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2007年10月 4日 (木)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol3 『現在価値と将来価値』)

木曜って一番精神的に疲れているときですよね。

Banner2 <--でも、明日を終えれば3連休です!皆さんがんばりましょ!!応援もお願いしますです。

ファイナンス理論。今日のお題は、

『現在価値と将来価値』

(またもや、なんじゃそれ?)

です。

資本コストが、

『投資家が、一定の財を投資するとして、その投資に対して必ず稼がないといけない『ノルマ』みたいなもん。』

であると前回述べました。当然、そのノルマをこなせなければ、ペナルティとして財が減ってしまうということです。

(投資家に課せられた使命であります。キビシィーッ。)

さて、ある投資家がここに100万円の財を持っていたとします。

彼に課せられた資本コストは10%(ちょっとしたファンドマネージャーでも厳しい数字ですな)。

この場合、

彼が、1年後にこの財(100万円)を無事110万円に増やすことができたとしましょう。このとき、この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)というのだそうです。

?さすが教科書。ピンときませんね。

要は、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

『この投資家さんが立てた年間目標10%を達成できた』

とは、イコールの意味であるということです。多分。

で、この投資家が財をの価値を保ったということは、現時点の100万円と1年後の110万円が同じ価値であるということを意味するらしいです。

で、1年後の110万円と現在の100万円は資本コストを10%とした場合等価であり、1年後の110万円の現時点での価値は、100万円ということになります。この現時点の価値を、

現在価値というそうな。

はぁ?(ピヨピヨ。わけがわからん)

100万円が110万円になったってことは、10万円儲かったってことじゃん!なんで価値を保ったというわけ???

これを考えるには、例えばこういう考え方で入ってみるのはどうでしょう?

100万円の現時点での価値

100万円の1年後の価値

どちらが価値があるか?んー、これでも意味がわからないかもしれません。じゃぁ、現時点の100万で普通車(カローラとか)が買えたとします。

で、1年でインフレ(物の価値が上がってしまうこと)が10%おきたとします。相対的にお金の価値が下がってしまいます。

そうすると、100万円でおなじ普通車が帰るでしょうか?

買えませんよね。

で、この投資家はとても優秀で、このインフレを想定し、1年でなんとしても10%のインフレリスクをヘッジしないといけないと考えるわけです。

そこで彼が立てた1年の資本コスト(投資家としてのノルマ)が10%です。幸い、うまいこと投資で10%の利回りを確保しました。

おそらく、このときに使う言葉が、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

ということなんだと思います。で、達成すべき1年後の財110万に対する現在の価値100万円を、現在価値。と考えるのだと思います。

ま、あまりに極端な例ですが、こうすれば、100万円がもつお金の価値が時間軸とともに減っていく。ということを説明できます。(100万円という数字が時間軸とともに減っていかないことがこの概念をわかりにくくさせる要因ですねぇ。)

金融の世界では、基本的に物価というものは微小ながらあがっていくものであると考えているようです。(つまり、現時点のXXX円の金の価値は微小ながら下がっていくと考える?)

たしかに、

身近な例で言うと、ビックリマンチョコです。

僕が小学生6年生(12歳)の頃がピークの人気だったあの伝説のスナック。

あれ、当時は一個30円でしたよね。ところが、現在は、たしか80円くらいに値上がりしています。僕は現在33歳ですから、差し引き約10年。

(これまた極端ですが)10年の同スナックのインフレ率。

30円÷80円×100=37.5%

年率、3.75%のインフレということになります。

ビックリマンチョコのみでインフレを語るのはちとアホっぽいですが、物の価値に対してお金の価値が下がっていく(同じモノを買うのに昔よりたくさんのお金を払わないといけない)というのを説明するのには、ベターな例だと思います。

では、現在価値に対して将来価値は何か?

もうお分かりですね。

ある投資家にとって、現在の財X円に対する資本コストがN%とすると現時点のX円をN%で割り増したものが将来価値です。

銀行に100万円を1%で預けた場合の1年後の元利合計金額を出したりするのに使えますね。

現在価値、将来価値の算出の仕方は、この内容の参考書である

不動産投資理論入門」P36-P42

あたりを参考にしてください。

じゃぁ、これら現在価値とか将来価値がわかれば何ができるか???

それは、

正味現在価値(NPV:Net Present Value)が理解できる。

ということです。この値は、投資をするうえでとても大切な投資指標になります。この計算ができれば、100人いる不動産投資家の中で上位、うーん、そうですね。20位くらいの仲間に入れるかもしれません。

(保障はしませんよ。(笑))

たくさんある不動産投資物件をある程度ふるいにかけられるということです。

自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算

で有名なooyagakuさんもツールにこの考え方を導入しています。彼のツールが(私は使用させてもらったことはありませんが)、かなりの確度で不動産投資物件を振るいにかけられるのも、この指標が組み込まれていることが理由のひとつなのではないかと思います。

H君の会社でもこの指標は投資分析に使うために重要な値として繰り返し登場します。我々クライアントもこのあたりの概念を理解していないと彼らと対等(とまではいきませんが、それに近い土俵で)に会話ができないのです。

NPV。

次回をお楽しみに!

Banner2_2 <--オエー。長くなりました。お付き合いしてくださった方。お疲れ様です。でも正解はあくまで紹介した本の中ですよ。間違い等気づいたらコメントでご指摘を。ついでに応援のワンポチもお願いします!

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コメント

Kanaloaさん

『らしんばん』無料普及Ver特別に進呈しますよ!!
詳細はメールにて。。。。

ooyagakuさん

『らしんばん』

ありがたく活用させて頂きます。
今週末はこのツールいぢりで終わりそうです。
ワクワクです。

一足早い、X'mas プレゼント。(早すぎか)
心からの感謝申し上げます。

こんにちは
トラックバックができなかったので、コメントの形で失礼します。

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「こんな物件もあるんだ」とご参考程度にご覧いただければ幸いです。

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