不動産市場の行方。。。

今日会社で日経ビジネス読んでいたら、面白い記事がありました。

世界各地でくすぶる金融市場の混乱、国内不動産には一見影響しないように見える。しかし、投資家の信用収縮や銀行の融資厳格化は日本にも波及し始めた。地価上昇を背景に売り手市場が続いたマンションの需要も減退。世界経済の動向次第で、大幅な価格調整局面に入る可能性も。ある湾岸エリアの高層マンションでは、ほとんどが売れ残っている物件もあるらしく、それを「放浪物件」と呼ぶそうである。

やはりそうでしたか。しかし、「放浪物件」とはよく言ったものですね。

ことしの4月に、東京の街をブラブラあるいているとき、（このときはワンルーム賃貸でしたが）新築物件があきだらけだった物件がチラホラとみかけられました。

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地価が上昇、10月の金融商品取引法、そしてサブプライムローン問題、これらを要因として、金融機関が、より貸出先を厳選するモードに入ってきているといいます。

不動産ファンドでは、高い利率でローンを組むことになるわけですから、それ以上に儲け（キャピタル・インカムどちらも）がないとファンドが成立しません。

まともに需要の無いエリアにボコボコ物件を立てて、「取らぬ狸の～」をやっていたファンドは、遠からずこの市場から締め出しをくらうことになるのでしょうか？

すべての不動産ファンドが駄目かというとそうではなく、需要のあるエリアに適正な価格の物件を運営する実力のあるファンドは逆に力をよりいっそうつけていくんじゃないでしょうか？

J-REITをやる方々は、いよいよファンドの実力をこの目で判断して厳しい投資判断を下さないといけない時期に入ってきています。頑張りましょう。（って僕はもってませんが）

さて、個人不動産投資家に目を向けて見ます。

たしかに、今年の年明けから、金融機関の融資態度は変わりました。4月以降は、ワンルーム単発の融資はまず無理になっています。（という話です）

私も融資条件が厳しくなりました。（が、何とか融資はとおり現在物件を安定稼動させるに至っています）

今個人不動産投資家がやれることは何か。

やはり、ここは無理をせず、個人のクレジットを上げるための努力をするべきでしょう。物件を手に入れられない方は、自己資金をコツコツためるモードにするとか、場合によっては、他の効率のいい、かつ流動性の高い商品に（あまりリスクはとりたくないでしょうが）切り替えて運用とか。

もしくは、自己投資という意味での読書（実用書からのノウハウ蓄積）とか。

不勉強な不動産屋さんからの、「今買わないと、いつ買うことができるかわかりませんよー」という言葉に安易に乗らないでくださいね。

あくまで、冷静に（分析し）、大胆に（判断・行動する）が基本です。

あ、そのための信頼できるパートナー作りも大切です。「信頼できる」とは、きちんとリスクを分析して、駄目なときは駄目とはっきり指摘してくれるパートナーです。

自分の判断だけでは、どうしても主観的になり、冷静な判断ができないことが多いです。（特に僕のような初心者は）

気をつけましょう。そして、着実に前に進みましょう。

「急がば周れ」の精神です。

先日冗談でH君からのメールに「次の物件かとおもいましたよー」と言ったら、「 次の物件とは気が早いですね（笑）ゆっくりじっくりやりましょう。 」って言われちゃったです。彼は常に冷静ですね。頼りになります。

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