ついに不動産投資物件を手に入れられるか!!!(その8)
検討中の不動産投資物件、今日は大きく動きました。
結論から言うと、
「契約が成立しました!」
物件は、以下のようなものです。(おさらい)
川崎駅から徒歩6分(以前5分といいましたが、6分のあやまりでした。すいません)
7階建ての5階部分の9部屋バルク買い。
値段は、5760万で落ち着きました。(本当は金利も考えるともうひとこえしたかったのですが、現在は売り手有利。しょうがないとしました)
現在は満室。家賃は平均で58000円くらい。周辺の家賃相場からかんがえると少々高めのせっていなので、次回はもう少し下がると踏んで、55000円で回るかをシミュレーションしました。
結果は、一応問題なしです。(あくまで、想定金利に収まればの話ですが)
レバレッジも効いていますし、安全度の指数もクリアしています。
周辺環境はどうか??まずはメリットから
- 川崎駅から徒歩6分。京急川崎駅からは8分くらいかしら。駅へのアクセスは抜群!関係者各位、皆さんが『場所に関しては問題ないですよ』とお墨付きをもらっています。
- ラ・チッタ、デッラへのアクセスは徒歩1分程度でしょう。走れば確実に30秒。ここは非常に売りになるでしょう。また、同施設へのアクセス路にもこじゃれたお店が最近たちはじめていますので、これも好材料。
- 東口はラ・チッタ以外にも、ダイス、ルフロン、アゼリア地下街、などここ最近の最近の川崎駅周辺活性化の主役たちがズラリ。場合によっては横浜駅周辺より魅力のある街だと思っています。
- 西口には、かの有名な超ビッグ施設。ラゾーナ川崎。そこへもプラス3分程度でアクセス可能。(感覚ですが、ここは僕の庭ですので土地勘なら誰にも負けません)
- 川崎市川崎区(同物件の属する区)の就業人口は2005年は141900人。そしてそのご2025年位までは増加の一途をたどる模様です。つまりターゲットの人口は今後18年までは減少しないという見込み。その後も減少するとはいえ、十分なボリュームは確保されるでしょう。
- 東京・横浜・川崎は行政の肝いりで再生事業を実施の真っ只中。羽田空港拡張・国際化に伴う経済へのさまざまな好影響。東京湾エリアの湾力強化。これによる湾岸エリアの就業人口の増加。それに乗じようと様々な分野の企業(産業・サービスナドナド)が続々と進出。これもこの先の人口増加に寄与します。
- あらゆるタイプの人種が集まっているエリア(老若男女・世代をとわないし、お役所から風俗まで多種多様の人間がいます。)
まだまだありますが、これ以上はつかれるのでやめておきます。いいたいのは
「この物件の活かしようがいくらでもある!」
ということです。
では、リスクはなにか?
- 築22年で、ちょいと古め。
- ご多分にもれず3点ユニットバス。
- なんとランドリーエリアがない!
- エントランスの郵便受けが汚い。
- 建物全体が汚い。
- 裏手ワンブロック先は風俗街である。(さらに先にはこわい人たちの事務所がある)
- 管理会社が自主管理であった。(ほぼ放置)
- 給湯器がたぶん一度も変えられていない。(もうじき交換がやってくる)
- 住んでいる人種がわからん。
ナドナド。これまたあげきりがないです。
1.については実際の物件自体はそんなに古さは感じませんでした。躯体自体もしっかりしていそうですし、新耐震基準の法律ができたいころの物件であるため、耐震構造もおそらく問題ないとおもいます。
4、5、6、7にも関係しますが、物件の管理の悪さは、契約時の要件に国土交通省認可のちゃんとした管理会社と契約すること。を明記して、実際現在はその管理会社の選定段階です。
(先ほど、H君からのメールで会社は決まったそうです。おなじマンションの4Fを持っている法人の関連会社だそうな。まぁ、自分のマンションを無碍に扱う業者は相当危篤ですから、まず問題ないと考えています。)
8に関しては、消耗品なので致し方ない部分。ここはあらかじめその分を考慮した予算を組んでいます。(物件購入費とは別に)一応前部屋の全部の給湯器が一度に壊れても耐えうる予算構造を組んでいます。
9に関しては、賃貸契約書を拝見しました。まぁ怪しそうなひとはいまのところいなさそうです。外国のかたもいらっしゃいますね。
ちゃんと払ってくだされば、僕は職業・性別・年齢(社会人の範囲でですよ)・人種はまったくきにしていません。だって、どんなひとだって、住むべき家は必要なんですから。
もちろん、滞納リスクに関しては、H君所属の某不動産コンサルタント会社率いるPM部隊のかたがたに『プロのサポート』をしていただく体制を敷く予定。(この辺は、銀行の融資が確定してからですね)
その他の様々な不動産投資リスク(金利・災害等)は想定しうる事象に対して可能な限りヘッジをしていくシナリオを整理しています。(こちらは追ってブログで書きますね)
ということで、リスクに関する僕の対策の概要は以上です。
あとは、待つだけ!じゃなく。。。
最後の関門。そう。
『銀行の融資がおりるか!!!!』
です。今回の融資元の銀行は、堅い経営で有名な(バブル期においても、この銀行さんは、周りがなんの考慮もなく金をばら撒いいたのに対し、しっかりと融資先の素性を見極め、ちゃんと事業が成り立つ企業とのみ取引したくらい堅実!)地方銀行さんです。
もともとは不動産投資自体を嫌っていたという話もあったそうです。
その銀行さんが、僕の付き合いのあるコンサル会社さんとは取引をする。これはこの会社の事業の仕組みを評価しているから思います。
その銀行さんに融資を受けられるか?これが最大の山場だとKanaloaは考えています。
一応、支店決済は降りています。H君いわく『支店決済が降りれば、この銀行の場合は8割問題ないと考えておいて差し支えないですよ。』
とのこと。(でも、2割は振り落とされるのね。。。)
この銀行さんの経営方針は僕も好きなので、なんとか一緒に事業を始めたいな。と考えています。(どうぞ、末永いお付き合いを!)
僕は、今回の投資は、
「儲けることよりも、実績と信頼(クレジット)を作る」
を第一に、不動産経営のイロハをこの投資で、学ぼうと思います。ここで実績を積んで、しかるべきタイミングで次の一手をうとうと考えています。
不動産投資は、紙の投機とは違い、長いスタンスで、じっくりと、投資家自身のセンスと技量がその実績に反映されやすいものだと考えています。
さぁ、あと少し、銀行さんの融資。なんとか取り付けたいものです。
続きをお楽しみに。。。
<--ブログをつけ始めてから、(以前のサイトも含めると苦節半年。)ようやく『不動産投資化らしい』ブログになりそうですね。今後も応援お願いしますね。
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お~!!
おめでとうございます。
支店決済まできているので、いけそうですね!
私も、現在、線路の反対側で頑張っていますので、
これからも、お互い頑張りましょう!!
投稿: Ooyagaku | 2007年6月24日 (日) 14時08分
Ooyagakuさん
ありがとうございます。
その節は、いろいろ貴重な情報をいただき、ありがとうございました。
反対側ですか!そちらも魅力でいっぱいの街になりましたね!ラゾーナとミューザの出現で。
新築物件、成功をこころからお祈りいたします。
支店決済でも油断はできません。やはり、キンショウ(?漢字忘れました)が終わるまでは謙虚な姿勢で結果を待ちたいと思います。
まだまだ、「大家さん候補」の身に過ぎません。
晴れて私も大家さんになれたら、川崎エリアの「新世代大家さん」としてよろしくお願いします。
投稿: kanaloa | 2007年6月24日 (日) 19時55分