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2007年7月17日 (火)

不動産投資の安全度を上げる手段。(その1)

暑いんだか、寒いんだか、、、

Banner2_162 <--よくわかんない天気です。応援いつもありがとうございます。

さて、現在僕が購入予定(あとは決済のみ)の物件ですが、今回は

投資の安全度

を観点に語ってみたいと思います。

不動産投資には各種の投資判断指標があります。

で、大きく分けると

  • 投資効率
  • 安全度

という尺度になります。

このある意味二律背反的な両輪をバランスよく回すことで、不動産投資を安全かつ効率よく実現することになります。(ということをこれまで不動産投資セミナーやWebの先達から学びました)

さて、今回は安全度についてです。

これを語るために必要な投資指標は

  • GPI:(グロスポテンシャルインカム=潜在総収入)
  • NOI: (Net Operating Income) 収益から減価償却前の費用を引いた収益のこと。
  • LTV:(Loan to Value Ratio) 合計借入額を不動産の価値で割ることにより投資の安全性を確認する。
  • ADS:(Annual Debt Service):借りたお金を年間で支払う総額

まず、この三つです。

そして、上記3つのうちNOIとADSを使って求められる指標が

  • DCR:(Debt Coverage Ratio) 正味賃料収入と借入金の実質返済額の比率を見ることで安全度を見る。

つまり、

DCR = NOI ÷ ADS

で求めることができます。

不動産投資理論上、一般的に言われる安全圏というのは、この指標を使うことが多いようです。で、その数字は1.3以上であることが最低条件とされています。(もちろん、これは一般的にです、考え方によっては、もう少し高くてもいいという方もいるかもしれません。)

ちなみに、私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

  1. 物件価格:5760万円
  2. 借り入れ額:5760万円
  3. 借り入れ金利:3.2%
  4. GPI:(家賃設定、平均58000円で)6321000円
  5. ADS:3350000円
  6. NOI:489300円
  7. DCR=NOI ÷ ADS = 1.46

現状満室で、上記の数値です。数値上は、『安全である。』と判断できます。

ただ、これはあくまで、『満室』で、現状の家賃設定で推移した場合の話です。

つまり、これから月日を経る中で、退去者も出るでしょうし、家賃設定も下がるかもしれません。

では、現状想定している最低のケース。ではどうでしょうか?

最低のケースは以下。

  • 年間空室率4%(川崎駅から徒歩6分でラ・チッタ・デッラのすぐ隣という好立地であるのと、立地的な特性を踏まえて、この程度の空室率と読んでいます)
  • 家賃設定:55000円(現状の川崎の1Kの相場がこのくらいなのと、H君のこれまでの経験測に基づいています)

という設定で、

DCR = 1.29

となります。(うーん、ちょっとだけ、安全度は低くなりますね。)

ということで、私の物件現状では十分回りますが、月日を経た場合、現状の1.49という値を維持できるかは微妙なところです。

この数値を維持、もしくはカイゼンしていくことが、不動産投資の醍醐味だとKanaloaは考えていますし、そのための勉強がこれまでの不動産投資セミナーの勉強であると思います。

さて、明日は、この安全度を上げるためのKanaloaのリスクファイナンシングについて勉強したことを書きたいと思います。(明日へ続く)

Banner2_163 <--あ、LTVについて書くの忘れてた。明日書きますね。応援お願いしマース。

P.S 新潟県中越沖地震は大変な賛辞となっていますね。昨日のブログ書き込み時は、たいしたことないのかな?と思っていましたが、、、お亡くなりになった方々の冥福をお祈り申し上げると同時に、被災者の方々の一日も早い生活の復旧を願っています。

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