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2007年9月12日 (水)

川崎物件投資分析。

最近、リッツ・カールトンにはまっちゃってたので、本業がおろそかになっています。

Banner2_2 <--応援ありがとうございます!

7末に決済を追え、現在満室で安定稼動させて頂いている、わが川崎の物件(区分9戸バルク買い)の最終的な投資分析が届きましたので、ご参考まで。

  • GPI(運営費・稼働率を加味しないいわゆる家賃収入):631万
  • OPEX(運営費):141万
  • NOI(ネット収入=GPI-NOI):490万
  • ADS(年間元利総支払額):335万
  • CF(NOI-ADS):154万
  • CCR(自己資本回収率):41%
  • FCR(ネット利回り):7.97%
  • DCR(NOI/ADS):1.46
  • K%(資金調達コスト):5.82%

どうでしょうか?

安全度は1.46(一般的にはDCRは1.3を超えると「安全圏である」ということです)。

CCRは、41%。つまり3年近くで自己資金は回収できる計算になります。

レバレッジもK%<FCRかつ、<CCRなので効いています。

スナップショット的な投資指標は問題ないといえます。

さて、では、中期的な出口を見据えて投資を考えた場合はどうかんがえるべきか。

続きは次回。

先日、私の物件の別フロアを購入された方の部屋がひとつ空いていましたが、H君&Kanaloa's Angelsのリノベーションにより、あっさりと空きがうまりました。

しかも家賃はUPしています。(詳細は控えますが、「え、こんなに上げてもちゃんとお客さんは入ってくれるんだ」という額です)

私の物件には、地域柄ちょっと特殊な事情方々も住まれているようです。そういう方々のために、長く住んで頂くための様々な施策を

「攻めの経営」

でうっていきたいと思います。どこから攻めるか?

現在思案中です。川崎は前にも述べましたが、今後間違いなく伸びる街です。だから、あるい意味何もしなくてもお客は着きそうですが、

そうでなく、

そうやって、同じ地域で賃貸経営を考えていらっしゃる方々で同様の意識をもっている方の一歩先を進み、少しでも経営上のリスクを取り除くのが私の言っている、

「攻めの経営」

です。人生万事塞翁が馬、なにが起きてどう転がるかわかりませんから。

ただ、忘れてはならないのは、経営とは、お客様(店子様)がいて成り立つもの、まずは彼らの目線で考え、彼らの利益を考え、その上で報酬をいただく。という姿勢を忘れずにいきたいですね。

経営側が得る利益は、あくまで最後。不動産経営(投資)は地道なもの。

勉強すべきこと・やるべきことは山ほどあります。

ですが、学んだことは会社・人生にも役に立ちます。最近は部長や取締役のグチも理解できるようになりました。(えらいぞ。俺!)

得るものは、投資の額以上。

始めて本当に良かったです。

Banner2_3 <--これから投資を考えている方もよきパートナーを見つけ、是非第一歩を踏み出してみましょう!一緒に頑張りませんか?ついでにポチっとよろしくです!

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