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2007年5月12日 (土)

FP3級で勉強する不動産カテゴリについて(3)

なんとか3回目。

Banner2_88 <--最近、ネタ薄。でもケイゾク。ケイゾク。

今日は、不動産の価格について。

○土地の公的評価

【公示価格】

決定機関:国土交通省土地鑑定委員会

評価時点:毎年1月1日

好評時期:3月頃

評価目的:一般土地取引の指標。公共事業用地取得のための価格算出

【相続税路線価】

決定機関:国税局

評価時期:毎年1月1日

好評時期:8月頃

評価目的:相続税、贈与税を算出

評価割合:公示価格の8割

【固定資産税評価額】

決定機関:市町村

評価時点:基準年度(3年毎)前年の1月1日

好評時期:3年毎の3月頃

評価目的:固定資産税、不動産取得税、登録免許税等

評価割合:公示価格の7割

【基準価格】

決定機関:都道府県

評価時点:毎年7月1日

公表時期:9月頃

評価目的:公示価格を補完

こんな感じ。

で、通常の土地取引に最も影響の大きいものは、公示価格だそうです。

○不動産の鑑定評価

ここ、僕が好きなところです。

【原価法】

不動産の再調達価格(もう一度作るとしたら一帯いくら金がかかるのか?)に基づき、これに減価修正を行って求められる方法。

【取引事例比較法】

近隣、または類似する地域の類似する不動産の実際の取引事例に基づき、必要があれば、これに時点修正や事情補正を加えて求める方法です。

【収益還元法】

不動産が将来生み出すであろう収益に基づき、これを還元利回りで還元し求める方法です。

不動産の収益還元価値=年間収益÷期待利回り

収益還元法には、直接還元法と、DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法とがあります。

○鑑定評価によって求める価格

【正常価格】

市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。

【限定価格】

市場性は有するものの、市場が相対的に限定される場合における価格です。(不整形の土地を隣の土地の所有者が買う場合。この場合その土地は、正常価格よりも高くなる。こういうケースの価格のことです)

【特定価格】

市場性を有する不動産について、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における価格を言います。会社再生や更正に際して使われるとか。

【特殊価格】

文化財や宗教建築物等の一般的な市場を有しない不動産についての価格です。(まぁ、不動産投資においてはあまり意味ないですかね)

といった感じ。やはり、FP3級では土地評価手法といっても、エッセンス的なものを勉強する程度になるんですね。

もうじきAFPの不動産講座が始まるので、そこでどのくらい突っ込んだ勉強ができるかが楽しみですね。

Banner2_89 <--今日はAFPの金融を受けてきました。やはり、3級と違い、中身が濃い講座でした。(丸6時間、、、つかれた。来週も引き続きやりますです。オェー。)

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