とか、（ちょっと無理あるか^^;)

で、何とかなりそうな気がしますけど、、、あと、当然業者さんのプロパティマネジメント能力も高いので、まぁ、借り手はすぐ見つかると思いますけど。賃貸物件でこの辺で同等の物件を探したけど、数がホントに少ない。今後の需要を考えると結構いいと思います。

ま、後は友人の判断ですから、ぼくはこれ以上は何もいえません。

少なくとも投資指標上は問題ないはず！

ただ、ちょっと自信ないのは、５年後のキャップレートが果たして下がっているかどうか？？（一応、今後横浜は２０年スパンで成長するという期待値で考えています。ちょっと甘い？？）

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