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2007年9月16日 (日)

たまには自分の物件の紹介でも。

今日は暑かったですねー。

Banner2 <--最近固定のお客様が増えたようで嬉しいです。内容は周りのブロガーとは一線を画す内容になるよう努力しますので、応援お願いいたします。

といいつつ、今日はベタに、自分の物件紹介。

私の物件は、川崎駅東口の某エリアにあります。見た目は、現状はっきり言って「汚い」です。さぁ、ご覧下さい。(笑)

Nec_0197

どうですか。(あら?意外とさっぱりして見えますけど。)

この物件の5F部分を9戸バルク買いしています。

5Fフロアはこーんな感じ。

Nec_0198

こっちが西側で、

Nec_0199

でもって、こっちが東側。

ま、ご覧になってもわかるように、「きれいじゃない」でしょ。(手すりに作業着がぶらさがっとる!まったく!!あ!奥にはちゃぶ台がおきっぱなし!!!Boo!! Boo!!)

ま、これでもずいぶんきれいになったと思います。だって、以前は非常階段に粗大ごみ(と思われるモノ)が散在していて、「オィ、これで家事でもおきて逃げられなかったら責任は俺らに来るじゃないか」と心配しておりました。

ですが、これまでに、なぁなぁだった管理組合の仕組みを一掃して(現在も最中ですが)きちんとした管理会社に運営を、そして、掃除も従来よりこまめにやるように指示をしたところ、現状のレベルまでカイゼンしているといったところです。(まだまだ、カイゼンの余地はあります。清掃会社に葉っぱかけていく所存です)。

住んでいらっしゃるかたがも、日本人(個人・法人)、外国人(と思われる名前)など様々。川崎のこのエリアならではの人種構造かもしれません。

○物件の概要

  • 駅から、歩いて6分。(ダッシュで3分。ラーメンできるまでに家につけます。)
  • ラチッタ・デッラには歩いて一分(ダッシュで20秒。マジです。実際に自分がダッシュして確認しました。)超アピールポイント。
  • 部屋の広さ(概ね16から18平米の間、最近のニーズからしたらちょい小さめですね)
  • RC構造(築22年)←ファイナンスプランを立てるには十分。57年以降の建築物なので耐震構造も(論理的には)問題なし。躯体も1Fは窓が少ないつくりになっているので土台はしっかりしています。

5Fの東側をみると目の前にはラ・チッタ・デッラが。

Nec_02002

ね。近いでしょ。(女性にも結構アピールできるポイントなんですがね。いかんせん、まだ物件がきちゃないので。。。)

ということで、この物件の管理状態を「きちゃない」状態から「きれい」な状態に仕上げていくのがプライオリティが高い項目になります。

現在、

  1. 屋上の防水工事(築年数からしてやらないとマズイので)
  2. 正面部分の高圧洗浄(カーブアピールUPが目的)
  3. 1Fの郵便箱のカイゼン(これがボロくって。。。)
  4. エレベータ内の清掃

などが上げられるカイゼン項目ですが、現状は1のみが実行に移っています。2も早急に実施してもらいたいところです。3に関しては、区分所有が故に簡単に決められる項目ではないのでこれからじっくり料理していきたいと思います。あ、4も。

あと、もうひとつ、個人的に気になっているのが、部屋に洗濯機スペースがないこと。(これでちゃんと満室で周っているのが、川崎の駅力のすごさですね。)

現状は問題ないですが、次の更新までになんかしらの策を立てておこうかなと思います。LGのドラムが小さくて、安い。(乾燥もできるし)

※誰ですか?韓国の白物なんて!っていっている人は!

現在韓国の電気産業は日本を脅かす、いや、分野によっては完全に日本を凌駕しているところもあるんですよ。性能だって申し分ないです。しかも安いので、こういうところは目を光らせておいたほうがいいですよ。

○ックカメラの店員の方に聞いたところ、この手の商品は最近すくなく、LGの商品自体あまり扱っていないとのこと。(うーん、フェアじゃない。売り場も隅っこだったし)値段交渉は纏め買いなら上層部と一緒に考えましょう。

とのことでした。(○くらやと○ドバシカメラにも聞いてみよ。)

とまぁ、いろいろ、懸念材料がある物件ですが、いろいろやることがあるとそれだけ燃えてきますしね。ただ、kanaloaのモットーは、

できるところだけやって、できないところはプロに任せる(そのために頼れるH君やkanaloa's Angelsがいるわけです)。空いた時間を別の勉強(投資)に割り当て、リターンを増やす施策を次々に考える。

です。不動産経営は手段。目的じゃありません。これは忘れずに。(どうしても根が技術者なので、ツイツイ技術論に頭がいってしまいがちですが。。。)

話をガラリとかえます。

ついでに久々にラ・チッタ・デッラへお散歩。いいところですね。ここは。クリエイティブなセンスがそこかしこにあります。

コンセプトはプロバンスなんでしょう。(きっと)

Nec_0205

おしゃれな、カフェに。(デザインが勉強になりますね)

Nec_0206

都会の喧騒を忘れる一角。(いいでしょ?)

Nec_0208

左のお店がKanaloaの好きな『ミニカー屋さん、PIT』。

たかがミニカー屋と思うことなかれ。その表現の緻密さはすごいものがありますよ。大人が楽しめるミニカーです。昔、○ミカのミニカーで遊んだ世代の方、一度足を運ばれてはいかがですか?

Nec_0210

もちろん、この雰囲気にはイタメシ屋が良く似合います。(味は知らない)

とまぁ、ラ・チッタだけでもこれだけ魅力のあるスペースが広がります。そのほか、地下街や、DICE、MORE'S、そしてヨドバシカメラ(個人的にはここが一番好き)に丸井。

男性、女性問わず、訴求点としては事欠かないでしょ?

このほか、川崎駅の魅力は先日ブログに書いたとおりです。

(川崎について語ってみる。参照)

駅力がこれだけある地域。あとは経営の明確なビジョンとコンセプト、運用管理側の実力、借主さんとのコミュニケーションとそれを踏まえたうえでの弛みないカイゼンの心。

そしてもうひとつ、重要な「ホスピタリティ」の心。

これがそろえば、負ける理由がありません。

やったります。

Banner2_2 <--ちょっと今回は長すぎたかしら。最後までお付き合いくださった方。どうもありがとうございました。「長ぇよ!」の気持ちをこの緑のボタンにカマしてください。応援、ありがとうございます。

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コメント

はじめまして。初めてで大変恐縮ですが、ほんと汚いですね。うーん良くこんな汚いとこ住むなと自分は思いますが満室なんですね。私ならすまないです。不思議です。でも頑張ってください。

109さん

率直なコメント、ありがとうございます。
ハハハ。確かに(現状は)そうだと思います。

でも、不思議かというとそうではないと思います。
JR東海道線の主要駅で徒歩数分というだけで物件の魅力は十分ですしね。

マーケットが大きい分、想定される借主の幅とその厚みは増します。

現に別フロアでは、リノベーション後1ヶ月程度ですぐ借主がついて、かつ家賃アップを実現できています。

正しく市場分析して、投資のシナリオが組めればあとは物件の基礎力を見定めそれを磨いていけばそんなに難しくない(油断は禁物ですが)と考えています。

一番大事なのは、借主さんの利益を追求することです。

いずれにしても答えが出るのは数年後。
今後も応援お願いいたします。

地域性の一面しか見えていない人は
手を出さない物件かもしれませんが、
裏が見える人には美味しい物件ではないでしょうか?

実は、私もこの物件の4F部分のバルク買いを検討したことがありますので。。。

『人の行く裏に道あり花の山』

ですよ!!
ブレずに自分を信じましょう!!

ooyagakuさん。

暖かいお言葉ありがとうございます。
勇気付けられます。

『人の行く裏に道あり花の山』

この言葉、僕も大好きです。

信念・情熱(と冷静)・一貫性(ブレない!)、貫きます!

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