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2007年5月30日 (水)

ビジネスをするということ

不動産投資物件話が浮上してから、ちょっとだけ日々が楽しいです。

Banner2_106 <--まだ決まったわけじゃないのにね。でも動きがあるだけでもウキウキするものですね。応援お願いしマース。

今日、職場で思ったことを徒然に。。。

僕は、会社で(会社のバックボーンは大きいのですが、会社としては中規模の企業です)まったくの新規ビジネスを立ち上げる仕事をやらせてもらっています。

ですが、これがなかなかモノになりません。バックボーンが大きな会社ゆえにその親会社とのしがらみや、自分自身の経験値の低さによるものが要因です。

まぁ、実際打ちの経営陣もどこまでこのプロジェクトを真剣に考えてくれているのか疑問に思うこともあります。(なんとなく、実験台にされているような気がすることがあるのです)

ですが、最近、上司が変わりました。この人は、うちの生え抜きの社員ではなく、中途採用で僕の会社に入って部長までのし上がっている人です。

彼は、これまでちゃんとビジネスを立ち上げて、それを軌道に乗せて結果を出してきた人です。

今日、彼とプロジェクトの先輩(彼も頼りになる人です。)と三人で今後のビジネス展開について打ち合わせしました。

その上司の言葉で「なるほど、やっぱりそうですよね!」と納得した言葉があります。

「ビジネスを立ち上げて、いかに軌道に乗せるかは、どれだけそのビジネスを担いでくれるパートナーを見つけられるか。これに尽きるよ。」

です。今までの上司にはなかった言葉です。(近い言葉は聴きましたが、説得力がなかった)。

確かにそうですよね。いくらいい素材を持っていてもそれを担いでくれる人がいなければ、その商品は日の目を浴びることができません。それはつまり、失敗を意味します。

多少商品が粗くても(欠陥とはいっていません、最低限度の機能があればいいといっています)それを「これいいですね!、ゼヒこの商品のラインナップに載せて売りたい!」といってくれる力のある人に担いでもらえれば、おのずと数が出るわけです。

当然、商品の質は問われます、質が悪ければ自然と市場からその商品は排除されるはずです。でも、まず市場に供給ができなければ商売そのものが成り立たないのです。市場にモノを提供してくれる架け橋となる人たち、僕の仕事では、営業さん(で力を持っている人)がそれに当たります。

彼らとの連携が非常に重要になってきます。

彼、曰く、「正攻法でコツコツやることも重要だけど、そういう人間くさい部分が実はビジネスの成功を左右するんだと思うよ」だそうです。

今日は個人的にはすごく収穫になった日でした。正直入社以来、「この人は尊敬できるなぁ」と思えた上司になかなかめぐり合えなかったものですので、、、

もちろん当時は僕個人のスキルや、仕事に対する姿勢がちゃんとしていなかったので、そういう力のある上司には相手にされなかっただけなのかもしれませんね。

今のチームは、非常にスキルが高く、コミュニケーションもとりやすく、理想的な体制だなぁと考えています。

何とかこれで結果を出したいものです。壁は高いですが。

不動産投資でもH君のような優秀な人材がそろった会社をパートナーとして選べたことは僕にとってはラッキーなことなんだろうと思います。

ビジネスは一人では(多分)できないのです。共通の高い志をもった人間が集まったとき、それが何倍にも膨れ上がって一人では決して成し遂げられなかった偉業が達成できるのです。

これは、歴史が証明しています。

会社でのビジネス、不動産投資でのビジネス。どちらも成功してみせます。決して一人ではなく、チームとして。

そのための、日々の自己の鍛錬も頑張らないと!

Banner2_107 <--今日から2級AFPのライフプランニング課題を再開しました。やばい。5月中に仕上げないと推敲する暇がなくなっちゃいます。。。頑張れ!俺!応援お願いします!!

2007年5月29日 (火)

投資物件探しに動きあり!!

H君より連絡が!!!

Banner2_104 <--このボタンをポチっとしていただけると、次の日僕がPC眺めながらニターとしています。応援お願いします!!

久しく連絡がなかったので、「みつかんねーんだろーなー、物件」と半ばあきらめていたのでちょっとびっくりです。

H君曰く、僕でもいけそうな物件がありそうなのだとか。

久々にアドレナリンが出ました!

まぁ、とはいえ、まず、その物件に対して、銀行からの融資が付くかどうかが先決ですから、必要書類をH君に送付して、まずは様子を見るしかないですね。

おそらく銀行は某信託銀行か、某地方銀行(地銀なのに、都銀並みの評価をされるしっかりした銀行です。経営スタイルもなかなかしっかりしているみたいです。)だと思います。

こんな感じで、いつ、どんなタイミングで話が舞い込むかわからないので、

  • 投資資金はすぐ引き出せるようにしておく
  • 必要書類はフォルダで管理してすぐ取り出せるようにしておく
  • 連絡がすぐ取れる体制(ケータイに連絡先を入れておくとか)

ような体制をKanaloa家は敷いています。

それと、物件を紹介されたときに、その物件に対して「投資のゴーサイン」を出すための、必要な知識を常につけておくこと。

これも大事ですね。日々の不動産市況や世の中の経済情勢に常に目を配っておくことが重要になってきます。(たとえば、金利が急上昇局面では、どういったファイナンスを組むかとか、戦略的に物事を実行しないといけません)

あと、意外と重要なのが、個人の属性についてです。

不動産投資を日本でやる以上、この個人の属性は非常に重要なファクタになります。(一時期、不動産自体の収益性だけで個人の属性はあまりみないみたいな風潮の時期もありましたが、最近はそれはなくなってきているようですね)

要は、銀行さんが

「この人なら、一緒にビジネスしたい!」

と思える人に、現在の自分がなっているか?ということです。例えば、消費者金融とかで融資を受けているだけで、その人の属性はガクンと下がってしまうわけです。(実際に知り合いでそういう状況になった人がいます。幸い彼は、会社が大きいので会社内の融資が低利で受けられるためそちらで何とかなったそうですが。)

じゃぁ、その「自分の属性情報ってどうやりゃ取れるんだ?」ですが、これがちゃんとあるんですね。

信用情報機関

という機関が。上記リンクに詳しく書いていますけど、要は金融機関は個人の信用情報を共有しているわけです。で、その情報に「この人は、お金の癖が悪いからやばいよー(とは書いていませんが、そういう風に判断されるような情報があります)」と書いてあれば、各金融機関は

「この人とはビジネスしたくないなー」

と判断されてしまうわけです。そうなったら融資もくそもあったものではありません。

最近よく、IPOとかで、「ノーローン(一週間無利息融資)を使って効率よくIPO投資をしましょう」なる文句で、消費者金融を使う人(それを進める人)がいますが、不動産投資においては、この行動は致命的になります。

一旦信用情報にブラックな情報がのると、それを解消するには5年間待たないといけないわけです。その内容がたいしたことなければ、場合によっては融資してくれる銀行さんもいるみたいです。ですが、当然金利は通常より高くなってしまうのはわかりますよね。

不動産投資は、投資とはいいますが、実際は「家を貸してお客さんからキャッシュを頂くビジネス」なわけですから、個人の属性はきちんとしておいて、銀行さん、不動産運用管理会社のかたと末永くお付き合いしていただきたいものです。

正しいことした者、努力を地道に続けたものが報われる社会であってほしいものです。(奇麗事かもしれませんけどね)

Banner2_105 <--まだまだ、状況はわかりませんが、なんとか最初の一棟目をGETしたいものです。焦らず、冷静に、そして判断は素早く、大胆に。で行きます。応援お願いしマース。

2007年5月28日 (月)

キャナリスト(ってなんだよ?)

久しぶりに不動産ネタ。(うれしい。。。)

Banner2_102 <--やはり好きなネタが一番です!応援お願いしマース。

キャナリスト。

なんとも胡散臭い名詞ですね。。。

友人から知ってるか?と聞かれたので「んなもん知るか!興味ないワイ!」

といいつつ、家でGoogleしてみたら、なんと不動産の話にも関係する名詞じゃないですか!

とあるブログより引用。

キャナリスト=運河族

キャナル=すなわち運河=江東区ということらしい。1988年から再開発が始まり今や44万人の人口で先見の明があって得した人は坪250万円で買っていた。25.6%の上昇だとのこと。豊洲というのは「豊かな土地になるように」と付けられたそうだが、港区で7000万円75平米のマンションが江東区だと4000万円位だそうだ。従って子育てをしている若いママたちの事を「キャナリスト」というらしい。

要は「豊洲」エリアでマンションかって幅を利かせている若いファミリーのママを指すんですね。

豊洲のマンションといったらこんな感じ。

Toyosu

タワー型のすっごくスタイリッシュなおしゃれな高層マンション。

東京都内へのアクセスは抜群。住環境も周辺にはららぽーとやら、キッザニアなど、生活・教育・ビジネスには申し分ないところ。パパにも、ままにも最高のエリアですね。

僕もあこがれちゃいます。なんせ、僕のマンションは、

横浜(といっても、はずれのほう)のいたってフツーのマンション。

必要最低限の設備のみを整え(そういう物件を選んだんですけどね。だって、修繕費・管理費は、それが豪華であればあるほど高くなりますし、しかも老朽化した場合の対処の仕方に困りますし)たものなので。

僕の友人の一人は、豊洲のタワーマンション(上記の写真とは違います)に来年の春に入居予定です。ららぽーとの目と鼻の先だとか。新築祝いにいって(呼ばれもしないのに)いろいろ見てこようと思います。ちょっと楽しみ。

ただ、豊洲エリアだけとは限りませんが、こういった高層マンションにリスクは潜んでいます。

そう、修繕費。

あれだけの高機能の高層マンションを維持するだけのお金はいったいいくらかかるのか?(先日NHKで、このネタが特集で組まれていましたが、結構な割合で修繕費の採算が合わない物件があるらしいとのこと)

高層マンション特有の修繕費というものがあります。外壁の修繕も通常のマンションですと、足場を組めばいいから通常の金額で想定できますが、高層だとクレーンとかでチマチマ処理していかないといけないとか。

逆に一気にやろうとすると膨大な費用がかかるらしいです。(まぁ、僕は具体的に算出したことないですけど)

あと、個人的に気になるのは子どもの成長の場としてどうなのか?です。僕は古いタイプの人間なので、「多少は自然がないと子どもの心が育たない」という持論があります。

果たしてあんなコンクリートに囲まれた中で、やさしい心、ひとを思う心ができるかと思うと心配でなりません。(余計なお世話ですけど。僕は田舎育ちで、春は田んぼでかえるや、おたまじゃくしを捕まえたり、夏はクワガタ・カブトムシを近所の山に捕まえにいったり、秋は山にいってアケビとかとって食べたり、、、近所の線路(鉄橋)で遊んでいて汽車(当時はディーゼルしかなかったので僕らは「汽車」といってました)に追っかけられたり、、、スタンド・バイ・ミーさながらの幼少時期を経験しているのでどうしても昨今の都心回帰(ファミリーの)には違和感を覚えます。)

でも、事実は事実。これからは、より都心に近いエリア(特に首都圏)に人が集中するんでしょう。

新幹線時速350キロに近づいていますし、将来はリニアモーターカーが新・新幹線として運用開始という話もうわさでは聞きます。そうなれば大阪<->東京は1時間で結ばれるということになります。

人々がより都会に吸い寄せられるわけです。

不動産投資家としても、こういった動き(市場の動きですかね)には常に注意を払って、(特に行政、交通システム、あと以外に国際情勢も)これからの不動産投資をする上で重要な位置をしめる場所をウォッチしていく必要があります。

この点、もとからの地主さんとは、「マーケティング力」で僕らサラリーマン投資家はアドバンテージがありますし、加えて僕はITを一般の人よりかは幾分、有利に使える技術を持っていますので「情報収集力」ではさらにアドバンテージがあると思っています。

これにFPのファイナンシャルプランニング技術と、これから学ぼうとしている宅建の知識、将来は、デザインがらみの技術も学んでみたいのでそういった知識をフルに稼動させて、いずれは、地主さんたちと真っ向勝負を挑んでいきたいものです。

そのためには「第一歩!」。

H君。頼りにしてるよ。(最近自分でもいろいろ探してますけど)

#あせらず、踊らされず、自分のペースで、落ち着いた判断を。で行きます。

Banner2_103 <--そうそう、僕は大学時代、その大学は運河の隣にありました。そういういみでは僕はすでに「キャナリスト?」

応援お願いしマース。

2007年5月27日 (日)

FP3級試験終わりました。

いやー、ひさびさに受験をしてきました。

Banner2_100 <--高校時代のセンター試験を思い出しました。応援お願いしマース。

カミさんと朝早く試験会場を目指しました。場所は神奈川多摩地区にある某大学。

久々の国家試験(って、自動車免許いらいですけど ^^;)だったのでしょうしょう緊張しました。

FPって結構いろんな世代の人が受けるんですね。

大学生くらいの若い世代(いい心がけじゃ!)。お年を召された方(老いても尚勉学に励む姿、見習います!)。

負けられません。

さて、肝心の試験。

午前の実技は、結構厳しかったです。「へ?なんだこの問題?」っていう類の問題が結構ありました。あとで自分の参考書をみたけど、答えが見つからない。。。。

午前の試験後は結構焦ってました。

そして午後、

実技は拍子抜けするほど単純な問題が多かった気がします。とくに相続の問題は、アホみたいに簡単。今年1月の試験の実技と比較すると月とすっっぽん。

で、家に帰って、きんざいのHPですでに模範解答が出ていたので、答え合わせをしてみました。

結果。

学科:75%

実技:80%

ウシ!合格だ!あとは記入ミスがないことを祈るだけです。ちなみにカミさんもまったく同じ正解率(学科・実技とも)。似たもの同士ですな。

あとは、結果を待つだけです。7月4日が合格発表日ですが、その日は僕らはバケーションでオーストラリアはケアンズに遊びに行ってます。

だから、家に帰ってきてからですね。結果がわかるの。(ドキドキ)

ケアンズのホテルでネットできればいいけど。

今日はちょっとだけ一休み。

明日からは、2級AFPのライフプランニング課題と、試験問題に取り組みます!

、、、いかん、このブログ不動産ネタを書くんじゃなかったっけ?来週から不動産ネタに戻ります。

とりあえずガンバッタ!!!俺!

Banner2_101 <--不動産の学科はちょっと間違えちゃいましたけど、実技はパーフェクト!。ま、あの問題なら誰でもせいかいかも。。。応援お願いしマース。

2007年5月26日 (土)

さぁ!明日はFP3試験!!

いよいよ明日、FP3級試験です。

Banner2_98 <--絶対合格するので、応援お願いしマース。

3級用のテキストは何度となく読んだつもり。

過去問も3年分を3回といて、平均80%は点を取れるようになったつもり。(後半は答えを暗記してしまってちょっと実力とはいえないとおもいますけど)

模擬テストでは、8割を超えた。

これだけの実績がそろえば怖いもんはありません。

落ち着いて、ゆっくり問題に取り組もうと思います。

不動産の問題が唯一楽しく取り組めます。(好きなんですね)

さ、あともう一分張り。(カミさんも横でがんばってます。)

明日は、気持ちよくこのブログをUPしていることを想像しつつ。

Banner2_99 <--マイミクの不動産コンサルさんは、CPMの講師になるための試験を受けるそうな。。。レベルが違うな。。。

2007年5月24日 (木)

妄想。。。

会社の業務で思い一件の第一弾の山を越えました。

Banner2_96 <--次はFP3級試験!やったるでー。

こう朝から晩まで忙しいと、ノイローゼ気味になってしまいます。こういうときは、僕はマウイ島での楽しい日々を思い出します。

プライベートビーチのあるコンドミニアムで、小鳥たちのさえずりでふと、目を覚まして、コナコーヒーとパンとサラダ、そしてサニーサイドアップを味わう。。。

そして、それから海を眺めながら、ボーッと1時間くらい友人と話をしながらすごす。別に時間ならたくさんあるし、暇だったらウィインドやってもいいし、近所のフリーマーケットを楽しんできたりしてもいい。

そこには「時間」という概念がないんです。

ゆとり・やすらぎ・やさしさ・甘い香り、、、なぜかマウイにはそういう名詞が似合います。そしてそれが実際にあるんですよね。。。

夕暮れを迎えると、昼間の強めのトレードウィンドが鳴りを潜めてメローなそよ風が入ってくる。

そして、早めの夕食をみんなで買出しにいき、楽しくクッキング。

広いテラスで仲間と飲みながら、これまでのこと、将来のこと、大好きな彼女のこと、親のこと、仕事のこと、いろんな会話をずーっ続けます。そして気づくと一人、また一人自然と眠りについていく。。。

、、、こういう妄想をやり始める症状を、一般には夢遊病といいます。。。

やばい。。。

Banner2_97 <--今週末のFP3級が終わったら、久々に不動産投資市場分析ツアー(チャリ蔵といく)をします!興味あがれば楽しみにしていてくださいね!応援お願いしマース。

2007年5月22日 (火)

大忙し。。。

FPの試験直前&現業務が多忙を極めています。

Banner2_94 <--応援してくださるとうれしいです。

今週末が、FP3級の試験です。今のところ、模擬試験とかでは、7割から8割はコンスタントに取れるのですが、実際の試験ではどうなることやらわかりません。

重箱の隅をつつく系の問題に弱いので、なんとかその弱点を押さえようと必死で勉強中です。

同時にAFPの提案課題にも取り組んでおり、しかも、現業務が超多忙のため、頭の中がくらくらします。

でも、時間管理の限界に挑戦ということで、このストイックな状況を楽しんでいます。

でも、さすがにブログまで手が回りませんです。。。

今週末までは、しばらくかけそうもありませんが、なんとかアップできるように頑張りますので、どうぞ引き続き応援をお願いしますね。

Banner2_95 <-- これをポチットしてくれるだけで、僕は明日を楽しく生きていけます。

2007年5月17日 (木)

保険について考えてみる。

忙しいことはいいことですが、程度っちゅうもんがありますよねぇ。。。

Banner2_92 <--応援お願いします!!

さて、FPの勉強が煮詰まってきたので、ちょっと気分転換。

今日は保険について書いてみます。

現在私、保険の見直しをかけています。現状、長期収入保障、医療、ガンを入っています。長期収入は、会社のスケールメリットを生かして安く入っていますし、医療保障は、生協の共済、そしてガン保険は、有名なAflac。

でも、死亡保障がいまいちです。

保険の見直しサイトとかで確認すると、大体私の世代は3500万くらい死亡保障がないと、残された家族が路頭にまようとのこと。まぁ、皆がそうというわけではありませんけどね。

やはり、ちょっと僕は死亡保障が足りない。投資物件を手に入れれば、団信がつきますので、まぁ、とりあえず安泰と思いますが、現状を鑑みますと、団信に入れる(=物件が手に入る)のはもう少し時間がかかりそうですから、その間のリスクファイナンスが弱いわけです。

見直しサイトで、よさげな保険を見つけました。○リックス保険のDIY保険。営業とか一切はさまないので、余計なコストを裂いており、なかなかよさそうだなー、と現在詳細を調査中です。

基本は定期で、機会をみて、見直しというスタンスで生保はいいかなと思います。個人年金は、民間でやるくらいなら、不動産投資でコツコツ資産を作っていけば、インカムゲインが年金代わりになりますしね。

ただ、ちょっとわからないのは、定期で見直しってことは、その時点で健康を害していた場合、保険には告知義務があるはずなので、それで保険に新たに入れなくなるということがありますよね。

あ、そうか、それだったら、前の保険は解約しないで、先に次の保険商品の申込みをして契約ができたら、改めて前の保険を解約すればいいわけですね。

まぁ、いずれにしても、現状の死亡保障だとカミさんに迷惑をかけてしまうのでFP目指す人間としても、リスクファイナンス、きっちりやっていこうと思います。

Banner2_93 <--その前に、健康第一ですね!皆さんも暴飲・暴食は避けましょうね。体調を崩したときになって初めて健康を考えるようじゃ駄目ですよ。応援お願いしマース。

2007年5月16日 (水)

モーレツに忙しい。。。

めげそう。。。

Banner2_90 <--気持ちがブルーだと、順位も下がるもんですね。応援おねがいします!!

5/27の3級FP試験が近いのと、AFPのライフプランニング課題をパラで進めているため、頭がくらくらします。

AFPのライフプランニング課題を通らないと、その先の試験の受験資格がもらえません。

だから、手を抜けません。20ページ近い提案書を書かなくてはいけないので非常に大変です。(結構本格的です。内容も)

いやはや、めげそうです。

晴れてAFPに慣れたら、友人のライフプランニングでもやってあげて実力を磨こうと思います。(当然無料ですけどね。だってほとんど素人に近いんですもの)

不動産物件は、ここのところまともな物件は見つかりませんね。個人での捜索はかなり厳しくなっていますが、それでも、マレーに「あれ?これって電卓上はあうなぁ、、、」と思われる物件がノムコムでも先日2件ほど見つけました。

マイソクだけ取り寄せたので、FPの試験が終わったらその物件の確認をして目利きの力をつけたいと思っています。

でも、何はともあれ、FP、FP、FPです。

ガンバルデー!!!

Banner2_91 <--ブログのアップもメゲソウですが、頑張りますので応援してくださいね。

2007年5月12日 (土)

FP3級で勉強する不動産カテゴリについて(3)

なんとか3回目。

Banner2_88 <--最近、ネタ薄。でもケイゾク。ケイゾク。

今日は、不動産の価格について。

○土地の公的評価

【公示価格】

決定機関:国土交通省土地鑑定委員会

評価時点:毎年1月1日

好評時期:3月頃

評価目的:一般土地取引の指標。公共事業用地取得のための価格算出

【相続税路線価】

決定機関:国税局

評価時期:毎年1月1日

好評時期:8月頃

評価目的:相続税、贈与税を算出

評価割合:公示価格の8割

【固定資産税評価額】

決定機関:市町村

評価時点:基準年度(3年毎)前年の1月1日

好評時期:3年毎の3月頃

評価目的:固定資産税、不動産取得税、登録免許税等

評価割合:公示価格の7割

【基準価格】

決定機関:都道府県

評価時点:毎年7月1日

公表時期:9月頃

評価目的:公示価格を補完

こんな感じ。

で、通常の土地取引に最も影響の大きいものは、公示価格だそうです。

○不動産の鑑定評価

ここ、僕が好きなところです。

【原価法】

不動産の再調達価格(もう一度作るとしたら一帯いくら金がかかるのか?)に基づき、これに減価修正を行って求められる方法。

【取引事例比較法】

近隣、または類似する地域の類似する不動産の実際の取引事例に基づき、必要があれば、これに時点修正や事情補正を加えて求める方法です。

【収益還元法】

不動産が将来生み出すであろう収益に基づき、これを還元利回りで還元し求める方法です。

不動産の収益還元価値=年間収益÷期待利回り

収益還元法には、直接還元法と、DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法とがあります。

○鑑定評価によって求める価格

【正常価格】

市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。

【限定価格】

市場性は有するものの、市場が相対的に限定される場合における価格です。(不整形の土地を隣の土地の所有者が買う場合。この場合その土地は、正常価格よりも高くなる。こういうケースの価格のことです)

【特定価格】

市場性を有する不動産について、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における価格を言います。会社再生や更正に際して使われるとか。

【特殊価格】

文化財や宗教建築物等の一般的な市場を有しない不動産についての価格です。(まぁ、不動産投資においてはあまり意味ないですかね)

といった感じ。やはり、FP3級では土地評価手法といっても、エッセンス的なものを勉強する程度になるんですね。

もうじきAFPの不動産講座が始まるので、そこでどのくらい突っ込んだ勉強ができるかが楽しみですね。

Banner2_89 <--今日はAFPの金融を受けてきました。やはり、3級と違い、中身が濃い講座でした。(丸6時間、、、つかれた。来週も引き続きやりますです。オェー。)

2007年5月 9日 (水)

FP3級で勉強する不動産カテゴリについて(2)

今日は不動作調査についてです。

Banner2_86 <--応援おねがいしまーす。

1.登記関係の調査

登記簿では、登記簿上の所有者や所有権、所有権以外の権利(抵当権、地上権、賃借権など)について確認します。

土地はともかく、建物は登記されていないことがあるので、必ず現地調査が必要なんだとか。

2.法令関係

市町村役場(23区は都税事務所)で固定資産課税大腸を閲覧し、所有者・面積固定資産税評価額等を確認します。

この調査で登記記録との違いを調査が可能になります。

本人以外では、通常は委任状が必要ですが、2003年度から一定の借地人、借家人は、対象不動産の固定資産税額が閲覧できるようになりました。

3.境界確認

土地の正確な地積を知るために、隣地や道路との境界を確認します。管轄法務局に地積測量図や公図がありますが、公図は地積・キョリなど実際とは異なる場合もおおいので気をつけましょうね。

4.道路確認

土地や建物の面している道路について、市町村役場(道路管理事務所)で幅員・種類などを確認します。

もし、建築基準法上の道路(幅員4メートルの道路)に2メートル以上接していない場合は、そこには建築物を建設することはできません。

5.その他確認事項

周辺環境・交通の利便性(これらは、僕がいつも不動産投資市場調査でやっているやつですね)また、マンションの場合管理組合の活動状況、管理規約の内容、管理費、修繕積立金の滞納の有無などを確認します。

○売買契約における留意

不動産を購入する場合、契約時に手付金を払います。この手付金は契約手付けと言われています。解約手付けとは買主は放棄により、売主は手付金の倍額を返すことにより、契約を解除することができます。

○宅地建物取引業方

宅地建物について事故が当事者となって「売買」「交換」(貸借は対象外I)を業として行うこと、他人の媒介・代理をして「売買」「交換」「貸借」を業として行うことです。

後者が僕らとお付き合いしている不動産コンサル会社さんの立場ですね。

売買・交換の媒介:売買代金の3%+6万(なんだこの6万て)

売買・交換の代理:上記の2倍

貸借の媒介・代理:借賃の1か月分

○瑕疵担保責任

買主が瑕疵を知ったときから1年以内に契約解除または損害賠償請求することができます。特約により引渡しから1年以内にとしているケースが多いみたいですね。

売主が菓子を知りながら買主に告げずに売った場合は、特約は無効になります。

売主が宅建業者である場合は、期間は引渡しから2年以上jとしなければなりません。

○危険負担

建物の売買契約などにおいて、契約後建物が焼けてしまって売主の引渡し義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のどちらが負担するかの問題を言うみたいです。

3級なので、あまり突っ込んだ内容は無いですが、宅建とかになると皿に難しくなりそうです。

いやはや、不動産の世界は深い。

次回は、「不動産の価格」についてです。

私得意のDCFとかが出てきます。

Banner2_87 <--夜はこうやって不動産の分野を主に勉強しています。うーむ、仕事よりおもろい。。。

2007年5月 7日 (月)

FP3級で勉強する不動産カテゴリについて(1)

どうも、最近は頭がFPばっかりになっていますが、、、

Banner2_84 <--不動産に強いFPになることを考えているため、不動産よりのFPネタにしてみます。応援お願いです。

FP試験までは、FP勉強と試験対策もかね、不動産カテゴリのネタを徒然に書いてみますね。

今日は、不動産自体の情報や権利に関連する話を。

1.登記簿

不動産登記とは、法務局(登記所)に備えられた不動産登記簿に登記官が不動産の物理的概要(所在地、面積、構造等)や所有権その他の権利変動を記載し、公示すること。

なんですって。

また、

第三者にたいして、自己の権利を主張できることを対抗力といい、そのために必要なのが登記。で、登記は「対抗要件」。

なんだそうです。で、

登記があれば、登記どおりの実体関係があるものとして「推定」され、登記と実体とが異なることを証明できなければ、登記どおりの権利関係が認められます。

しかし、登記は、申請書類の審査で行われるため、実体の権利関係とことなり登記があっても、その内容どおりの効力を認めるという「登記の公信力はない」

ですって。

公信力:登記簿の記載されている権利関係が実際に存在しない場合でも、登記の記載を信頼したものを保護するために、記載内容に応じた実体関係があったものとみなす効力

それが、無いんだそうです。

登録しないといけない情報なのに、それ自体に力が権利的力を持たない。。。意味がわかりません。

まぁ、そういうものとして覚えておくこととします。

あとは、

登記簿:登記記録が記録される帳簿のこと。で表題部、権利部(甲区、乙区)に分かれる。

甲区:所有権に関する事項を記載。

乙区:所有権以外の権利に関する登記事項(地上権・抵当権)が記載。

登記簿事項証明書:登記記録に記録されている事項の全部、または一部を証明した書面のこと。(不動産調査で使いそうですね)。申請書で請求する場合と、ネットでも請求できるそうです。郵送もできるんですって。

登記事項要約書:登記記録に記録されている事項の要約を記載した書面のこと。(前記証明書の簡易版でしょうかね)申請は登記所で直接請求しか認められていません。(簡易版の方がもっと簡単に取れていいのに、何ででしょうね?)

とまぁ、FPでも不動産に絡む話も勉強しないといけないのです。まぁ、宅建とかに比べるととても単純ですけどね。

明日も、続けマース。明日は「不動産調査」に関する話。

Banner2_85 <--意外と自分で書くことは頭に残るもんですね。試験までつづけよっと。

2007年5月 6日 (日)

FP3級模試

GWはほとんどFPの勉強で時間をつぶしてしまっています。

Banner2_82 <--前回このボタンのリンクをつけていなかった!しまったです。応援お願いしマース。

5月末のFP3級の試験を目前にして、模試を受けてきました。

結果は、

一応8割は取れたかな?

です。(FP3級は合格ラインは6割正解)

こんなもんでしょう。これ以上正解率を上げるのは結構きついもんがありますね。リタイアンメントプラン・保険・金融・税金・不動産・相続といった幅広い分野からの問題になりますから。

ある程度、絞って試験に挑むしかないですなー。ただ、今回の模試はちと簡単だった気もします。6年度1月の問題は難しかったので。

FPの問題では不動産関連の問題はほぼパーフェクト。すきこそ物のなんとやらでしょうかね。^^;

FPの勉強、一人の人間としても、投資家としても、つけておいて損の無い知識がたくさんありますね。自分の人生プランを包括的に見直すきっかけにもなりました。

さぁ、本番は5月27日。

気持ちよく受かって、次はFP2級AFPだ!!

Banner2_83 <-- 最近不動産投資からちとずれた内容になっていますが、GW明けからもう少し

2007年5月 4日 (金)

FP3級あやうし。

GWなのに、忙しい。。。

Banner2_80 <--応援お願いしマース。

FP3級の試験が5月の終わりにある為の勉強と、平行してFP2級(AFP)の勉強も進めているため、頭がクラクラしています。

法律の話と、金融の話と不動産、保険、税金、年金やら、こっちを覚えるとあっちを忘れて、で、あっちを覚えると、こっちを忘れて、、のいたちごっこが続いています。

辛いです。さっき前回のFP3級の過去問題をやったらギリギリの合格でした。。。(ひとつでも問題間違ったらアウトでした)つまり、まだまだやばいラインにいるということが判明。。。

明日も、勉強で一日つぶれるなー。。。がんばろー。

と、いいつつ、今日は昼間は気分を変えて、横浜のみなとみらい地区にお散歩しに行きました。カミさんと。

期せずして、おもしろいイベントに遭遇しました。みなとみらいパレードとかいうやつ。

Nec_0101

こんなやつ。

結構楽しかったです。いろんな団体(個人・企業)が様々な嗜好を凝らした仮装や装飾をして楽しそうにパレードしていました。(写真は、シューマイで有名な崎陽軒の出し物でした。これが一番印象的だったかな。。。)

その後は、大桟橋に行って、施設内で昼ねしてしまいました。きもちえかった。。。

てな感じで、わざわざ国外に行かなくても、横浜なら十分楽しい週末を過ごせますね。最近は、お気に入りの素敵なお店も増えてきました。

オフには一人(たまにカミさんも)でそのお店でゆっくりお茶したり、読書したり。。。横浜、やっぱり好きです。街がいいですよね。不動産投資と切り離して考えてもいい街です。

不動産投資対象としても、当然「最高の街です!」

※パレード中、パレードで踊っているおねーちゃんのスカートがめくれそうになって、僕が鼻の下を伸ばしていたら「変態じじぃ」とカミさんにどつかれました。。。(あぁ、男の性なのに、、、)

Banner2_81 <--FP3級はサクっと受かりたいもんです。じゃないと2級はそうとうヤバイ。。。応援してねー。

2007年5月 1日 (火)

チャリで行く不動産投資市場調査の旅(その3)

あいたたた。腰がいたいです。

Banner2_78 <--この調査でチャリ蔵にまたがっていた時間が長かったからかな?応援お願いしマース。

さて、昨日のブログで大師線に僕が着目している理由に羽田空港国際化を挙げましたが、もうひとつ理由があります。

それが、すでにご存知の方はいると思いますが、

JR貨物船の旅客化

もあるのです。まぁ、ちょっと先の話ですが。。。

貨物線は、現在の京浜地区の東端をはしる鉄道路線ですが、この路線をも旅客化して、慢性的な東海道線等のラッシュを軽減するのが主な目的と言われています。

くわしくは、川崎市のHPより。

さて、この貨物線。よーくみてみると。あら?大師線の小島新田にぶつかりそうじゃないですか??

Daishi

ね。ぶつかりそうですよね。

僕が京急の経営者なら、「なに、貨物線が旅客化するだと?ならうちの路線もつなげてもらおーよ。」と考えるはずです。

ま、あくまで妄想の世界ですが。でも、旅客化が実現すればまんざら妄想の世界ではなくなってしまいそうな気がします。

そうすると、大師線の価値がグンと上がることうけあいです。以上が、僕が大師線を「今後の注目路線」とおいている理由でした。

おまけで、羽田空港の帰りに、ポツンとたたずむ鳥居がありました。

Nec_0085

これ。なんでも、昔、現在の羽田があった場所には、集落が存在していて(街の名前は忘れました)、羽田空港が建設される際に強制退去させられたという、辛い現実がありました。

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その現実をしのぶ唯一の建立物なのだそうです。その鳥居の中央には現在「平和」とう二文字が掲げられています。

いろんな歴史があるんですね。こういう教科書では学べない歴史を知れるのも不動産投資を始めたからこそです。

気分を変えて。。。その後、もう一度大師様のエリアをうろついていましたが、小腹がすいてきて、「なんか食いてぇ」と思っていたところ、街中で焼き鳥屋さんが「豚モツの煮込み」を売っていました。

Nec_0090

こんな町並みです。下町風情を感じますね。で、いかが「豚モツの煮込み」

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なんとこれでたった200円!(しかも、これ結構食べたあとに撮った写真ですよ)。これがウマイ!そのあとに言った大師様の境内で売っていた同じ食べ物はなんとその倍の400円(ボッタクリー)いい店をみつけました。

僕、こういうのがあるから下町ってすきなんですよねー。

その後、大師様へいって、今後の健康・夫婦仲良し・子宝頂戴・そして不動産投資成功と無理難題をお願いしてきました(たった10円で。さぁ、願いが聞き遂げられるか!)

境内でちょっとおもしろいものを。

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不動産ならぬ、「不動堂」

たぶん、不動産投資とはなんのつながりも無いと思いましたが、運命を感じたので、また不動産投資成就の無理難題をお願いしてきました(しかもタダで)

、、、まぁ、神様にも応援してもらったほうがより成功が近づくかと、、、(無神論者なんですけどね。僕)

と、まぁ、そんなこんなで、チャリ蔵といく京急大師線不動産投資市場分析ツアーは終了です。

次回は、小島新田まわりをチェックしにいってみます!

おまけ。

Nec_0096

ぼくん家の近所のお気に入りの夕暮れでした。

この日は、もうグッタリで、次の日が体中筋肉痛だったことはいうまでもありません。。。

Banner2_79 <--FP3級試験も架橋を迎えてきました!問題やったらほとんど答えがあっていない。。。どうしよ。ワンクリックプリーズでございます。

チャリで行く不動産投資市場調査の旅(その2)

きのうのつづき、、、

Banner2_76 <--お、ちょっとランキング復活してきたっす!応援お願いしマース。

アジアゲートウェイ構想と、大師線不動産投資ツアーにいったいどういう関連があるのか、、、

それは、羽田空港国際化に伴う、

神奈川口構想

があるからです。まぁ、簡単に言うと、

「羽田が国際化されるなら、その恩恵を神奈川も十分にうけて、活性化につなげようじゃないか!」

ということです。羽田空港国際化のためには、国際旅客ターミナルビル、アクセス道路、鉄道駅やらなんやら必要になるわけです。

神奈川口構想では、上記のアクセス道路の建設や、鉄道駅の拡張整備とう様々な開発計画が目白押しになっています。

そそ、昨日のたびついでに、チャリ蔵で羽田までいってきました。実際どうなのかを確かめたかったので。

まず、大師線近辺から、この辺は神奈川口構想のなかの居住区として開発が着々と進んでいる様子でした。新築マンションがバンバン建設が始まっていました。

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ね、すごいでしょ。後ろに見える建物はぜーんぶ、ここ数年の間に立ったマンション郡。そして手前はこれから着手予定の空き地です。すさまじい勢いを感じます。

#あ、この近所に例の姉歯事件で話題になったマンションもありました。

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ぱっと見は、本当にわからないです。いったい、どこがわるいのか。。。この事件に巻き込まれた方々のことを思うと胸が痛みますね。。。こういった物件を詐欺まがいの行為で売りつけたヒューザーをはじめ悪質な業者は撲滅すべきです。不動産投資家として強い憤りを感じます。

さて、話は、もどって、羽田空港近辺。

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ここは、空港のはずれの駐機場でしょうか?チャリ蔵も入れてパチリ!あれ?あの後ろの機体は、かの有名なYS11じゃないですか!(期せずして貴重な一枚をとることができました。^^;)ちょっと番外でした。

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ここは、しばらく走った空港よりの空き地。すでに国際線ターミナルの建設が始まっているようです。

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さらに、バックにみえる看板には、「京急、国際線ターミナルビル駅」と書かれていました。うーむちゃくちゃくと進んでいる模様。

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さらに空港ターミナルをチャリ蔵でめざします!(この先が現ターミナル!)

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海からの強い風に負けず、ひたすら進み、長ーい地下トンネルをくぐれば、そこは羽田第一ターミナル近く(結構バテバテ)

Nec_0081

ついた!!でも、チャリ蔵でいけるのはここまで(警察官に聞いたら、入れないといわれたので、手前の柵にチャリ蔵をとめて、ここからは徒歩)今回は、第二ターミナルビルを見たかったので、連絡バス(無料)をつかって同ビルへ!

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すんごいきれいでした。やはり近い将来の国際化をにらんでのことなんでしょうか?(僕にはそう見えます)

実際、空港内には、すでにアジア系の外国の方が数年前とくらべて比較にならないほど増えてきているようです。(とくに中国のかたかな?)

アジアゲートウェイ構想が具現化するとこの流れにいっそうの拍車がかかることは火を見るより明らかです。

当然外国からの労働力も見込まれます。そうすると、その方々の住居環境も必要になる。

そうです、そこに僕は目をつけているんです。外国からこられる方々はそんなに日本の事情には詳しくないでしょうし、労働箇所もおそらくは湾岸エリアが高い割合を占める可能性が高いです。

そうすると、羽田空港とアクセスの良い、かつ仕事場へのアクセスもよく、住むにしてもそれなりの必要条件がそろっている街、、、

そう、大師線がターゲットに入るわけです。

ちょっと強引かもしれませんが、でも、それなりに的を得た予想だと自負しています。大師線は近所に大きなスーパーもありますし、工場だってたくさんある。しかもすぐに川崎・横浜・都内だって出ることができる。

べつに外国の方々でなくとも、独身のこういった環境で生活をしたいという需要も今後高まるエリアではないかと読んでいるのです。

さらにもうひとつ僕が大師線に目をつけている理由があります。

それは、また明日ということで、(カミさんが「はよ寝らんかい!」と怒り出したので<コワー>)

Banner2_77 <-- あしたもお見逃し無く!

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