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2007年3月15日 (木)

昨日見つけた横須賀物件の不動産投資分析だ!

寒い日が続きますね。風邪には気をつけましょうね!

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さて、昨日言っていた、横須賀中央の不動産物件の分析をやってみましょう。(あ、念のためですが、僕、まだ、実際の不動産投資は開始できていません。ですので、この分析の確度の保障はありません。こういう考え方があるんだな。程度に聞いてください。本気でやるんなら、プロの意見を聞いて判断するのが健全な不動産投資家だとKanaloaは考えます!)

横須賀中央駅の雰囲気はこんな感じ。

Img_1158

これは、ホーム(まぁ、普通)

Img_1161

でもって、駅前がコレ。でっかい街でしょ。

で、見つけた物件が以下。

 価格:6500万円 (税込)
 交通:京浜急行電鉄本線横須賀中央 徒歩6分
 面積:建物 180平米  敷地 406平米

し、敷地406平米!!すげー。
新築、10部屋で想定年間家賃収入657万円ってことになっていますね。

ん?でも、
建ぺい率 60% 容積率 150%
変じゃねーか?
確か、建蔽率って建築面積÷敷地面積でしょ。てことは、
180÷406×100=44%じゃないの?(計算間違っていますかね?)
容積率も変じゃない?

この数字はちょっとあやしい。。(一部屋あたりの広さがわからん)

まぁ、おいといて。

とりあえず、投資分析してみますか。

■条件
家賃:
部屋の広さは、180×2÷10(部屋)=36平米??(広くねーか?)
10部屋で想定年間家賃収入657万円てことは、
一部屋あたり、5.48万円を前提にしていますね。
先日横須賀中央の市場調査したことがありまして、地元不動産で手に入れたパンフレットで同条件の物件の相場を見ると、、、大体20平米くらいの部屋なんじゃない?とすると建物面積は、20×10×2=400平米じゃない?(間違っている??)

金利・ローン期間:
新築なので25年ローンで、5年固定金利の3.5%設定

取得費用:10%くらい見ておきます。
自己資金:取得費用を用意します。

さて、どうなるか、、、

■分析結果

FCR(Free-and-Clear Return)7.86%
K%(Loan constant)6.01%
CCR%(Cash-on-cash return)32.35%
レバレッジ +
LTV(Loan To Value Ratio)90.00%
DCR(Debt Coverage Ratio)1.60
BER(Break-Even Rate)62.99%
資本回収期間(PB)年 3.091

すげー、、、良すぎるぞ。。。なんだこれ。

想定家賃が高すぎるんじゃねーか?ってことでノムコムの想定家賃×0.85で再計算。さて、どうなるか。と。

FCR(Free-and-Clear Return)6.68%
K%(Loan constant)6.01%
CCR%(Cash-on-cash return)19.39%
レバレッジ判定+
LTV(Loan To Value Ratio)90.00%
DCR(Debt Coverage Ratio)1.36
BER(Break-Even Rate)72.43%
資本回収期間(PB)年 5.157

これでも投資条件(DCR>1.3, FCR > k% かつ CCR > k% )クリア。おいおい。マジか。

これって、掘り出しもん??

まぁ、銀行さんがこの物件に対してOKを出してくれればの話ですが。

先日のブログでも言いましたが、横須賀中央は、街としては十分投資対象に入りますし、駅から徒歩6分(うがってみて、8分としても)アパートの徒歩時間としては、合格点ですよね。

気になるのは、「私道負担面積 47.00 平米」ってところ。これは何かと制限が出てくるみたいですね。ここの詳細が知りたいところです。

でも、せっかくだからこの物件見に行ってみよ。

所詮電卓上での計算結果です。実際の物件やら、法律的側面、環境面、実際の賃貸需要を加味した上でないと買ってはいけないのは、不動産投資家として当たり前ですね。

しかし新築なんだよねー。
ちょっと、僕の担当の方にこの情報どうよ?って聞いてみよ。

#仮にこの分析が正しければ、きっと買い付けは既に入っているんでしょうね。
#よすぎるもの。

Banner2_12 <--参考になったら1クリックプリーズでございます。あなたの一票が明日の僕を支えます。^^;)

いよいよ、週末が近づいてきましたね。不動産投資家の週末の行動をする日がやってきました。ウキウキ。(物件もってねーのに)

あと一日。頑張りましょ!!

■今日のKanaloa物件状況--------------------------

業者さんからの連絡:進捗なし。(連絡まち)

個人的に調査している物件で気になるもの:今日分析した物件

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■今週末Kanaloa行動予定(ご参考まで)--------------

友人の初の投資物件(まずは兼自宅用として)の見学に付いていく
見学ついでに、僕の担当に物件状況報告をしてもらう。
FP3級の試験勉強
FP2級の勉強開始
本を二冊買う(良かったらご紹介しますね!)
6月のハワイ島旅行の予定を立てる(詳細は追ってお知らせ!)
おぇー、、、結構一杯だなぁ。。。

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