FP３級で勉強する不動産カテゴリについて（2）

今日は不動作調査についてです。

＜－－応援おねがいしまーす。

１．登記関係の調査

登記簿では、登記簿上の所有者や所有権、所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権など）について確認します。

土地はともかく、建物は登記されていないことがあるので、必ず現地調査が必要なんだとか。

２．法令関係

市町村役場（２３区は都税事務所）で固定資産課税大腸を閲覧し、所有者・面積固定資産税評価額等を確認します。

この調査で登記記録との違いを調査が可能になります。

本人以外では、通常は委任状が必要ですが、２００３年度から一定の借地人、借家人は、対象不動産の固定資産税額が閲覧できるようになりました。

３．境界確認

土地の正確な地積を知るために、隣地や道路との境界を確認します。管轄法務局に地積測量図や公図がありますが、公図は地積・キョリなど実際とは異なる場合もおおいので気をつけましょうね。

４．道路確認

土地や建物の面している道路について、市町村役場（道路管理事務所）で幅員・種類などを確認します。

もし、建築基準法上の道路（幅員４メートルの道路）に２メートル以上接していない場合は、そこには建築物を建設することはできません。

５．その他確認事項

周辺環境・交通の利便性（これらは、僕がいつも不動産投資市場調査でやっているやつですね）また、マンションの場合管理組合の活動状況、管理規約の内容、管理費、修繕積立金の滞納の有無などを確認します。

○売買契約における留意

不動産を購入する場合、契約時に手付金を払います。この手付金は契約手付けと言われています。解約手付けとは買主は放棄により、売主は手付金の倍額を返すことにより、契約を解除することができます。

○宅地建物取引業方

宅地建物について事故が当事者となって「売買」「交換」（貸借は対象外Ｉ）を業として行うこと、他人の媒介・代理をして「売買」「交換」「貸借」を業として行うことです。

後者が僕らとお付き合いしている不動産コンサル会社さんの立場ですね。

売買・交換の媒介：売買代金の３％＋６万（なんだこの６万て）

売買・交換の代理：上記の２倍

貸借の媒介・代理：借賃の１か月分

○瑕疵担保責任

買主が瑕疵を知ったときから１年以内に契約解除または損害賠償請求することができます。特約により引渡しから１年以内にとしているケースが多いみたいですね。

売主が菓子を知りながら買主に告げずに売った場合は、特約は無効になります。

売主が宅建業者である場合は、期間は引渡しから２年以上ｊとしなければなりません。

○危険負担

建物の売買契約などにおいて、契約後建物が焼けてしまって売主の引渡し義務が履行できないようなとき、損害（危険）を当事者のどちらが負担するかの問題を言うみたいです。

３級なので、あまり突っ込んだ内容は無いですが、宅建とかになると皿に難しくなりそうです。

いやはや、不動産の世界は深い。

次回は、「不動産の価格」についてです。

私得意のＤＣＦとかが出てきます。

＜－－夜はこうやって不動産の分野を主に勉強しています。うーむ、仕事よりおもろい。。。