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2007年3月22日 (木)

不動産投資って厳しい!!(友人の不動産投資物件のつづき)

さっき、友人から連絡が入りました。

Banner2_22 <--ドキドキですね。その前にポチッと。

彼曰く、「指値はとおったらしいよ。」

「お!よかったじゃん!」

でも、彼の声がいまいち優れません。。。

「でもさ、担当の彼が『駅までの時間にうその表記がありました!』っていってきて、実際は、19分かかるって」

、、、やっぱし、こないだ歩いたら、19分かかったもんねぇ。

「つまり、売主がうそついたってこと?」

「そうとしか考えられないよ。」

たしか、物件までの徒歩の時間は、80メートルで1分であるはず。Mapionのキョリ測ツールで物件までのキョリを改めて測定したら1.5Kmある。つまり19分かかるってことです。

「で、今担当の彼が、『相手がうそついたことを問い詰めて、更に200万指値してみますが、さすがに100万が限界かもしれません。どうされます?』って言っているんだけどどう思う?」

そのほか、この物件の5階(友人の物件は7階)の同様の物件の家賃は9万弱だという情報も新たに入手。

ゲ!家賃設定誤った!(しまったぁ!)

で、改めて、厳しめに家賃設定を変えて、再試算したところ、採算があいそうな物件の価格は、(あくまで電卓上の計算ですが)1300万弱でなんとかとなりました。

担当の彼も、指値はあと100万が限界と言っていたので、元の価格が1600万ちょっとと考えると、1400万弱か、、、厳しいな。。。

なんてことを二人で、30分くらい議論しながら、以下の結論に達しました。

「最初の指値100万に加えて指値200万通らなかったら、この物件はスルーする」

理由と経緯は以下。

  1. やはり、徒歩19分は(以前は、なんとかなるかと思っていたけど)借り手の心理にマイナスになる可能性が否定できない。
  2. 売り手は、そもそもうそを書くくらいだから、信用できない。見た目はよさそうな物件だけど、実は???という可能性を否定できない。
  3. であれば、相手の瑕疵を強く指摘して、強めの指値を出す。
  4. それで駄目なら、別にこちらは買い急いでいるわけではないので「そんなら、いりません」とキッパリ断る。

です。

友人には「不動産投資は最初が一番大事だ!っていうから、とにかく最初はリスクは小さくいこうよ。」

と伝えました。友人も「だよね。うん、そうするよ。」といってくれました。とりあえずは、指値の結果まちです。

しかし、19分を15分って大嘘をつきやがって、アノ売主のヤロー。友人の物件とはいえ、腹が立ちますね!!だから、あんなキッタナイ使い方していたんでしょうね!物件がかわいそうだ!!!(Boo!! Boo!!)

しかし、今回は僕にも多くの反省点があります。

  1. 物件までの時間が表記と実際が違っていても「こんなもんでしょう」といいほうへ解釈してしまった。(うそが書いてあるって指摘できなかった)
  2. 物件の相場を読み違えた。
  3. 安全第一主義を忘れて、「まずは買うんじゃ!」が先行、危うく友人に迷惑をかけてしまうところだった。

(ショボーン。。。)でも、ひとつ成長させてもらいました。

まぁ、この物件は友人がまず住居として住むわけですから、電卓上の数字が合わないといっても、生活が苦しくなるというわけではないんですけど、やはり、投資家として投資不適合の物件に手を出すのはいけないよね。というのが僕と友人の共通見解でした。

担当の彼がまた、一生懸命物件を探してくれますし。どっしり腰をすえていきます。(金利もしばらく動きそうにないですしね)

いやはや、不動産投資って奥が深い!だから面白い!

Banner2_23 <-- 面白い!!って思われた方、このボタン、ポチっと押していただけるとうれしーなぁ。。。

※僕の物件、今日も動きなしです。(ふぅ。)

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