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2007年10月31日 (水)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.5 IRRだ!)

年末が近づくにつれ、忙しくなってきますね。

ストレスがたまりそうになったら息抜きしましょうね。

 

さて、久々の

 

『不動産投資理論を一緒に学ぼう』

 

今日は、

 

『IRR』編。です。

 

banner2 <--お、最近50位代をウロウロ。ボックス圏が上昇中!うれP(死語)応援おねがいします!

 

この指標は、ちょっと厄介です。

 

簡単に説明すると。

 

『その投資が、複利で何パーセントの投資なのか?』

 

がわかる指標です。

 

NPVが、

 

投資によって得る財の価値から投資額を差し引いたもの(正味現在価値:NPV)は

常にプラスになっていなくてはならない。

 

逆にNPVがゼロになるような投資とは、投資対象の現在価値を投資額とした場合ということになります。

 

このときの割引率のことをIRR(Internal Rate of Return)というのだそうです。

 

 

すいません、kanaloa、この論理、まったく意味がわかっていません。

 

まぁ、僕は学者じゃないですから、あまり気にしていません。

 

要は、

 

この指標が持つ役割を理解して、この数字でどう判断すべきか?

 

が明確になっていればいいと考えています。

 

 

ということで、

 

●IRRの役割:

その投資が、複利で何パーセントの投資なのか?

 

です。

 

で、この数字が、

 

自分のクリアすべき利回り→資本コストを超えていれば、

この投資はやるべきである!と判断する。

 

というのが一般的な考え方だそうです。

 

例えば、

 

自分の資本コスト1%(債権とか)とします。で、とあるREITの利回りが、

10%としたらば、このREITは買いである!と判断するのだそうです。

(だって、債権よりもうかる(ように見える)から)

 

実際は、結果でその判断が正しかったかどうかがわかるわけですね。

 

まぁ、REITで10%利回りなんて今のところないですかね。(笑)

 

banner2 <--でも、必ずしもIRRが高ければ高いほどいいとは限らないケースもあるそうです。これを語るには、kanaloa、もう少し勉強が必要です。ですが、概ね上記の理解で間違いはなさそうですよ。次回は、『金融商品の価値評価』っちゅうもんをやってみようかと考えております。興味のある方。お楽しみに。

2007年10月29日 (月)

昨日のセミナーの前にちょっとお散歩しました。

 

午後からがセミナーでしたので、(場所は渋谷)ひとつ手前の恵比寿駅でおりて、途中で昼飯でも食べる目的でお散歩をしました。

 

 

banner2<--応援してくださいませ。

 

小粋なカフェ(死語)を探して渋谷方面へ行くこと10分ほど、

 

ありましたよ。小粋なカフェが。

 

 

NEC_0299

 

ここで、昼飯&読書タイムとしました。

 

ランチが、

 

  • サラダ(パンつき)
  • スープ
  • パスタ
  • ドリンクバー

 

がセットで950円。(代官山でこの値段でやっていけるのか??)

 

値段が安いがゆえに不安でしたが、出てきた食事は、、、

NEC_0296

 

サラダ、

 

NEC_0297

 

パスタ、

ついでに200円おまけで、ケーキまでつけちゃいましたが。

 

NEC_0298 

 

大満足。

このお店、僕のお気に入りの店になりました。(ちょっと分煙ができていないのがイマイチでしたが)

 

テラス席で食事をとって、デザートをとりながらしばし読書(上記:「タックスヘイブン」)を堪能。

 

いや、なかなかの休日の昼下がりでした。

 

ここはオススメです。が、場所の説明が難しい。

 

お店の名前は、『Frames』というところ。メニューもパスタだけでなく、いろいろありましたので、いけそうでしたら行ってみてください。

 

セミナー会場に行く途中。

 

面白い、(おそらく)賃貸アパートを見かけました。

 

NEC_0300

 

すっごく古い建物ですが、どこかハイカラなものを感じる建物。

おそらく僕より年上じゃないのかな?

 

渋谷から歩いて数分の場所でしたので、当然満室。

 

賃料が気になりますね。

 

さすが渋谷区。いろんな層の賃貸市場があるんですね。ですが、新築のRCの1Rマンションが結構な頻度で空室が見られたのも事実。

 

プライシングか、リーシングの問題しか考えられません。

 

サブプライム問題や、BIS規制のあおりをくらって、金融機関が財布の紐を絞っているとか。

 

自己資金をためている皆さん。ここは焦らず、じっくり次の窓があくのを待つもの投資戦略かもしれませんよ。

banner2 <--ちょっと風邪気味ですね。体調管理きをつけましょ!応援お願いします!

2007年10月28日 (日)

セミナー二日目。

 

セミナー行ってきました。

 

今日は、いつも御世話になっている不動産コンサルタント会社さん主催のセミナー。

 

 

『実際に現場で折衝している、井上CPMが本音で語る、不動産投資最前線。』

 

です。

 

banner2 <--いつも応援ありがとうございます。

 

価格は¥4000円。

 

結論から言いましょう。

 

このセミナー。

 

とても価値ある内容でした。

この値段であの情報量は安すぎかもしれません。

 

同社のセミナーは有名なツートップのコンサルタント(もはや説明は要りませんね)がそのセミナーをほとんど実施されています。

 

このお二方のセミナーは、かたや落語調のノリで面白おかしく(もちろんセミナーの内容もすばらしいですよ)、かたや定量的・定性的情報に基づき論理的に展開されます。

 

どちらも非常に内容の濃く勉強になるし、実践で大いに役立つノウハウだらけです。

(別にまわしもんじゃないです。正直にそう思うのです。)

 

ですが、いつまでもこのお二人だけだとどうなんだろうと思ってもいました。

要は新しい世代が育ってほしい。

 

が私の希望でした。

 

そういう中での、今回のセミナー。

いの一番に申し込みました。

 

さて、セミナーの方ですが、以下のように流れていきました。

 

  • 事前知識
  • 物件選定法
  • ポイントのまとめ

 

という流れで、不動産投資の初心者から、中級者までが、ことを論理立てて考えられるよう資料の中で様々な工夫がなされていました。

 

個人的に非常に勉強になったのは以下。

 

  • 東京・神奈川・埼玉の市況。(区分・一棟もの別にマクロで状況を把握できた)
  • 物件を仕入れる際の情報収集手段・手法
  • 投資指標の突っ込んだ使い方。これによる物件の妥当な価格のはじき出し方。(ここは、ある程度投資指標を理解できる人じゃないと、難しかったかも)
  • 管理会社のブランドについて

 

です。他にも様々な投資に関するノウハウが盛りだくさんで、予定より20分ほどオーバーしてしまいました。

 

とても満足いくセミナーになりました。

 

細かい内容は、ごめんなさい、ここではいえません。

一応セミナー参加も自己投資の一環なので、詳細は是非セミナーに参加されることをお勧めします。

参加することで、同じ志をもつ方々との人的交流の輪も広がります。

モチベーションもあがります。(Rich dad もそういっていますよね♪)

 

一点だけ、カイゼン要望。

 

  • 写真やグラフがモノクロで一部見づらい箇所があった。

 

です。ここだけ、カイゼンしていただけるとGoodです。

でも、初めてのセミナー講師でなんら臆することなく堂々と講師を務めきった井上さん。

お疲れ様でした。(歳では、多分同級生かひとつ年下になるんですよね。スゲーなぁ。。。)

 

 

次回も是非参加してみたいと思います。

 

banner2 <--個人的には、最後のおまけ資料が興味あったんです。今度はこのネタ聞かせてほしい。。。

応援ありがとうございます!

2007年10月27日 (土)

セミナー漬け。。。

今日・明日と不動産投資のセミナーが連荘です。

よくよく考えると、FP2級勉強やら不動産購入やらでここ数ヶ月参加していませんでした。

なので、久々楽しみです。

初日はノムコムさん。

お題は。

横浜ベイエリア・タワーマンションの売却・購入時のポイント

「失敗しないための収益不動産購入術」

です。講師は前者は、

株式会社 東京カンテイ 主任研究員
中山 登志朗 さん。

後者は、

沢 孝志 さん。

Banner2_2 <--いつもありがとうございます。今日もポチっとお願いしますです。

中山さんは、私あまり存じ上げませんでした。(勉強不足ですいません)

沢さんは、

『お宝不動産』でおなじみの方ですね。僕が不動産投資を考えるきっかけを作ってくれた本がこの一冊でした。

Photo

確か、彼はコンビニ経営で失敗をして、そこから不動産投資に目をつけ、成功を収めたという記憶があります。失敗を失敗とせず、次の成功の糧とする哲学。見習いたいものです。

ということで、生の沢さんにお会いできることを楽しみにしていました。

前半のセミナーも、最近個人的に気にしているベイエリア・マンションの相場感が聞けるとあって非常に楽しみでした。(カミさんがこちらに興味を持っていたのが以外でしたが)

東京カンテイさんは、住居用不動産のデーベースサービスで有名な会社だそうです。

登録総戸数、5、837、000戸(全国)、

3、052,000戸(首都圏)スッゲー。

の膨大な情報を抱えている会社です。情報量は半端じゃなさそうです。

今回は、『資産価値の高いマンションを購入するために』という内容で、話の中で横浜・川崎エリアの実勢住宅地価推移の話がありました。

どちらのエリアも軒並み上昇していますね。(しってるって?)

なるほどなと思ったのは、従来のマンションの価値であった

  1. 居住快適性
  2. 交通利便性
  3. 生活利便性
  4. 付加価値

に加え、最近は

  1. 資産性
  2. 収益性

も重視されるようになっているらしいです。前者は売ったらどうなの?という観点であり、後者は「売らずに貸したららどれくらい収益力があるの?」という観点です。

個人の居住用マンションにこういった価値が入ってくる時代なんですね。

このほか、購入者の意識・特性変化や首都圏のマンション市況の今後の予測、マンション賃料水準など

『オイ、これただで提供してええんかいな?』

と思わせる充実したデータが出てきます。(無料のセミナーなんですが、ここの内容だけでも最低3000円は払って良いんじゃないかと思いました。)

ただ、一点気になった情報が、

カンテイさん曰く、

現状の市況を見る限り、ベイエリアのタワーマンションの資産価値は落ちないでしょう。

とのこと。これって本当なの??先日の私のブログで書いた、日経ビジネスでの『放浪物件』の話題など、これから、湾岸エリアの過剰供給分のマンションの価格は、今後値崩れすると予想していたのに対して、間逆だったので気になりました。

どちらが正しいのか?これからウォッチしていきたいと思います。いずれにしても、非常に意味のある内容のセミナーでした。

次は、沢さんのセミナーです。

内容は、どちらかというと、入門編的要素が強かったかな。

(それだけ、kanaloaは成長したんだと思って自己満足していました。)

でも税金周りの話は、勉強になりました。今後に生かして生きたいと考えています。

やはり不動産投資で資産を気づいている方の考え方は、手法は異なりこそすれ、リスクへの考え方、資産を増やすための考え方は概ね共通していると思いました。

台風の中、頑張って行った甲斐があったってもんです。

そして明日は、いつもお世話になっている、H君所属の会社の新しいセミナー。

お題は、

『実際に現場で折衝している、井上CPMが本音で語る、不動産投資最前線。』

井上さんは、懇親会とか遠めに見てたことしかないので、お仕事は拝見したことはなかったです。どういうセミナーになるか楽しみです♪

明日も、講師&参加者から刺激を受けてモチベーションを向上&維持させたいと思います。

Banner2 <--明日は、晴れ!!うれしー。朝はFP勉強、車の車検。忙しくて休みが休みでない状態ですが、目的がある生活は生きがいがありますね!応援お願いします!

2007年10月25日 (木)

経済情報を集める。

比内地鶏が実は廃鶏だったなんて、、、、

日本の食に関する安全や倫理観は本当に大丈夫なんでしょうか?

中国の食にケチつける前に自分の国の安全をまず考えるべきでしょう。

さて、不動産投資にかかわらず、『投資』という行動をするからには

  • 初期投資額がいくらで
  • 期間はどれくらいで
  • 目標額はどれくらい

を設定することが大事であることは先に話しています。

Banner2 <--いつもありがとうございます。今日もお願いします!

さて、では、『投資』という手段に打って出るには、そのフィールド(株・FX・国債・不動産投資・商品・etc...)に関連する十分な知識が必要です。それと加えて、この国の、さらにいうと、世界全体の経済がどういう状況におかれているか?

これを把握していないと周りの雰囲気に流されて大損ということになるようです。(過去の歴史からして)

世界経済は、kanaloaは状況はせいぜい日経ビジネス・東洋経済・ダイヤモンドとかでしか情報を把握できません。細かい情報まではまずむりですね。

日本国内でも新聞などで情報をポイントを絞って引っ張り出してあたまに記録させています。(だから忘れやすい)

当然Webの恩恵にはあずかっています。前から使っていて、結構つかえるなーというサイトをいかにご紹介。

経済レポート.com

です。

このサイト、各種ジャンルのアナリスト連中が日々書いている統計やレポートをかき集めて、ジャンルごとに最新のデータをピックアップ。

流行のキーワードに関連する情報はまとめて『ここにあるよ』てきな掲載をしてくれるので、例えばサブプライムローンや政府系ファンドSWF(ソブリン・ウェルス・ファンド)についての情報はここで学びました。

ワールドワイドでものを見る方々のレポートがまとまっているので、その意味では世界の経済もある程度把握できるかもしれませんね。

ということで、このサイト、結構使えますよ。オススメです。

あと、最近kanaloaが気になっているのは、

日本の高齢社会。

日本の単身で高齢者という人はこれからどんどん多くなるそうです。さまざまなシチュエーションで様々な単身高齢者が生まれてくるはずです。元気に老後を過ごす人、そうでない人、淡々と一人で過ごす人、なかまとワイワイしたい人。

こういった高齢者の今後の動向は不動産投資にとって無視できない層となります。

ということで、kanaloa 最近以下のサイトに注目して日々情報を追っています。

シニアライフ情報センター

高齢者の生活関する情報がここから得ることができます。まだ使い始めて数日なので完全に情報を把握できていませんが、きっと役立つはずです。

将来の自分のためでもありますしね(笑)

とまぁ、こんあ感じで日々いろいろなソースから情報をかき集めています。

だから、なんとなく、『サブプライム問題、こんなていどじゃねーだろー。』ってマユツバで見ているのです。

こういった有益な情報をサイトをご存知の方、コメント等で情報いただけると幸いです。

Banner2_2 <--とかいってサブプライム問題これで縮小したらハズカシー。応援お願いしマース。

2007年10月24日 (水)

無念。。。(FP2級AFP試験結果のつづき)

すいません。。。

またココログさん、つながんなくなっちゃって。

続きです。

>帰ってきたら、カミさんが、

>「現実を知りなさーい。」

>と得意満面な顔でダイニングテーブルをあごでさします。

>「へ?なに?」と僕。

机に、なにやら、大きさの違う封筒が2つ。。。

Nec_0289

あ、、、

コ、これは、、、

FP2級(AFP)合格通知!

しかも、封筒のサイズがちがーう!!!(てことは、、、ヤッパシ、、、)

小さいほうは僕でした。

Banner2_2 <--応援ありがとうございます。

そう、、、僕は

落ちました。_| ̄|○ ガクッ

いか、恥ずかしい写真。

Nec_0288

とはいえ、一応

一部合格。(なんとか実技は受かってましたね。あはは。)

さて、DOのあとは、CHECKですね。

上記の分析をして見ますか。

  • ライフ(3)→壊滅
  • リスク(4)→ほぼ壊滅
  • 相続(4)→ほぼ壊滅
  • タックス(5)→予想通り(期待してなかった)
  • 金融(7)→合格
  • 不動産(7)→合格

ということで、金融・不動産については、なんとか合格しましたね。(予定ではこの二つは9割いきたかったけど。。現実は甘くない)

ほかは、、、惨敗。

結構やったつもでしたが。「つもり」だったんですね。

ちょっとひねられると、歯が立ちませんでした。

ということで、勉強法を改善します。

参考:「レバレッジ・勉強法」より。

  • 参考書を最低3回読む
  • まず過去問をやって問題の出しての傾向を掴む。
  • 覚えにくい項目は単語カードに書き出して覚えるまで繰り返す。
  • 問題をやる際は、時間を意識してやる。

結構大変ですが、かなり効果があるみたいですよ。

でも、よくよく考えると、この勉強法。大学受験の時と似た内容ですね。

月日がたって、やり方すら忘れていたのかとちょっと悲しくなりました。

気を取り直して、リベンジです。

Banner2 <--カミさんは完全合格。しかもすべてで僕を上回っていました。素直に合格を祝いました。(でも、くやしい)応援お願いしマース。

2007年10月23日 (火)

無念。。。(FP2級AFP試験結果)

帰ってきたら、カミさんが、

「現実を知りなさーい。」

と得意満面な顔でダイニングテーブルをあごでさします。

「へ?なに?」と僕。

2007年10月22日 (月)

ススキが綺麗。。。

昨日は、カミさんを連れて箱根は仙石原に行ってきました。

前から名前は聞いていたのですが、足を運んだのは今回が初めてでした。

Banner2_2 <--いつもありがとうございます。(現在60位)

お気に入りを一枚。どーじょ。

Nec_0284_2

正直、こんなに綺麗だとは思いませんでした。近所の鶴見川の河川敷のススキと大してかわんねーだろ。と思っていたもので。(^^;

ここはとんでもなく広いエリアに(昔はここは湿地帯だったそうな)一面のススキの原。

感動モノでした。

♪ざわわ、ざわわ、ざわわ、、、ひろいーさとぉーきぃーびぃー(あ、さとうきびばたけじゃねーか。)♪

丁度風が出てきて、空もすんでおり、ススキが風になびく様が心に残りました。

秋って、紅葉だけじゃないんですね。

日は変わって、日曜の昼間。川崎のまちに繰り出しました。

と、ものすごい人ごみ。(東口側の商店街のとおりです)

Nec_0286_2

なんでしょうね?のぼりをみると「いいじゃんかわさき」とか書いています。

なんかしらのイベントなんですね。きっと。

ものすごい活気でしたよ。

おかげで、僕のお気に入りのお店まで人であふれていてAFPのお勉強ができませんでしたが。。。

でも、元気がある街いいですね。

Banner2 <--今年は紅葉見に行く暇があるかしら。。。応援お願いしマース。

2007年10月21日 (日)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol4.NPVだ!)

すんません、昨日は急遽カミさんを癒す旅になってしまい、仙石原のススキを見に行っていました。帰ってきたらよるの12時前だったのとグッタリ感でブログUPできませんでした。

さて、今日は

NPV

について、です。

この指標。不動産投資家にかかわらず、他の投資でも汎用的に使用できる指標です。是非理解をお勧めします。

さて、前回のファイナンス理論では、

『現在価値と将来価値』

について学びました。で、そこで学んだ理屈を抑えておかないと、こんかいのNPVが理解できないということもあわせてお伝えしました。

というのは、、、

NPVは、その説明をする際に、投資対象の将来の価値を現在価値に割り戻して全体の投資の可否を判断する。

というものだからです。

Banner2 <--いつも応援ありがとうございます。今日もいつののポチっと。よろしくです。

投資の目的が、保有する財の価値を高める(こんだけ、投資につっこんだら、おそらくこれくらいは価値が増えるだろうという前提に行動する)ことであるので、結果が儲かっていなければいけないということは誰でもお気づきのとおりですね。

ということで、NPVは

投資によって得る財の価値から投資額を差し引いたもの(正味現在価値:NPV)は常にプラスになっていなくてはならない。

というものだそうです。平たく言うとこの前述した、”結果が儲かっていなけらばならない”ということです。

それをどうやって計算するか?

計算式は以下のとおり。

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

です。

ここで、”投資により得る財の現在価値”が出てきましたね。そうです。X年後、Y年後(全体で何年の投資するかでこの年数は増減します)の収入を資本コスト(期待利回り)で現在の価値に割り戻してすべて足しこみ、さらに投下した初期の投資額を差し引くのです。

そうすると、あら不思議、将来の利回りも考慮された、投資の結果が予測できてしまうというわけです。

、、、、意味がわからんですね。。。(すいません。)

では、例題。(不動産投資投資理論入門を参考にちょいとだけ砕いた表現で)

Aさんは、1年後に500万円、2年後に600万円を受け取ることができるアパートを400万円で購入する場合のNPVはいくらでしょうか?

ただし、資本コスト(ここでは物件の期待利回りとします)を8%とします。

さて、どうなるか?

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

でしたよね?実際の計算は、、、

NPV=(500万/1.08^1+600万/1.08^2)-400万

というふうに計算します。( "^"のマークはべき乗<2の2乗は4とかいう計算です>を意味します)

答えはどうなるか?

NPV≒580万(細かい値は切り上げました)

ですかね。結果がプラスになりました。

これが何を意味するかというと、

Aさんが、投下した投資金額400万円は、580万円

増加する。

ということです。つまり、この投資は、

アリだ!

ということが判断できるのです。

(上記例題は、現実的にメチャクチャ嬉しい投資になりますね。だって不動産投資で、自己資金400万で、年間キャッシュフローが500万とか600万なんてkanaloaは最近聞いたことないから。あったら誰か教えて。)

ちなみに、設定する利回りは、市場にある同等の商品のレートでも良いですし、ハードルレート(例えば、国債利回りとか、物価上昇率)でもいいそうです。

※ちなみに、不動産投資では、このハードルレートより低い利回りでは、投資する意味無しと判断するのが妥当です。(だって、わざわざ手間隙かけて、国債より利回り低かったらバカバカしいでしょ。)

このように、NPVは、現時点で物件の将来価値を見据えて、数年後のこの商品(不動産投資なら投資物件)の価値を判断できる→この投資行動自体にGOサインを出せるか?を判断できるとても大事な指標であることがおわかりになりますか?

間違ってもNPVがマイナスになる商品には手を出しちゃいけませんよ。

それは、自分の資産がマイナスになることを意味しますから。(コワー)

不動産投資にかかわらず、すべての投資についてこのNPV、とても大事な指標になります。

理解して、使いこなしましょう。

ちなみに、不動産投資では、上記の計算だけでは、残念ながら完全に『この投資は成功である!』と言い切れません。それはなぜか???

それは、銀行からローンを組んで、レバレッジを利かせた投資であるからです。

この辺については、次回で書くよていのIRRや、その他の指標を理解できてから最終的に説明したいと(というより、ちゃんと説明できるレベルになっていようと)思います。

次回はIRR、これはいったいなんでしょうね。。。お楽しみに。

Banner2_2 <--土曜の仙石原のススキの景色は最高でしたよ。明日のブログにでも掲載しますね。応援おねがいしまーす。

2007年10月19日 (金)

来週はセミナー週末。

、帰宅したら、一通の封筒が、、、

みてみると、ノムコムからでした。

「失敗しないための収益不動産購入術」なる御題のセミナーでした。

講師は、

「お宝不動産」で有名な

沢 孝志 さん。

Banner2_2  <--週末のワンクリック!ありがとうございます。

ロバート・キヨサキ氏の「若くして豊かに引退する法」で最初に不動産投資を目にしましたが、「んなのおっかねー」ということではなから無視でした。

ですが、めぐりめぐって、気づいたら「不動産投資考えてみっか」となりました。

で、最初に読んだ本が、沢さんの本だったわけです。

わかりやすい内容で、「お、これなら僕にもできるかも」と思わせてくれた本。一度この作者の生の声を聞いてみたかったので丁度いい機会だと思い申し込みました。

来週の土曜みたいです。電話申込みみたいなので明日朝一に申込みして見ます。

そして次の日は、H君の会社の新しいコンサルさんが講師を務めるセミナー

来週はセミナーウィークです。

そして明日は、AFPのお勉強。

(日々やっていますが。集中勉強の日です)

全然話が変わりますが、ニュースで、住専の借金が2750億円とかで、また公的資金で埋め合わせするとあふざけたこといっています。

国主導だと、まともにことが進んだ話がありませんね。(しかも責任不在になるし)

やはりこれからは、(これまでも?)民間主導で民間の要請に応じたビジネス環境を(サービスとして)国が提供するというスタイルが一番合理的ですね。

大体、我々が税金払っているんだから、国が国民の要望を聞いて適切にその場を(公共のサービスとして)提供するのは当たり前ですね。

Banner2_3 <--明日は不動産投資ファイナンス理論を久々に書きます。(疲れていなければ)応援お願いします!!!

2007年10月18日 (木)

読書の秋(仕事の秋)。

ずいぶん冷え込んできましたね。

まだ、紅葉は先ですかね。

気候が良いので、読書にも拍車がかかります。

Banner2_2 <--あなたの応援で心が癒されます。応援お願いします!

現在、

D・カーネギー「道は開ける」

を読んでおります。この本は多読の対象ではないので、さすがにバシバシ読み飛ばすことができません。D・カーネギーさん自身も

「繰り返しよむこと!」

とおっしゃっています。なので、読破までは少々時間がかかりそうです。

でも、それだけの価値があるのがわかってきました。

「悩みに対する戦略が無いものは若くして死ぬ」

という言葉。すごく深いものがあります。そのほか、具体的に悩みに対する取り組みなどノウハウがつまりまくっています。

とても大事な本になりそうです。

秋になるとなぜか年末に向け仕事が加速してきます。こっちものんびりやりたいものですが、、、そうは行かないのが世の常。

今年もあと2ヶ月とすこし。

皆さん一緒に頑張りましょう!

Banner2 <--ファイナンシャル理論、最近お休みでしたが、週末かならず更新します。お楽しみに!応援もお願いしますね!

2007年10月17日 (水)

不動産市場の行方。。。

今日会社で日経ビジネス読んでいたら、面白い記事がありました。

世界各地でくすぶる金融市場の混乱、国内不動産には一見影響しないように見える。しかし、投資家の信用収縮や銀行の融資厳格化は日本にも波及し始めた。地価上昇を背景に売り手市場が続いたマンションの需要も減退。世界経済の動向次第で、大幅な価格調整局面に入る可能性も。ある湾岸エリアの高層マンションでは、ほとんどが売れ残っている物件もあるらしく、それを「放浪物件」と呼ぶそうである。

やはりそうでしたか。しかし、「放浪物件」とはよく言ったものですね。

ことしの4月に、東京の街をブラブラあるいているとき、(このときはワンルーム賃貸でしたが)新築物件があきだらけだった物件がチラホラとみかけられました。

Banner2 <--応援ありがとうございます。

地価が上昇、10月の金融商品取引法、そしてサブプライムローン問題、これらを要因として、金融機関が、より貸出先を厳選するモードに入ってきているといいます。

不動産ファンドでは、高い利率でローンを組むことになるわけですから、それ以上に儲け(キャピタル・インカムどちらも)がないとファンドが成立しません。

まともに需要の無いエリアにボコボコ物件を立てて、「取らぬ狸の~」をやっていたファンドは、遠からずこの市場から締め出しをくらうことになるのでしょうか?

すべての不動産ファンドが駄目かというとそうではなく、需要のあるエリアに適正な価格の物件を運営する実力のあるファンドは逆に力をよりいっそうつけていくんじゃないでしょうか?

J-REITをやる方々は、いよいよファンドの実力をこの目で判断して厳しい投資判断を下さないといけない時期に入ってきています。頑張りましょう。(って僕はもってませんが)

さて、個人不動産投資家に目を向けて見ます。

たしかに、今年の年明けから、金融機関の融資態度は変わりました。4月以降は、ワンルーム単発の融資はまず無理になっています。(という話です)

私も融資条件が厳しくなりました。(が、何とか融資はとおり現在物件を安定稼動させるに至っています)

今個人不動産投資家がやれることは何か。

やはり、ここは無理をせず、個人のクレジットを上げるための努力をするべきでしょう。物件を手に入れられない方は、自己資金をコツコツためるモードにするとか、場合によっては、他の効率のいい、かつ流動性の高い商品に(あまりリスクはとりたくないでしょうが)切り替えて運用とか。

もしくは、自己投資という意味での読書(実用書からのノウハウ蓄積)とか。

不勉強な不動産屋さんからの、「今買わないと、いつ買うことができるかわかりませんよー」という言葉に安易に乗らないでくださいね。

あくまで、冷静に(分析し)、大胆に(判断・行動する)が基本です。

あ、そのための信頼できるパートナー作りも大切です。「信頼できる」とは、きちんとリスクを分析して、駄目なときは駄目とはっきり指摘してくれるパートナーです。

自分の判断だけでは、どうしても主観的になり、冷静な判断ができないことが多いです。(特に僕のような初心者は)

気をつけましょう。そして、着実に前に進みましょう。

「急がば周れ」の精神です。

先日冗談でH君からのメールに「次の物件かとおもいましたよー」と言ったら、「 次の物件とは気が早いですね(笑)ゆっくりじっくりやりましょう。 」って言われちゃったです。彼は常に冷静ですね。頼りになります。

Banner2 <--応援お願いします!!!!

2007年10月16日 (火)

不動産取得税(その2)

間違えてた。。。

不動産取得税。賃貸用は還付されないようですね。。。

カミさんが、川崎の県税事務所に確認してくれたみたいで、(申告をするために必要な書類で抜けがないかを確認する目的)その際に判明したのです。

Banner2 <--いつもありがとうございます。

還付は、あくまで

居住の用に使う建物

であって、賃貸は、新築・中古問わず還付の対象とはならないようです。情けない。無知でした。

AFPの不動産のテキストをムムッと眺めてみると。

あぁ、ありました、ありました。

条件があって、それにより還付(というより控除ですね)される額が違うということです。

      個人       法人     賃貸

------------------------------------------

新築       ○               ○                ○

         1200万

-----------------------------------------

中古     ○(一定額)     ×                 ×

ということみたいですね。

ということで、わが川崎物件は当然還付の対象外ということになります。

なーんだ。残念。

こういう形で勉強を重ねると、知識が「身につきます」。教科書だけの勉強だと歳をとったせいもあって、次の日にはほとんど忘れているようです。

ここで、取って置きの記憶法。

「夜寝る前に記憶して、朝起きたらもう一度その記憶をたどる」

これが覚えにくいものを頭に染み付ける、定石のようです。僕も実践したら結構効果があるようです。脳の仕組み的にもこのやり方は合理的なんだそうですよ。

Banner2_2 <--この記憶法を高校生のころにやっていたら、今頃どこかの大学の教授くらいにはなっていたでしょうか?(興味ないけど(笑))応援、お願いしまーす。

2007年10月15日 (月)

疲れたー。

今、帰ってきました。

Banner2 <--体力続きませんねぇ。。。歳だ。。。応援おねがしまーす。

今日はまったく不動産投資と違うこと。

先日社内で起こしたプロジェクト。企画が通って運営に入りましたが、、、

これがなかなかうまく周らない。。。。(なんででしょ?)

企画のモデルや、それを運用するツールは特に問題ないのですが、、、それでも結果がついてきません。

なぜか。。。

答えは簡単、社員全員のマインドがこのプロジェクトを受け入れていないからです。

最初から予想していましたが、やはりこの壁は厚い。。。

たちの悪いことに、プロジェクトメンバにも一部モチベーションが低い人間がいます。困った困った。

やっている本人らのまとまりが悪いなら、その様子はかならず他人に伝わりますものね。

なんとか立て直すべく、有志で立て直し案を考え中。

本業のプロジェクトも架橋。あー、こまったぁこまったぁ。

でも、負けません。

明日からも頑張るぞー。

Banner2_2 <--不動産投資がこれくらい忙しい(物件がボコボでてきて困っちゃうくらい)だったら嬉しいのですがね。あ、その前に資金がねーや(笑)応援おねがいしまーす。

2007年10月14日 (日)

不動産取得税

きました。不動産取得税(の申告をしろや!!の通知)。

Banner2 <--皆様のワンクリックで僕を元気にしてください。

7月末の決済以来、不動産投資のこういったファインナンシングに関連する作業は久々だったので、大変です。

登記全部証明書(土地・建物、区分だから建物は一棟部分と専有部分)を引っ張り出して、カミさんとあーだこーだいって不動産取得税の申告書に書き入れていきます。

てっきり、行政側から

『こんだけ収めてね』

なる内容の紙がきて、支払いに行くかとおもいきや、違うんですね。自分で物件の内容を調べて間違いなく書き込まないといけないんですね。

また、ちゃんとすべての書類を読まないと、

『不動産取得税減額(還付)』

ができることを見落としてしまいます。

  • 住宅の床面積が50平米以上240平米以下で以下のいずれかに該当するか?

  • H17.4.1以後の取得の場合で
  • S57.1.1以後に新築されたもので
  • 一定の耐震基準を満たすものであるかどうか?

私の物件は該当していた模様。

どれくらい還付されるか??不勉強でしたので、調べておきます。(勝手な予想ではたいした額じゃないと思っています。でもないよりまし。)

今日は、朝からIKEAに行って、『書斎化計画』の机選びをして、帰ってきてから不動産取得税、そして、銀行のネットバンキングの手続き、それにともなう、キャッシュの流れをきちんと押さえる。

ナドナド。休みらしいことは一切していません。けど、結構楽しいもんです。

そろそろ年末が近づくので、

  • 確定申告(青色申告申請したので)の準備

もそろそろ手をつけないとヤバイなー。と思っています。

結構やることありますねー。加えて仕事も輪をかけて忙しくなってきています。せめて、仕事がゆとりあれば救われるのですがね。。。暇よりましと思って頑張ります。

先日、本を3冊ほど買ってほぼ読み終えましたが、結構面白い本だったので日を改めてご紹介しますね。

それでは、作業に戻ります。(カミさん、切れそうなので。。。)

Banner2_2 <--不動産投資市場調査の旅、今週はできませんでした。。。時間、時間を捻出せねば、、、、応援引き続きお願いいたします!!!!

2007年10月13日 (土)

ららぽーと横浜。行ってきました。

おぉ、なんとか100以内をキープできとる。

Banner2_2 <--応援お願いいたします。

先週末、ららぽーと横浜にいってみました。

Nec_0266

当日は、平日の夜もあり、かつ雨もふっていたので、人のいりはまばらでした。

ららぽーとといえば、船橋や豊洲にもある巨大なショッピングモール。

川崎のラゾーナも同じグループみたいです。

パターンとしては、製造業の巨大工場跡地に(借りているんだか買収しているかは知りませんが)巨大なショッピングモールを作り上げるというものです。

そしてこの施設が誕生する場所は、間違いないく近所に急速に人口が増えているエリアが存在します。

  • 豊洲:豊洲の高層マンション群(いわゆるキャナリストたちが集うエリアですね。)
  • 横浜:港北区。10年前はのっぱらがほとんどでしたが、先日久々に行ったら、あれまー、こんなに人が住み着いちゃったの?というくらいものすごい発展のしようでした。
  • 川崎:いわずと知れた川崎再開発を源とする人口増ですね。街としての魅力が急速に上がってきているエリア。

しっかり市場分析して適切なところに適切なタイミングで出展しているんですねー。

横浜ららぽーととラゾーナは兄弟だけあって非常に中のつくりが似ていますね。(もう少し、差別化してもおもしろかったかもですね。)

Nec_0268_2

(うゎー。そっくり)

まぁ、横浜は、大丸デパートが中にはいっていたり、ラゾーナに無いものもありました。(大丸は興味なかったのでいっていません)

個人的には、やっぱり、ラゾーナの方がおもしろいですね。

(自分の趣味に合う店が多いですし。)

将来性も、やはりラゾーナに軍配があがるかも。

エキチョク。これに勝るものは無いですもの。(ららぽーと横浜は、駅からちと遠いですね。車なしでは厳しい。)

土日は、周辺がえらい混み方するらしいです。

、、、しばらくは行かなくていいかな。。。

人口に関していうと、ららぽーと横浜がある港北区、さらに近くにある田園都市線の

  • あざみ野(アザミネーゼでおなじみ)
  • たまプラーザ(金曜の妻たちでおなじみ、、って古すぎ?)

の若年層と生産年齢人口は、少子化のこの時代において、まったく逆の増加を毎年続けているらしいです。

たしかに、若奥様にとってみれば、あのエリアはお洒落だし、住むこと自体にある種のステータスを感じる見たいですしね。(僕も昔、近くに住んでいましたが、たしかにお洒落でした。)

また、最近、たまプラーザも駅前がリニューアルする動きが活発になってきています。数年中には、あたらしい駅前のショッピングモールができるらしいです。

さらに発展するんでしょう。

とても魅力がありますが、残念ながら、kanaloaでは手が出せるエリアじゃないです。(高いもの。。。)

いずれは、ああいうエリアでの不動産投資も考えてみたいところです。

しばらくは川崎の物件を暖かく育てることにします。ラゾーナも好きですしね。

Img_1413 (おや、あの後姿は、見覚えが、、、@ラゾーナ川崎にて)

あ、、、

Img_1414

なんだ、総理でしたか。お疲れ様です。

『なんじゃ?わしは忙しいんじゃ。なに?ららぽーと横浜が繁盛?でもわしみたいな総理はおらんじゃろ?ラゾーナは国じゃからの』

、、、がんばっているようですね。(総理の裏情報:実はあのつぶらな瞳。瞬きするんですよ。これがかわいい。)

さて、

そろそろ、秋の色が濃くなってきますね。不動産投資も実践をはじめてはや3ヶ月を突破。順調にがんばっている模様です。

アメリカサブプライム問題、各証券会社のアナリストの方々は「もう、問題は遠のいた」だの盛り上げに一生懸命ですが、アメリカで生活している方々のブログを読んでいると、ホントにそうでしょうか?そうでもなさそうですよ。。。

その国の経済を読むなら、やはりその国の生活を肌で感じているひとの情報が一番大事だと思います。昨年のマウイに行ったときも「えらい家が建ちまくっているなぁ。。。景気いいんだ、アメリカ。」と思っていたkanaloa。

でも、同行したある人(マウイに毎年行っている人です)は、「こりゃお前、バブルだぞ。来年はやべーんじゃねぇか??」と言っていました。

果たして丁度1年後の6月にサブプライム問題が勃発。

本当の問題はこれからなんじゃないですかね。日本経済にどいういう影響が出てくるか。

インターネットの普及で情報の流通に革命が起きた今、これまでの経済論が通用しなくなってきているようです。FPとして、ここをじっくり観察し、分析して次の投資のネタにしていきたいと思います。

、、、と、話がおおきくズレてすいません。

Banner2_3 <--同じ不動産投資家の皆さん、冷静な目で、かつ大胆にがんばっていきまっしょい。

2007年10月10日 (水)

ちょいと疲れ気味。

ここんとこ、分刻みの仕事で死にそうです。

Banner2 <--応援お願いいたします。

いま、レバレッジ・リーディングの著者の新作、

レバレッジ・勉強法

Benkyou

を読んで、AFPのリベンジを狙っています。読むと、なるほど、これならいけそうだ。と思える内容がいっぱい詰まっていますね。

  • 参考書を読むより、まず過去門をとけ!
  • 複数の参考書に手を出すな!1冊の参考書を3回読め!で、記憶しづらい項目を単語カードに書き出してとことん覚えるまで繰り返せ!(記憶法)
  • 予習はしなくて良い

ナド。

やくにたつ情報満載です。お勧め。

今日は疲れたので、おやすみなさい。。。(あー疲れたー)

Banner2_2 <--会社での仕事マネジメントが問題ですねぇ。。。あいかわらずの5パラ。いやになります。応援お願いしマース。

2007年10月 9日 (火)

不動産投資市場調査の旅(京急線編 Vol 7 産業道路)

能登半島沖地震で全壊指定された建物を『建ておこし(だったっけかな?)』で元に戻すという取り組みをされているそうな。

Banner2 <--日本の建築技術ってすごいんですねー。感心しちゃいました。応援お願いします!

さて、今日は、週末に久々に京急大師線の市場調査の旅に行って来ました。今回はマイチャリの『チャリ蔵(石橋製)』で、

Img_1385

(クフゥー!今日もシビレルぜ!チャリ蔵!!)

今回は、

産業道路

すごい名前ですね。いつものようにwikipediaより引用。

通称「産業道路」と呼ばれる神奈川県道6号東京大師横浜線が、駅東側を南北に横切っていることから。

『産業道路』と呼ばれるようになった。

そうです。(なんちゅう、安易な。。。)

駅はこんな感じです。

Img_1388

この目の前に産業道路がはしっているのです。しかも高架なしで。

Img_1389

道路側から踏み切りに入って、川崎方面を撮ったっす。(なかなかいい写真です。(超自己満足))

<一日の乗降客数>

1日平均乗降人員 8,569人(少ないねー)

この人数では、ちょっと不動産投資家としては、おっかなさを感じます。今現時点では、(いきなりですが)

ナシ。

と考えるのが妥当な判断だと考えます。ただ、です。さきに挙げた

チャリで行く不動産投資市場調査の旅

や、

チャリで行く不動産投資市場調査の旅(その2)

や、

チャリで行く不動産投資市場調査の旅(その3)

で、すでに僕が述べているように、

アジアゲートウェイ構想にからむ『神奈川口構想』が、このエリアの魅力をグイと引き上げる可能性があります。

話が飛びますが、国レベルで見ますと、つい最近まで、国全体の所得を向上するだかなんだかいう方針の下、京浜地区の工場開発より、地方の工場開発の方が優先されていたらしいのですが、数年前にこの方針が撤廃。

これにより、こぞってこのエリアの開発にいろいろな企業が乗り込んできているとの話。

当然、就業人口は増えるわけです。

ただ、その人口増は日本人のそれでしょうか??

多分、ちがうでしょう。この根拠となるのが、

アジアゲートウェイ構想なのです。

おそらく、この構想の実現により東アジアエリアの多くの国々から様々な層の職歴の方々がこられると思います。で、工場エリアに来る人といえば、外国人のあまり所得の高くない層なんだとおもいます。

そういう方々に対して、居住エリアを提供できれば、、、

kanaloaはこう考えているのです。外国人の労働者はいまだに、普通の地主兼大家さんには避けられている風潮があるみたいですし。

だったら、その受け皿をやってあげたい。で、可能な限りその方々にベストな居住空間を提供したい。で、長く住んで頂く。

って、考えると、この産業道路駅やその近くの大師駅・東門前駅・小島新田駅。

株でいう、

バリュー株。(無理ある??)

に相当するんじゃないでしょうか?タイミングが合えば、kanaloa、この駅周辺でひとつチャレンジしてみてもいいと考えています。(あくまで、タイミングが合えば、の話ですが)

周辺をうろついていたのですが、結構空き地ある。

Img_1387_3 例えば、こんなとこ。(駅から数分のところですよ)

いくらか知りたいところです。(とてもオイシソウ。。。

このあと、小島新田駅に向かうわけですが、大師線も高架される予定になっているようです。

Img_1390_2

見づらいですが、確かに『高架事業』と書いてある。

なにか、先を見据えての京急の投資としか見えない動き。

これからも目を離せません。

次回の、小島新田駅もお楽しみに。

Banner2_2 <--応援お願いします!!!(次回も多分ためになる情報です。)

2007年10月 7日 (日)

不動産投資市場調査の旅!(京急線編 vol6)

さぁて、続いていってみよー。

Banner2 <--皆様のワンクリックが僕の明日の力。応援お願いします!(緑のボタンをポチットするだけ)

さて、昨日は、能見台のレポートでしたが、今日は、

京急富岡

です。能見台から「エイホ。エイホ。」と歩いて、、、、

Img_1378

(焼き鳥食いながら、てーくてくてく歩きます。)

徒歩10分弱だったかなー。能見台と京急富岡ってちかいんですねー。

で、着きました。駅前はこんな感じ。

Img_1382

この駅は、僕はなじみがあります。活気は、こぢんまりした駅ながら、それなりにありますよ。

さて、京急富岡について、毎度のようにwikipediaから引用。

、、、と思ったけど、たいした内容でなかったので、今回は省略です。

雰囲気は、能見台を一回り小さくしたかんじですが、寂れた感じはありません。ただ、駅の西口は少し歩くと、急勾配の山が迫ります。

Img_1383

こっちが西口。

で、東口に行ってみます。

こちらは、西口よりは開けている感じがありますね。16号線まで歩いてすぐに出れますし。

Img_1381_2

16号から駅近くの風景を撮ってみました。

(おや、ここは見覚えがる建物、、、『Hくーん、元気ぃ?』)

16号を渡ると、ちょいと古めの(公団住宅でしょうか?)団地が広がります。築、そうですね、、、40年近くたっているんじゃないでしょうか?

(僕が幼少時に育った団地のタイプと一緒ですから)

Img_1379

ノスタルジーを感じます。

さて、肝心の家賃について、近所の不動産屋さんにヒアリングしてみました。能見台とほぼ変わらない家賃相場(5万~6万/1K 20㎡平均)ですね。面白かった情報としては、以下。

  • 金沢文庫・杉田とくらべ、家賃相場は低い。
  • 並木エリア(湾岸工業団地周辺)はファミリータイプが多くシングル層向けは物件が少ない。女性(シングル)には受けがイマイチ。
  • 富岡西エリアは、物件が多い、景色も条件がそろえば海も見えるので女性受けするエリアである。
  • 富岡東エリア(並木エリアより、ちとだけ北)は、駅から平坦、16号沿いのため坂が苦手な方には受けが良い。

ナドです。なるほど、こういう情報を整理していけば、どういったエリアでどういった需要があるかのシナリオが想定できて、競合物件の分析・対応が打てそうです。(やはり生きた情報は強いなぁ。。。)

さて、不動産投資的にはどうでしょうか?(いうまでもないか、、、)

多分、アリ。です。

理由は、能見台とほぼ一緒。ですが、シングル層にターゲットを絞るならむしろ富岡かなぁ。。。(マンションの数が能見台より少ないから)

2DKのちょい古めの物件をリニューアルして1LDK・1SLDKとかに仕立て上げれば(もちろん電卓で計算が合えばですが)結構面白そうですね。(実際1LDK物件は少ないので、需要の方が多く、出たらすぐ埋まっちゃうそうですよ。これは、このエリアにかかわらず、首都圏全般に共通する傾向かもしれませんが)

ということで、能見台・京急富岡の不動産投資分析の旅はこれにて終了でございます。

#さて、今日は、朝から、AFPの勉強(多分落ちたから、リベンジのお勉強)をやって、午後から、『チャリで行く!不動産投資市場調査の旅(京急線編 Vol 7、8  産業道路、 小島新田)に行ってしまいました。

大師線、ディープでいいです。(大のお気に入り)。レポートは明日以降です。興味がある方、お楽しみに。

ついでに以前から気になっていた、『コストコ』にもいっちゃいました。これについても、来週中にレポートしますね。(いろいろ思ったことがあるので)

今日は、自転車に4時間近く乗り倒したので腰が痛くなっちゃった。。。

おっさんですねー。(笑)

Banner2_2 <--最近、折りたたみチャリの軽いやつがほしくなってきたkanaloa(ママチャリの『チャリ蔵』はつかれる)。これがあれば、機動力UP間違いなし!ホシー。応援お願いします!!!

2007年10月 6日 (土)

不動産投資市場調査の旅!(京急線編 vol5)

行ってしまいました。。。

Banner2 <--応援お願いします!!(緑のボタンをワンクリック!)

不動産市場調査の旅。今回は2駅まとめていってきました。

1回目は、

能見台。

朝はおうちの掃除をして、午後から出発!!

、、、着きました。

Img_1368

なんとなく、ピンボケ。

駅前はこんな感じ。

Img_1369

結構活気がありましたよ。

さて、能見台について、毎度のようにwikipediaから引用。

能見台駅(のうけんだいえき)は、神奈川県横浜市金沢区能見台通にある、京浜急行電鉄本線。周辺を住宅地として開発するに当たり、西部の丘の上にある江戸時代から知られた景勝地「能見堂」に因み命名された。

なんですてね。地名と歴史は一心同体なんですなぁ。

<駅乗降客数>

  • 1日平均乗降人員 29,479人(2005年度)

ここ数年、連続で乗降客数が増えている駅です。能見台は駅から少し離れるとマンションがバンバン建っているエリア。乗降客数の上昇率はこれが要因でしょう。駅の近くにはイトーヨーカドーがあり、その周辺にマンションがひしめき合っています。

Img_1372_3

ちょっとわかりづらいですが、ヨーカドーの裏手にはUR賃貸(民業圧迫と言われて久しいですが、、、)やら民間のマンションがズラリです。

上記写真の左手は、閑静な住宅街ですが、いかんせん、坂がきつかったです。年取ったらきついかなー。

で、賃貸相場ですが、今回から実際に不動産屋に顔を出して、相場を聞いてみることにしました。

HOME'Sの1Kの平均相場は、約55000円です。

実際に数箇所の不動産屋に聞いてみて、その信憑性を確認してみました。結果、レンジはそれなりにありますが、大体4万後半から7万くらい、平均して5万前半が平均相場だそうです。

HOME'Sの数字、結構信用できるみたいです。(そりゃそうか。)

この直接ヒアリングで得た生の情報。

  • となりの京急富岡とくらべると比較的平らなエリアが広い。(ただ、全体的にUP&DOWNがあるのは否めない)
  • 若い層が増えつつある。(分譲、賃貸問わず)
  • URでたまに掘り出し物件がでる(44㎡8万とか、ホントカヨ?って物件。ちょっと古いらしいですが)
  • このエリア(金沢八景・文庫・能見台・京急富岡)は、湾岸の工場地帯への就労者の賃貸需要が高い。(シーサイドライン沿いはファミリー物件がほとんどだそうです)

確かに活気については、冒頭にあるとおり、確かに若者層が高いきがしました。町並みは、時代を感じますが、寂れた感じはしません。ほどよく古い・新しいがMIXされていて、個人的には好きな町並みでした。

Img_1376

こんなかんじ。(でもやっぱ、坂結構ありますなー)

ちょっと坂はきついですが、その気になればチャリンコで湾岸エリアまででれますから、ここからチャリ通勤する人も結構いるらしいです。

では、この駅、不動産投資的にどうか??

多分アリ

だと思います。理由は、先の金沢八景・文庫で述べた内容と同じです。(生産年齢人口としての需要が高いということI)

ただ、データの人口増加率が、果たしてそれと直結しているのか?が疑問です。完全に分譲マンションの人口増加なのではないかと。

でも逆に考えれば、それだけ独身の賃貸需要にたいする供給が追いついていないかもしれないので、『多分アリ』と判断した次第です。

1時間ほど周辺をふらつきましたが、賃貸物件で空室であるところは少なかった気がします。(戸建、分譲マンションが多いですね)

駅から6、7分くらいのキョリであれば、物件の魅力さえ磨けばほぼ間違いなく回ると考えています。

以上が、能見台への所見です。

で、今日は引き続き、もう一箇所の駅へ行きます。隣の駅の

京急富岡

です。地図を見たら近いので、歩いていくことにしました。イトーヨーカドーで一本85円の焼き鳥を仕入れて、

Img_1377

16号を

テークテクテク。(皮焼、たれ)。

テークテクテク。(レバー)

テークテクテク。(皮焼、塩)

秋風に吹かれながらの焼き鳥の味は格別。ひたすら京急富岡を目指します。

では、続きは明日。

Banner2_2 <--焼き鳥と別にベビーカステラ買いましたが、失敗でした。(なぜか、クサかったです)明日の京急富岡編をお楽しみに!)応援お願いいたします!

2007年10月 4日 (木)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol3 『現在価値と将来価値』)

木曜って一番精神的に疲れているときですよね。

Banner2 <--でも、明日を終えれば3連休です!皆さんがんばりましょ!!応援もお願いしますです。

ファイナンス理論。今日のお題は、

『現在価値と将来価値』

(またもや、なんじゃそれ?)

です。

資本コストが、

『投資家が、一定の財を投資するとして、その投資に対して必ず稼がないといけない『ノルマ』みたいなもん。』

であると前回述べました。当然、そのノルマをこなせなければ、ペナルティとして財が減ってしまうということです。

(投資家に課せられた使命であります。キビシィーッ。)

さて、ある投資家がここに100万円の財を持っていたとします。

彼に課せられた資本コストは10%(ちょっとしたファンドマネージャーでも厳しい数字ですな)。

この場合、

彼が、1年後にこの財(100万円)を無事110万円に増やすことができたとしましょう。このとき、この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)というのだそうです。

?さすが教科書。ピンときませんね。

要は、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

『この投資家さんが立てた年間目標10%を達成できた』

とは、イコールの意味であるということです。多分。

で、この投資家が財をの価値を保ったということは、現時点の100万円と1年後の110万円が同じ価値であるということを意味するらしいです。

で、1年後の110万円と現在の100万円は資本コストを10%とした場合等価であり、1年後の110万円の現時点での価値は、100万円ということになります。この現時点の価値を、

現在価値というそうな。

はぁ?(ピヨピヨ。わけがわからん)

100万円が110万円になったってことは、10万円儲かったってことじゃん!なんで価値を保ったというわけ???

これを考えるには、例えばこういう考え方で入ってみるのはどうでしょう?

100万円の現時点での価値

100万円の1年後の価値

どちらが価値があるか?んー、これでも意味がわからないかもしれません。じゃぁ、現時点の100万で普通車(カローラとか)が買えたとします。

で、1年でインフレ(物の価値が上がってしまうこと)が10%おきたとします。相対的にお金の価値が下がってしまいます。

そうすると、100万円でおなじ普通車が帰るでしょうか?

買えませんよね。

で、この投資家はとても優秀で、このインフレを想定し、1年でなんとしても10%のインフレリスクをヘッジしないといけないと考えるわけです。

そこで彼が立てた1年の資本コスト(投資家としてのノルマ)が10%です。幸い、うまいこと投資で10%の利回りを確保しました。

おそらく、このときに使う言葉が、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

ということなんだと思います。で、達成すべき1年後の財110万に対する現在の価値100万円を、現在価値。と考えるのだと思います。

ま、あまりに極端な例ですが、こうすれば、100万円がもつお金の価値が時間軸とともに減っていく。ということを説明できます。(100万円という数字が時間軸とともに減っていかないことがこの概念をわかりにくくさせる要因ですねぇ。)

金融の世界では、基本的に物価というものは微小ながらあがっていくものであると考えているようです。(つまり、現時点のXXX円の金の価値は微小ながら下がっていくと考える?)

たしかに、

身近な例で言うと、ビックリマンチョコです。

僕が小学生6年生(12歳)の頃がピークの人気だったあの伝説のスナック。

あれ、当時は一個30円でしたよね。ところが、現在は、たしか80円くらいに値上がりしています。僕は現在33歳ですから、差し引き約10年。

(これまた極端ですが)10年の同スナックのインフレ率。

30円÷80円×100=37.5%

年率、3.75%のインフレということになります。

ビックリマンチョコのみでインフレを語るのはちとアホっぽいですが、物の価値に対してお金の価値が下がっていく(同じモノを買うのに昔よりたくさんのお金を払わないといけない)というのを説明するのには、ベターな例だと思います。

では、現在価値に対して将来価値は何か?

もうお分かりですね。

ある投資家にとって、現在の財X円に対する資本コストがN%とすると現時点のX円をN%で割り増したものが将来価値です。

銀行に100万円を1%で預けた場合の1年後の元利合計金額を出したりするのに使えますね。

現在価値、将来価値の算出の仕方は、この内容の参考書である

不動産投資理論入門」P36-P42

あたりを参考にしてください。

じゃぁ、これら現在価値とか将来価値がわかれば何ができるか???

それは、

正味現在価値(NPV:Net Present Value)が理解できる。

ということです。この値は、投資をするうえでとても大切な投資指標になります。この計算ができれば、100人いる不動産投資家の中で上位、うーん、そうですね。20位くらいの仲間に入れるかもしれません。

(保障はしませんよ。(笑))

たくさんある不動産投資物件をある程度ふるいにかけられるということです。

自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算

で有名なooyagakuさんもツールにこの考え方を導入しています。彼のツールが(私は使用させてもらったことはありませんが)、かなりの確度で不動産投資物件を振るいにかけられるのも、この指標が組み込まれていることが理由のひとつなのではないかと思います。

H君の会社でもこの指標は投資分析に使うために重要な値として繰り返し登場します。我々クライアントもこのあたりの概念を理解していないと彼らと対等(とまではいきませんが、それに近い土俵で)に会話ができないのです。

NPV。

次回をお楽しみに!

Banner2_2 <--オエー。長くなりました。お付き合いしてくださった方。お疲れ様です。でも正解はあくまで紹介した本の中ですよ。間違い等気づいたらコメントでご指摘を。ついでに応援のワンポチもお願いします!

2007年10月 3日 (水)

先が読めません。。。

今後の不動産市況。どうなっていくんでしょうね。。。

Banner2_2 <--押してくださいませ。応援してくださいませ。

最近の経済指標を見ていると、DIが下がり気味だったりしますが、企業は最高収益をだしていたりします。

なのに、消費者物価指数は低い水準のままだったり、

モノの値段はどんどん上がっていっているし、、、

さて、不動産市況はどうなるんでしょうね?

10月1日から施行されている、金融商品保護法によって、より投資家が保護される仕組みが整いました。

一部では、外国人投資家がこれに嫌気を感じて資金を引き上げているとか。ただでもただでも利回りがあまり高くないJREITなど結構な打撃を受けるんじゃないでしょうか。JREITちゃんと利益がでる構造なのかどうかが僕には良くわかりません。

都心部にはJREITがらみの複数の賃貸物件がボコボコ立っています。場所によっては、空室だらけだという話も聞きます。

数年後に、このあたりの物件が格安で出回ってくれると嬉しいんだけどな。。。(あ、でも都内クラスで空室がでるってことは、物件自体にも魅力が無いのかもですね)

サブプライムローン問題の話題がさいきん聞かれなくなってきましたが、本当に危険は去ったのでしょうか?

なーんか、もう一個くらい爆弾を抱えているんじゃないでしょうか?アメリカさんは。日本もあおりを食らわないと良いですけどね。

僕も自分の物件のリスクマネジメントしっかりやらないと。。

Banner2_3 <--会社でも「リスクは読みきったのか?」って上司からよく言われますが、実はこのリスクが一番読みにくかったりします。会社の中に潜む見えないリスクがいっぱいですから(笑)応援お願いしマース。

2007年10月 2日 (火)

お勧め本の話。

読書の秋です。

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最近読んだ本で気に入ったものをご紹介。

とはいっても、先日紹介した、

『レバレッジ・リーディング』の著者のお勧め本を読み漁っている中でのお勧めですが。

1冊目は、

「ウェブ進化論」(ちくま新書) 梅田 望夫(著)

Websinka

これまでの、そしてこの先10年のウェブの世界のビジネスについて様々な角度から論じている本です。

ITに明るくない方にはちょっととっつきにくいかもしれません。ただ、こんごのWebの世界の広がりの可能性について非常に興味深い内容が書かれています。

個人的に「やっぱすげーなー」と思ったのは、

  • Googleのビジネスモデル
  • Amazonのビジネスモデル

です。気になるキーワードは、

  • チープ革命
  • オープンソース
  • ロングテール

です。

「オープンソース」この言葉自体の意味は知っていますが、本質論が非常に重要だと思います。この概念は、IT業界の人だけでなく、すべての業界で活躍される方には大事なことだと考えます。

「ロングテール」これまた言葉の意味は知っていたつもりですが、本質を僕は理解していなかったようです。

「本質」については、是非本をお手にとって理解されるといいと思います。決してオタク向けの本ではありません。これからの日本のビジネスを考える上でも必要な要素が存分に含まれていると思います。(いろいろ参考になりました)

もう一冊。

「愛されるサービス」新川 義弘 (著)

Love

この著者は、有名なレストラン

  • ラ・ボエム
  • モンスーンカフェ
  • ゼスト
  • タブローズ

を抱える

グローバルダイニング

店長を歴任した日本のサービス界のカリスマ、新川さんの著作。

サービスの本質とはなんぞや?

について、具体的な例を取り上げて語られています。この方の名前も知らない20代のころは、よく三宿のラ・ボエムや、ゼストに友人や彼女といったもんです。(最近、行っていませんでしたので運命の出会いに感動してしまった)

思い起こせば、たしかに気の利いたサービスをしてくれるお店だった記憶があります。会話しかり、お客の待たせ方しかり。彼女との会話がイマイチだったときに場を盛り上げてくれたウェイターがいましたっけ。あのひとだったのかなー。

IT業界に身をおくkanaloaにとって何の関係があるのと思う方がいるかもしれませんが、これが意外と役に立つノウハウがはいっていたりするんですね。

サービス精神はまた、不動産経営にも非常に重要なファクターです。さきに紹介したリッツ・カールトンの本など、サービスに関連する本を読み漁っているのはこういう背景があるからです。

これまで不動産投資の狭い世界の本ばかり読んできて頭がガチッガチになっていたので、異業種のノウハウ本を読むことで自分の頭の自由度を(金持ち父さん的にはコンテクストを)広げようと思います。

読みたい本はマダマダドッサリあります。とりあえず、年間100冊を目標に頑張ります。(将来的には200冊いったる!)

最近、ようやく『あぁ、人に与えられた時間ってとても短くて愛しいものだなぁ。。。』と感じられるようになりました。人生80年、うち33年行きました。のこり47年少々。自分の時間を作れる努力を今、やっています。

Banner2_2 <--最近、本にかけるお金と、会社の人とのみに行くお金を天秤にかけてしまう僕、、、いかん、ノミニケーションも重要な絆をつくる機会。大事にします。!応援お願いでーす。

2007年10月 1日 (月)

自宅書斎化計画。

昨日地震あったんですって?

Banner2 <--カミさん、僕そろって爆睡で気づかず。。。応援お願いしマース。(左のボタンをワンクリック)

そんなにことが大きくなくてよかったですね。(地震速報は、案の定問題ありだったようですが、、、これからのカイゼンに期待!)

さて、昨日は、兼ねてから暖めていた、

「自宅(の一部屋)書斎化計画」

を実行すべく、港北はIKEAに参上!!!

といっても、今回は、品の物色。

の、前に、なんで書斎化計画を立てたかをお話します。それは、

  • 毎月本を10冊程度買っていて、もうすぐ整理がつかなくなってきそう。
  • PCを使っている場所がダイニングテーブルじゃねぇ。。。
  • 不動産投資関連の資料をこれを機にキチっと整頓したい。
  • 個人事業主としての自覚を持つ!!
  • より勉強する気になる。(僕は格好から入るタイプなので(笑))

が目的なのです。(裏理由は、3LDKの1部屋がほぼ物置状態だったのを有効活用する。です。)

書斎化の要件は、

  • 機能的である。(メンテナンス性・拡張性が高い)
  • シンプルである。(上記機能性にもつながる)
  • Coolなデザインである。(飽きがこないことも大事)
  • コストパフォーマンスが高い

の4つ。

で、何箇所か家具屋やインテリアショップを見て周りましたが、ピンと来るのが無い。

で、結局最後にIKEAになったというわけです。

IKEAには、SOHOゾーンが設けられており、部屋のレイアウトを含めて非常に参考になります。

Nec_0256

個人的に今一番気にっているのがこのデスク。(写真の男性は知らない人)

L字型になっていて、デザインがシンプル。拡張性も問題なし。しかもあんまり高くない。(合格!!)

ほぼ同じ仕様で色違いが以下、

Nec_0258

ま、L字がさっきの写真の線対称ものであることと色が違うくらいです。

ほかにもいろいろありましたが、現状、これらが一番我々の要件に合致するものです。部屋のサイズにもマッチ。

Photo_2 

僕、図面とか引いたこと無いので、excelのフリーハンドで申し訳ないですが、結構いい感じでしょ。

あとは袖机と、本棚を買えば完璧!

結構楽しくなってきました。いろいろアイデアがでてきます。最近、熱心な不動産投資家はIKEAの素材を利用して様々な物件のバリューアップをされているようです。

デザインがいいのと、コストが抑えられる。人気の理由はこれなんでしょう。あと、ディスプレイから、自分で「じゃぁ、自分の部屋ならこうなるな。」って、イメージもできますしね。

楽しいところです。IKEA。

Banner2_2 <--日本の家具屋さんも負けないアイデア期待したいところです。できるなら、kanaloaはMade in Japanでいきたいです。やっぱり日本人ですから!応援お願いしマース。

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