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2007年3月27日 (火)

ネットで見つけた不動産物件投資分析

能登半島の地震。こわいですねー。関東地方にあんなのがきたらどうなることか、、、

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地震のリスクをどう回避するか。これも日本で不動産投資を実践する人たちには必須の知識になります。僕は一応方法論はセミナー等で情報をいれ確立しています。

さて、がらりと話は変わりますが、今日はネット(ノムコム)で見つけたちょっと気になる物件について。

最寄り駅:相鉄線二俣川駅徒歩5分(おお!)

表面利回り:12%(おおお!!!)

物件価格:4080万(おおおお!!!!)

築:19年くらい??(んー。やっぱそうだよねぇ)

いつもの新築ののりで物件価格満額出る計算で試算してしまって、20年3.5%5年固定で、なんとか回るみたいです。

でも、中古だから、20年もローンつかないですよねぇ。。。

でも、物件周りはいい条件が整っています。

  • 相鉄線二俣川駅
  • 徒歩5分

ということで、Placeの条件はクリア。

物件自体も、20年近くたとうとしているのに、バス・トイレ別。Productとしてもクリア。

です。

貸付(Presentation)については、今お付き合いしている業者さんだったら問題ないですが、、、

価格がわかりません。

NOIは付近の家賃相場からある程度もとまるのですが、物件の値段は、

V=I/R

で決まります。そのRであるキャップレートが僕にはわからない。キャップレートは相場観を示す値(期待利回りともいうらしいですが)なので、不動産取引の現場にいるひとでないと、その辺の数字はまずわからないのです。(どうやったら素人がこの数字を手に入れることができるんdねしょうかね?誰か知っていたら教えてください!)

でも、もう200万くらいやすくなったら、流石に割安じゃないのでしょうか?

でも気になるのが「備考欄」に

●上記私道部分通行承諾有り

これってなにかいやな意味じゃないんでしょうかね。要は他人に「お宅の道使わせてよ」って許諾を得るようなやつですよね。

なーんとなく、このへんがあやしい。。。。

とりあえず、僕の担当の彼(以降H君としますね)に「これ、きになるんだけどどう思う?」って調査依頼を出しておきました。

さてさて、結果はいかに??

Banner2_36 <-- 実績ないときついっすねー。でも暖かい方々の応援でなんとか頑張っていられます。これからもできるだけ毎日更新します。応援おねがいしまーす。

■Kanaloa今週の予定--

  1. FP3級試験勉強
  2. FP2級勉強
  3. 投資物件発見の連絡待ち
  4. 脳みその写真撮影(MRI撮影を金曜に急遽やることに!!)

---------------------

■Kanaloa今日の物件情報

進展なし。(あぅー。。。。)連絡待ちでーす。

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