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2007年10月21日 (日)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol4.NPVだ!)

すんません、昨日は急遽カミさんを癒す旅になってしまい、仙石原のススキを見に行っていました。帰ってきたらよるの12時前だったのとグッタリ感でブログUPできませんでした。

さて、今日は

NPV

について、です。

この指標。不動産投資家にかかわらず、他の投資でも汎用的に使用できる指標です。是非理解をお勧めします。

さて、前回のファイナンス理論では、

『現在価値と将来価値』

について学びました。で、そこで学んだ理屈を抑えておかないと、こんかいのNPVが理解できないということもあわせてお伝えしました。

というのは、、、

NPVは、その説明をする際に、投資対象の将来の価値を現在価値に割り戻して全体の投資の可否を判断する。

というものだからです。

Banner2 <--いつも応援ありがとうございます。今日もいつののポチっと。よろしくです。

投資の目的が、保有する財の価値を高める(こんだけ、投資につっこんだら、おそらくこれくらいは価値が増えるだろうという前提に行動する)ことであるので、結果が儲かっていなければいけないということは誰でもお気づきのとおりですね。

ということで、NPVは

投資によって得る財の価値から投資額を差し引いたもの(正味現在価値:NPV)は常にプラスになっていなくてはならない。

というものだそうです。平たく言うとこの前述した、”結果が儲かっていなけらばならない”ということです。

それをどうやって計算するか?

計算式は以下のとおり。

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

です。

ここで、”投資により得る財の現在価値”が出てきましたね。そうです。X年後、Y年後(全体で何年の投資するかでこの年数は増減します)の収入を資本コスト(期待利回り)で現在の価値に割り戻してすべて足しこみ、さらに投下した初期の投資額を差し引くのです。

そうすると、あら不思議、将来の利回りも考慮された、投資の結果が予測できてしまうというわけです。

、、、、意味がわからんですね。。。(すいません。)

では、例題。(不動産投資投資理論入門を参考にちょいとだけ砕いた表現で)

Aさんは、1年後に500万円、2年後に600万円を受け取ることができるアパートを400万円で購入する場合のNPVはいくらでしょうか?

ただし、資本コスト(ここでは物件の期待利回りとします)を8%とします。

さて、どうなるか?

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

でしたよね?実際の計算は、、、

NPV=(500万/1.08^1+600万/1.08^2)-400万

というふうに計算します。( "^"のマークはべき乗<2の2乗は4とかいう計算です>を意味します)

答えはどうなるか?

NPV≒580万(細かい値は切り上げました)

ですかね。結果がプラスになりました。

これが何を意味するかというと、

Aさんが、投下した投資金額400万円は、580万円

増加する。

ということです。つまり、この投資は、

アリだ!

ということが判断できるのです。

(上記例題は、現実的にメチャクチャ嬉しい投資になりますね。だって不動産投資で、自己資金400万で、年間キャッシュフローが500万とか600万なんてkanaloaは最近聞いたことないから。あったら誰か教えて。)

ちなみに、設定する利回りは、市場にある同等の商品のレートでも良いですし、ハードルレート(例えば、国債利回りとか、物価上昇率)でもいいそうです。

※ちなみに、不動産投資では、このハードルレートより低い利回りでは、投資する意味無しと判断するのが妥当です。(だって、わざわざ手間隙かけて、国債より利回り低かったらバカバカしいでしょ。)

このように、NPVは、現時点で物件の将来価値を見据えて、数年後のこの商品(不動産投資なら投資物件)の価値を判断できる→この投資行動自体にGOサインを出せるか?を判断できるとても大事な指標であることがおわかりになりますか?

間違ってもNPVがマイナスになる商品には手を出しちゃいけませんよ。

それは、自分の資産がマイナスになることを意味しますから。(コワー)

不動産投資にかかわらず、すべての投資についてこのNPV、とても大事な指標になります。

理解して、使いこなしましょう。

ちなみに、不動産投資では、上記の計算だけでは、残念ながら完全に『この投資は成功である!』と言い切れません。それはなぜか???

それは、銀行からローンを組んで、レバレッジを利かせた投資であるからです。

この辺については、次回で書くよていのIRRや、その他の指標を理解できてから最終的に説明したいと(というより、ちゃんと説明できるレベルになっていようと)思います。

次回はIRR、これはいったいなんでしょうね。。。お楽しみに。

Banner2_2 <--土曜の仙石原のススキの景色は最高でしたよ。明日のブログにでも掲載しますね。応援おねがいしまーす。

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