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2007年6月30日 (土)

オーストラリアの不動産投資。

しかし、暑いですね。。。

Banner2_141 <--まだ、100位台だー。お助け下さい。。。

明日から、僕ら夫婦は夏休みを頂きます。

海外に行きます。場所は、オーストラリアはケアンズ。

場所は、オーストラリアの北東部。気候は熱帯雨林だそうな。でも、この時期オーストラリアは、冬の一歩手前。ケアンズは熱帯雨林気候ですが、乾季にあたるそうで、旅行のシーズンとしてはとてもいいそうです。

楽しみ。

グレートバリアリーフでシュノーケリングをしたり、熱帯雨林のもりを散策したり、ラフティングをしたり、、、残念ながら、ケアンズはウィンドサーフィンができるような場所が無いそうで、今回はあきらめようと思います。

ケアンズの不動産投資も可能性としてはないわけじゃないので、将来のことも考え、ケアンズ不動産の動向も見てこようと思います。

といっても、アテがあるわけじゃないですけどね。

とりあえず、real estateとかいう看板があったら勝手に覗いてみようかなと(笑)。

それでは、次のブログのアップは1週間後の日曜。

Banner2_142 <--やばい。。。この調子だと150位台に落ちそう。なんとか、どなたか、100位内にとどめて置いてください。お願いしマース。

2007年6月29日 (金)

頭脳のレバレッジ

帰ってまいりました。

こちら(横浜)は蒸し暑いですねー。。

Banner2_139 <--うわー。100位代に落ちちゃいました。応援をどうぞよろしくお願いします!!

本日、4日間にわたる、会社の昇級者研修に参加してきました。

私の会社での位置づけは、チームリーダーとして、プロジェクトを前に進め、成功に導くための先導役を務める。

です。今回は、そういった人が同会社にも複数いて、その人たちを対象にしたリーダーシップや業務遂行能力をあげるための研修。といったところです。

毎日、8時半から夕方六時まで、「講義・実践演習・議論・振り返り」をまわす。を各お題ごとに実施するという、結構大変なものです。

そこで学んだこと。が二つほど。(結構な日数を費やしているから、そこから必ず気づきを得るようにしています)

  • お客様への価値がいったい何か?を考えて日々の業務に取り組むこと。
  • 自分のやってきた仕事をやりっぱなしにせず、かならず振り返り、次の仕事の糧にすること。

です。

どちらも、『んなの、当たり前じゃねーか』てきな内容ですね。

でも、これが実際できていないものです。人間、どうしても、忙しいと自分の周辺でおきた現実や制約といったものに仕事が影響を受けてしまいます。

そういった中で、意外と上記2つが忘れられているということがしばしばあるのです。

研修の中で、自分のやってきたことや、これからどうしたいということを明文化するという作業の中で、それが顕在化したことから、こういった気づきを得ることができました。

不動産投資でも同じですね。どうしても、自分のための目先の利益を追従しがちで、「利回り15%(だけど、地方)」とかに目がくらんで、お客様(店子さん)のニーズもないところに物件を買ってしまうとか、実際にいい居場所に物件を持っているのに、物件を磨く(店子さんのニーズを聞き入れずに適当な賃貸経営をしてしまう)ことをしないで物件そのものの価値を下げてしまっている、地主の方。

意外と、上記の2つでその理由が説明付けられたりするものです。

今回の研修での「気づき」を仕事はもちろん、不動産投資(さて、融資はどうなっているんでしょうか??まだわかりません)にもフィードバックさせていこうと思います。

また、こういった研修にあつまってくる方々は、やはり非常に志の高い人たちなので、話していても、とても刺激を受けることができます。

こういう思考のレベルが高い人たちを頭脳のレバレッジが聞いた人(ん?どこかで聞いたフレーズですね)というんだと思います。

結局、いくらいい経営手法があっても、実践する人間の思考が追いついていなければ、実践すらできないのですから。

ここでの出会い、人とのつながりも大切にしていきたいと思います。

Banner2_140 <--仕事へのフィードバック、いろんなしがらみを断ち切りながら目標を果たして達成できるでしょうかね?実は不動産投資のほうが自分がプレイングマネージャーであるから、実践するのは簡単かもしれませんね。(結果もダイレクトにわかりますし)。応援お願いしマース。

2007年6月25日 (月)

不動産投資を実践して感じたこと

いよいよ、ジメジメしてきましたね。。。

Banner2_137 <--いつも変わらぬご声援。ドウモ。ドウモ。です。

契約作業がおわってから、数日立ちましたが、ちょっと暇です。

ふと、今回の物件の契約にいたるまでを振り返ってみましたが、かんじたのは、

頭で考えるのと、実践するのでは、ドえらい違いである。

ということです。あったりまえですけど、やってみて改めて確認できました。

FP3級や、AFPの勉強で不動産関連の話も結構な内容で出てきます。特に用途地域とか建築基準法とか。不動産投資についてのはなしもあります。(DCF法とか直接還元法とか、収益還元法にかかわる話も出てくるんですよ。)

でも、契約を交わす中でH君とかが、それらの言葉をサラサラと言うのを聞いて

kanaloa:(うぉ、なんか聴いたことある言葉だ)、「へ?今なんて?」

H君:あぁ、これはこれこれで、あれあれで、、、

kanaloa:「あぁ、そうそう、そうだよね(超、知ったかぶり)(家にかえってもう一度読まなきゃ)」

これが、やはり「勉強しただけの人」と「常に現場で戦っている人」の違いなんでしょう。

同じ言葉でも実践している人の言葉って重みがあって、説得力があります。(H君、僕より若いのに、、、、)

学びと実践、コツコツやっていくしかなさそうです。

全然話は変わりますが、昨日、ふと、ラゾーナ川崎のUnidyというホームセンターで高圧洗浄器(ケルヒャー)をみてきました。

今の物件のお掃除、自分でもやってみっかなー。と思いまして。

モノは19800円とか29800円あたりが個人ユースで最適かなと感じました。結構、これ、威力あるらしいです。

物件を手に入れた暁には、洗浄しまくろうかな。。。

いかん、いかん、また、妄想太郎になっている。。。

Banner2_138 <--あしたから出張でしばらくUPできません。土曜には戻ってきてUP再開です。順位落ちていないといいけど、、、応援お願いしマース。

2007年6月24日 (日)

不動産投資についてふと考えました。

やっと終わった。。。

Banner2_134 <--いつも応援ありがとうございます。

AFPの受験資格に必須である「提案書作成課題」の提出が今日ようやく終わりました。

全32ページ+別添資料+参考パンフレット類

1ヶ月くらいかけてかなりじっくりやったつもりなので、まぁ、不合格はないかなと思っています。

いや、しかし、この2ヶ月弱は恐ろしいほど忙しかったです。

  • FP3級の試験があった。
  • 仕事が突然忙しくなった(現在も継続中)
  • AFPの提案書課題+理解度チェックテスト課題
  • そして、不動産投資が具体的に動いたこと。

本業の仕事も6つの仕事が並行して進むという状況が続いており、そのなかで上記の残りをどうしようかとか細かく頭の中で整理しながら進めていました。

FP3級試験、AFP課題はとりあえず落ち着きました。これでかなり楽になったです。(しばらく提案書とか見たくないです。)

不動産投資も先日契約が済みましたので、あとは、銀行さんの融資がでることを待つしかないのでしばらくは放置。

今週は、週の中ごろから出張で週末まで拘束されます。で、来週は夏休み(第一弾)を早めに取らせて頂いたので、オーストラリアにお出かけしようと思います。(カミさんと癒しのたびです。ゆっくりしてきます)

ま、あんまり贅沢はしませんけど。なんせこれから不動産投資という人生初の『個人事業』を始めるのですから。

ここ数ヶ月で、不動産投資の環境はずいぶん厳しくなってきています。だれでもおいそれと投資に手を出せる市況ではないですね。都内はまず個人では無理でしょう。やれるとしたら、これまでに実績を積んでクレジットがつみあがった先達たちくらいじゃないでしょうか。

kanaloaは不動産投資は『事業である』と捕らえています。やはり紙の投資とはちょっと性質が違いますよね。

  • 良いパートナーを探し、みつけること
  • 経済をマクロ・ミクロの視点でウォッチできる力を磨くこと
  • その上で市場分析をつねにすること
  • できるだけ多くの方とコネクションをもち情報交換すること・またそういう場に積極的に参加すること。
  • 自分を常に客観的に見つめる視点をもつこと
  • 決断できる基準を自分の中にもつこと

上記のようなポイントを抑えてそれを愚直に実践できたときに初めて不動産投資の道が前に開けるのだと思います。

この半年を振り返るとそんな感じがしたからです。一人で独学でやっていたら、いまだにネットで「うーむ、これいいなー、でも、どうすっかなー」で頭でっかちになっていたでしょう。

僕にとっては、パートナーであるH君との出会いはとても大きかったと思います。(H君、これからもよろしくね♪)彼もまだ若いし、そして彼自身不動産投資を志している人です。一緒に成長していきたいものです。

おっと、まだ、不動産投資、始まったわけじゃないですね。

まずは、融資が実行されること。

謙虚に、その日を待とうと思います。そして常にプラス思考で行きます!

もし、これから不動産投資を志そうとしている方、私のケースは結構参考になると思います。

しっかり勉強して、じっくり育っていきましょう。そしてその先の成功を掴みましょう。

Banner2_136 <--おやすみなさい。。。

2007年6月23日 (土)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その8)

検討中の不動産投資物件、今日は大きく動きました。

Banner2_132 <--ふー。今週は疲れました。。。応援お願いします。

結論から言うと、

「契約が成立しました!」

物件は、以下のようなものです。(おさらい)

川崎駅から徒歩6分(以前5分といいましたが、6分のあやまりでした。すいません)

7階建ての5階部分の9部屋バルク買い。

値段は、5760万で落ち着きました。(本当は金利も考えるともうひとこえしたかったのですが、現在は売り手有利。しょうがないとしました)

現在は満室。家賃は平均で58000円くらい。周辺の家賃相場からかんがえると少々高めのせっていなので、次回はもう少し下がると踏んで、55000円で回るかをシミュレーションしました。

結果は、一応問題なしです。(あくまで、想定金利に収まればの話ですが)

レバレッジも効いていますし、安全度の指数もクリアしています。

周辺環境はどうか??まずはメリットから

  1. 川崎駅から徒歩6分。京急川崎駅からは8分くらいかしら。駅へのアクセスは抜群!関係者各位、皆さんが『場所に関しては問題ないですよ』とお墨付きをもらっています。
  2. ラ・チッタ、デッラへのアクセスは徒歩1分程度でしょう。走れば確実に30秒。ここは非常に売りになるでしょう。また、同施設へのアクセス路にもこじゃれたお店が最近たちはじめていますので、これも好材料。
  3. 東口はラ・チッタ以外にも、ダイス、ルフロン、アゼリア地下街、などここ最近の最近の川崎駅周辺活性化の主役たちがズラリ。場合によっては横浜駅周辺より魅力のある街だと思っています。
  4. 西口には、かの有名な超ビッグ施設。ラゾーナ川崎。そこへもプラス3分程度でアクセス可能。(感覚ですが、ここは僕の庭ですので土地勘なら誰にも負けません)
  5. 川崎市川崎区(同物件の属する区)の就業人口は2005年は141900人。そしてそのご2025年位までは増加の一途をたどる模様です。つまりターゲットの人口は今後18年までは減少しないという見込み。その後も減少するとはいえ、十分なボリュームは確保されるでしょう。
  6. 東京・横浜・川崎は行政の肝いりで再生事業を実施の真っ只中。羽田空港拡張・国際化に伴う経済へのさまざまな好影響。東京湾エリアの湾力強化。これによる湾岸エリアの就業人口の増加。それに乗じようと様々な分野の企業(産業・サービスナドナド)が続々と進出。これもこの先の人口増加に寄与します。
  7. あらゆるタイプの人種が集まっているエリア(老若男女・世代をとわないし、お役所から風俗まで多種多様の人間がいます。)

まだまだありますが、これ以上はつかれるのでやめておきます。いいたいのは

「この物件の活かしようがいくらでもある!」

ということです。

では、リスクはなにか?

  1. 築22年で、ちょいと古め。
  2. ご多分にもれず3点ユニットバス。
  3. なんとランドリーエリアがない!
  4. エントランスの郵便受けが汚い。
  5. 建物全体が汚い。
  6. 裏手ワンブロック先は風俗街である。(さらに先にはこわい人たちの事務所がある)
  7. 管理会社が自主管理であった。(ほぼ放置)
  8. 給湯器がたぶん一度も変えられていない。(もうじき交換がやってくる)
  9. 住んでいる人種がわからん。

ナドナド。これまたあげきりがないです。

1.については実際の物件自体はそんなに古さは感じませんでした。躯体自体もしっかりしていそうですし、新耐震基準の法律ができたいころの物件であるため、耐震構造もおそらく問題ないとおもいます。

4、5、6、7にも関係しますが、物件の管理の悪さは、契約時の要件に国土交通省認可のちゃんとした管理会社と契約すること。を明記して、実際現在はその管理会社の選定段階です。

(先ほど、H君からのメールで会社は決まったそうです。おなじマンションの4Fを持っている法人の関連会社だそうな。まぁ、自分のマンションを無碍に扱う業者は相当危篤ですから、まず問題ないと考えています。)

8に関しては、消耗品なので致し方ない部分。ここはあらかじめその分を考慮した予算を組んでいます。(物件購入費とは別に)一応前部屋の全部の給湯器が一度に壊れても耐えうる予算構造を組んでいます。

9に関しては、賃貸契約書を拝見しました。まぁ怪しそうなひとはいまのところいなさそうです。外国のかたもいらっしゃいますね。

ちゃんと払ってくだされば、僕は職業・性別・年齢(社会人の範囲でですよ)・人種はまったくきにしていません。だって、どんなひとだって、住むべき家は必要なんですから。

もちろん、滞納リスクに関しては、H君所属の某不動産コンサルタント会社率いるPM部隊のかたがたに『プロのサポート』をしていただく体制を敷く予定。(この辺は、銀行の融資が確定してからですね)

その他の様々な不動産投資リスク(金利・災害等)は想定しうる事象に対して可能な限りヘッジをしていくシナリオを整理しています。(こちらは追ってブログで書きますね)

ということで、リスクに関する僕の対策の概要は以上です。

あとは、待つだけ!じゃなく。。。

最後の関門。そう。

『銀行の融資がおりるか!!!!』

です。今回の融資元の銀行は、堅い経営で有名な(バブル期においても、この銀行さんは、周りがなんの考慮もなく金をばら撒いいたのに対し、しっかりと融資先の素性を見極め、ちゃんと事業が成り立つ企業とのみ取引したくらい堅実!)地方銀行さんです

もともとは不動産投資自体を嫌っていたという話もあったそうです。

その銀行さんが、僕の付き合いのあるコンサル会社さんとは取引をする。これはこの会社の事業の仕組みを評価しているから思います。

その銀行さんに融資を受けられるか?これが最大の山場だとKanaloaは考えています。

一応、支店決済は降りています。H君いわく『支店決済が降りれば、この銀行の場合は8割問題ないと考えておいて差し支えないですよ。』

とのこと。(でも、2割は振り落とされるのね。。。)

この銀行さんの経営方針は僕も好きなので、なんとか一緒に事業を始めたいな。と考えています。(どうぞ、末永いお付き合いを!)

僕は、今回の投資は、

「儲けることよりも、実績と信頼(クレジット)を作る」

を第一に、不動産経営のイロハをこの投資で、学ぼうと思います。ここで実績を積んで、しかるべきタイミングで次の一手をうとうと考えています。

不動産投資は、紙の投機とは違い、長いスタンスで、じっくりと、投資家自身のセンスと技量がその実績に反映されやすいものだと考えています。

さぁ、あと少し、銀行さんの融資。なんとか取り付けたいものです。

続きをお楽しみに。。。

Banner2_133 <--ブログをつけ始めてから、(以前のサイトも含めると苦節半年。)ようやく『不動産投資化らしい』ブログになりそうですね。今後も応援お願いしますね。

2007年6月21日 (木)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その7)

忙しくて死にそうです。。。

Banner2_130 <--あぁ、誰か助けて。。。

よやく、家に帰ってきました。

まぁ、慣れていますけど、このブログアップする気力がほとんどなくて、でも頑張って書いています。(えらいぞ。俺)

今日はとくに書くことはありませんが、明日くらいに現在検討中の投資物件のあたりがつくと思います。

それまでもう少し待ってください。。。

へとへと。

Banner2_131 <--頑張れ。俺。(応援おねがいしますです)

2007年6月19日 (火)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その6)

いやはや、忙しいですね。

Banner2_128 <--面白ければ、ポチっとお願いしますね。

交渉中の物件、大筋がまとまってきました。

(現在も交渉中の身ですので詳細はまとまったらお話しますね)

交渉中にもH君はいろんな細かい調査をしてくれています。(いつもおそくまでご苦労様です)

僕もFP(3級・2級AFP)で不動産に関する勉強をやっているつもりですが、教科書の知識と現場のノウハウってのには大きな違いがあるんですね。

「へ?なにそれ」、「え?なにその言葉」のオンパレード。

逐一、H君に教わっている始末。(大丈夫か?不動産に強い(予定の)FP Kanaloa)

まぁ、当たり前っちゃぁ当たり前なんですけど。どんな仕事でも現場を知っている人が最強ですもの。(でも僕ITの現場に10年いるけど、いまだに大学のHPとかで『へー』と学ばされていますけど、、、情けねー)

こうやっていよいよ不動産投資が現実のものに近づいてくると、リスクばかりに目が行くようになりますね。

金利上昇リスクとか、滞納リスクとか、天災リスクとか、、、

一応個人的にもリスクファイナンシングとコントロールの2面からシナリオをこれから週末にかけて整理しておきたいと思います。

#FPの提案書作成課題も架橋だし、仕事も分けわかんない仕事で追いまくられているし、、、頭が狂いそうです。でも、乗り越えなきゃ♪

FPがひと段落したら、本業の資格も増やしにいこうかと思います。(本業おろそかにしたら以後の不動産投資もままならんですからね。あと、意外とIT系の技術も不動産投資で使える話が結構あるので最近は仕事と不動産投資の両面で業務を捕らえるようにしています)

不動産投資は、軽く一山超えましたが、これからが架橋。スタートラインに立つまでの道のりは遠く(もないけど)険しいですが、H君をはじめいろいろな方に支えられながら、なんとか第一歩を踏み出したいものです。

僕の好きな言葉を。高校時代の恩師に頂いたことば。

「いいか、Kanaloa!!! 協力は強力だ!!!」

当時は、「アホかこの人は」と思っていましたが、最近この言葉の意味の尊さが身にしみて感じられます。

#会社で同じ言葉を後輩に言ったら「Kanaloaさん、怪しい団体じゃないんだから勘弁してくださいよ。」って言われてしまったです。。。あいつには二度とお酒おごってやんないぞ。

Banner2_129 <--やはり、当事者になると心理状態が全然変わってくるものですね。意外とそれが良かったりしますが♪

2007年6月15日 (金)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その5)

H君から連絡が来ました。

Banner2_126 <--応援、ありがとうございます。

管理組合の件(自主管理から・国土交通省認可のちゃんとした管理会社に切り替える件)は合意に至ったようです。

数社あるうちのどこにしようか?というのが今後詰めていくべき点だそうな。

まず、第一関門クリア。

で、指値をお願いしたのですが、これも通りそうだとのこと。200万くらいの指値です。(まだ確定ではないですが)一番厳しいであろう収支シミュレーションでやっても、DCR(投資の安全度を測る尺度)が一定基準を超えるようになったので、こちらも投資条件としてはクリアしました。

明日、某コンサル会社のコンサルさんに本物件についての相談に行ってきます。(会社が終わったら直行です!)

Banner2_127 <--さて、どういう展開になるんでしょうね。まずは明日の結果待ちですね。(油断禁物!)

2007年6月13日 (水)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その4)

ooyagakuさん、コメントありがとうございます。可能な範囲での情報提供期待しております。

そういえば今日は水曜だった。。。

Banner2_124 <--いつもありがとうございます。

不動産業界はお休みですね。H君から、今狙っている物件の状況をきけると思っていましたが、休みだから無理ですね。

明日は木曜、さて、管理会社の件はどうなることやら。

自主管理のままだったら、きっぱりあきらめます。(場所いいのになぁ。。。)僕は、不動産投資のかなりの割合は「物件の場所」にいぞんしていると思っているので、この件は多少のリスクが伴ってもキャッシュフローがでるならアリだと考えています。

きっといい結果になることを祈ります。

購入できたあとを考えて、最近はたまこさんのさいとで、「3点ユニットバス」のリニューアル再投資のことを考え始めています。

先日セミナーでご一緒させていただいた方曰く「駅近いから、その魅力でカバーできるから必要最低限の投資でいいのでは?」とのこと。

そうですね。確かに。なので、「そろそろ他の物件と競争力が落ちてきたなぁ。。。」と感じてきたときにこの再投資をあてがって行こうと思います。

#イカン、イカン、妄想が膨らむ。。。(冷静にならんと)

Banner2_125 <--みなさん、こういう局面ではいろんな考えをめぐらせているんですね。。。勉強になります。

2007年6月12日 (火)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その3)

忙しいですねー。

Banner2_121 <--ありがとうございます。

現在、進行中の不動産物件についてですが、この物件購入をGOするかしないかの判断条件である、

物件の管理を国土交通省認可のちゃんとした管理会社にできるか?

が明日決まります。この物件、これまで自主管理でやってきたため、なんか管理が中途半端なんです。

  • エレベータは、某大手エレベータ会社のフルメンテ契約
  • ごみ置き場はとりあえずちゃんとしている。
  • 修繕積み立て金とかは不正に使われた形跡はない。

なんですが、物件の表面はえらい汚いんですよね。なんでだろ?

で、こういった中途半端な状況を改善すべく上記のような『ちゃんとした管理会社を入れる』という条件を購入の条件にしたわけです。

だって、今後も自主管理でこの物件を運営していくのは非常にリスクですし物件自体がスラム化することさえ考えうるのです。(駅から6分ですけど)

現在のオーナーさんたちもそうしたほうが必ず自分にとっていい結果が期待できるはずなんですけど、果たしてどうなることやら。

いい結果をイメージして、これからAFPの課題である提案書作りにはいります。(大変だー)

Banner2_122 <--常にいい結果をイメージすること。オカルトっぽいですが、なぜかこのイメージがいい結果を導くんじゃないかと最近のkanaloaは考えています。(科学では説明できない何かがある!)応援お願いします!

2007年6月10日 (日)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その2)

物件見て,H君と今後のプランについて話してきました。

Banner2_118 <--応援お願いします!

実物は、まだちょっと写真では公開できませんが(交渉中なので)利回りは表面で10.5%、ネットで7%弱~7%強の間といったところでしょう。

この値のヒラキは、物件のGPIがどのくらいになるかに依存しており、レントロールを見る限りでは、大体、58000円くらいでいけるんじゃないかと読んでいます。

マクロな視点(物件周辺の環境や、賃貸状況)

ミクロな視点(投資指標での考察)

では、『多少安全度は改善の余地があるが、概ね問題なさそうである』

といった感じです。

リスクもあります。

  1. 22年ものなので3点ユニットバスである。
  2. 更新手続きがちゃんとされていないようである。(更新料が取れない可能性がある。)
  3. 給湯器が古めであり、一気に交換となれば初年度のCFはガクンと低くなる→これは策は考え中。

3は策を練る必要がありますが、2については、更新料分はなくとして、1に関しては、川崎という『駅力』でカバーできるかなと思います。

ただ、1に関しては、空室になった際は、何らかの手を打つかどうかは判断のしどころですね。

すぐ埋まるようであればそのままでいってもいいし、そうでなければ、部屋のリフォームも視野にいれておく必要があります。僕自身は、基本的にしばらくはクリーニングだけでいけるとふんでいます。(駅に近いし、ラチッタデッラにも近いですので、その分で十分カバーできると踏んでいます)

あと、管理が自主管理だったので、この件を国土交通省認可のちゃんとした管理会社に変えるという条件付で現在交渉を進めています。

来週の前半にはこの辺の詳細な条件が詰められますので、水曜くらいには投資GOかNGの判定が出せるはずです。

その上で、投資分析を詳細にレポートしてみますね。

#今日は、某コンサルタント会社主催のセミナーにいってきました。

セミナー自体は無料で、依然聞いた内容に近いのでいいとして、その後の懇親会で非常に有益な話を聞けたりしました。

ついでにこの物件についての意見もいろんな方に伺いました。みなさん、口をそろえて『駅が近いのは最大の武器ですよ!』とおっしゃっていただけました。少しだけ不安が払拭されたかな。ありがとうございました。

Banner2_119 <--懇親会に参加した方がは既に投資を開始していたりしてよい投資の先輩です。これからもこういった場所に積極的に顔を出して、有益な情報を得たいと思いました。(いずれは僕からも提供しなきゃ♪)応援お願いしマース。

2007年6月 7日 (木)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!

今日の19時過ぎにH君から連絡が入りました!(ドキドキ)

Banner2_115 <--今回はかなり実現性がたかいぞ!応援お願いします!

H君:「kanaloaさん、一棟ものにこだわってます?」

kanaloa:「いえ、電卓であってそれなりにCFとれれば別にこだわりはないですよ。物件は見ますけどね」

H君:「1ルームのバルク買いはどうですか?」

kanaloa:「いいですけど、何個のバルク買い?」

H君:「川崎駅から徒歩5分のマンションの9個のバルク買いです」

kanaloa:「お!いいじゃないですか!住所わかります?僕早速物件見に行きたいです!」

H君:「じゃ、住所ケータイに送りますね。」

川崎駅から徒歩5分!!!

7階建ての5階部分の9部屋バルク買い!!!!

いいじゃないですか!(聞いた限りでは)

早速現地に行きました。(だって、会社帰りにいけるんですもの♪)

いいです。(とっても)

築22年で、新建築基準法をクリアしている建物。はっきり言って汚いです。郵便受けなんて「きったねーなぁ」って感じ。

だ・か・ら・いいのです!!!

汚けりゃ、高圧洗浄すりゃいいんです。郵便受けは替えちゃえばいいんです。

現状は、ほぼ自主管理のマンションだそうで、要は「放置プレイ」のマンション。H君曰く、「ここの売主との契約条項で『ちゃんとした管理会社を組み入れること』を条件にします。そして、郵便受け等もこれから交渉ですが取り替えることも検討に入れます。とにかく磨けばきっと光りますよ!」

早速、買い付け入れてもらうようお願いしておきました。

まぁ、まだ決まったわけじゃないですが、売り手との交渉、および、融資条件が整えば、迷わずGOしようと思います。

焦らず、冷静に、そして、判断は大胆に。

明日、H君と会う時間を作りました。(今日仕事頑張っておいて良かった)

リスクコントロール・リスクファイナンシングの両面で話をして、あとは物件自体のファイナンス戦略をじっくり練ろうと思います。

静かに話せる喫茶店探さなきゃ。。。(マックはさすがに駄目だろうな。。。)

この物件についての詳細は明日!(また、駄目だったら笑ってください。人生そう簡単に前に進むもんじゃないことは心得てますから。あはは)

Banner2_117 <--さぁ!いよいよKanaloa 楽園への一歩を踏み出せるか!!!応援のポチを今こそお願いします!!!オネガイ!!

2007年6月 4日 (月)

ネットで見つけた不動産物件

AFPの提案書を書きつつ、気分転換にネットの不動産投資物件を漁っていましたら、気になる物件を発見!!!

Banner2_112 <--おぉ!不動産投資家っぽいツカミ!!応援してください!!

所在地:東京都葛飾区のS造
沿線/交通:京成金町線「柴又」駅 徒歩7分 / 北総開発鉄道「新柴又」駅 徒歩8分
築年:1990年4月

価格:6500万

二駅利用でいずれも10分以内!!!

しかも23区内!!!!

これはもしかしてお宝????

時間がなかったので、周辺の家賃を調べてみました。

、、、、あら?意外と1Kの家賃低いのですね。。。(なんで?)

僕、都内ってあまり土地勘がないのですが、さすがに都内で1Kの平均相場が4万5千円って引く過ぎないか???こういうところなのでしょうか?

そうすると、直感的に電卓で計算が合わない気がしてきました。

そこでH君に分析依頼をしてみました。(H君忙しいのに相手してくれてありがとう!)

彼曰く。

『 下記物件ですが僕も図面上で気になり、実は銀行に1週間くらい前に
評価かけたのですが2000万円以上乖離が出ていました。』

ですって。てことは評価は4000万円台ってこと?(えらい乖離だね)

都内の物件はやはり高騰しすぎですねぇ。。。(しばらくは都内は手を出せそうもありません。ずっとだったりして ^^;)

しかし、さすがH君、僕が情報入れる1週間前には分析済みでしたか。

でも、着眼点がずれていなかったことが今回の収穫です!!!またひとつKanaloaは成長してしまった。。。。(超自己満足)

、、、さ、AFPの提案書進めねば、、、(うわー、老後のプランどうやってたてりゃいいんだろー)

Banner2_113 <--今週中にある程度たたき台作らないと締め切りに間に合わないかもです!仕事もモーレツに忙しいですが、あなたの清き1ポチが僕の原動力です!応援お願いします!!!

2007年6月 3日 (日)

AFP提案書課題の不動産部分を執筆中!

今日は午前中だけ車で一人ドライブ~♪

Banner2_110 <--暑かったです!腕だけ日焼けしちゃった ^^; 応援お願いしマース。

三浦から湘南を抜けて帰るというベタだけどお気に入りのコース。早めに出て早めに帰ったから全然渋滞に巻き込まれませんでした。ご満悦。

夕方から、AFP提案書課題の執筆を再開。

現在クライアントの住宅ローンプランを立案中です。いや、一口に住宅ローンといってもたくさんあるものですね。

  • 変動金利
  • 5年固定
  • 10年固定
  • フラット35
  • 財形住宅

ナドナド、それぞれ金融機関の商品があり、いったいどれを選んだらいいやら、、、

参考にしたのは以下のサイト

『Ginko Info』

このサイトがなかったら頭が狂うところでした。Ginko Infoさんありがとう。

結局クライアントにはフラット35を提案する形で行くことにしました。

だって、最大35年固定で金利が2.771%(!!!!)なんですよ。しかも繰り上げ返済手数料無料。

今、マンションが売れる理由がちょっとわかりました。

不動産投資物件用にもふらっと35、でてこないかなー(ありえないか)。

みんな不動産投資やっちゃいますね。ははは。

さて、提案書もう少しガンバロ。

#カミさん、提案書まだまだかけていないのに、今日友人とディズニーランドいってました。大丈夫かなー。

Banner2_111 <--なんとか住宅ローンプランは書き上げないと。。。応援お願いしマース。

2007年6月 2日 (土)

投資物件探しに動きあり!!(結果)

残念!!

Banner2_108 <--くやしいっす!励ましのポチをお願いします!

今回も、残念な結果(物件を手に入れることができませんでした)になりました。

今回は、物件自体は川崎市の○武線沿線のとある駅。

モノは、RC中古でした。

H君が、7300万くらいで指値を入れたそうですが、売主の残債の関係で残念な結果になったそうです。

売主の抵当権の抹消に必要な金額と、こちらが出した指値に乖離があったためです。

この駅は、大手ITメーカー2社が最寄り駅とする駅です。物件は表記上は14分でしたが、実際は10分をきるそうです。

○武線は、行政肝いりで、全体を日本の主要メーカーを集めて一大R&Dエリアとして成長させようとしている地域を縦断する路線です。あまりメジャーではありませんが横浜と東京を結ぶ主要な鉄道路線を横通しで繋げる重要な路線でもあります。

今後も非常に魅力がある路線です。

故に逃した獲物はでかかった。。。。

まぁ、これも縁です。次に期待しましょう。

H君、不動産関連の資格をバシバシ取り続けているみたい。今年はCPMという難しい(しかも経済的負担も結構高い)資格を狙うそうです。

いやはや、若いのに頼りになる人です。いいパートナーを持ちました。

僕も頑張んなきゃ。

週末は2級AFPの課題(ライフプラン提案書作成)は、AFPの授業など、いろいろ大変ですが頑張りまーす。

Banner2_109 <--ほんとは、チャリ蔵でいく、不動産投資市場分析の旅に出かけたかったのですけど。しょうがないですね。応援お願いしマース。

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