フォト
無料ブログはココログ

ブログランキング

お勧めリンク集(ここからどうぞ!)

  • 自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算!!(大家学課外授業)
    数ある不動産投資物件から、多角的かつ定量的な分析結果を出力してくれる『らしんばん』の開発者。ブログも実践的でためになる内容ばかりです(オススメ!)
  • 不動産コンサルティングのCFネッツセミナーWOMANブログ
    いつも御世話になっているCFネッツさんの女性チームのブログです。女性が輝く会社は強くなります!(最近頻繁にUPされています。面白いですよー!!!)
  • vitto の街日記
    区分所有を中心に不動産投資をされている方です。不動産投資に必要な知識・ノウハウをコンスタントに公開されています。このブログをコツコツ読むだけでも不動産投資の力が尽きますよ。で、結構この方、グルメです。(オススメ)
  • 賃貸管理クレーム日記
    賃貸管理の実務系ブログといえば、この人「クマさん」です。ものすごぉーく大変なお仕事が、このブログを読むと、とても楽しそうに勘違いさせてくれます。実務と関係ない話でもその楽しいお人柄が垣間見えます。不動産実務系のプロの方、そして大家さんでプロの方がどういう実務をこなされているかという苦労を知るなら間違いなくこのサイトです!
  • 年利20%の資産運用-スワップ金利で皮算用
    FX投資家さんからの相互リンクです! (異文化コミュニケーション!) kanaloaもFX黎明期に興味をもって(結局相場には入ってませんが)いたので、このサイトで勉強しようと思います。 初心者もわかりやすいサイト構成になっていますので、興味がある方は是非参考にしてみてください。
  • 夫婦の妄想プチリタイア生活
    不動産投資のプリンセス!! 3点ユニットバスリフォーム研究会を主催しいてる方です。 ブログのデザインも、内容も、非常に勉強になります。お人柄のよさもそのデザインや内容からうかがえますよ。 主婦で不動産投資をしたいけど、、、とお考えの方、まず、このブログをじっくり読んで、そして旦那さんに思いを伝えてください。 きっとうまくいくはずです♪
  • 不動産投資 カフェネットby 恵比寿のIさん
    僕の好きな投資家さんのひとりです。 地方物件というジャンルでの勝ち組です。 これはホントすごいことだと思います。 こんな人が都心に攻めてきたら。。。(コワー) エリアこそ違いますが、Iさんのブログや本からは学ぶべきところがたくさんあります。(要は考え方が汎用的なんです) 先駆者に学ぶ。だとしたらIさんもその代表格です。 オススメでーす。
  • はじめてのお部屋を選ぶ時のポイントブログ
    不動産投資に関する話が端的に・体系的にまとまっている不動産小太郎さんのサイトです。 是非訪問してみてください。

ゼヒ読んでみて!!

« 2007年6月 | トップページ | 2007年8月 »

2007年7月31日 (火)

明日はプレゼン。

今日は、会社でパワポとワードとにらめっこ。

Banner2 <--応援いつもありがとうございます!

明日、会社で社内のちょっとしたプロジェクトの創設に関するプレゼンをすることになりました。

パワポ資料が20枚弱と、補足資料で20枚弱。われながら頑張りました。(この時点で、満足、満足?)

経営陣に対して、このプロジェクトの有意性を20分程度で伝えなくてはいけません。

  • 伝えたいことをまず伝える。(端的に)
  • 課題をみつけ・分析する。
  • 課題に対してどういう施策をするかを説明する。
  • 効果を説明する。
  • 最後にまとめる。(提案型なので感情に訴えるようにする)

この戦略でいってみます。

まぁ、過去にも英語でプレゼンとかやったことありますし、これよりもっと大勢の前でのプレゼンもやりましたので、あまり緊張はしません。

今回は、別の目的で勉強も兼ねていますので、より真剣(?)です。

それは、今後の不動産投資活動(昨日すこしだけ触れたネタに関する話)で絶対必要となる、

プレゼンテーション能力

これを上げる試みです。いい修行の場として活用させて頂きます。

もちろん、本来の目的も抑えるつもりですが、せっかくなのでこちらもおいしい目にあわないとと思いまして。へへへ。

会社の同僚は、「大変だねぇ。。。可哀想に。」という人が多いですが、僕はラッキーと思って取り組んでいます。

直接経営陣に自分の主張をぶつけられる機会をもらえるんですから。

要は考え方ですよね。自分にとってマイナスなことはないと思って生きることが重要です♪

明日はガンバルデー。

Banner2_2 <--僕、結構Mなのかしら(笑)。資料は結構いいできです、ビシっと決めてきます。応援お願いしマース。

2007年7月30日 (月)

湘南エリアにおける不動産投資(Vol2)

ooyagakuさん、励みになるコメントありがとうございます!(あと、ブログに私なんぞのブログのリンク貼ってもらって重ねてありがとうございます!僕も近々ブログシステム強化をすべくCSSの勉強中です。その際にはリンク第一番目に貼らせて頂きます!

Banner2 <--あなたのコメントが私の明日の力!応援お願いします!

僕は、海が好きです。(何を唐突に)特に湘南・三浦半島エリアが。以前も湘南エリアの不動産投資について語ったことがありましたが、今日はなぜそんなにこだわっているのか?について触れてみます。

私は、ワタメンとしての側面もあるため、もともと海のある地域は大好きなんです。(幼少時も海の側で育ったもんですから余計。)

僕の田舎はサーフィンでも全国区(だと思う)で、世界選手権もかつてはやっていた記憶があります。ただ、当時母親に「サーフィンは不良がやるものよ!」と、まぁ、なんともすごい偏見でサーフィンとは縁がありませんでした。

で、就職して3年目に始めてウィンドサーフィンにチャレンジ。憧れの湘南でのウィンドサーフィンにはまらない理由もなく、また、当時の仲間にも本当に恵まれ、心から湘南と三浦半島を愛するワタメンになってしまいました。(あまりに好きになって、この業界に移ろうかと考えたほど)

三浦半島では、津久井浜などウィンドサーファーがこぞってあつまる有名エリアがあり、僕は、ホームゲレンデは江ノ島西浜ですが、秋から冬の北風シーズンは三浦に修行に出かけています。

なので、このエリアに関しては、他の不動産投資家と比べて

  • 地域に関する知識
  • 人に関する知識(人間層・人脈など、7年のウィンド暦がこれを作り出しています)

で、かなりのアドバンテージを持っていると自負しています。海のスポーツ(特に湘南)にかかわるということは、その地域の文化にもかかわりを持つという特徴があるからです。

かつては、夏休みをすべて、ウィンドのショップの2Fに居候してひたすらウィンド修行をやっていたりしました。海に来る人というのは様々な経歴・背景(金持ちからチンピラっぽい方まで)を持っていて、そういう方々との会話の中で『へぇー、こんな考え方を持つ人もいるんだぁ。。』とほんとに人生観を変えられること、しばしばでした。

また、湘南エリアの人たちとのふれあいの中で、この街はこんな特徴があるんだとか、こういうタイプの人が住んでいるんだとか、普通に不動産投資をしているだけでは、まず、得られないであろう超ローカルな話も得ています。

この中でのある人との出会いから、結果的に不動産投資を始めることにつながったといっても過言じゃありません。

昨日の逗子といい、三浦半島といい、鎌倉から茅ヶ崎にいたるまで、湘南エリアには、サーファーをはじめ数多くの文豪や、資産家がこころから愛するエリアとなってその地位を確固たるものにしています。

僕は、現在の不動産投資を軌道に乗せて、事業としての基盤を作った暁には次の一手をこの湘南エリアでやってやると心に誓いました。(先日ですが)

不動産投資であることは間違いないですが、もっと事業色の濃いものです。現在コンセプトの企画中で、この先5年から10年を考えての長期プランです。

やる事業自体は、なんら普通にあるビジネスの類と代わらないのですが、コンセプトを生み出す仕組みにちょいとした妙案を思いついたのです。

まぁ、先にそれを誰かにやられたら、あきらめますが、そうそう出てくる発想ではないと思っています。

なんて語ると大抵の人は『夢はいいから、現実を見なさい』といわれます。

まぁ、そうでしょう。まずは、現在の物件を安定稼動することが第一なのですから。

ですが、現在と、そして未来を見据えた目標をもって常に考えて行動するというのはとても大事だと思っています。

いい年だから『夢』は語るつもりはありません。目標に設定しないと、予定も立ちませんし。

この目標の場を湘南・三浦エリアに設定したということです。

さ、この少々無謀ともいえる目標設定。数年後、『ばかな計画だったなぁ。。』と笑われるか『やっぱりkanaloaは正しかった!』と賞賛の言葉をもらえるか?

今後の僕の努力次第ですね。

さ、物件の安定稼動・安定稼動っと(現実にもどっとるんかい!)

Banner2_3 <--でも、夢みることも大事かも。応援お願いしマース。

2007年7月29日 (日)

不動産投資市場調査の旅!(京急線編)

久々に時間が取れたので、

Banner2 <--昨日は疲れてサボっちゃった。反省。応援ありがとうございます!

不動産投資市場調査の旅に行って来ました。

今回から、題名に路線を加えました。現在は京急線の気になる駅を調査していますが、いずれは、別の路線の気になる駅にも触手を伸ばそうというのが目的です。

調査といっても、駅を降りて、周辺をウロウロするだけなんです。(^^;

ですが、町並みや、街自体の持っている雰囲気や街の力(活気があるかどうかなど)などを、統計の示す数字とくらべて実際どうなのかを自分の目で確認することは、不動産投資において非常に重要なんじゃないだろうか?というKanaloaの持論に基づいてこのような行動を取っています。

さて、今回は、

京急線 新逗子駅

うーん、マニアック。残念ながら、統計上の乗降客数の情報は得ることができませんでしたが、Wikipedia上の情報としては、

新逗子駅(しんずしえき)は、神奈川県逗子市逗子5丁目にある京浜急行電鉄逗子線。逗子線の終着駅である。

だそうです。

京急逗子線自体の存在を僕は把握していなかったものですから、「これは是非見に行かないと」というどちらかというと、興味本位のほうが多かったです。

で、今日行っちゃいました。いつものとおり京急快速特急でビューン!!

Nec_0132

いやしかし、この電車は早いですね。あっというまに金沢文庫に到着して、そこから逗子線にいく列車が切り離されます。(これを間違うと御崎口へ連れて行かれてしまうのです)

そして、以下が、新逗子駅。

Nec_0133_2

、、、まぁ、こんなもんかしら。(夏の週末の割には、さびしいような。。。ま、真昼間だったんで、しょうがないかな。)

駅前の雰囲気は、こんな感じ(こちらは南口)

Nec_0134

そんなに活気があるようには見えませんでした。

さて、町並みですが、全体的に落ち着いた雰囲気の街で、ほとんど戸建住宅で占められている模様。二、三件の賃貸物件を見て周りましたが、たいした特徴のない物件(オーナーさん、ごめんなさいね)でも空室がない模様でした。

人口とか乗降客数を把握していないのでなんともいえませんが、意外と需給バランスが悪かったりして。

近隣の不動産屋をみて1Kで駅から10分以内を探してみましたが、そんなにない模様です。一件見つけましたが、5万8000円とか。

以外に、家賃高い!(って思ったの僕だけ?)

しかも、1Kのアパート物件って少ない!ここって以外と盲点だったのかしら!

  • 人気の湘南エリアである(マリンスポーツ・デートのメッカ・地名が全国区である)
  • 新逗子・JR逗子駅と二駅が隣接しており、それぞれの路線の棲み分けができて移送である(借主のニーズが複数ありそうである)
  • 以外に主要エリアに出るのに要する時間が少ない。(7時30分に新逗子を出れば、品川に8時22分に着く。以外に近いのですね)

ということで、駅にはそんなに力がなくても、逗子という地名の地域力があるのと、賃貸物件自体の少なさ(需給バランスの不均衡)がこの賃料の高さの要因となっているんだと分析しました。

逗子エリア、これからウォッチしておきます♪

海に歩いていって(15分くらいでしたか)2分くらいボーっと見て、帰りはJR逗子駅から家路に着きました。

Nec_0137

さすがにJR逗子駅はそれなりに活気がありましたね。(要はこちらの活気があるから、その影響で賃料が高いのかしら?)

でも、駅の裏手に回ると、

Nec_0138

、、、あまり賃貸物件は確認されませんでした。(というか、背後に山が接近していて、そうそう物件を建築するエリアが見受けられないというのが正しいようです)

ということで、個人的には逗子エリアはありだなー。と思った今日の不動産投資市場分析の旅でした。

Banner2_2 <--プロのH君とかはどう考えているのかな?今度暇があったら聞いてみます。応援よろしくお願いしますね!

2007年7月26日 (木)

オーナー初日。

オーナー初日。よーし。。。

Banner2 <--いつも声援感謝・感謝でございます。

、、、うーむ。。。

、、、うーむ。。。

、、、うーむ。。。あれ?

何も起こらない!!

そう。何もおきません。何を期待しているわけじゃないのですが、オーナーになる前と後でなにか変わるのかと思っていた自分がいたようです。

逆に何かあっちゃいかんのでした ^^;

現在、満室(7月末に契約が切れる部屋があるのですが、すでに継続延長してくださるそうです。ありがたや。ありがたや。ちょっと、ヒヤリとしましたが)なので、基本的にやることがないのです。

昨日いった売主と清掃会社の監視も、K&M女史(勝手にkanaloa's Angelと名づけていますが)にお願いしているためとくにオーナーとしてはやることがありません。

Kanaloa's Angel女史の会社の理念のひとつに「管理と経営の分離」ということばがあるそうです。

投資家は、投資とその経営に注力し、

管理会社はその物件の管理と物件の価値向上・維持に注力する。(だったっけな?)

この理念は私は賛成です。

経営側であるKanaloaは、これからこの物件の安定稼動のためのできる限りのファイナンス理論の勉強や、次の一手の具体的な立案等を立てるのが手一杯です。

物件の管理の一部も個人的にはやりたいのですが、いかんせん、日々IT企業のエンジニアとして(あまり優秀ではないので)残業と戦うkanaloaとしては時間が避けないのです。

ですので、僕は、一応不動産投資を実践でやっているFPとして、ファイナンス面を強化すべく日々勉強と実践をやっていこうと思う次第です。

ということで、これから9月まではFPの2級・AFP試験勉強へ突入していくのであります!

Banner2_2 <--でも、個人的にはあかちゃんさんみたいに、いろいろいじってみたいんですけどねぇ。空室でたときを想定して部屋のリフォーム戦略は考えておこっと。(でも空室はいやだし。。。)

2007年7月25日 (水)

ついにオーナーになりました!!!

ホントは昨日雄たけびを上げたかったです。。。

Banner2 <--応援ありがとうございます!サラリーマン大家さんに愛の手を!!

昨日、このメッセージを出したかったんですが、なんと、ココログさんがメンテナンスのため、書き込みができませんでした。とほほ。。。

まぁ、しょうがないですね。

改めて、私 Kanaloa

オーナーになりました!

わーい、わーい、うれしいよー。

、、、ちょっと浮かれすぎですね。反省。冷静になりましょう。

手続きは昨日の昼前くらいから始まりました。まずは、売主さんの業者さんと対面。印象は、、、うーん。ちょっと怪しげな雰囲気。

話してみたところ意外と気さくな感じのおじ様でした。とりあえずは良しとしましょう。

そのほか、売主側の金融機関の方、司法書士の先生、銀行の担当の方2名、そしてH君。(あとでH君の会社のPM部隊のKさんMさんが登場します)

そして、わたくし、Kanaloa 。

海千山千の人たちと、小学校入学状態の私。心細いですが、H君が頼りです。

で、これからが

  • 名前
  • 住所
  • ハンコ

の連続。結局20回くらい書いて、押したとおもいます。(普段キーボードで生きているkanaloaには酷でした。今日はちょっと腱鞘炎気味。。。)

で、そのあとは、目の前で現金が飛び交う。。。

『領収書』、『現金』・『領収書』、『現金』・『領収書』、『現金』・『領収書』

、、、、オェー。

はっきり行って意味がわかりません。でも、可能な限り、文書等の文言は確認して、わからないところは逐一質問して確認したつもり。最終的な金額に狂いがないことも確認しました。

ようやく、すべての決済作業が終わりました。

売主さんにさよならして、「ふぅー。」と一息、、、とはいきません。

引き続き、H君の会社のPM(プロパティマネジメント)部隊の方との今後の作業の確認。

私の担当の方は、Kさんと、Mさんという女性の方。(わーい♪)

でも、この業務に関してはスペシャリストのお二人。詳細は控えますが、とにかく詳しい。(当たり前か^^;)現状の川崎の市況やその近辺の情報とか、私の物件に対する今後の対策(経営上での)など入り口にまつわる話をきっちりして頂きました。

おかげでちょっと安心。

ですが、話の中でKさん、Mさんにお願いした点がひとつ。

Kさん、Mさん:『清掃担当の会社の件ですが、私たちはちょっときになっている点があるんです。』

kanaloa:『へ?といいますと?』

Kさん、Mさん:『この会社は、これまでもこの物件を担当していました。で、今回からきちんとした清掃計画を立てるので大丈夫ですとのことでしたが、だとしたら、なぜ、これまでもそういった対応が取れなかったのかが気になります。』

kanaloa:『言われてみれば、、、そうですね。。。』

現状引渡しは終わっていますが、売主さんの希望により、組合の議決権は3ヶ月だけ委譲しています。(現在新しい管理会社に切り替えて、その新しい管理の枠組みを作っている最中で、中途半端な状態でkanaloaが新参者ではいるのは避けてほしいとのこと。その代わりきちんとした状態まで持っていって議決権をお渡ししたいらしいです。それに必要な期間が3ヶ月)

kanaloa:『じゃぁ、この3ヶ月でその清掃作業の会社の動きも含め売主さんの動きをチェックしたほうがよさそうですね』

Kさん、Mさん:『えぇ、あと、その売主さんが、「清掃会社は今回はちゃんとやると言っていた」とありましたけど、その”ちゃんとした”の内容が何なのかを明確にしておきますね。』

kanaloa:『そうですね、申し訳ないですが、よろしくお願いします』

余計な心配かもしれませんが、やはりここは慎重にいかないといけません。ここ3ヶ月は、要監視です。

まぁ、売主側には、2年の瑕疵担保責任もありますので、そういった意味で責任を果たしたいという意向もあったので、こういった判断(組合の議決権委譲)をしたのですが、この判断が正しかったのかが微妙です。

だとしたら、最後まで見届けるのも買主であるkanaloaの責務だと考えての今回の行動です。

物件自体の価値を落とさないための活動が今後の不動産投資の成否を決めると考えていますので。

実働は、Kさん、Mさんコンビ(主担当はMさんです)にお願いしています。言葉は悪いですが、女性なのにとても頼りがいのあるスーパービューティーウーマンコンビです。

頑張ってKさん、Mさん!

Banner2_2 <--チョットほめすぎかしら(笑)でも、ホントに一人で不動産投資やってたら今頃ベソかいていました。不動産投資の先人たちはすごいですね。。。恐れ入ります。僕もガンバロ。。。

2007年7月23日 (月)

現在進行中の不動産投資物件情報(その7:決済前夜)

今日は、明日に備えて、少し早めに帰宅。。。

Banner2_174 <--いつも応援をいただき、ありがとうございます!

さて、今日は23日です。

例の川崎の物件の決済前夜!

どきどきどきどきどき!!)

ついに明日、kanaloaは不動産投資家として、第一歩を踏み出すことになります。

明日は朝から、某地銀さんで、決済の手続きです。

必要な書類等を最終確認し、バッグに詰め込みました。(カミさんとダブルチェック!)

決済時には、契約時の特約事項等で確認すべき点を確認しておきたいと思います。この特約事項(詳細は、、、ごめんなさい、現時点では一応控えておきますね)が決済までに履行されていない場合は、契約は白紙撤回するという契約になっています。

初めて、売主さんとも顔をあわせることができるので、どういう方か楽しみです。

あとは、冷静に、やるべきことをやるだけです。

今日は寝ます。

Banner2_175 <--明日から、いよいよ不動産投資家(オーナー)としての人生が始まります。できる限り情報はレポートしようと思います。皆さんの熱いワンクリックでkanaloaをサポートしてください。

今後もよろしくお願いします!!

2007年7月22日 (日)

初心に戻ってみる。。。

まぁーた、行っちゃいました。僕の物件を見に。。。

Banner2_172 <--フツーのサラリーマン勝負のブログにあなたの熱いワンクリックを!!ありがとうございます。

さて、今日は22日です。

例の川崎の物件の決済まであと日。(どきどきどきどき)

今日、物件の前にトラックが止まっていて荷物を運び出しているような動きがありました。

「ぬ!もしや、引渡しと同時に一斉退去か!?」(ドキドキ)

、、、違いました。単に冷蔵庫の新しいのがどこかの借主さんの部屋に届いたようです。(ホッとしました)。

物件決済やらなんやらで実務的な話がてんこ盛り(ってほどでもないですが)です。変に敏感になっちゃいます。

いかんいかんということで、ちょっと落ち着いて、もう一度初心に帰るべく、自分のブログの最初の頃を見直してみました。(今見ると読みづらい構成ですなぁ。。。)

それで思い出したのですが、僕は

『楽園を目指す投資家』

だったのですね。(今頃言うかって感じですが♪)

日々の忙しさで、大事な目標を忘れかけてたです。。。

そう、当初はこんなところ(マウイ島ですけど♪)に日本ともうひとつの生活の基盤を持ちたいなぁと思って動き始めたんですね。。。

P1000061

上の写真のコンドミニアムなんて、今は億を超えているらしいです。ハワイの不動産市況はアメリカの不動産バブルが傾きかけてから下向きですが、とはいえ、そこは世界のハワイ。簡単に暴落するところじゃないです。

『こんなん買えたら最高だよなー。(夢だよなー)』

当時はそう思っていました。それから、無理でもいいからまずこれを理想の目標と掲げて、そこにたどり着くには何をすればいいか、どういう考え方が必要かを整理することから始め、その中で不動産投資という手段を見つけました。

(当初は、『んな、不動産なんて、○昌男じゃねあるまいし、おっかなくってやってられっかよ。』だったんですよ。)

そして、可能な限りの不動産投資本を読み漁って、

『不動産やるんなら神奈川・東京だな、土地勘あるし』→『やるんなら、政治も気にしておかなきゃ』となって、

『そうだ、中田市長ってなに考えてるんだろ?』につながり、中田市長の講演を聞いたそのセミナーのバックでH君の会社があることがわかって、

『まぁ、とりあえず、この会社の話を聞いて見るか』からH君の会社の不動産コンサルタントさん(私の最も尊敬するコンサルタントの方々です)との相談会を経て、

『不動産でいったる!』(単純明快)

となったわけです。

まぁ、それからはこのブログ立ち上げたり、セミナーに出たりして、その中でいろんな方と接する機会があったりで、自分の周りに少しずつですが変化が出てきています。

明らかに、1年前の僕の環境とは違う。しかもそれはとてもエキサイティングで希望に満ち溢れた世界です。

自分の生き方を意識して、自分で変化を加えることはとてもエネルギーが要りましたが、結果として現状はとてもいい結果をえることができているようです。

もちろん、結果がわかるのは数年先でしょうが、自分の行動には責任を持って取り組む覚悟です。

それと、不動産投資を通じて、当初立てた目標とプラスもうひとつ自分の中で新しい目標が生まれました(今年の半年の自分のプランの中にそれ<新しい目標をたてること>を入れていました。)半年考えて、つい先日頭の中にポン!とひらめきました。

結構面白い企画だと思います。

ただ、それを実現するには、まだまだ不動産の経験も必要ですし、必要な知識もこれまで以上になります。達成のためにはさらにいろんな変化を起こさないといけないと感じています。

ですので、まだまだ、これは『種』としてとっておきます。

まずは、今の足元の不動産投資を固めて、磐石な経済基盤を創り出すこと。

だって、まだ、大家さんとしてのスタートラインに立とうとしているだけですから。

H君(の属する会社のPM部隊さんも含め)、某地銀さんのIさん、ブログで知り合った方々、セミナーで出会った方々、、、

いろんな方々の知恵やアドバイス、そして最後は自分の努力と判断でやっていこうと思います。

先ほどの『種』については、話が具現化できそうになったら、この場で伝えていくつもりです。(まだ先の話ですけどね)

Banner2_173 <--弱小サラリーマン不動産投資家が、ちゃんとした不動産投資家になれるかどうか。成功したら、このブログの意義もあったってもんです。今後も応援よろしくです!

2007年7月21日 (土)

現在進行中の不動産投資物件情報(その6)

きょうもいっちゃった。。。

Banner2_170 <--応援ありがとうございます!もう少しで60位台回復!!

さて、今日は21日です。

例の川崎の物件の決済まであと日。(どきどきどき)

こりもせず、川崎の物件にいってしまいました。(愛着あって。。。)

今日は散水栓を探しに行きました。

高圧洗浄を考えるとこれが必要になると思ったからです。

1Fにありましたが、5F(僕の物件があるフロア)はない。(当たり前?)

1Fからホースを持っていくのかしら?とすると、すんごい長いホースが必要になるんじゃ。。。

こまったぞ。どうすりゃいいんだろ??

火曜のH君の会社のPM部隊の方にあうから聞いてみます。さすがに住人の方の水を使うわけにはいかんでしょうし。。。

明日から、2級AFPの試験勉強開始です。8月に模試を受けて、9月に本番。やったるでー。

これが一息ついたら、今年はしばらくゆっくりした週末が過ごせそうですね。(仕事が忙しくなったりして、、、)

とにもかくにも、がんばるでー。

#不動産投資とは全然関係ない話ですが、さっき部屋にあった昔の写真をカミさんと整理していたら、昔の彼女とラブラブ写真が(一枚だけとっていました。若き日のいい思い出だったので。隠していたのがばれちゃった。)出てきました。怒られるかなと思いきや、『んー、まぁ、大事な思い出なんでしょ。とっときなよ。』なんていってくれました。カミさん、ごめんね。今は、もち君が最愛です!!?(やっぱ、そっと捨てたほうがいいかな。。)

Banner2_171 <--おっとぉ、ノスタルジーしている場合じゃなかった!明日からも頑張ります!サラリーマン不動産投資家に暑いあなたの応援クリックを!!!

2007年7月20日 (金)

現在進行中の不動産投資物件情報(その5)

いやはや、最近は60位台も難しくなってきましたね。

Banner2_168 <--数少ないサラリーマン大家ブロガーに愛の手を!!応援お願いします!

さて、今日は20日です。

例の川崎の物件の決済まであと4日。(どきどき)

今日は、不動産投資家として当事者になってからの心理状態について語ってみます。

いろいろな期待と、不安が入り交ざってきました。

  • なにかやり残したことはないか?
  • H君に聞けることは聞いたか?
  • 本当に俺は大家としてやっていけるのか?
  • 空室が開いたら実際どんな気分なのか?
  • でも、空室でたら、それはそれで楽しめそうだけど。
  • でも、DIYのノウハウなんてまったくないし。。。
  • いやいや、おれはエンジニア、作ることへの情熱は誰にも負けんぞ!
  • うし!週末つなぎをラゾーナで買って、来る高圧洗浄の日にそなえるぞ!
  • いやいや、それよりさきに安定稼動だろ。。。

これまで勉強してきて、『よし!いつでも来い!』とH君からの物件情報を首を長くして待っていたのに、実際当事者になると、マインドの面で不安定になっているような気がします。

会社の経営者ってこんな気持ちなんでしょうか。少しだけ、うちの社長の気持ちがわかる気がします。占い師が儲かるのがわかる気がします。

※僕は占いは絶対信じません。だって、根拠ないし、自分の大事な人生をしらないおばさん(おじさんも?)にチャチャ入れられたくないですもの。自分で考えて、自分で判断して、自分で責任取りましょ。これからの日本人は。

これじゃいけない!

そう、決めたからには、やり遂げる。

これが小さい頃の母の教え。窮地に立たされても「なにくそ!の根性でもう一度立ち上がりなさい」が彼女の口癖です。(あ、まだ存命ですよ。僕の母は)

こうやって今まで不安とかに打ち勝ってきましたし。これからもこの精神は持ち続けていこうと思います。

なんの本だったかは忘れてしまいましたが、

負けたというのは、本人があきらめたときである。

ということば、大事にしていきたいと思います。先日、有名ブロガーのあかちゃんさんも現在の安定稼動までには様々なご苦労をされていますね。それを乗り越えてあの方は今の地位を気づいているんです。

きっと苦労をしただけ、成功の確率は上がるんでしょう。

よし、テンションがあがってきました。

今日は寝ます!

Banner2_169 <--全然投資の話ではなかったですが、マインドって重要なファクターだと思うので今日はあえて書かせて頂きました。ご参考まで。そして、僕を夢の50位内にあげてくでー。

2007年7月19日 (木)

不動産投資の安全度を上げる手段。(その3)

さらに昨日の続き。

Banner2_166 <--最近業者さんのブログ強いっすね。サラリーマン不動産投資家をどうか支えてやってください!応援お願いしマース。

さて、私の物件は、以下のような条件で融資を受けました。

  1. 物件価格:5760万円
  2. 借り入れ額:5760万円
  3. 借り入れ金利:3.2%
  4. 25年、3年固定

上記のとおり、3年固定ですから、3年後にはローン残高で改めてそのときの金利でローンを組むことになります。

条件としては、

  1. 3年間のキャッシュフローには一切手をつけないで貯蓄する。
  2. 年間200万の貯金をする(カミさんとKanaloaあわせて)
  3. 現状の家賃推移で経営がうまくいったとする。

です。

そうすると以下のような計算が成り立ちます。

  • 3年後のローン残高=52,861,812→これが次のローン対象。(A)
  • 3年間でたまるキャッシュフロー=1,543,567×3=4,630,701   (B)
  • 3年間でたまる貯蓄=2,000,000×3=6,000,000                  (C)

3年後に繰り上げ返済をして、返済金額を変えない場合、改めて22年でローンを組みなおすとすると、いったいどのくらいまでの金利絶えられるかを求めると、、、

  • 3年後の返済対象額=(A) - ( (B)  +   (C) )  = 41,405,145
  • 返済年数=22年
  • 金利は???

金利は、HPの金融電卓逆算すると、、、

金利=5.67%

までであれば、現在と同じキャッシュフローを得られる計算になります。

まぁ、ぎりぎり良しとしましょう。(できれば7%近く出てほしかった)。

これをさらにカイゼンするには、

  • カミさんとKanaloaの貯金をもう少し頑張る!(でも生活きつそう)
  • 新たに物件を買い足して、そこから得られるキャッシュフローを返済に充てる。

などがあります。

この辺は、幸い、Kanaloa夫婦は、先日3級FP受かりましたし、2級AFPの提案書作成課題も合格しました。(あとは試験にパスすれば晴れて2級AFPです)

kanaloa家のキャッシュフロー表を作成するの術は習得しているので、確実に目標の貯蓄を確保しつつ生活の質も維持しながら頑張る自身はあります。

ま、いずれにしても、この数字も電卓上の話であり、あくまで投資の成否は、

不動産経営がうまくいくか否か

にかかることになりますが。

この物件は、可能な限り持ち続けて、空き担保でさらに次の物件に投資というスタイルをとっていくべきかなと思いますので、如何にこの物件の価値を上げる(もしくは維持する)かをテーマにこれからの不動産投資に取り組んでいこうと思います。

実現のためには、よりいっそうの勉強と、実践での経験の積み上げと、人脈をつくり質のいい情報を仕入れること。

これが大事です。

ガンバルゾ。

Banner2_167 <--応援ありがとうございます!

2007年7月18日 (水)

不動産投資の安全度を上げる手段。(その2)

今日は涼しいな。。。

Banner2_164 <--やば、100位落ちそう。。。あなたの一票で僕は救われます。

さて、昨日の続き。

不動産投資の安全度を測る指標のひとつして、

DCRを説明しました。

私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

  1. 物件価格:5760万円
  2. 借り入れ額:5760万円
  3. 借り入れ金利:3.2%
  4. GPI:(家賃設定、平均58000円で)6321000円
  5. ADS:3350000円
  6. NOI:4893000円 (←昨日は桁間違ってました。訂正)
  7. DCR=NOI ÷ ADS = 1.46

これは現状の家賃で推移した場合です。DCRが1.3以上であるため今のところ安全といえます。

DCRの式からもわかるとおり、DCRを上げるためには、

  • NOIを上げる。
  • ADSを減らす。

のいずれかになります。

1.NOIを上げるには?

NOIを上げるには、物件の魅力を上げて、家賃収入上昇を図らないといけない。んー、どうでしょう。この物件は

  1. 洗濯機置き場がない。
  2. となりがホテル(ビジネスホテルですが)である。がゆえに、日差しがはいりにくい。
  3. 御多分に漏れず3点ユニットバスである。

とまぁ、いまどきのわかる不動産投資家なら「んー、パスかも」といってしまうくらいの欠点があります。まぁ、それを補うだけの立地的アドバンテージがあるのでKanaloaは投資Goのサインを出したわけですが。

とはいえ、上記のうち2は無理だとして(さすがに建物を移すわけにはいきませんし)1と3は退去時のリフォームで、何らかの策を打つことにより、多少は家賃を高くできるかもしれません。

あと、今回管理会社をちゃんとしたところに変え、修繕積立金で外観もきれいになるため、これも見た目がきれいになることから、多少の家賃アップ(は無理としても、家賃キープ)はできるでしょう。

この辺は、これからお付き合いする予定のH君の会社のPM(プロパティ・マネジメント)部隊の方と相談して話を進めていくつもりです。

2.ADSを下げるには?

うーむ、これはどうでしょう。僕個人の努力では簡単には下げられないかもしれませんね。金融機関との交渉になるからです。しかも現状のこのプチ不動産バブルと金利上昇圧力の状況下においてはなおのこと。

ここは、現状の物件を確実にまわしていくことで、銀行さんに対するクレジットを高めていって、次の融資時に金利優遇とかの交渉とかをするくらいしか、いまのKanaloaには策がありません。

あと、この物件は25年の3年固定金利ですので、3年後に新たに残債に対してローンの再設定をすることになります。このときに、kanaloaが返済に耐えうる金利の限界というのを明日、算出してみたいと思います。

Banner2_165 <--どうぞ、皆さんの一票で僕をひとつでも上へ行かせてくださいませ。

2007年7月17日 (火)

不動産投資の安全度を上げる手段。(その1)

暑いんだか、寒いんだか、、、

Banner2_162 <--よくわかんない天気です。応援いつもありがとうございます。

さて、現在僕が購入予定(あとは決済のみ)の物件ですが、今回は

投資の安全度

を観点に語ってみたいと思います。

不動産投資には各種の投資判断指標があります。

で、大きく分けると

  • 投資効率
  • 安全度

という尺度になります。

このある意味二律背反的な両輪をバランスよく回すことで、不動産投資を安全かつ効率よく実現することになります。(ということをこれまで不動産投資セミナーやWebの先達から学びました)

さて、今回は安全度についてです。

これを語るために必要な投資指標は

  • GPI:(グロスポテンシャルインカム=潜在総収入)
  • NOI: (Net Operating Income) 収益から減価償却前の費用を引いた収益のこと。
  • LTV:(Loan to Value Ratio) 合計借入額を不動産の価値で割ることにより投資の安全性を確認する。
  • ADS:(Annual Debt Service):借りたお金を年間で支払う総額

まず、この三つです。

そして、上記3つのうちNOIとADSを使って求められる指標が

  • DCR:(Debt Coverage Ratio) 正味賃料収入と借入金の実質返済額の比率を見ることで安全度を見る。

つまり、

DCR = NOI ÷ ADS

で求めることができます。

不動産投資理論上、一般的に言われる安全圏というのは、この指標を使うことが多いようです。で、その数字は1.3以上であることが最低条件とされています。(もちろん、これは一般的にです、考え方によっては、もう少し高くてもいいという方もいるかもしれません。)

ちなみに、私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

  1. 物件価格:5760万円
  2. 借り入れ額:5760万円
  3. 借り入れ金利:3.2%
  4. GPI:(家賃設定、平均58000円で)6321000円
  5. ADS:3350000円
  6. NOI:489300円
  7. DCR=NOI ÷ ADS = 1.46

現状満室で、上記の数値です。数値上は、『安全である。』と判断できます。

ただ、これはあくまで、『満室』で、現状の家賃設定で推移した場合の話です。

つまり、これから月日を経る中で、退去者も出るでしょうし、家賃設定も下がるかもしれません。

では、現状想定している最低のケース。ではどうでしょうか?

最低のケースは以下。

  • 年間空室率4%(川崎駅から徒歩6分でラ・チッタ・デッラのすぐ隣という好立地であるのと、立地的な特性を踏まえて、この程度の空室率と読んでいます)
  • 家賃設定:55000円(現状の川崎の1Kの相場がこのくらいなのと、H君のこれまでの経験測に基づいています)

という設定で、

DCR = 1.29

となります。(うーん、ちょっとだけ、安全度は低くなりますね。)

ということで、私の物件現状では十分回りますが、月日を経た場合、現状の1.49という値を維持できるかは微妙なところです。

この数値を維持、もしくはカイゼンしていくことが、不動産投資の醍醐味だとKanaloaは考えていますし、そのための勉強がこれまでの不動産投資セミナーの勉強であると思います。

さて、明日は、この安全度を上げるためのKanaloaのリスクファイナンシングについて勉強したことを書きたいと思います。(明日へ続く)

Banner2_163 <--あ、LTVについて書くの忘れてた。明日書きますね。応援お願いしマース。

P.S 新潟県中越沖地震は大変な賛辞となっていますね。昨日のブログ書き込み時は、たいしたことないのかな?と思っていましたが、、、お亡くなりになった方々の冥福をお祈り申し上げると同時に、被災者の方々の一日も早い生活の復旧を願っています。

2007年7月16日 (月)

ガス給湯器。

さっき、ゆれましたね。新潟地方で震度6クラスだとか。

Banner2_159 <--いつもありがとうございます。

今のところ、あまり被害は大きくないようですね。ヨカッタ。ヨカッタ。

現在、購入した物件の一番最初に問題になるであろう、

ガス給湯器交換

について、勉強しています。アパートだとプロパンガス会社であれば、給湯器は無償で交換してくれるらしいですが、マンションだとオーナーの負担で交換する必要があるんですね。

僕の物件は築22年、給湯器は、これまで一度も交換された様子がないようですので、そろそろ危険だとH君がいってました。

話によると、1台の給湯器の交換にかかる費用は10万弱。

9戸分まとめて逝っちゃったら、10×9=90万。(ワォ)。一応、投資計画の中にその分の予備費は準備しているんですが、できるだけ安く抑えたいものですね。(ただ、あくまで安全第一で。安さが先に来て安全をおろそかにすると後で借主・私とも痛い目にあいますから)

で、今朝からガス給湯器の研究を始めています。

結構、ガス給湯器ひとつとっても、知らない言葉があるんですね。

例えば号数。とあるサイトでは、以下のように定義されています。

  • 32号→春・夏・秋ならシャワー2箇所と水栓1箇所の同時使用OK
  • 24号→冬場でもシャワー1箇所と他栓の同時使用OK
  • 20号→春・夏・秋ならシャワー1箇所と他栓の同時使用OK
  • 16号→平均的なご家庭に多い普及タイプ。1年中パワフルシャワーで一世帯ご家族向け。
  • 10号→春・夏・秋は快適シャワー。
  • 8号→お台所専用。

なるほどです。

さて、定義はわかりました。では、実際ってどうなのかしら。。。

そうだ、今の僕のマンション(3LDK、3年ほど前に購入)の給湯器を見てみました。

メーカーは、Rinnai (○ロマじゃなくてよかった)。

型式名:GT-2023AW-H

取扱説明書を引っ張り出してスペックを確認すると。。。。ほうほう、20号ってわけね。

春・夏・秋ならシャワー1箇所と他栓の同時使用OK

とあるから、冬は厳しいのかしら。(なんせうちは、冬場も真水で炊事やっていますから、同時に使った実績がないんです)。

他のマンションの住人は4人家族とかザラにいるのに、特に文句がでていないことからして、3LDKの家であれば20号で十分なんでしょうね。

てことは、現在の投資物件には20号では役不足になってしまいそうですね。

だって、1Kですから、多くても2人しか相手にしなくていいはずですから。

てことは16号なのかしら。もしくは10号。。。うーむ、わからん。

#近所のワンルームマンションうろついて、調べてみよっかな。。。(あ、不法侵入で捕まっちゃうかも。(笑))

24日に、H君の会社のPM(プロパティ・マネジメント)部隊の方と初顔合わせするので、その方に相談してみようかしら。(おそらく僕よりはるかにノウハウありそうですしね)

ベンキョウ。ベンキョウ。

がんばるぞ。

Banner2_160 <--どなたか、この辺の知識持っている方。教えて頂けると幸いです。今後も応援お願いします!

2007年7月14日 (土)

不動産投資市場調査

台風ですね。

Banner2_155 <--いつもかわらぬご声援、ありがとうございます!(ん、政治家じゃねーか。これじゃ)

僕は九州出身ですが、ガキのころは、台風のたびに近所の遊水地があふれて、不謹慎ですが、楽しんでいました。(親には散々怒られましたが)今回の台風で浸水等の被害にあった方々、頑張ってくださいね。

話は、不動産投資の話に戻ります。

4月から6月までFP3級の試験勉強やら、FP2級・AFPの勉強・提案書課題やら、仕事やら、投資物件の契約やらで、まさに”てんやわんやの大騒ぎ状態”でしたが、ようやく落ち着いてきました。(頑張った。俺)

結構めげそうでしたが、カミさんの力強いサポートもあって(ありがとね)なんとかここまでこれました。

落ち着いてきたので、僕の一番好きな

市場調査(という名の、電車の旅なんですが)

を再開したいな。と考えています。

前回の旅では、チャリ蔵(僕の愛ママチャリ。全開でこげば、おばちゃんの原チャリと張れます!)で、京急大師線の調査の旅に行ってきました。

基本的に京急線の主要な駅(ここでいう”主要な駅”とは、不動産投資として対象となる候補に上げた駅を言います)を南から北上して調査、DB化していくことが、この旅の目的。

ですが、

集めた情報をどうDB化するか?

これを今思案中です。情報は集めただけでは駄目で、整理して、体系化して、不動産投資に役立つDBに仕上げ、継続的に利用していかないといけません。

当然、以下のような機能的要件が挙がってきます。

  • 入力しやすいこと。(情報を打ち込みやすいつくりであること)
  • 履歴がわかること(誰が・いつ・何を書いたか?)。
  • 各情報が横通しでリンクされていること。
  • 検索性が高いこと(ほしい情報がすぐ取り出せること)。
  • メンテナンスしやすいこと。(バックアップとかとりやすいとか)
  • 基本的にタダで作り上げられること。(貧乏大家であるが故。。)

さて、この要件を満たしてくれるツール(システム)はないかな、と。

お、あったぞ。

みなさん、Wikiって知ってます?Wikiを利用した代表的なシステムは"Wikipedia(ウィキペディア)”がありますね。

ウィキペディアは、Wikiで作成された、百科事典という目的を果たすためのコンテンツであり、ここに、日々、世界中(まぁ、日本語サイトは主に日本人でしょうが)の人がこの百科事典をUPして、ナレッジの蓄積が進んでいっているシステムです。(俗に言うWeb 2.0 の具現化されたものがこれに当たるんでしょうかね?間違ってる?)

結構、不動産投資のための情報収集減としても使えますよ。駅の情報とか結構詳しく書いてある。

このシステム(wki)は上記の要件を限りなく満たしてくれそうです。ただ、こいつはちょいとばかり立ち上げるのに手間がかかります。(まぁ、ちょっとだけ勉強すれば誰でも立ち上げるための知識は手にはいりますが)

問題は、”wikiを使ったシステムを構築するサーバをどうするか?”ですね。

確かレンタルサーバがありましたよね。無料のやつもあったはず。このサーバに立ち上げることができればいいんですが、、、

あ、でも、セキュリティの問題がありますねぇ。。。(まぁ、認証とか取ればなんとかなるかな。。。)

いっそのこと、やっすいサーバでも買って(DELLとかアホみたいに安いですもんね)自宅にDBのサーバ作っちゃおうかしら。(ただ、このサーバ購入の稟議が打ちの財務省(カミさん)に通るかが怪しい。。。

理想は、このシステムに志同じくする方々のナレッジを集約して質の高い不動産投資情報DBをこさえていけること。なんですが。

うーむ、悩む。悩んでいるkanaloaでした。

Banner2_156 <--今日は夢を語ってしまいました。まずは足元をみつめて、今進んでいる物件の決済を無事完遂することが先決ですね!今後とも応援お願いいたします!!!!

2007年7月12日 (木)

現在進行中の不動産投資物件情報(その4)

金消契約に行ってきました。

Banner2_153 <--100位内復活!みなさまの応援まことに感謝!です。

  1. 団信用の健康診断
  2. 金消契約
  3. 決済

上記の2まで、完了しました。

横浜の某場所にある某有力地銀さんの支店へ向かいました。

当然、銀行さんとしては、窓口業務が終わっており、残業タイムとなっているなか、お邪魔して、契約手続きをやります。

窓口業務が終わっているから、裏口から中に入れてもらいました。(面白い経験になりました)

担当の行員さん(Iさんとします)と初対面。とても若い、ハツラツとした方でした。(あとで歳を聞いたら20代前半とか。いやはや、若い。僕はもうオジサンなんですね。。。)

ここでkanaloaイタイ失敗を。。。

、、、名詞を忘れました。

一応、財布に一枚だけあったのですが、ヨレヨレでした。ビジネスをやる人間として失格ですな。。。今度の決済のときにちゃんとした名詞をお渡しする予定。(売主さんもいるし)

気を取り直して、各契約書類へ住所と氏名を書く作業をします。これがまた、結構な量で、僕、何度住所と名前を書いたことか。。。

書類へ書き込みの途中、行員の方も気を使ってくださって、世間話とかをしてくれました。(こういう気遣い、初体験の者にはうれしいものですね。若いのに気が利きます)

ローン契約書や、根抵当権(?これがまだちゃんと理解できていません、これから勉強)の設定、銀行口座作成の開設書への記入 etc....。

ヘトヘトになりました。

ま、そんなこんなで、無事、金消契約も終わりました。周りを見回すと、我々以外誰もいませんでした。(最近の銀行さんて残業しないんだなー。日々残業の我々からするとちょっとうらやましいです)

帰りの横浜駅地下街で、カミさんと”ペッパーランチ”というお店で、「お疲れさん食事会」をささやかに開きました。(本とはおフランス料理で乾杯と生きたいところですが、まだスタートラインにも立っていないので、今日はこのくらいで)

しかし、H君(今日は遅くまで付き合ってもらって、ホントにありがとう。)、行員さんといい、僕のビジネスパートナーは若くて、実力派が多いです。

ユダヤ人富豪の教えの中に、「ビジネスで成功したければ、既に成功したベテランを雇うより、優秀で、バイタリティのある若手と手を組みなさい。」という言葉があります。

現状が、まさにそんな感じ。(僕が一番オッサン)。

  • 不動産投資物件の発掘とスクリーニング、アセットシミュレーションや契約作業はその道のプロのH君に。
  • 資金面での協力は、金融のプロのIさんに。
  • そして、投資化サイドとして(全体を俯瞰するのと投資判断をする立場として)FP(もうすぐ2級AFPになってみせます)のkanaloaが。

チームを組んで、第一弾の不動産投資を実践していきたいと思います。

可能な限り、このチームで、投資活動を進め、お互い切磋琢磨して成長できれば最高だと思います。

さ、あとは最後の決済です。

ガンバルぞ!!

Banner2_154 <--今後とも、応援お願いします。内容もこれからより不動産投資っぽくなっていくと思いますので、どうぞよろしく!!

2007年7月11日 (水)

現在進行中の不動産投資物件情報(その3)

ooyagakuさんのblogでお勧めされていた似顔絵作成サイトで僕も自分の似顔絵作って張ってみました!

Banner2_151 <--うーん、本人にそっくり!(カミサンはサギだと言っていますが、、、)もう少しで100以内復帰!応援お願いします!

  1. 団信用の健康診断
  2. 金消契約
  3. 決済

明日、上記の2(金消契約)を行います。

相手は、堅実な経営で有名な3大地方銀行のひとつです。前にも書きましたが、バブル期にもきちんと融資先の収支状況を分析し、「金がない人には金を貸すな。貸さないことが親切だ」という方針で融資を行ってきた銀行です。(ここまでのキーワードで大体察しはつきますよね?googleで探してみてください)

格付け機関からの評価も国際的に非常に高いレベルにあります。(海外の有力金融機関と同等の評価レベルだそうです)

こういう銀行さんの私の担当さんはどういう人なのか?とても興味があります。(年齢や考え方とか)

まずは、私どもに投資のチャンスを与えて頂いたことに感謝。

と同時に確認したい疑問点。

  • なぜ、この銀行さんが不動産投資の融資に積極的なのか?

です。なぜなら、この銀行さん、過去に不動産業に対する融資をひどく嫌っていたという話があったからです。もちろん理由はある程度見聞きしていますが、根底にある方針がガラリと変わるには何らかの理由があるに違いないと考えたのです。

これからビジネスパートナーを組んでいく上でどうしても確認しておきたい話なのです。

これまで、こちらからの情報は可能な限り提供してきたつもりです。やはりお互いできる範囲で価値観や方針について情報を共有すべきだと考えています。(ある意味、結婚と似ていますね)

基本的にはこの銀行さんの経営方針はとても共感できますし、これから末永くお付き合いさせて頂きたいからこそです。

明日、緊張しますが、冷静に、リラックスしていい意味でその場を楽しんでこようと思います。

日々経験です。

それでは、また、明日結果をレポートしますね。

Banner2_152 <--久々に、スーツきます。あ、シャツにアイロンかかっていたっけ?引き続き応援お願いします!

2007年7月10日 (火)

現在進行中の不動産投資物件情報(その2)

昨日の続き。

Banner2_149 <--徐々にランキング復活!応援ありがとうございます!

  1. 団信用の健康診断
  2. 金消契約
  3. 決済

上記の2をするために必要な書類を集め、銀行の担当さんに送りました。

必要な書類は、

  • 団信用の健康診断書(医者の書いたやつ)
  • 団信の告知書(契約者が書くやつ)
  • 私の印鑑登録証明書(3通)
  • カミさんの印鑑登録証明書(2通)
  • 本籍地抜きの住民票

の5種類。

団信関連は昨日そろえましたが、残りの3種類を今日取ってきました。(というか、カミさんに朝一で行政サービスセンターに飛んで行ってもらっちゃった。ありがとうカミさん♪)

これをまとめてお昼過ぎに銀行の担当さんに送付(これもカミさん、ありがとうね♪♪)

金消の予定ですが、今週の木曜です。初めての経験なので、ちょっとだけドキドキです。

でも、ここで初めて、銀行の融資担当の方々とお会いできるのですから別の意味で楽しみでもあります。

これから長くパートナーとして一緒にお付き合いして頂きたい方々ですから。

あ、そうそう、金利はちょっと上がっちゃいましたが、3.2%なので想定内です。年間7万弱の支払い増なので、月の無駄遣いを6000円減らせばいいだけのことです。

もっとも、借主さんがいらっしゃって始めて成り立つ話ですが。

昨日、会社帰りに物件を見に行ってしまいましたが、ちゃんと満室で皆さん住んで頂いているようでした。

あと、意外だったのは、住んでいらっしゃる方が、私の物件の前の道をそうじされているところを見かけたことです。

ありがたいことです。

こういう住人さんをもっともっと増やせるような、賃貸経営をしていきたいものです。

Banner2_150 <--ケルヒャーかってマンションごときれいにしちゃおうかな。。。今後も応援お願いします!!

2007年7月 9日 (月)

現在進行中の不動産投資物件情報

リゾートの後は、現実に引き戻され、今日も朝から仕事で大あらわ。頭が狂いそうでした。

Banner2_147 <--でも、団信用の健康診断が必要だったので定時で会社あがりましたけど、、、応援お願いしマース。

川崎の物件の続報です。

  • 不動産売買契約は完了。
  • 銀行の融資支店承認を得た。

までが、旅行前の状態でした。

で、昨日、いつも頼りにしているH君から、連絡があり

「Kanaloaさん、融資の件、本店承認もおりましたよ。」

とのことでした。

ふぅ。とりあえず、大きな山はこれでほとんど越えました。あとは手続きに沿って、作業を進めるのみ。

  1. 団信用の健康診断
  2. 金消契約
  3. 決済

これが完遂して、はれて「大家さん」の仲間入りということになります。

今日は、上記の1をやってきました。内科に行って、資料に基づき健康診断。

看護師さん:「kanaloaさーん、おしっこ取りましょう」

kanaloa:「はい、とりました」

血液検査はない模様。(診断内容に入っていませんでした)

先生:「kanaloaさん、ここ3年ほどで入院とかしてないよね」

kanaloa:「はい、いたって元気であります」

先生:「はい。じゃ、OK」

kanaloa:「そうですか。。。え?もう終わりですか?」

先生:「そうだよ。だって悪いところないもの」

kanaloa:「まぁ、そうですけど。」

えらく、あっけなかったです。健康でよかった。よかった。

先生に診断書をしたためてもらって、封をしてもらって、終了。

あとは、これを銀行さんに届けるだけ。

今週中に金消契約にいたる予定です。そして24日の週にいよいよ決済の日がやってきます。

さぁ、Kanaloa苦節9ヶ月の物件探しの旅、第一の目的地、「大家さんになる」をクリアできるか!

頑張ります!

Banner2_148 <--早く銀行さんとこでの金消契約したいです。どんな担当さんかもここではっきりするでしょうから。今後とも皆さんの応援をお願いします!!

2007年7月 8日 (日)

オーストラリアから無事帰国しました。

うひゃー、ランキング外になっとる!

Banner2_145 <--せめて200位内には収まっていてほしかった。。。気を取り直して頑張りマース。応援お願いします!

行った先は、オーストラリアはケアンズ。熱帯雨林気候に属するいわゆる「リゾート地」です。

Img_1345

こんなところ。

僕はこの手のリゾート地といえば、

  1. フィジー(19歳のとき、ためたバイト代全部突っ込んでいった)
  2. マウイ
  3. 今回のケアンズ

程度です。

それぞれ甲乙つけがたいすばらしい場所でした。ここケアンズは、フィジーやマウイとは違い、中心街付近には一切ビーチらしいビーチはないのです。

ですが、この街の近辺には

  • グレートバリアリーフ(世界自然遺産)
  • 熱帯雨林(世界自然遺産)

が点在しており、そこへのアクセスのための基地とでもいったところでしょうか。街中にホテルが建っており、世界中からリゾートを求めて観光客が来ているようです。

、、、日本人がその大半を占めている模様。ですが、中国人の観光客の方々もかなりの数いらっしゃっていました。現在の中国の経済状況を反映した形でしょうか?

街中に日本語の看板があったのがちょっと幻滅でしたが、まぁ、かなりのお金を落としてくれるんでしょうからしょうがないんでしょう。ただ、いずれはこの看板が中国語になるんじゃないかと考えるのはkanaloaだけでしょうか?

しかし、ケアンズの街ははほんとにきれいです。僕が好きな場所は、ハーバーサイドの景色、(冒頭の写真もそうです)

Img_1356

いいでしょ?

まぁ、日本にも葉山マリーナや、逗子マリーナなど有名なハーバーはあるのですが、ケアンズは全然雰囲気が違いました。街と直結しているからでしょうか?街とハーバーが連続していてそれがとてもいい雰囲気を作り出しているようです。

朝方、夕方は、熱帯雨林気候ですが現在は乾季のため、とても涼しい風が吹き抜けます。(というか、ちょっとさむかったかな?)

ほぼ、毎日ハーバーサイドをお散歩していました。

でも、やはり、ケアンズは、あくまで観光のための基地ですので、ツアーにも参加しました。僕が参加したのはグリーン島という島へのツアーとキュランダという熱帯雨林の中の村へ列車で行って、帰りは、ゴンドラで熱帯雨林の真ん中を散歩するツアー。

どちらも最高でしたよ。

以下は、キュランダからの帰りのゴンドラからの一枚。

Img_1343_1

すごいでしょ。

とまぁ、1週間でおなかいっぱい楽しんできました。(おかげで部ログランキング外にほっぽり出されてしまいましたが)

でも、気になったのは、物価の高さ。現在AUDは非常に円に対して強いので、モノが高い高い。困っちゃいました。朝飯で、20ドルはざらでしたから。(まぁ、もっとも、観光地価格というのもあるんだとは思いますが、それにしても高い)

3日目からは、繁華街から一本はいった裏のお店でおいしくてやすい物を食べてました。

日本に帰ってきて、すぐに食べた長崎ちゃんぽん(450円)がえらく安く感じられました。(笑)

6,7年前に友人のご両親が引退されて、このケアンズにガレージつきの家を買ったのですが、そのときの値段が日本円で2000万円くらいでしたので、当時は「やっすー!!」と思いました。

ですが、今回、街の不動産屋で物件の情報を見ていると、そんな物件はホントに田舎の寂れた町の汚い物件程度。

大抵は5000万から6000万。億の物件もざらにありました。ここもバブってきているんでしょうか。

でも、ハーバーサイドに新築されていた、マンションは6500万くらいでした。(ファミリーサイズだったので70から80平米でした。)

意外と、これは安いと感じました。いずれこの物件も跳ね上がりそうな予感がしています。

そんなこんなで、楽しいケアンズのたびでした。

帰ってきたら、FP3級の結果が返ってきていて、見事カミさんと一緒に合格でした!

それとAFPの提案書も二人そろって合格!!

あとは9月の試験に合格できれば、2級、AFPもゲットできます!

さ、明日から試験勉強の準備に入らねば、、、

Banner2_146 <--さーて、明日からは、川崎の例の物件の続報に移ります。ランキングも盛り返さねば!皆さんのご声援をお願いいたします!!

2007年7月 1日 (日)

オーストラリアヘ旅立ちます!

まだ、日本にいます。

Banner2_143 <--応援、お願いします。

あと2時間ほどで、家を出発します。あれこれ準備で疲れました。

現地ではのんびりしようと思います。

私の購入予定の不動産物件については、特に動きはない模様。

あとは、金融機関の融資決済が降りることと、7月の金利ですね。

う、今日のNIKKEI NETではメガバンクは軒並み利上げですか。。。

でも、債権の金利は上がっているんですけどね。。。長期金利もここ数日の話だと下げているという話も聞くんですが。

ま、0.2%程度の上げならば想定内なので、あとは『果報は寝て待て』の精神でとりあえずはオーストラリアでゆっくりしてこようと思います。

昨日、ラゾーナ川崎のUnidyで、高圧洗浄器(ケルヒャー)見てきました。結構すごそうですね。今年中に購入して、暇を見つけて(購入予定の)物件をできる範囲でキレイキレイしたいと考えています。

それでは、いってきます。

Banner2_144 <--なんとか150位以内で収まっていますように!!応援お願いします!!

« 2007年6月 | トップページ | 2007年8月 »

2019年9月
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30