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2007年6月10日 (日)

ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その2)

物件見て,H君と今後のプランについて話してきました。

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実物は、まだちょっと写真では公開できませんが(交渉中なので)利回りは表面で10.5%、ネットで7%弱~7%強の間といったところでしょう。

この値のヒラキは、物件のGPIがどのくらいになるかに依存しており、レントロールを見る限りでは、大体、58000円くらいでいけるんじゃないかと読んでいます。

マクロな視点(物件周辺の環境や、賃貸状況)

ミクロな視点(投資指標での考察)

では、『多少安全度は改善の余地があるが、概ね問題なさそうである』

といった感じです。

リスクもあります。

  1. 22年ものなので3点ユニットバスである。
  2. 更新手続きがちゃんとされていないようである。(更新料が取れない可能性がある。)
  3. 給湯器が古めであり、一気に交換となれば初年度のCFはガクンと低くなる→これは策は考え中。

3は策を練る必要がありますが、2については、更新料分はなくとして、1に関しては、川崎という『駅力』でカバーできるかなと思います。

ただ、1に関しては、空室になった際は、何らかの手を打つかどうかは判断のしどころですね。

すぐ埋まるようであればそのままでいってもいいし、そうでなければ、部屋のリフォームも視野にいれておく必要があります。僕自身は、基本的にしばらくはクリーニングだけでいけるとふんでいます。(駅に近いし、ラチッタデッラにも近いですので、その分で十分カバーできると踏んでいます)

あと、管理が自主管理だったので、この件を国土交通省認可のちゃんとした管理会社に変えるという条件付で現在交渉を進めています。

来週の前半にはこの辺の詳細な条件が詰められますので、水曜くらいには投資GOかNGの判定が出せるはずです。

その上で、投資分析を詳細にレポートしてみますね。

#今日は、某コンサルタント会社主催のセミナーにいってきました。

セミナー自体は無料で、依然聞いた内容に近いのでいいとして、その後の懇親会で非常に有益な話を聞けたりしました。

ついでにこの物件についての意見もいろんな方に伺いました。みなさん、口をそろえて『駅が近いのは最大の武器ですよ!』とおっしゃっていただけました。少しだけ不安が払拭されたかな。ありがとうございました。

Banner2_119 <--懇親会に参加した方がは既に投資を開始していたりしてよい投資の先輩です。これからもこういった場所に積極的に顔を出して、有益な情報を得たいと思いました。(いずれは僕からも提供しなきゃ♪)応援お願いしマース。

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