友人の不動産投資物件見学に行ってきました。

土曜日に、友人の不動産投資物件の見学に行ってきました。

ターゲットの駅は保土ヶ谷駅。2003年度の、1日平均、乗降客数は、62,868人（ここ5年は人口の推移はフラット。安定しています）物件までの時間徒歩15分で平坦。

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実際に歩いてみたら16分17分といったところでしょうね。信号待ちとかの要素で多少の誤差があります。

さて、物件に到着、物件は、Ｈ７築、７Ｆ（最上階）、２ＬＤＫ、49㎡、あまり見かけない物件です。

一件、的外れの物件に思われますが、果たしてそうでしょうか？僕は、アリだと思います。理由としては、

1. 市場に流通している物件はワンルームが圧倒的に多い（競争相手多し）ので逆にワンルームとは市場の領域を別にすることができます。
2. これからは、リッチシングル（あえて賃貸派でこだわり思考）、ＤＩＮＫＳ、3人家族の人口層が増加傾向にある。
3. 昨今は健康志向もあいまって、15分くらいなら、「むしろ健康的」と徒歩を好む傾向がある。（バスは、混むし、遅れるしで毛嫌いされる傾向にあり）
4. なにせ、横浜から一個目、都内までも、横須賀線で一っとび！(Placeとしては文句なし！）

といった、市場的問題、需要の内容の変化、および、立地条件の良さがあるからです。

さて、肝心の物件の写真を以下に、

入り口から一枚、、、業者の担当、友人、僕が口をそろえて「うわー、きったねーなぁ」。売主の担当業者いわく、「まだ、出たばっかりで、使用状況が悪すぎて一般のお客さんには見せたくないんですよねー」だったのを、僕らの業者担当の彼が、それでもいいから見せてくれということで、こんなに汚い状態だったのです。

とはいえ、常識の範囲で見たら、ほんとに汚い。入り口よりも、中はさらに最悪！！

何だ、この洗面所は？きったねーなぁ、、、ありえねー。

オェ、どう使えばこんなに汚くなるの？（ありえねぇー）

なんで？なんで、こんなに汚いわけ？（障子も見るも無残。。。）ありえねー。

ご覧のとおり、とにかく汚い。普通に生活していたらまずありえない状態、壁紙も黄ばんでいるし。

ですが、これら、すべてはこの中の状態です。建物の外枠は、とても美しいし、管理状態も最高。

つまりこれを直せばキラッキラにひかることは間違いない。

駐輪場、キレイ。。。

エントランス、美しい。。。

駐車場も、機械式ですが、空きがあり、かつ屋内ですので、雨が降っても車の出し入れ時にぬれたりする心配がありません。しかも、そのままぬれずにマンションにたどり着けます。（僕のマンションにはないです。。。とほほ。。）しかも、すぐそばに小さいですが、ちょっとした公園もあります。子供が遊ぶには十分。

さて、ここまできて、値段が気になりますよね。

価格は、なんと1500万ちょっと、しかもこの価格にはリフォーム代（上記の殺人的汚さの部屋をキッチリ修繕する）も含まれています（！！！！）

大体リフォーム費用は、へんにこだわらない限り、（だって、友人はしばらく居住用で使いますから、最低限の修繕であればいいわけです）300～400万でいいはず。それを差し引くと、大体１２００～1300万です。いい。。。

月々の支払いは、管理費、修繕積立金を含んで、86000円。将来、この物件を貸し出した場合は、この付近の相場でしたら同物件は10万そこそこで確実に貸せます。現状の市場条件でしたら、11万も硬いでしょう。

友人は、完全に「買いだね！」って言ってます。僕もそう思います。２ＬＤＫですが、仮に貸し出すならば、場合によっては（その当時のニーズを考えて）広めの１ＬＤＫにリフォームするという手もあります。２ＬＤＫのままで、一部屋をDEN化するのもあり。とにかく間取りも自由度があって面白い。(DIY魂が燃える！！）

ということで、早速友人は買い付けだしていました。2日ほど猶予をもらった後最終判断するとのことですが、まぁ、結論は火を見るより明らかでしょう。

仮に、この物件をはなっから、投資物件としてまわした場合どうなるかは、明日レポートしますね。（まぁ、間違いなく合格でしょう）

話は変わりますが、、、

先日の横須賀の物件、ノムコムからまったく連絡が来ません。（ナニヤットルンジャ！！ボケー！）で、しょうがないから、物件情報を僕の担当の彼に渡して、REINSで調べてもらいました。

彼いわく、「徒歩6分とありますけど、先ほどうちのPM(プロパティ、マネジメント）部隊に確認してもらったら、実際は、あの付近は坂がきつくて、実際は10分以上かかるらしいです。しかも途中が長いトンネルなので、女性は毛嫌いするでしょうね。

しかも当の物件の周りの雰囲気も良くないらしいので、私は駄目とは言いませんが、お勧めはできないです。家賃設定も、あの情報だと高すぎです、新築でも5万ぎりぎりでしょうね。」とのこと。

なるほど、こういう情報は、実際に見てみないとわからないもんですね。新築で5万ぎりぎりの家賃だと、確かに、ＤＣＲは1.3をきります。危険な橋を渡ることになる。

てことで、スルーでーす。でも、彼曰く「Kanaloaさん、結果としては駄目でしたけど、目の付け所はいいとおもいますよ。今後そういう物件でてきたら、僕に情報回してください、速攻で分析してよければ買い付けだしましょう！」

うれしい言葉です。（お世辞だとしても）。一応半年間週末度返しで釈迦利器に勉強してきた甲斐がありました。

それはそうと、ノムコムさんはやるきあんのかなぁ。。。いい情報出しているのに、対応が遅れれば手柄もって行かれちゃいますよ。ガンバッテ！！ノムコム！（せめて連絡よこして！！）

では、明日は、友人物件の投資分析、やってみます。

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