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2007年7月19日 (木)

不動産投資の安全度を上げる手段。(その3)

さらに昨日の続き。

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さて、私の物件は、以下のような条件で融資を受けました。

  1. 物件価格:5760万円
  2. 借り入れ額:5760万円
  3. 借り入れ金利:3.2%
  4. 25年、3年固定

上記のとおり、3年固定ですから、3年後にはローン残高で改めてそのときの金利でローンを組むことになります。

条件としては、

  1. 3年間のキャッシュフローには一切手をつけないで貯蓄する。
  2. 年間200万の貯金をする(カミさんとKanaloaあわせて)
  3. 現状の家賃推移で経営がうまくいったとする。

です。

そうすると以下のような計算が成り立ちます。

  • 3年後のローン残高=52,861,812→これが次のローン対象。(A)
  • 3年間でたまるキャッシュフロー=1,543,567×3=4,630,701   (B)
  • 3年間でたまる貯蓄=2,000,000×3=6,000,000                  (C)

3年後に繰り上げ返済をして、返済金額を変えない場合、改めて22年でローンを組みなおすとすると、いったいどのくらいまでの金利絶えられるかを求めると、、、

  • 3年後の返済対象額=(A) - ( (B)  +   (C) )  = 41,405,145
  • 返済年数=22年
  • 金利は???

金利は、HPの金融電卓逆算すると、、、

金利=5.67%

までであれば、現在と同じキャッシュフローを得られる計算になります。

まぁ、ぎりぎり良しとしましょう。(できれば7%近く出てほしかった)。

これをさらにカイゼンするには、

  • カミさんとKanaloaの貯金をもう少し頑張る!(でも生活きつそう)
  • 新たに物件を買い足して、そこから得られるキャッシュフローを返済に充てる。

などがあります。

この辺は、幸い、Kanaloa夫婦は、先日3級FP受かりましたし、2級AFPの提案書作成課題も合格しました。(あとは試験にパスすれば晴れて2級AFPです)

kanaloa家のキャッシュフロー表を作成するの術は習得しているので、確実に目標の貯蓄を確保しつつ生活の質も維持しながら頑張る自身はあります。

ま、いずれにしても、この数字も電卓上の話であり、あくまで投資の成否は、

不動産経営がうまくいくか否か

にかかることになりますが。

この物件は、可能な限り持ち続けて、空き担保でさらに次の物件に投資というスタイルをとっていくべきかなと思いますので、如何にこの物件の価値を上げる(もしくは維持する)かをテーマにこれからの不動産投資に取り組んでいこうと思います。

実現のためには、よりいっそうの勉強と、実践での経験の積み上げと、人脈をつくり質のいい情報を仕入れること。

これが大事です。

ガンバルゾ。

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