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2007年9月28日 (金)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol2『資本コスト』)

すいません、昨日は体調が悪くて寝込んじゃいました。。。

Banner2 <--先週の市場調査のたびでこじらせちゃったようですね。。でも今日は復活!応援お願いします!

今日は、

『資本コスト』(なんじゃそれ?)

についてです。

これ、簡単にいうと、

投資家が、一定の財を投資するとして、その投資に対して必ず稼がないといけない『ノルマ』みたいなもんですって。

ファイナンス理論的に言うと、

投資家自身が設定した投資期間と受け入れ可能リスクに応じたいろいろな投資機会の利回りのうち、最も利回りの高いものに投資することが投資家の『義務』である。この利回りを「資本の機会コスト、略して資本コストと呼ぶ。

のだそうです。

例をとって、砕いて言うと、

100万もっている投資家3人(Aさん、Bさん、Cさん)は、そのお金をたんすにおいておくわけにはいきません(だって、投資家だから。しかもたんす預金では、長期視点で考えるとその資産価値は目減りしてしまうので)。

そこで、その100万をどこに投資しよっかなー。

と考えるわけです。ところが、3人は同じ投資はできません。

理由は、Aさん、Bさん、Cさんにはそれぞれ事情があるからです。

Aさん:『私は財力が十分あるから、べつにお金を積極的にふやす理由はないわー。でも、増えないより良いから、安全に回せればいいわー。』

Bさん:『僕は将来が不安だから年金分くらいのお金には育てないなー。』

Cさん:『俺はできるだけ早くこのサラリーマン生活を脱出したいんだ!そのために不労所得をできるだけ早く手にしたいんだ!』

まぁ、ちょっと極端かもしれませんが、ここからわかることは、各投資家それぞれについて、

  • 投資期間
  • 受け入れ可能なリスク

が違うことがわかりませすね。

Aさんは、期間は長めで、リスクは取る意味もないから、一番安定運用できそうなもので運用すべきでしょう。となると、預金・国債でしょう。

Bさんは、期間はAさん同様長めでいいです。が、Aさんより資産背景が貧弱ですから、もう少し利回りのいい商品で運用しなくてはいけません、当然リスクも多少とっていかないといけません。となると、投資信託や株式運用(中長期売買・配当重視)、不動産投資(インカムゲイン重視)あたりでしょうか。

Cさんは、期間も短く、前の二人よりたくさん稼げるような仕組みに持っていかないといけません、不労所得を実現するためにも早い段階で大きな資産を気づかないといけません。となると、撮るべきリスクも大きくなりますね。となると、株式(新規上場株の短期売買・信用取引・サヤ取り・カラ売り)・商品先物・FX(ハイレバレッジ取引)等でしょうか。

お分かりのようにCさんが投資のリターンとしては、一番稼ぐノルマが高いのです。これがCさんがとるべき『資本コスト』ということになります。

資本コストは、投資期間と、受け入れられるリスクによって決まるといってもいいのかもしれません。

不動産投資においても、同じことが言えますね。投資期間と受け入れられるリスクと資本コスト。

資本コストが決まれば、手段が決まります。

僕の場合は、

  • 50歳までに(つまり現状33歳なんので投資期間は17年)
  • 年間1000万円のキャッシュフローを
  • 不動産投資で。

です。ここからどのくらいのボリュームの資産形成をしないといけないかを逆算するわけです。

  • 1000万円の月間収入=>1000万÷12≒83.4万
  • 一部屋あたりの収入=>5万と想定
  • 17年後に持っておくべき総戸数=>83.4÷5≒17戸
  • 安全度を考えて+2戸加えて19戸

19戸、まぁ、20戸相当の資産を形成し、17年後にローンを管財していないといけないという計算になります。(これが僕に課された資本コスト問うことになる??)

20個。6戸一棟だと3棟+2戸の区分所有。8戸一棟だと2棟+4個の区分所有。

こんなところでしょうか。

で、実施の第一弾として、現在の川崎物件(9戸バルク買い)を手に入れています。つまりあと11戸そろえれば大体目的は達成ということになりますね。残り17年。これだけあれば十分達成できると考えています。

ということで、こういったファイナンス理論の基礎を持つだけで、自分の人生の資産形成を定量的に分析・計画・実行することが可能となります。

闇雲に資産を増やして、「俺、資産XXX億だ!」とか言ってもあまり意味がないということです。(それだけリスク大きくなりますから。無論、それを許容できる方は別ですよ。)

面白いでしょ。ファイナンス理論。

では、次回は「現在価値と将来価値」について勉強しましょう!!

Banner2_2 <--人生死ぬまで勉強!一緒に頑張りましょう!応援もお願いしますね!ではでは、オヤスミなさーい。

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