不動産投資の安全度を上げる手段。（その２）

今日は涼しいな。。。

＜－－やば、１００位落ちそう。。。あなたの一票で僕は救われます。

さて、昨日の続き。

不動産投資の安全度を測る指標のひとつして、

DCRを説明しました。

私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

1. 物件価格：５７６０万円
2. 借り入れ額：５７６０万円
3. 借り入れ金利：３．２％
4. GPI：（家賃設定、平均５８０００円で）６３２１０００円
5. ADS:３３５００００円
6. NOI：４８９３０００円 （←昨日は桁間違ってました。訂正）
7. DCR＝NOI　÷　ADS　＝　１．４６

これは現状の家賃で推移した場合です。DCRが１．３以上であるため今のところ安全といえます。

DCRの式からもわかるとおり、DCRを上げるためには、

• NOIを上げる。
• ADSを減らす。

のいずれかになります。

１．NOIを上げるには？

NOIを上げるには、物件の魅力を上げて、家賃収入上昇を図らないといけない。んー、どうでしょう。この物件は

1. 洗濯機置き場がない。
2. となりがホテル（ビジネスホテルですが）である。がゆえに、日差しがはいりにくい。
3. 御多分に漏れず３点ユニットバスである。

とまぁ、いまどきのわかる不動産投資家なら「んー、パスかも」といってしまうくらいの欠点があります。まぁ、それを補うだけの立地的アドバンテージがあるのでKanaloaは投資Goのサインを出したわけですが。

とはいえ、上記のうち２は無理だとして（さすがに建物を移すわけにはいきませんし）１と３は退去時のリフォームで、何らかの策を打つことにより、多少は家賃を高くできるかもしれません。

あと、今回管理会社をちゃんとしたところに変え、修繕積立金で外観もきれいになるため、これも見た目がきれいになることから、多少の家賃アップ（は無理としても、家賃キープ）はできるでしょう。

この辺は、これからお付き合いする予定のH君の会社のPM（プロパティ・マネジメント）部隊の方と相談して話を進めていくつもりです。

２．ADSを下げるには？

うーむ、これはどうでしょう。僕個人の努力では簡単には下げられないかもしれませんね。金融機関との交渉になるからです。しかも現状のこのプチ不動産バブルと金利上昇圧力の状況下においてはなおのこと。

ここは、現状の物件を確実にまわしていくことで、銀行さんに対するクレジットを高めていって、次の融資時に金利優遇とかの交渉とかをするくらいしか、いまのKanaloaには策がありません。

あと、この物件は２５年の３年固定金利ですので、３年後に新たに残債に対してローンの再設定をすることになります。このときに、kanaloaが返済に耐えうる金利の限界というのを明日、算出してみたいと思います。

＜－－どうぞ、皆さんの一票で僕をひとつでも上へ行かせてくださいませ。