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2007年11月30日 (金)

改めて皆さんこんにちは。

今、帰ってきました。(仕事一区切りついた!頑張った!俺!)

ご飯食べて、風呂はいって、

「さーて、今日もブログでも書くかなー。とりあえずは、ランキングチェック、、と、、」

「ん、あらら、昨日は30位台だったのに、もう落ちちゃったのね(さすが、まるで日本の株価のような乱高下ブログ。40位台か、、、あれ、いない。」

「50位台に行っちゃったかなー。。。ん、いない。。。。。」

「モ、もしや、、、、、、、、、ゲェ。」

 

ニ、25位!!!!(テケテテッテテー♪でも、一瞬かもしんない。)

 

banner2 <--何かの間違い?いつも応援アリガトウゴザイマス。(きょうもどうかひとつ)

 

びっくりです。ブログタイトルの横にトロフィーがたっとる!!(でも、一瞬かもしんない。)

 

ありがとうございます。正直、kanaloa、うれしかです。もうすぐこのブログ書き始めてから1周年が立とうとしていますが。書き始めは、このランキングのこの位置につけるなんて思っても見ませんでした。

ひとえに、このマッタリ系ブログを飽きずに応援してくださった方々のおかげだと素直に感謝の気持ちでいっぱいです。また、いろいろな方にもこのブログをご紹介いただき、本日の結果につながったと考えています。

 

ooyagakuさん。

rinaさん。

クマさん。

いつもありがとうございます。その他有名なブロガー各位など多方面からのコメントもいただき、現在のこのブログがあると確信しています。

人とのつながりって大きいんですね。普段、PCがトモダチ(ってほど好きじゃないですが)のkanaloaの職場ではありえないことですね。

 

さて、こうやって上位に上げていただいたということは、それだけ万人の目にこのマッタリ系ブログをさらすことになります。

 

本日始めてこのブログを読んでくださった方、始めまして。

 

プロフィールをご覧になるとわかりますが、私は至ってフツーのサラリーマンです。特に資産もありませんし、頭も良くないです。(理系なのに数学嫌い、代わりに地理と体育とちょっとだけオネーチャン好き)

 

この不動産投資ブログランキングには、ホントにすばらしい投資家であふれています。みなさん様々な背景をお持ちでそれぞれが、それぞれのライフスタイルにあわせ様々な投資手法や物件管理手法・テナントリテンション手法を実践し、身につけ、そのノウハウを余すことなく、皆さんに提供されています。これから不動産投資を始める方々は、同ランキングの方々の手法を参考にして(鵜呑みはだめですよ。投資は自己責任。これが大前提。)まずは一歩足を踏み出しましょう!

 

残念ながら、kanaloa、上記の方々のようなノウハウはあまり持ち合わせていません。現在それを蓄えるべく少し時ずつ(仕事忙しくて。。。)続けています。

 

が、ゆえに、

これから投資を始めようと考えている方には意外とマッチした内容になっているかもしれません。多分皆さんより、半歩だけ前に進んでいるだけですから。

 

「楽園・ハワイを目指す」

 

がこのブログの最終ゴールと定めています(具体的には17年後と設定しています)。「ゴールが違うから参考になんねーよ。」といわれるかもしれませんが、そのゴールを皆さんゴールに置き換えて読んで頂ければ意外と参考になるかもしれません。(あくまで、参考ですよ♪)

 

一応、ほんブログの右下の欄に各カテゴリー別にブログを仕分けしてあります。多少はこれで目的に応じた内容のものが拾えると思います。

 

このブログを通じて、いろんな方が

 

「自分の人生はコレだ!!」

 

と自信を持って、目的意識を持って前に進んで頂ければ、マッタリ系ブロガーとしてこんなにうれしいことはありません。

なーんとなく、閉塞感のあるこの国を我々不動産投資家で明るくしていきましょー。(アホか)

 

あ、やべー。明日仕事で出張でした。(水戸にいきまーす。)もう寝ますね。

 

 

banner2 <--これまでも・そしてこれからもこの調子で。(The マイペースマン)応援お願いしマース。

2007年11月29日 (木)

茶話会。

NEC_0298

最近、夜道で女性のうしろ数十メートルを歩いていたら、

その女性が、少しだけ僕を振り返り、早足でまるで逃げるかのように(多分逃げてる)離れていきました。。。

『なんだ、あの人!失礼な!(Boo! Boo!)』

と思って、カミさんに話したら、

『180センチの大男で、頭にニット帽かぶって、眼鏡して、マスクしてたら100%逃げられるよ。気をつけなさいよ』

ですって。。。ムー。わかってねーなぁ、カミサン。

と思って翌日、会社で女性の後輩に同じ格好で退社時に

 

『俺って怪しい?』

 

ってきいたら、

 

『怪しいっていうより、犯罪者そのものですよー。勘弁してくださいよー。その格好』

、、、やっぱ怪しいのね。

 

昔はモテない方ではなかったんですけどねぇ。。。30過ぎのオヤジかぁ。やだやだ(そういう問題じゃねーだろ)

banner2 <--ちょいワルオヤジを目指します。応援お願いします。

 

さて、家に帰ってきたら一枚のはがきが、、

ノムコムさんからの招待で、

 

『茶話会』

 

なる不動産投資セミナーへのお誘いでした。

今回は、なになに、

 

  • 第一部:成年後見制度を活用した資産管理と不動産売却について
  • 第二部:不動産管理会社の設立と投資用不動産の税効果について

 

だそうな。うーむ。興味わきますね。

さすがに第一部は関係なさそうなので、またの機会にしますが、第二部は、kanaloa関係ない話ではなさそうなので聞いておこうと思います。

不動産投資の先人達も結構な確立でそうされているようですしね。きっと意味があるんでしょう。

まずは勉強。勉強。

 

あと、この茶話会。いいですか、『茶話会』なのです。つまり、

 

『茶菓子が出るんです!』(ワーイ)

 

結構ウマイんですねー。これが。

残念ながらカミさんは当日は用事があるようで(ジブリ博物館??だっけな。いくらしいです。それってお子さんが行くところじゃ、、、まぁいいや)残念そうにしていましたが、その分、僕がおいしい思いをしてこようと思います。

 

いやいや、しっかり勉強してきます。(ホントカヨ)

 

でも、そろそろ年末、AFPの学科試験の勉強を本格化しないといけません。今日リスク(保険編)の過去問題やったらほとんど覚えていなかった。やっべー。ただ、今回はなんとなくコツ覚えているので大丈夫だとは思っていますけど。(実技合格しているだけ楽ですしね)

油断は禁物!一緒にうけるかた。そろそろエンジン始動ですよ!(遅い?)

 

banner2 <--茶話会。前回2部ともでたら2個ケーキが出てきて、結構辛かった。だから今回は2部だけにします。(笑)応援おねがいしまーす。

2007年11月28日 (水)

怪しい不動産投資勧誘の電話。

いやー、今日も『働きマン』見ちゃいました。

この番組見ると、明日への仕事へのモチベーションがあがりますね。オススメです。

 

banner2 <--お。また40位台に復帰。トップブロガーの力ってすごい。感謝でございます。応援お願いしマース。

 

さて、今日会社に外線電話が入ったので、僕が対応しました。

 

僕:はい、○○会社でございます。

相手:あ、いつも御世話になっております、▲▲の××でございます。

 

聞いたことのない、なれなれしい声。

いやな予感、、、

 

相手:今日お電話をさせていただいたのは、昨今の年金不安やサブプライムローン問題が日本経済に影を落として~~(以下、無理やり経済ネタで興味を引こうとするが、内容はまったく支離滅裂)~~

ということで、不動産投資をお勧めいたしております。

 

来た。やっぱりか。。。(面倒くせーなぁ。。。)

 

僕:はぁ。はぁ。(乾いた返事を連呼し)興味ありません。

 

と、言ったところで引く相手ではなく、

 

相手:興味がないということは、話を一度もお聞きになられたことはないということですね。でしたら是非一度お会いしたいのですが!

 

僕:興味ありません。申し訳ないですが、お電話切らせてください。

 

これでも、あきらめない相手。

 

相手:話を聞かずに興味がないというのはどうかと思いますよ。(じゃぁ別を当たれよ)失礼ですがお名前をお聞かせ下さい。(はぁ?馬鹿?コイツ)

 

僕:申し訳ないですが面識がない方には一切お名前をお教えしません。

 

相手:じゃぁ、これから名前をいくつか挙げるので当たったら「あたり!」と言ってください。(間髪いれず)山田さん!(駄目だ、コイツ、壊れてる。。。)

 

ということで、いつもの一発。

 

僕:そんだけ勧めたければ、自分で買ってください。ではでは。

 

相手:いや、それだけのものをお客様に是非購入していただいて、我々は、、手数り

 

ガチャり。プー、プー。

 

あー、もう、忙しいのにこんな困った連中と会話する時間がほんともったいない。

 

こういう輩が販売する物件で儲かるものは、ハッキリ言って

 

『絶対ありません!』

 

こういう連中が、まじめに不動産投資を進める会社の方や、不動産運用管理会社の方々の地位を下げるんでしょう。まったく、腹が立ちますね。皆さん絶対まともに応対しては駄目ですよ。

 

コツは、ひたすら『興味ありません』『申し訳ないですが電話を切らせて頂きます』

そして、そーっと受話器を置く。あとはしばらく放置。

 

うちの会社のちょっと空気の読めない困った課長さんが、不幸にもまともに相手して2時間以上不毛な格闘をされていたようです。(さっさときればいいのに。。)

 

あと、自分は不動産投資家だからといって、「CCRはどれくらい?」とかあまり突っ込んだ内容も良くないです。巻き込まれますよ。一旦巻き込まれたら最後、何か買うまで食らいついてきます。百万歩譲って相手のことを考えれば、多分彼らもものすごいプレッシャーの中でノルマをこなさないといけないはずなので。

 

ある意味、かわいそうです。(仕事への誇りなんてきっと持っちゃいないでしょうし。)

 

若い彼らにはもっと社会性のある仕事をやってもらいたいものです。

 

banner2 <--彼らも『働きマン』見れば生き方変わるかもしれないな。今度電話来たら勧めてみよっかな。イカンイカン(笑)応援お願いします!!

2007年11月27日 (火)

不動産投資セミナーに参加する意義。

うー、kanaloa、仕事が不調です。(作ったもんがチットモ動かんのです。)計画を立てても午後には崩壊してしまう。この悪循環をなんとか断たねば。

 

おっと、グチが止まらなくなるのでやめましょう。

 

banner2 <--のんびり、のんびり。(でも応援して!)

 

日曜も不動産投資セミナーに参加しましたが、今日はその意義についてちょろっと考えてみます。

皆さんの不動産投資セミナーに参加する意義(目的といったほうがいいでしょうか)ってなんでしょうか?

僕は、以下を目的にしています。

 

  • 最新の不動産動向(市場・ファイナンス・建築手法・運用管理手法ナド)をおさえる。
  • 不動産投資のモチベーションを維持する。
  • 同じ不動産投資家の同志との輪を広げる。

 

一番目は、まぁ、当然といえば当然ですか。これがないとそもそものセミナーの存在意義がなくなりますものね。僕は、ここで得た情報をその場で自分の今後のプランにどう組み込んでいくかというのをイメージしながら聴くことにしています。(メモは苦手なので、字の上手なカミさんにお願いしています。あんがとね。)イメージして聞くというのは、記憶にとても良い効果があるらしいですよ。

 

僕は、建築手法とか、こまかい運用管理手法というのには弱い(というより、ここをプロの技で補完するというスタンスなので)ですが、知る努力をしないのは、不動産投資家としてダメだと考えています。

例えば、僕の担当の方(H君、ども)との会話がなりたたないのです。やはり、担当の方も話す相手が知識ゼロであるより、ある程度のレベルの方が伝えるべきことをきちんと伝えられるはずなのでお互いにとってもプラスであるはずです。(これもWin-Winの関係といってもいいと思います)

注力しているのは、ファイナンス面のお勉強。プロと比べれば素人に毛が生えた程度の知識でしかありませんが、それでも常に世界経済のファンダメンタルズは抑えておくべく、FRBの動向やECBの動向、最近は中国・インドの経済にも目を配るようにしています。

不動産市況って、日本国内で閉じたものじゃないのです。間違いなく世界経済とその動向が関連していて、この動きを終えないと、今後の足元の不動産投資の舵取りが難しくなると考えています。

今気になっているのは、中国の政府ファンドの動き。日本市場に参入するとかで、この額が何兆円という額だから怖いです。ファンドってその額が大きければ大きいほど市場に与えるインパクトが大きくなるので今後要注意ですね。

 

あ、いけね、話ずれた。

 

残りの2つは、僕が大事にしている目的です。不動産投資に対するモチベーションを維持するのは結構大変です。だって、会社で話すと、間違いなく怪しまれるから。皆、株やFX、金だとそれなりに話しが盛り上がるのですが、不動産というと「んなもん、怖くてやってらんないよー」と一蹴。

会社では絶対、不動産投資の話はしません(できません。笑)

 

ですので、こういったセミナーを通じて自分の不動産投資に対するモチベーションをもう一度奮い起こすのです。「うし!やったるどー!」という感じで。他人からもらう情報やその人からもらうプラスのエネルギーというのは大きいですよ。

 

そして、セミナーに参加する同志の不動産投資家の方々(昨日は、あかちゃんさん、vittoさんなど上位ブロガーかつ、先駆者的大家さんである方々が軒並み参加されていたようですね。あぁ、声かけとくんだった。。。)とのふれあいです。

 

同じ投資手段を選んだ方々は様々な苦労や成功を繰り返されているので、一つ一つの言葉にとても説得力があり納得できるんです。そしてなによりシゲキを得られるのです。さきのモチベーション向上にもつながりますね。

 

なんどかセミナーで顔をあわせるうちに顔見知りになった方々もいます。(女性不動産投資家の方もいらっしゃいます。先日空いていた部屋が埋まったという嬉しいお話も聞けました。よかった、よかった)

 

ということで、セミナーは知識を得るだけでなく、そこから今の自分をプッシュするエネルギーを得ることができるという点が大事です。

 

ロバート・キヨサキおじさんも似たようなことを言っていますよね。

 

貴重な情報。すばらしい講師。すばらしい同志。これらが組み合わさってセミナーの効果は最大限になります。

 

時間がある方は是非行きましょう。

時間がない方は、なんとか時間を捻出して行きましょう。

(でも、彼女・彼氏・家族を見失わないように(笑))

 

banner2 <--あまりにセミナー・セミナーと言うと間違いなく怒られます。くれぐれも愛想尽かされないようにしてくださいね。パートナーは大事です。人生の成功の鍵を握るのもパートナーです。応援お願いしマース。

2007年11月26日 (月)

日曜もセミナー。

今日も朝から晩まで分刻みのスケジュールでいやになっちゃいますなー。

 

ストレスは、ブログ執筆で解消、と。

 

banner2 <--あらー、50位台に転落ぅー。ま、いいや。のんびりいきます。応援おねがしますねー。

 

日曜は、いつも御世話になっている、H君のコンサル会社さん(CFネッツさん。いまさら名前を伏せても意味無いので今後はこの名前で。)主催の無料セミナー。

内容は、

 

『空室対策』

 

無料とはいえ、ヒントになる内容が結構あります。全部で4部立てでした。

 

  • 第一部(講師:安斉さん)競合他社物件との差別化のためのリフォームとは?
  • 第二部(講師:クマさん)テナントリテンションとは?
  • 第三部(講師:溝上さん)マンスリーマンションでの稼働率向上のノウハウとは?
  • 第四部(講師:倉橋さん)CFネッツ流、テナント誘致と空室対策とは?

 

という感じ。

 

それぞれ、得るものがありました。

 

  • 第一部:リフォームとは、CFを上げること(そろばんがあうこと)が前提であり、限られた予算の中で如何にハイパフォーマンスをあげるか?が重要であるということ。(本ブログランカーの不動産投資家にとっては言わずもがなな原理原則ですけどとても重要なこと)。
  • 第二部:テナントリテンションとは、『引っ越す理由のない方が引越ししてしまうことを防ぐ事』であること。
  • 第三部:空室対策とは、満室時に考え常に先手を打つということ。
  • 第四部:これからは外国人に目を向けない投資家は勝ち残れない。賃貸経営は、プロダクトアウトから、サービス重視の時代になる。

 

という感じでしょうか。個人的には第一部の『お掃除カー』が強力だなーと思ってしまいました。軽バンにあらゆる掃除道具を突っ込んで地域を巡回。指示が出次第お掃除・お掃除。オーナーであるkanaloaにはとても心強いご提案。

 

ブロガー、そして、プロとしても尊敬するクマさんのテナントリテンションの定義は思わず『なるほど、納得!』と頭の中で叫んじゃいました。

 

マンスリーマンションのビジネスモデルも勉強になりましたし(でも基本的な考え方は通常の不動産投資と変わらないんですね)、いつものとおり倉橋さんの新しい構想も面白くて聞き入っちゃいます。特にアメリカの賃貸サービスの話とか、投資家として、『うわー、こういう形態の賃貸を展開できたら面白いし、地域にも絶対貢献できるよなー』と考えちゃいました。

 

以前私もこのブログで述べましたが、これからは、賃貸事業は

 

  • サービス
  • ホスピタリティ

 

この2つのキーワードが重要な位置を占めると確信しています。痒いところに手が届くサービス、借主さんを『お客様』という位置づけで高いサービスを提供する。常におもてなしの精神で借主さんと付き合う。

 

言葉では簡単ですが、実際やるとなると非常に難しい課題が山積します。(きっと)

そして実現には間違いなく『信頼できるチーム力』が必要になります。

 

もちろん個人でも上記を達成することは可能ですが、それこそ専業でないかぎり「チーム力」を使ったパワーには対抗するのは難しいと思います。

 

『チームを作る』

 

というキーワード重要ですね。(そういや、ユダヤ人富豪も似たようなこと言ってたし)

そして、互いに信頼し、互いに切磋琢磨する。この力が組み合わさったとき、その力は何倍にでも化けるんでしょう。これがいわゆる「レバレッジの力」ってやつなんでしょう。

 

良いチーム作りと信頼作りを心がけたいと思います。

 

banner2 <--セミナーで最近ずいぶん知り合いが増えてきて、参加自体が楽しみになってきました。不動産投資万歳!応援もおねがいしまーす。

2007年11月25日 (日)

不動産投資市場調査の旅(京急線編 Vol.9 屛風浦駅駅)

今日も昨日に引き続き、不動産市場調査の旅です。

 

banner2 <--のんびりやってます。(あら、また50位台に落ちちゃった。。。)

 

さて、今日は、

 

屛風浦駅駅』(びょうぶがうら)

 

です。(wikipediaによると、地元学生は「びょうぶ」と称しているそうな

 

一日の乗降客数:17,998人(京急線の駅の中では中間くらいでしょうか)

 

 

NEC_0329

駅前。(あら?なんかボケちゃった)

 

杉田駅と比べると、駅前というエリアが非常に狭く、これといった商店街も見られません。いわゆる閑静な住宅街が広がっています。ベッドタウンですね。駅の周辺にある唯一のスーパー。

 

NEC_0330

さすが、京急線。

ほかは、ホントに目立つ建物がないので少し物足りませんが、町全体は閑静で寂れた感はありません。駅前に不動産屋があったので、早速ヒアリングしてみました。

お店の店主曰く。

 

  • kanaloaのいうとおり、駅前は上記のとおり
  • 周辺は大きな病院が点在しているのが安心できる。
  • 工場地帯への通勤もチャリ通勤が好きな方なら(道が平坦なので)余裕で可能。
  • 家賃相場は1K・1R 5万~6万くらい。

 

なるほど、やはりにぎやかな杉田とはちょっと町の位置づけが違いそうですね。

その後1時間くらい周辺の徒歩5分くらいのエリアをウロチョロしました。西側のエリアまで足を伸ばして一枚パチリ。

NEC_0331

うーん、静かだ。。。この街はこぢんまりしていますが、雰囲気はわるくないです。ガラの悪い連中がほとんどいないような気がします。(まぁ、1時間程度ではわからないかもですが)

杉田同様、物件はそれなりにありますが、供給過多でも、足りないというわけでもなさそう。(店主曰く、最近は単身向け物件が増えてきているとか。)

ただ、これまた杉田同様物件の仕様を見ると、やはり市場のニーズにマッチしていない物件が散見されます。これでもそれなりに埋まっていくらしいですから、やはりこのエリアも個性を目いっぱい出したちょっとお高目物件がヒットしそうな予感。

 

ただ、kanaloa的には、

 

うーん、、、ナシかな。。。

 

です。だって、隣の杉田駅と似ているんなら、杉田駅で勝負したいから。街としては遜色ないですが、借りる人のイメージがしやすいのは杉田駅だからなんです。昨日のブログでも述べたとおりあらゆる人間層が住んでいるイメージができたのが杉田駅なんです。

 

あ、あとちょっと歩けば、京浜東北線の『新杉田駅』もありますしね。この二つの駅(杉田vs屏風浦)で同様の物件があるなら迷わず杉田駅を選びます。(あくまで現状では。です。状況は常に変化しますからそのときの状況にあわせて判断します)

 

不動産投資的目線での判断です。街自体は閑静でkanaloaは好きです。(いいわけじゃないですよ(笑))

 

さて、話は変わりますが、今日はH君の不動産コンサル会社さん主催のセミナーに行ってきましたよ。詳細は明日ということにしますが、その中でコンサル会社さんがサービス項目のひとつとして紹介していた、

 

市場調査サービス。

 

ぬ!ライバル出現!!!(違うか。笑)

 

サービス詳細を聞いて、『あぁ、やっぱし、素人とプロの分析は違う。。。』を感じてしまいました。調べる範囲や分析項目とかものすごくしっかりした内容みたいです。定量的な調査と分析ってやつですね。

 

これは素人一人でやるには限界があります。(物量が違いますから)

 

プロが定量的判断なら、kanaloaは、「定性的」分析と判断ということでこの市場調査の旅を続けていこうと思います。数字が述べる事実と、肌で感じる事実はどちらも大事です。僕は後者で勝負です!(だれと?)

 

banner2 <--しかも、僕のレポートには「旅情」的内容も含まれています(なんじゃそれ)。ま、素人なりの分析も息抜きにピッタリです。これからもどうぞよろしくです。(応援ポチもよろしくです)

2007年11月24日 (土)

不動産投資市場調査の旅(京急線編 Vol.8 杉田駅)

今日は、朝一で仕事して、午後から市場調査の旅を久々に敢行。

会社を出ようかなー、と思ったら、最後に手を入れたプログラムが動かなくなって「やっべー、今日無理かなー。」と覚悟しましたが、なんのこたない、ちょいミスでした。よかったよかった。最近、プログラマーとしての限界を感じつつある僕。(若いやつらがどんどん新しい技術を吸い込むので、「kanalaさん、それくらい知っときましょうよー。」とか生意気なこと言われます。ちきしょー。)

 

会社でのポジションがちと上がってきて、上司からも「担当分野だけでなくて、俯瞰的にプロジェクトを見つめて前に進める技術をつけんかい。」と求められるようになりました。確かに、うちの会社は技術屋が多いので、いわゆるプロジェクトマネージャーが少ないのです。こっちの道を歩むべきか。。。なやみますねぇ。。。

 

おっと、話がずれてしまいました。

行ってきましたよ、今日は、

 

『杉田駅』

banner2 <--あ、また50位代に落ちちゃった(むー)。応援お願いしますです。

 

NEC_0318

(ちと、絵が引きすぎでしたね。。。ごめんなさい)

 

乗降客数:32,228人(普通のみが停車する京急線の駅ではもっとも多いらしいですね)

 

kanaloa、杉田駅や明日レポートする屏風ヶ浦駅は、正直言って注目していなかったのですが(お住まいの方、失礼をお許しを。でも、このあとベタボメしますから♪)いや、以外や以外、結構いい街並みでしたよ。

NEC_0319

(東口。駅ビルがあって、人がワンサカ。)

 

NEC_0320

(上記駅ビルのアングルから右にみると商店街が、人でごった返していましたよ。)

東口は、えらく栄えており、古い店から、最近できたお店までいいバランスで配置されており、道は狭いものの(京急線沿線は大体こんなかんじですよね)町としての機能はバッチリです。

さて、翻って西口。

 

NEC_0323

(ちょっと寂しげですが、閑静な住宅街でしたよ。)

この道の手前に少し行くと、すぐ山があります。京急線はたいてい東側が栄えていて、西側が切り立った崖が迫っているという感じです。

 

ただ、西口がだめかというとそうでもなさそう、雰囲気はさっきも言ったように閑静なのでそういう雰囲気を求める人は逆にこちらサイドがいいかもです。

 

kanala, 杉田駅、気に入りました!(完全に個人的な趣味で)

 

こういう街並み大好きなんですよねー。でも僕だけでなく、他の方でも気に入るんじゃないかなー。このエリアのずーっと東側は、工場地帯で、東芝や、IHIなど、日本を代表する有名企業が工場やR&Dセンターを置いています。

さらに、この付近、結構でかい病院が点々としています。工場地帯の賃貸需要だけでなく、病院関係者の賃貸需要も期待できそうです。

 

家賃相場は、何件か不動産屋を覗いてみましたが、大体50000前後。まぁ、悪くないです。ただ、意外と物件数が無いような気がします。まぁ、そもそも土地があまり無いですからね。

あと、物件に個性があまり感じられない(オーソドックスな1K物件がほとんどでした。しかもいわゆるユニットバス。)これでも周りの物件の入居状況はそんなに悪くないです。

 

、、、いいです。アリです。

 

意外と、この地域のオーナーさんは旧来の先天性オーナーさんかもしれません。あまり競争がないからかもしれませんが、ここは後天性型大家さんには有利な市場かもしれません。しかも、個性ある面白い物件を提供できれば、平均の家賃より数千円、いや、場合によっては1万くらいは上乗せできる可能性が非常に高いです。

 

根拠は、

  • 周りは、オーソドックスな1K,1Rがほとんど
  • 工場地帯に入っている企業はいわゆる超有名企業である。(収入もきっと高いはずである)
  • 看護士の女性も多そうである(この方たちも結構お金もってらっしゃいます)

だからです。

これらを総括すると、

  • 「こだわりの(個性ある)」
  • 「あなただけの」
  • 「でもチト高い」物件

を探している方が多いのではないかと。最近の若い技術者って個性豊かなライフスタイルをとる人が多く、それをサポートできる物件は喜ばれると考えています。

あと、看護師の女性は、僕の知る範囲ですが、結構キャリアウーマン系が多く、(良い意味で)個性が強い方が多いです。(なんで詳しいかはナイショ)

これらのニーズを的確に捉えて、それにマッチする物件を提供できれば、ここのエリアでの不動産投資を有利に勧めることができそうです。

 

ということで、杉田駅。アリアリですね。

いや、意外、意外、やっぱり、答えは現場にあります。

 

さて、今日は引き続き、『屏風ヶ浦駅』に徒歩で向かうことにしましたよ。

NEC_0327

16号線を屏風ヶ浦方面へ、てーくてくてく。てーくてくてく。

今回は、ちと時間かかりました。

NEC_0328

歩くこと15分くらい。ふぃー、ようやく屏風ヶ浦までついたぞー。

 

しかも、今日はこのあと、何を思ったか、磯子まで歩くことにしました。おかげで足が棒です。

アイテムは、予算が200円と決めているので、

NEC_0333

(この2つだけ@磯子駅にてパチリ)

強い見方は、shop99さん。安い!倹約投資家の味方!!

 

まぁ、楽しく旅をしながら市場調査できるので最高です。

でも、このブログ書いているうちにさすがにハラ減ってきた。。。

 

カミさん、、、早く帰ってきてー(彼女は今日はお友達と横浜でランチだとか)

飯。。。(先に作っちゃおうかなぁ。。。)

banner2 <--市場調査の旅は実はダイエットにもいいですよ!ビリー隊長に高いお金払うくらいなら、これをやれば電車代+200円で楽しくダイエットできます!メタボ不動産投資家のあなたもどうぞいっしょに!あ、方向違ってる!応援おねがいしまーす。

2007年11月23日 (金)

賃貸住宅フェア2007inTOKIO

今日は、ちゃんと不動産投資ネタ。

 

NEC_0316

 

去年の今頃、不動産投資物件を漁り始めて(ちょっと遅かったかなぁ。。)いましたが、その頃はこのようなイベントは知りませんでした。てことで、今回は、参加します。

 

banner2 <--あぁ、明日も朝だけお仕事。応援お願いします!!!

 

僕はいまのところ、12/18(火曜)に参加しようと思っています。このイベントでは、セミナーが各種開催されます。大きく分けて、6つ。

 

  1. 不動産仲介・管理の経営・実務セミナー
  2. 賃貸住宅の企画・建築セミナー
  3. 成功家主・地主セミナー
  4. 税務・相続・資産活用&市場トレンドセミナー
  5. 土地活用セミナー
  6. 高齢者住宅・医療・介護セミナー

 

しかも、全部無料。

 

個人的には、上記2、3、そして6が興味があります。

 

2ではリノベーションネタ。

3では、書籍で知っている方のセミナー。

6では、今後不動産投資家として絶対に考えなくてはいけない高齢社会への貢献を見据えて。

 

これらを目的にしています。

成功家主で僕が存じているのは、加藤 隆さん、加藤 ひろゆきさん、そして、沢 孝史の3名。 あくまで本からだけですけど。

 

リノベーション系では、一度セミナーを聞いたことがあるオーナーズエージェントの藤澤雅義さんしか存じている方はいません。それだけにどのセミナーを聴きに行こうかなやんでしまいますねー。

 

同じ悩みでも、仕事の悩みとは違う悩み。全然苦しくない。(笑)

 

別の観点として、『女性の目』というキーワードで何か無いか探して見ます。セミナーでは、、、ありますね。

 

『女性の目線で実現した女子寮からペット可アパートへのリノベーション事例大公開』

内海芳美さん

 

女性オーナーがどういう視点で物件運営をされているのか、非常に興味があります。kanaloaは男子なのでどうしても女性の観点はもてません。(カミさんくらいしか意見もらえる人がいない。。。だって周りにいうと『えぇっ!!不動産投資ぃ???』と拒絶されますしね。(笑))じっくり聞いてみようと思います。

 

セミナー以外にもいろいろ楽しそうなブースがありますねー。

 

当日が楽しみです。

 

ただ、大きな課題が、、、

 

どうやって平日に休みを作り出すか、、、

 

仕事の時間スケジュール技術を最大限に発揮するときがきました。情熱があればなんとかなる!

 

課長!すいません!(違うか。笑)

 

 

さて、話は変わって、今日、川崎を歩いていて、ふと、面白いアパートを見つけたのでご紹介。場所は川崎駅から風俗で有名な堀の内エリアから少しだけ歩いて大師線付近の道路ぞいにある物件。

 

NEC_0309

うおー!!味があるぅぅーー!!!(ジョジョ風)

その名も。

 

 

『健康荘(ケンコウソウ)』

 

たまりません。このネーミングセンス。こういう味のあるアパートが川崎駅の付近には結構あります。立地条件はバツグンです。

 

オーナーさん。いらなくなったら、僕にゆずってくれないかなぁ。。。

 

あ、そうそう、明日は午前中は会社。そして午後は久々に

 

『不動産投資市場調査の旅(京急線編 駅は、、、お楽しみに。)』

 

banner2 <--でも、愛しているんだろうなぁ。区分だと、こういうオーナーの愛着がなかなか表現できないのが寂しい。。。いずれは一棟も行きたいもんです。おっと、その前に現物件の安定稼動ですね。(あくまで事業・事業。)応援お願いします!

2007年11月21日 (水)

働きマン!

すいませーん。

今日まで不動産ネタと関係ないこと書いちゃいます。

 

banner2 <--ほんとすいません。応援もすいませんがお願いします。(ムリ??)

 

kanaloaにしてはめずらしく、テレビのドラマを見ています。その名も

 

『働きマン』

 

 

カミさんが、「面白いから」といって譲らないので、渋々一緒に見始めたのですが、今では僕のほうがすっかり引き込まれています。

 

このドラマ、ある女の子(菅野美穂ちゃん)が仕事をしながら、後輩を育てる上での諸問題、仕事を続ける上での恋愛問題と対峙していくというある種の人間ドラマものです。

 

新人(速水もこみちくん)を育てる上での苦労話なんて、現在僕が抱えている悩みとオーバーラップしていて、ついつい見入ってしまいました。

 

今日もさっきまで、今週の働きマンを見ていました。

 

今週は、仕事と恋愛についてがテーマでした。主人公の女の子もその彼氏もお互い仕事を持つ中での恋愛。その中で些細なことをきっかけにしたすれ違いが、だんだん二人の仲を危うくしています。意外とこの内容がリアルで、かつて同じような経験をしたkanaloaは今日もドラマに吸い込まれていました(思う壺)。

 

もう何年も前の話ですが、昨日のことのように思い出されて、胸が締め付けられるようでした。

ぶっちゃけますが、僕も少し若い頃、付き合っていた彼女(not 今のカミさん)がいて同じようにお互い仕事を持っていて、丁度同じように忙しい時期でした、それが小さなヒビを作ってしまって、何かをきっかけに僕がふられちゃったんですね。(ふられてどーする。笑)

 

その時は僕にしては珍しく、会社でパソコンに向かっているんですが、全然キーボードがたたけない状態が数日続きました。「なんであの時あんなこと言っちゃったんだろう。。」とかいろいろ後悔の念が浮かんできてたんですね。

 

月並みですが、人って、失ってからその人の大切さを痛感するものです。恋愛にかかわらず、親・兄弟・友人にかかわらず、です。

 

でも、こういった経験をへて、幸いにも今のカミさんに出会えて、「二度と同じ過ちは繰り返すまい」と考えてそのときの恋愛を頑張りました。(恋ってとてもエネルギーが要るもんです)

 

ちょっとセンチな気持ちになった今日のkanaloaでした。

 

てことで、このドラマ意外と面白いから、丁度30代のビジネスパースン(特に下に人を従えて、ついでに恋愛も同時に頑張っている人)にはホントお勧めです。

20代の若者にもみてもらいたいな。将来くるであろう、難しい世代のことを。

 

普段テレビといえば、NHKかワールドビジネスサテライトか金曜のお楽しみ「タモリ倶楽部」しか見ないkanaloaがお勧めするのでだまされたと思ってみてください。

 

banner2 <--明日から不動産ネタにもどります。たまにはこんなのもいいもんですね。気分転換気分転換。(でもランキング落ちないか気になる、気になる)応援お願いしマース。

2007年11月20日 (火)

一難さってまた一難。

すんません。今日は完全に不動産ネタじゃないです。

興味ある方だけ。

 

banner2 <--まぁ、ちょっとしたグチです。たまには不動産投資を忘れて聞いてくださいよ。応援は忘れずに♪

 

数日前のブログにも書いていますが、最近僕の担当の仕事が遅延気味だったので週末返上で釈迦利器に頑張って何とか遅れを挽回しました。

 

夕方、一息ついていると、、、PCから怪しげなメッセージが。。。

 

『ウィルスを検知したので駆除しました。ピコピコ』

 

ゲェ。

 

別にウィルスによって何かあったわけじゃないんですが(駆除されているから)、我々サラリーマン(特に大手に勤めている方は同じだと思いますが)は、こういった事態が発生した場合、

 

  • 上司への報告
  • 関係部署への連絡
  • 再発防止策
  • そしてこれら一連の流れを報告

 

と、まぁ、それはそれは、めんどーくさい作業が待ち受けています。

その間PCはネットワークにつなげられないから仕事もままならん)関係部署でこういったセキュリティを担当する人に説明するのが難儀です。(しかもたいていの場合、性格が合わないタイプがやっていることが多いので、話しているうちにだんだんイライラしてきます。精神衛生的にもよくないんですよねぇ。。。

 

これらの作業に要する時間。なんだかんだで1日。

 

今日までに僕が取り戻した遅延2日。

 

また、借金生活です。とほほ。

 

皆さん、ウィルス感染だけは気をつけましょうね。

 

banner2 <--ウィルス設計した野郎にゲンコツをかましたい。ちょっとデンジャラスなkanaloaでした。心を落ち着かせねば。。。皆さんの応援が一番の安定剤。よろしくお願いいたします。

2007年11月19日 (月)

コモディティ市場すごいことになっていますね。。。

今日は、仕事で徹夜モードを覚悟していましたが、昨日散々悩んだ問題が、朝一で『あ、もしかしてこういうことかしら?』と試してみたところ、一発で動いてくれました!!

ワーイ。うれしいよー。

 

banner2 <--いやー、年末は疲れますね!みなさんもおそらくそうだと思いますが、その先で喜んでくれる人を想像してもう一分張り!がんばりましょ!応援もお願いします!

 

予想以上に早く家路つけたのでよかったです。家に返って、NHKにチャンネルを捻ってみましたが(あ、「ひねる」ってことば、もう死語かしら)そこで丁度、アメリカの穀物市場の話題が取り上げられていました。

 

ヘッジファンドや政府系ファンドの超巨大なマネーが次の行き先として動き始めているのが、穀物市場。

バイオエタノール需要に端を発するとうもろこしが有名ですね。

 

風が吹けば桶屋がなんとかという言葉がありますが、とうもろこしの作付け面積増大によってしわ寄せが来た大豆なんかもつられてあがっているそうです。

 

有名な投資家であるジム・ロジャースおじさんも、すでに1年前には「これからは商品の時代」と断言していました。

彼の予言が当たったというか、彼がそう言い出したから、周りが引きずられて動き始めたのかは定かではありませんが、間違いなく世界のマネーは株式からコモディティ市場にシフトし始めています。日本でもコモディティファンドが人気が出てきているそうですね。

 

重ねて、サブプライムローン問題、これでアメリカの不動産に流れていたマネーもコモディティに一気に流れを変え始めているそうです。こりゃ大変だ。

 

石油もOPECで1バレル200ドルも夢話ではない。とか言い始めています。いよいよモノの値段が高騰していく(インフレ)がやってくるのでしょうか?

ここで、「よし!これからはコモディティだ!」と簡単に乗り換えようと思考を切り替えた方。

 

ちょっと待ってください。

 

果たして、このコモディティ景気や石油の高騰、実需に伴うものでしょうか?僕はそうじゃないと思います。明らかに実需に対して過剰に乖離したものであり、いわゆる『いき過ぎ』であると考えています。

 

アメリカの退職金基金が大豆市場に投資を始めようかという動きもあるみたいですが、この基金の規模は32兆円。対する大豆市場は4兆円(確か)。非常に怖いです。市場に対する8倍の資金が流れ込んだら完全に需給バランスは壊れます。しかもこれは実需とはまったくかけ離れたものです。僕からいわせれば明らかに投資ではなく、投機です。短期的に爆騰して、その後は売り手が圧倒的に多い(売り手:基金)のにたいして需要が圧倒的に少ないはずですから、暴落することが高い確率で予想されます。

 

この基金の担当の考えがまったく理解できません。退職金基金はきわめてローリスクローリターンをとるべきであり(だって、これが無くなったら、頼りにしているご老人が路頭に迷ってしまいます。)投機的投資は絶対してはいけないはずです。投資家として怒りすら覚えます。

 

投資は事業と同じで需要と供給。これがバランスよく周らないと必ずどこかでしわ寄せが来ます。かつての日本の不動産バブルだってそうでしたよね。

 

現在の懸命な投資家(このブログランキングのトップランカーを含む)は、常に需要と供給を考えて堅実に投資されている方々がほとんどです。

 

不動産投資で考えれば、需要がないところに必要の無いアパートを建てても意味が無いのですぐその物件の価値は下がってしまいます。賃貸実需のある地域で利回りはあまり出なくてもきっちりキャッシュフローが出る不動産投資がより確実です。

 

この考え方は投資全般に言える話ではないでしょうか。実需から乖離した暴騰価格は必ず暴落します。これは歴史が証明しています。

 

別に不動産投資を勧めるという意味ではありません。(投資の手段は多種多様であり、投資家のライフスタイルや哲学に合わせてとるものだからです)

 

ただ、あまりに昨今のオイルマネーやファンドマネーの傍若無人さに怒りを覚えての本日の投稿でした。

 

banner2 <--利己があまりに強すぎますよね。ファンドマネーは。利他を主軸に自分の財産をコツコツ積み上げる不動産投資が益々好きになりました。応援お願いします!

2007年11月18日 (日)

新しい相棒探し。

ふー。

今日は久々の休日出勤。疲れますね。だいぶ遅れは挽回できたのでちょっとだけ安心かな。

 

banner2 <--いつもありがとうございます!(ただいま30位台!)

 

帰りついでにラゾーナ(こればっか)のビックカメラに行ってきました。なんでかというと、新しいデジカメの相棒の候補者探し。

 

今のデジカメはCanon の IXYで5年くらい前の型で、画素数が200万画素。僕のケータイの画素数も200万画素。最近はもっぱらケータイで写真とっていましたので、そろそろお役ごめんの時期かと思い買い替えようと思ったのです。

 

買い替えに際して僕が考えている要件は以下。

 

  • 画素数は600~800万で十分。
  • スリムであること。
  • 手ブレに強いこと。(旧IXYは大変だったので)
  • オシャレであること。
  • 予算コミコミで35000円

 

画素数は、極論を言うと200万画素でも十分な気がしますが、そんな機種、昨今は見当たりませんものね。

スリムであることは、市場調査の旅にでるkanaloaには重要な要件です。また、オシャレであることこれも意外と重要。街角でゴッツイカメラを持ってにやけたオジサンが立っていたら誰が見ても怪しいですもの。(オジサンがオシャレなデジカメも怪しいかもですが(笑))

あと手ブレもクリアしたい。意外とこれで大事なシャッターチャンスを無駄にしてしまうことが多かったので。

ということで、

 

現在の候補は、

 

FUJI FILM の FINEPIX Z100fd

 

エビちゃん一押しでもおなじみ。

 

この機種は僕の上記の要件は全部満たしていますし、レンズが伸びない。これが気に入りました。他の会社もあるのですが、デザインや使い勝手がイマイチ。レンズカバーをずらすと同時に電源が入りready状態になるのもcool.

 

あとは値段との相談です。

 

ネットで買うとリアル電気屋の相場から1万くらい安いです。(実売で27000円強でもあります)

 

リアル電気屋に

 

  • 今日買う
  • ポイントとメモリとケースをセットで
  • ネット電気屋の相場の+2000円くらいならOK

 

という条件で勉強してもらえないか今度交渉してみます。

banner2 <--実は単にエビちゃんの大ファンだからという話もあったりして。(笑)カワイイんですよねぇ。エビちゃん。カミさんにはかなわないけど(汗)応援お願いします。

2007年11月17日 (土)

ちとばかし、早いんじゃないかなぁ。。。

明日は仕事が決定したので、ちょっとブルーなkanaloaです。

まぁ、しょうがないです。僕の原因で遅れ気味ですから。挽回せねば。

banner2 <--いつもありがとうございます。(ただいまちょうど40位)

気分を変えて今日は、川崎にカミさんとランチ。

ラゾーナのオイスターバーのランチがうまいです。しかもクーポンもってけば、ドリンクつくのでお得。

その後、カミさんが『ケータイ、販売の仕組みが変わるまえに安く手に入れておこうよ。』とのことで、ケータイ屋さんに直行。

でも、とき既に遅し。皆さん、あっという間にお目当てのケータイをゲットしていたようで、すでに在庫がなくなっていました。まぁ、無理に手に入れてもしょうがないし、別にいまのケータイでも十分事足りているので、あと数年使ってケータイがお亡くなりになったら買い替えしようと思います。

これもエコな発想でいいのかもしれません。(笑)

その後はカミさんは、用事があるとのことで、その場でお別れ。僕は東口のCafeでAFPのお勉強を数時間したあと、川崎の所有物件を視察。ま、これといって用事は無かったのですが、非常階段の踊り場にベンチプレスマシーンが放置されていたのが気になっていたので、見に行きました。

そのマシーンはもうなくなっていました。ホ。と一息。

でも、数日前残念なお知らせが、、、ケルヒャーで自分のフロアの共用廊下をきれいにしようともくろんでいましたが、H君に散水栓の使用について相談したところ、

『基本的に散水詮から水を引っ張るのはあまり良くないと思います。理由は共用部分の水だからです。
「皆で管理費払っていて、散水詮から出る水も皆の管理費で支払っているのに、
なんでおたくは自分のフロアに勝手に水を使っているのですか。」と言われたらお終いですね。ごめんなさいと言うしか手がなくなります。』

ということで、現在の入居者で空きが出た場合に、自分の所有物件の水道から水を引いて使用するしかなさそうです。(共用の施設だからそのオーナーが使うのも自由かと考えていましたが、共用だけに他の人のことも考えないといけないんですね。勉強になりました)

あぁ、ケルヒャー。また購入見送りになりました。。。

このように、区分所有にはメリットもデメリットもあります。(あたりまえか)

区分所有のバルクのメリットは、

  • 一等地に物件が所有できる。(安定稼動ができる)
  • バルクで買えば、ファイナンス上は、一棟買うのとさして変わらない。(もちろん戸数にもよる)
  • 管理費・修繕積立金がきちんと管理された物件であれば、修繕等は全体でやれるのでお得。(当然逆は危険です。物件自体がスラム化する可能性を秘めています。)
  • 基本的に放置でよい。(これがいい点か悪い点かは、経営スタイルによります。kanaloaはこの点はいいとも悪いとも考えていません)

かな。

デメリットは、

  • 共同所有であるがゆえに、自分で好きなことができない。(所有部分はもちろん自由。)共用部等は管理組合での議決をとって始めて実行に移れる。が、その合意を取るのに困難なケースが多い。
  • 管理会社がダメだと、物件そのものがスラム化する可能性を秘めている。(kanaloaの物件は見た目は汚いですが、意外とごみ捨てやフロアの清掃は行き届いています。思った以上に住んでいる人も普通)

こんな感じでしょうか。要は、管理と修繕の計画がきちんとできていれば、物件自体のPMはプロに任せておけばいいと考えている人にはこれ以上ない投資手段だと考えます。

ただし、昨今の不動産市況を考えると、こういったオイシイ話は、上流でさらわれてしまうのがほとんど。

kanaloaは、基本的には

  • そろばんさえ合えば、手段は選別しない。(区分だろうが、RCだろうが、木造アパートだろうがどれでもいいです)
  • 自分の味を出していくのは、不動産投資の基盤をきちんと作り上げてからでよい。(僕の性格上、一気にいくのは、その行動自体がリスクになっていることをわかっているからです。)そのほうが、長いスパンで不動産投資を楽しめるはずである。
  • その長い期間で、自分の仕事と、この仕事の次の人生について深く考察し、どう生きるかを決め、実践のための知識を蓄える。で、来るべきその時に実行する。

という考え方を持っています。ですのでバルク買いにだけこだわるつもりはありません。

でも、これが万人にとって正しい考えだとはみじんも思っていません。投資家の先人たちも言っている様に投資のスタイルは、その人の人生や哲学でその時間や手段・手法がきまると考えています。

一気に短期間で資産を作り上げるタイプ。長期間で資産をコツコツ作り上げるタイプ。前者・後者それぞれに様々な投資手法・スタイルがあるはずです。

要は、それぞれが、それぞれのスタイルで成功して、自己を高めること、そして何かしらの形で社会に貢献できることが重要なんじゃないでしょうか。

kanalaは不動産投資家というカタチで(現状はたった9名の生活だけですが)社会に貢献できていることを嬉しく思っています。彼らの生活を投資家の立場で支えてあげること、そして、彼からか頂いた家賃から得られるキャッシュフローを元にさらに誰かの生活を支えてあげて行きたいものです。

その先も何らかの形で誰かの生活に貢献できることを考えていますが、とりあえずは足元の不動産投資をきっちり勧めてい行きたいと思います。

なに語っているんでしょうね。(笑)

川崎物件の視察のあと、カミさんと再び合流。川崎の東口で食事して家路に着きました。東口にある、ホルモン焼やさんを見つけ入りました。

これが、大正解!

七輪で、ホルモンを焼いて食べるんですが、どれも安くてウマイ!(豚のホルモンが、ちとだけ家畜くさかったのが難ですが、、、)

二人で3000円ちょっと(飲み食いして腹いっぱいになったんですがね)

店の名前を忘れちゃいました。どうせ今度行くので、写真つきで紹介しますね。僕らが店を出る頃には、入り口に行列ができていました。人気店だったんですね。

ラゾーナにチャリ蔵をとりに行く最中、素敵なイルミを発見。

NEC_0312 ツリーだ!

NEC_0313 きれいだ!

NEC_0314 あ、そうか、もうクリスマスシーズン、、、ん?

早すぎじゃないですかね?(そういうもの?だってまだ11月じゃ、、、)

まぁ、いいか(笑)きれいなイルミ大好きなので。

でも、川崎もずいぶん変わったなぁ。。。このままもっといい街に成ってほしいものです。

banner2 <--あぁ、明日仕事です。。。でも、がんばります!これも立派な社会貢献じゃぁ!応援おねがいします!

2007年11月16日 (金)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.6 現在価値による金融商品の価値評価(国債)だ!)

昨日も風邪がひどく、ブログアップができませんでした。

今日はだいぶ良くなっています!

banner2 <--価値のある様々な不動産投資がここに詰まっています。(左のボタンをクリック!)

今回は、

『現在価値による金融商品の価値評価(国債)』

です。

国債は、国や地方公共団体、企業が債権を発行して、活動資金を調達することが目的の商品です。最初に規定された利払いが定期的に行われ、満期時に最後の利息と元本が返ってくるという仕組みのものです。

日本国は、アメリカ国債を相当買っていますが、この先のアメリカ経済の先行きを考えるとちょっとポートフォリオとしては、うーんという感じですね。

日本国債は、最近は個人向け国債も発行され個人投資家にもポピュラーな商品となっています。

その債権の評価というものを、当理論に基づいて評価するというものです。

はっきり言って理解しづらいです。(笑)

ま、おき楽に行きましょう。

例えばこういう国債があったとします。

  • 債権の額面:10万円
  • 利払いは年1回(発効日から1年毎)で利率は額面の2.5%
  • 満期は発行日から5年後

ここから投資家が得ることのできるキャッシュフローは、

  • 1年後:2,500円
  • 2年後:2,500円
  • 3年後:2,500円
  • 4年後:2,500円
  • 5年後:102,500円(最後に利息と元本が返ってくるから)

ということになります。総額:112,500円(12,500円儲かるぞ!)

なかなかじゃないですか。

と考えてはいけませんね。(多分)

そう、隔年に得られるキャッシュフローは将来価値なので、この値を現在価値に戻して考える必要があります。この辺の話は、不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol3 『現在価値と将来価値』)あたりを読んで頂けるとわかりやすいかも。

投資家は、ある商品に対して投資資金を投下する際、将来その商品が投資家に与えてくれるキャッシュフローの額を現在価値に割り戻すのですが、その値として『資本コスト(投資家がクリアすべき投資利回り)』を使います。

投資家がこのような5年債に適用すべき資本コスト(例えば金利)を3%と設定した場合この国債の現在価値はいくらかというと、上記隔年のキャッシュフローを3%で割り戻した(歳を追うごとに3%をべき乗していくことを忘れずに)値ですので、

  • PV=2,500/1.03 + 2,500/1.03^2 + 2,500/1.03^3 + 2,500/1.03^4 + 102,500/1.03^5 = 97,710

  • 現在価値:97,710円

ということになります。残念ながら元本われです。(投資不適格とみなします)

で、国債が発行されてから、2年6ヶ月後に金利情勢が大きく変動して、資本コストが1%に低下したとします。

そうすると、既に2回の利払いは終了しているので、残り3回のキャッシュフローの現在価値を計算して、全体を足しこんだ結果で判断しなおすことになります。

うっとうしい計算は省いて結果だけいうと、

  • 現在価値:104,932円

という異なります。おぉ、元本にたいして4,932円儲かっています(一応、投資にあたいすると判断できます)

ということで、

債権のキャッシュフローは発行された時点で決まっているので投資家の資本コストが上昇すれば割引が大きくなるので、債券価格は下落します。逆に投資家の資本コストが下降すれば債券価格は上がるということになるのです。

お。

これは、FPの勉強でかじった、債券価格と金利の関係が上記関係を説明していますね。

  • 金利上昇→債権価格下落(上記資本コスト3%ケースに同じ)
  • 金利下落→債券価格上昇(上記資本コストが1%に落ちた場合に同じ)

なるほど、こうやって考えると理解しやすいもんだ。

このように債権の評価をされてみてはいかがでしょうか?

banner2 <--あ、でもFPの教科書の債権と金利の関係もわかりやすいなー。ま、要は上記の金利と債権の関係を抑えてもらえれば十分ということです。次回は、株式の価値評価と行きましょう。応援お願いします!

2007年11月14日 (水)

火災保険。

昨日に引き続き体調は最悪ですが、なんとか会社に行っています。(やすみゃいいのに)

自分の担当で仕事が遅れそうだから頑張らないと。。。

 

banner2 <--応援ありがとうございます(最近40位代をレンジ相場中)

 

昨日はココログさん、メンテナンスで投稿できませんでした。

 

昨日、どこぞかの町で、ガス漏れが原因と思われる爆発事故が発生していました。

なんでもとおりを2つ経た民家まで影響があったとか。

怖いですね。

 

 

近隣住民にも少なからず被害を与えている模様です。

 

同物件のオーナーさんは災難です。

 

さて、ここで思い出すのは『火災保険』。

 

今回のケースではどこまで保障されるんでしょうか?

 

住宅総合保険では、

火災・落雷・破裂・爆発・消防活動による水漏れ・風・ひょう・雪災などをカバーします。この中に「爆発」とあります。

 

kanaloaが持っている物件は、東京マリンの個人財産総合保険(総合火災保険のことですかね)に入っていますが、上記『爆発』ももちろん保障の範囲です。『爆発』とは、(以下、約款より)

 

気体または上記の急激な膨張を伴う破壊またはその現象を言います。

 

とあります。

 

確か、民法特別法である『失火責任法』では、経過室によって火災を発生させた場合、それによって損害をこうむった隣近所に対しては、賠償責任を負わなくても良いということになっています。

 

裏を返せば重過失だったら弁償せぇよ。ということ。

 

今回のような事故って、住人の重過失による爆発事故ですよね。

あっているとして、この場合は近隣住民に対しても賠償責任が発生するわけです。

 

過失がおそらく住人にあるので、他人の賠償については住人が責任を持つんでしょう。(違ったら教えてください)

 

で、肝心の建物ですが、これは損害保険の『損害保険とは?』を説明する、

 

保険のうち「損害保険」とは偶発的な事故や、風水害などの自然災害など、偶然のリスクによって生じた損害を補償する

の『偶発的な偶然のリスク』と家主からは見えますので、おそらく保障の範囲になるんだと思います。(違ったら教えてください)

 

ちなみに、保険金がどれくらいでるか?ですが、以下の計算式ではじき出せます。

 

保険金=実際の損害額×保険金額÷(保険価格×0.8)

となります。

 

具体的には、

 

時価2,000万の住宅に保険金額1000万の火災保険をつけたとして、この住宅が半焼した場合の支払われる保険金の額はいくらか?を考えて見ます。

 

上記しきを使って計算すると、、、

 

実際の損害額:1000万円(半焼だから)

保険価格:2000万円(時価で考えるから)

保険金額:1000万円

 

なので、

 

保険=1000×1000÷(2000×0.8)=650万円

 

ということになります。結果からわかるのは、保険金額は目いっぱいかけるが原則であるということです。

 

ここ、重要です。

 

でも、なによりも、借主さんに日ごろの火の元注意を呼びかけるなどのマインドへの呼びかけが重要ですね。

banner2 <--これから空気が乾燥します。人間様もそうですが、建物も乾いてきますのでよりいっそうの火の元注意でございます。応援お願いいたします。

2007年11月12日 (月)

いよいよ、アメリカ経済本格下落???

完全に体調不良です。

扁桃腺が腫れるは、咳がとまらんは、、、まいったまいった。こういうときこそ、笑顔です。(ニター)

banner2 <--応援お願いしますね!

さて、今日のTV各局でも取り上げられていましたが、アメリカサブプライムローン問題、いよいよ本格化してきましたね。

Photo

少し前に、メリル○ンチのえらいさんが、

『サブプライムローンは一時的なもので、たいしたことは無い』

的な発言をしていましたが、信じる人はいませんよね。

案の定、そのメリル○ンチが巨額の損失をサブプライムローンで出してしまったようです。上記メッセージは苦し紛れの発言だったとしか考えられません。逆にそうじゃなかったら、この問題はもっと根の深い深刻な問題だともいえます。(だってプロ中のプロがリスクを見切れなかったんですからね。)

先日のテレビで、アメリカ不動産の状況が報じられていましたが、メインランドは軒並み値を下げていて、買い手がつかない状況が始まったとか。逆に不動産投資家としては、ここは絶好の買い場が近いと考えることもできます。

まだ、さすがにちょっと手を出すのは怖いですね。ま、お金もないし(笑)。

気になっているのは、日本の景気先行きです。一致指数は景気がよいですが、先行指標は、下落傾向を見せ始めています。円高で輸出業者が痛手をこうむり始めるそうですね。円高の為替差損だけでなく、北米市場で力を持っている日本の企業(特に自動車)は、サブプライムローンをきっかけに、米国民の消費マインドが弱ってしまって、収益自体があがらなくなる可能性だって秘めています。

むしろ円高より、消費マインドが冷え切ることが懸念すべきことなんじゃないでしょうか。だって円高は、「円に力がある(日本の経済を信頼してもらえている)証拠ですし。」

FPの勉強で「金融」もありますが、ここでは一般的な内容にしか触れられていません。

  • 金利が上昇する→債券相場が下がる
  • 金利が下落する→債券相場が上がる

株価と金利の相関とか、あくまで「教科書的」内容です。

実際は、そう簡単に割り切れるものじゃないです。それが経済です。歴史は繰り返すといいますが、僕は歴史は繰り返すけども、その変化の中にその時代の様々な変化のエッセンスが加わって「繰り返すけども、その影響は時代時代でことなる」と考えています。

だって20年前と今だってネットがある無しで、投資市場への参加者が激変しているじゃないですか。

繰り返すことがわかっていて、そのとおりになるんだったら、誰だってミリオネアです。

長期的視野で変化を読み取って、皆より一歩先にいくか、一風代わった手段に打って出るか。

ここが投資家の腕が問われるところなんでしょうか。(わかりません)

不動産投資も過去と同じことがおこるとは限りません。むしろこれからの不動産投資はこれまでとプレイヤーが代わっていますから、相場心理も異なると思います。このへんの変化にkanaloa気をつけて今後の投資を続けていこうと思います。

banner2 <--どなたのブログだったか忘れましたが、「プライムローンが明るみに出たらアメリカは本当にやばくなる」というくだりがありました。今、それが現実のものとなりそうだとか。すごい先見の目の持ち主。いやはや、不動産投資家、すごいや。kanaloaも見習おう!応援お願いします!

2007年11月11日 (日)

楽園への生活に向けて(Vol3.計画編-2 ハワイならどこに住みたいか??(マウイ島))

今日は、映画

『ボーン・アルティメイタム』

を見てきました。

Banner2 <--いつもありがとうございます。

久々に、最初から最後まで食い入るように見た映画でした。要はスパイものでしたが、最後グダグダで終わったMI-IIIより遥かに面白かったです。

お勧めですよ。

さて、今日は、ハワイでどこに住みたいかですが、まずは一番知っている(唯一滞在したことがある島)

マウイ島

について語ってみます。

Photo

マウイ島。

○気候など

ハワイで2番目に大きな島で、東にハレアカラ(映画『2001年宇宙の旅』のロケ地としても有名ですね)、西は西マウイ山系があり、年間を通じてトレードウィンド(貿易風ですね。これがWSFを引き寄せ源)気候は年間を通じて27,8度、湿度も程よく行ってみるとわかりますが、本当にすごしやすい島です。

地震らしい地震も(数年前地震があった記憶はありますが)あまりなく、台風にもあまり襲われないないとか。まぁ、地球規模で環境破壊が進んでいる昨今においては、この状態がいつまで続くかわかりませんが。

トレードウィンドはWSFだけへの恵みではありません。マウイの東西の山系に吹きつけ大量の雨をもたらします。これにより雨の降る地域と、乾燥した風が吹き降ろす地域に別れ、様々な顔を見せてくれます。

ノースマウイにいくと、パイアという街(昔はヒッピーの集う街でしたが、最近は古きよきアメリカの田舎町というかんじの観光地に見事変化。僕のお気に入りの町のひとつ)の先のハイクというちっちゃな町の周辺は深い緑に覆われて熱帯雨林気候って感じ。

ところが、ハレアカラに登ると、そこは荒涼とした台地、草木も生えないようなところです。砂漠といってもいいかも。

でも園山のふもとには草木が覆い茂ってかわいい花々が咲き乱れる。

○生活など

医:ここは注意しておきましょう。

アメリカは、医療費は高くつきますよ。

以前のマウイ滞在中、友人が足の指を骨折したのですが、残念ながら足の指ということで保険が利かなかったのです、でその治療費を効いたら、ガーン。。。

20万ちょっと。

うひゃー。

医療については、じっくり作戦を練らないといけないですね。

食:まったく問題ありません。

大型スーパーはほとんどそろっています。

COSTCO, WALMARTナド

ロコの連中が住んでいる地域にいくと(確かタカミヤマーケットだったっけな?忘れました)安い食材が手に入ります。マグロのづけ(ポキだったけな?)うまいです。あとこのお店で売っていた、バターロールが激ウマでした。でも周りがベッタリするくらいのバターが使っているみたいなので、毎日食べると間違いなくビリー隊長のもとに連れて行かれます(笑)

野菜はマウイオニオンを代表として、地元の野菜果物が安くおいしいものが手に入りますよ。前にも書きましたが、マウイパイナップルは大きくて(日本で手に入るそれの倍くらいの大きさ)で値段は半分、そして甘い!!!

お勧めです。

マウイ滞在時は、

『スワップミート』という休日のフリーマーケットにいっていろいろ買い物してました。

02swap_1

02swap_5

写真はこちらよりおかりしました。(kanaloaのはイマイチだったので)

楽しいですよ。こういうノリってオアフとかもあるのかな??

日本食が食べたければ、スーパーに行けばほとんどそろいます。高齢者の方でも安心です。

○住

ここが最大の関門ですね。

ハワイの物件は安くないです。(むしろ高いです)サブプライム問題でゆれるアメリカの不動産環境ですが、ここハワイは少しだけ調整はあっても大きく崩れることは無いそうです。理由は、

『世界中の金持ち・プチ金持ちが狙っている場所だから』

です。アメリカが不況であれば、現在であれば中国人かな?中国が駄目になったらEUの金持ちと、とにかく世界中のセレブが狙っているからなんです。常に需要が供給を上回っている(もちろん、場所にもよりますが)状態。

オアフのカラカウア通り沿いの物件や海沿いの物件が典型ですよね。おっと、話はマウイでした。

ちなみにマウイの物件を参考までに、

こちら。

まぁ、安くないですよね。

マウイに住むには、バケーションレンタルという手法も考えられますが、数ヶ月滞在と考えるなら(kanaloaは一年のうち冬の1月から3月までをマウイで過ごそうという考えです)やはり買ったほうがお得かなー。と漠然と考えています。

ファイナンスの問題をどうクリアするかをこれからじっくり考えたいと思います。

と、まぁ、衣食住見てきましたが、お世辞抜きでマウイはいいですよー。

P1000063

こういうところとかに住めたら最高ですね。(これは間違いなく億いきますが(笑))

次回は、マウイをもう少し語ってみます。

Banner2_2 <--寒くなりますが、こういうとき、「あぁ、マウイいきえぇ。。。」と切に思います。応援お願いします!

2007年11月10日 (土)

洋室の書斎化計画進行中。

今日は昼からIKEAにいってきました。

検討中の洋室の書斎化計画。

 

banner2 <--いつもありがとうございます。

 

これを勧めるべく、今日は本棚を買いました。

幅80センチ、高さ200センチ。

 

なんと重さは40キロ。

 

お店から車までは、トロリーがあるから楽勝だったのですが、家についてから部屋に持ち込むまでが大変でした。腰が抜けそう。

 

で、早速組み立てジャー!

説明書を見てみました。

 

あ、マイナスドライバがいるのね。あれ、ねーねー、カミさん、マイナスドライバってあったけ?

 

カミさん:『ないんじゃない?』

 

、、、しまった。これじゃ今日組み立てできないジャン。

 

まぁ、いいや、とりあえず板だけだしてみて、どんな感じかみてみるか。

 

ヨイショ。と。、、、あ、、

 

カミさん:『高すぎない』

 

わかっていはいたのですが、実際にやってみるとやっぱ高すぎる。

 

カミさん:『地震が怖いよー』(だったらそれ先にいってくれー)

 

、、、ということで、返品になりました。(なんじゃそれ)

 

むー、机はいつ手に入ることやら、、、

 

今日は全然(とまではいいませんが)不動産投資と関係ないネタですいません。

 

banner2 <--さっきまで、机を探してネットサーヒンしてましたが、いまいち、かゆいところに手がとどかないんですよねー。もう少し調べますです。応援お願いします!

2007年11月 8日 (木)

楽園への生活に向けて(Vol2.計画編-1 ハワイならどこに住みたいか??(序章))

さて、楽園・ハワイ生活を目指すkanaloaにとって、

まず第一に考えるべきは、

 

NEC_0030 (全然関係ないAloha Airlinesのジュース。あんまりおいしくない)

 

『ワイハっても、どの島がいいのよ~』

 

ということです。

 

banner2 <--応援ありがとうございます。(左のボタンをワンクリックプリーズ)

 

現在、私の中での結論は、無論

 

『マウイ島』です。(だって、WSFですから♪)

 

ですが、先日御世話になっているコンサル会社のAngel K女史さんから、

「kanaloaさーん、マウイ、マウイって、オアフの方が絶対いいですよー。」といわれました。

 

「いや、そういうけど、あの自然とメローなノリは、オアフにはないですよー。」と反論しました。

 

ですが、、、僕、

 

オアフって降りたこと無いんですよね。(ガハハ)

飛行機のトランジットで使うくらいで、飛行機で降下時にダイヤモンドヘッドを見るくらいが僕のオアフ的知識。

 

何も知らないのに、マウイだけをみて「マウイ最高!!」と思っていました。

 

これはとてもいけないことですね。

ということで、最近努めて本屋さんでは、オアフ本を見るようにしています。といっても、キンキラねーちゃんが読む「オアフで買い物よ!」的なものではなく、もう少し地域に密着したローカルなネタを取り扱っている本です。

 

例えば、ロコが一押しのおいしい店はどことか。穴場のビーチはどことかetc...

 

要は、楽園生活をするということは、長期滞在を意味しています。年がら年中買い物していては、あっという間にお金は底を尽きてしまいます。(あぁ、アラブの石油王になりたい。。。(笑))

 

ゆえに、「オアフでお買い物よ!」的本はkanaloaには不要なのです。

 

だけど、一番言い情報入手は、

 

現地に行くことですよねー。

 

ということで、来年時間が取れそうであれば、オアフ島へ行ってみようと画策中です。

 

そのほかにも、ハワイ諸島は以下の島々で構成されます。

 

ハワイ島・オアフ島・マウイ島・カウアイ島・モロカイ島・ラナイ島

 

一応、すべての島の500円DVDを買いました。。。ですが、安かろう悪かろうでした。。。(ひたすらハワイアンが流れて、おねーちゃんがフラ踊っているシーンがほとんど。。。)

 

今後は、もう少しちゃんとした情報を本・ネットで収集していきます。本・ネットから得られる情報にはそれぞれ特徴があるのでどちらもはずせませんね。

 

次回は、自分が一番知っている島、「マウイ島」からいきます!

banner2 <--書きながら、ワクワクしてきました。きっと楽しいブログになると思うので、興味がある方、あそびにいらしてくださいね。ついでに左のボタンもポチット!!!

2007年11月 7日 (水)

マンションPERってどうよ?

最近、体調を崩し気味です。

鼻は詰まるは、のどは痛むは、熱はでるは、、、、散々です。

 

気持ちは明るく生きたいと思います!!(ワッハッハ)

 

今日は先日のノムコムセミナーは東京カンテイさんの話のなかで出てきた、

 

『マンションPER』

 

についてちょっとだけ考察。

 

banner2 <--応援ありがとうございます!

 

○マンションPERとは?

 

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

 

で求められます。(要は、賃料で何年でマンション価格をpayできるかってこと。)

以下、東京カンンテイさんのページより、抜粋。

 

たとえば、マンションPERが20.25であれば、その駅の新築マンション平均価格は駅勢圏賃料相場の20.25年分に相当する(=駅勢圏賃料相場換算で20.25年で回収できる)ということになります。したがって、一般にマンションPERが低ければ収益性が高く、反対に高ければ収益性は低いことになります。

 

要は、株のそれと同じ考え方がマンションにも適用できるってことです。

 

ただ、これも株のPERと同じことですが、低ければいいというものでもないのはお分かりですよね?

 

要は、上記の式、右辺の逆数にすると、いわゆる『表面利回り』なのです。

 

 

表面利回りがいいから、買い!というのは、短絡過ぎるという考え方と同じです。

 

 

表面利回りのいい物件は検索すれば、すぐ見つかります。ですが、それがなぜネットで売れずに残っているのか?

 

簡単です。

 

それだけ、リスクが高いことを意味することが多いからです。

不動産投資の場合は、やたら利回りが高い(マンションPERが低い)のは、たいてい

 

  • 場所が悪い(地方で、都市部から離れた田舎町にある物件)
  • わけアリ物件

 

こんなところです。

マンションPERも同じ考え方が適用できるはずです。

 

ですが、

それだからといって、マンションPERは意味が無いか?というとそうでもないです。

 

要は、

 

  • PERが低いのは現状そうであるだけで、将来性のある地域であればお買い得である!

 

ということがわかるということです。

 

例えば、JR常磐線の松戸駅のマンションPERは、14.44とトップ。松戸駅付近のマンションを買って、何かしらの理由でマンションを引っ越す理由が生じたとき、貸し出ししておけば、その家賃だけで、15年弱でpayできてしまうということを意味しています。

 

松戸とかは、上野まで15分、今後も伸びていきそうな駅なので(昔、付近にすんでいましたから)そういう意味では、お買い得エリアなのかもしれませんね。

 

逆に東京都心部のマンションPERは、例えば、西部池袋駅のそれは、29.98。前者のほぼ倍。さすが都心。

 

とまぁ、マンションはじめて購入する人たちにとっては、ある程度仕える数字ではないかと思います。

 

翻って、不動産投資ではどうか?という話。

 

僕はこの値では不動産投資の可否は判断しません。(できません、が正しい)

 

お分かりのとおり、マンションPERは、あくまで予定賃料(GPI)で物件価格を割っているのです。

 

不動産投資で『この物件は投資適合物件である』と分析・判断するためには、土地の市場性・将来性・リスク・購入の諸費用、維持費、管理費、ローン返済額(金利)等等、考慮すべき内容がいくつもあります。

 

間違ってもマンションPERで不動産投資はしないでくださいね。(って知ってるか。)

 

※あ、マンションPER自体はとても意味のある指標だと考えています。あくまで不動産投資レベルになるとちょっと情報不足ということを言いたいだけです。(東京カンテイさんの情報収集力はすごいと思っています。)

 

banner2 <--サブプライム問題、そろそろプライムにも影響がでてきているとか。全世界にボディブローのように効き始めていますね。しばらく静観するべき時期のようです。応援おねがいします。

2007年11月 6日 (火)

面白かった本をご紹介。

最近急がしくて、存分に本を読む時間が取れませんが、最近2冊ほど面白い本を読んだのでご紹介。

Banner2 <--いつもありがとうございます。(現在36位)

○一冊目:「アメリカ経済終わりの始まり」

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この本の著者は、某有名金融会社に勤めていた方ですが、潔くスパっと会社をやめ、金鉱山に投資する会社を設立して現在に至っています。

この手の方々(自分で道を切り開いて成功を掴んでいる方)の洞察力はいつも「へー」と思わせる何かがあります。

物事をみるときの切り口がちがうんですね。

  • アメリカは国を挙げて投資をやっているから、この先確実に失速する。
  • ものづくりで先端を行く日本は、この先も生き残っていくはずである。
  • ロスチャイルドは古い、これからはファンドの時代だ!
  • 中国・ロシアは近い将来デフォルトする。

ナドナド、結構断定的な論調で話が展開されます。

「うわー、そこまでいうかー」

ってな感じがしますが、世の中の見方をかえる良いきっかけになりました。

kanaloaは、ロシアはともかく、中国は結構長持ちするんじゃなかろうかと思っています。中国の不動産はバブっているけど、他の産業は結構伸びてきているんじゃなかろうかと。あとは、ソフト面がきちんと整えば、もう少しいけるんじゃないかなぁ、と考えています。

そういう意味では、この方とは考え方が違いますが、果たして3年後どうなっているでしょうね?

あと、アメリカも失速こそすれ、腐っても鯛じゃないですが、アメリカってしたたかな国ですから、なんとか持ちこたえるんじゃないかと思っています。(ちと根拠レスですが)

だって、そうだとしたら(アメリカがだめだとしたら)なんで彼はアメリカの金鉱山に手を出したのかもイマイチ理解に苦しみます。(国の経済がこけたら何かしらの形で影響をこうむりそうなもんですがね)

とはいえ、いろいろ勉強になる・今後の世界の見方を変えるいいきっかけになった本になりました。

○二冊目:「タックスヘイブン」(ヘブンじゃないよ)

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以前から、このキーワードは知っていましたが、先日本屋で『おーい、買ってくれーい。』と行っている一冊がこいつでした。運命を感じたので即買いました。

この本は、実践を前提とした本ではありません。従ってそういう本がほしい方は、読んでもあまり面白くないかも。

タックスへイブンの

  • 定義(タックスヘイブンとは何か?)
  • 成り立ち・歴史
  • プレイヤー
  • 何故ここまで大きくなったのか?

などについて体系的に論じている本です。

はっきりいって英語の和訳なので、わかりづらい表現も散見されますが、それでも、これまでのタックスヘイブンに対する考え方が間違っていたことを気づかされる一冊となりました。

タックスヘイブンって実は現在の経済の一翼を担っている大事な金融センターなんですね。

知っている人はこれを活用してうまく生きているようですね。

サラリーマンで有無をいわさず、源泉徴収されるkanaloaからは夢見たいな世界。。。

ま、やればタックスヘイブンに口座くらいは作れますが、そこに口座を作る手間とか、口座維持手数料とか、為替リスクとか、送金手数料とかを考えるとそのコストにみあうほど預けるお金が無いので(笑)、この世界を知ることができたことを今回の収穫としています。

実は、日本にもタックスヘイブンがあるのを知っていますか??

以上です。

今、D・カーネギーの「道は開ける」を一旦中断してますので、そろそろ再開したいと思います。あともう一冊

稲盛 和夫著「人生の王道」も次に控えています。

あぁ、もっと本を読む時間がほしい。。。(くそー、仕事で障害がおきなければいいのによー)

Banner2_3 <--なんとか時間を捻出して自己投資・自己投資、でもAFPの勉強の時間も、、、キャー。応援引き続きお願いいたします!!!

2007年11月 5日 (月)

川崎物件に進展。

現在所有している、川崎の物件(区分バルク9戸)ですが、

進展があったので、ご参考。

 

以前にもちょっと紹介しましたが、あまりきれいな状態とはいえませんでした。

 

現状満室であるのは、駅力と地域特有の背景があってこそと分析しています。

 

banner2 <--おー、今日も30位台をキープ。ワンダホー。応援ありがとうございます。

 

抱えている問題点としては、

 

  1. カーブアピールが無い(見た目が良くない)
  2. ポストが汚い
  3. 1Fのテナントがあき状態のままである。
  4. エレベータ内が汚い。
  5. 廊下エリアも汚い。

 

ナドナド。結構ありますなー。うーむ。

 

川崎エリアは、もともと物件密集地帯ですので、なかなか新規に物件が立ちにくいとはいえ、最近ぼちぼちと、新築物件が立ち始めています。

 

現状は価格と機能性から、ターゲットが異なりますので、ライバルではありませんが、遠からず賃料も下がることになるはずですから(といってもわが物件の賃料には及ばないと思いますが)油断はできません。

 

今後は、攻めの経営が必要になります。

 

ということで現在、

以下のような作戦を練っています。

 

幸い、当物件には私と同じような価値観をもった他のオーナーさんがいらっしゃるとのことで、彼らと同期をとってこのカイゼン活動をすることにしています。

 

現在、同志は3フロア分(9X3=27戸、全体の過半数を超えています)を確保。

 

H君に動いてもらって(いつもサンキューです!)

 

現在上記問題1.2.4に関して、

1(壁の洗浄)

2(ポスト取替え)

4.(エレベータボックスないのキレイ化)を改善する運びになっています。

 

総額100万程度らしく、修繕積み立て金でまかなえる範囲です。てことで問題なし。

 

あ、ちなみに3に関しては不可抗力でしたが、すでにテナントきまっちゃった。てことでOK.

 

一応、年内に具体的な予定を決めて作業に入るということらしいです。

うまく進むことを期待します。

 

残るは、5ですね。

 

これは、所有者である僕の努力で何とかなりそう。

 

ってことでケルヒャー購入計画。そろそろ具現化せんとアカンですな。

 

収益物件の少なさと、銀行さんの融資態度の状況からして、今後もそう簡単には収益物件に出会えるチャンスはなさそうですから(無いことはないですが、明らかに少ないですね。)所有物件の魅力アップに努力します。

 

AFPのリベンジも徐々にエンジンがかかってきております。

 

何事も、ケイゾク・カイゼンのスパイラルでやったります!

 

banner2 <--すべては店子さんの笑顔のために!!応援お願いしマース。

2007年11月 4日 (日)

楽しむことも人生の重要な使命??

 

おとといは、会社で午後くらいから体調を崩し始めて、家に帰ったら熱が38度ちかくありました。ですが、次の日楽しみにしていた、(いつも御世話になっている某不動産コンサル会社さん主催の)Jazz イベントに出席するため、近所の薬局にいって『すいません、風邪にガッツリ効く薬ください!』買った薬を飲んで、水を2リッターくらい飲んで一晩汗かいておきたら、あら不思議、ほとんど熱が下がっていました。

 

好きなことがあると、風邪すら追い出しちゃうんですね。

 

おかげでこの2日間ブログ更新ができていませんでした。応援してくださっている方、ごめんなさいね。

 

banner2 <--いつもありがとうございます。(初の30位台。正直嬉しいです♪)

 

さて、病み上がりのkanaloa、行ってきました。jazzイベント。

場所は、コンサル会社さん所有のリゾートホテルにて。

 

今回のjazzイベント、メインは、アメリカの有名なjazz奏者、

 

 

レッド ホロウェイ

 

という。おじさん(いや、80歳らしいので、おじいさんかも)

 

サックス道案内でどんな人かと勉強しましたが、こりゃすごそうです。名だたるjazz奏者(BB kingだけ知ってた)と共演。jazz界の歴史そのものだそうですよ。

 

kanaloa、jazzは、詳しくないのですが、いい音楽とよくない音楽ってなんとなくフィーリングでわかるつもりです。音楽は理屈でなく、フィーリングだと思っていますから。演奏で周りをいかに取り込んでいけるか?そして奏者と観衆が如何に一体化できるか。

 

これが音楽(音を楽しむ)の醍醐味ですよね。

 

ということで、彼の演奏をなんと目の前2メートルくらいの特等席で聞かせてもらいました。

NEC_0306

このひとが、ホロウェイさん。

 

シビレました。

 

80の爺さんが奏でる音とはとても思えません。jazzの曲名とかわかんなくても、自然に手拍子や体全体でリズムをとる(とらなきゃいかんと思わせる)ような演出。30年ちょっと生きてきて、何度かライブは経験していますが、他のそれとは格が違いました。いや、世界がちがうというか。。。表現下手ですいません。

 

80を超えるおじいさん、あまり背は高くないし、おなかはメタボリック最前線の指揮官というくらい(笑)ポッコリでしたが、ものすごくツヤがいい。そして笑顔が素晴らしい。

 

好きなことを楽しんでいるからなんですね。きっと。

 

会場の皆さんも各々自分流の楽しみ方(控えめに手拍子を取る方・仲間と手をとってノッている方々・一人で体全体でおどっている方(H君、君です))でenjoyされていたようです。

 

そもそも、このようなjazz界の大御所が三浦の片田舎(っていっちゃ失礼ですが)に来ること自体が奇跡らしいです。今回の思い出は一生モノになると思います。

 

 

『楽しむ』というキーワードは人生において、とても大切ことなんですね。

 

人が生を受けるということは、なんかしらの使命が自然界から与えられているからなんだと思っています。

 

人生生まれて、死ぬまで80年(まぁ、ひとによりますが)。

 

いろんな人生があると思いますが、節目節目でこうやって『楽しむ』ということをエッセンスとして加えていければ、きっと人生の幕を下ろすときに『俺の人生も悪くなかったなぁ』って思えるんじゃないでしょうか。そして、ある人が『楽しむ』とその影響が他の人にも広がるそうです。

 

ゆえに、『楽しむ』ことも人生の使命のひとつなんだろうな。と最近考えています。

 

私は、楽園・ハワイを目指して多くの方と同じく、日々会社でストレスと戦い、家に帰っては、不動産投資のお勉強(こっちはとても楽しい)の日々を送っています。

 

不動産投資は、

 

  • プラン(全体の計画)
  • 調査(市場・プロセス・法律etc...)
  • 実践(買う・売る・運営管理する)

 

と幅広い知識と実践を必要とします。

 

不動産投資は大好きですが、すべての作業を自分でやろうとは考えていません。(不動産投資のプロセスを知ることをやらないのではないです、知って、理解することは投資を実践する上で必須ですから。)

 

誰しも時間という共通した制約があって、kanaloaの場合、すべてやれるほど、時間的余裕が無いからです。

 

そのために、H君がいて、物件のスクリーニングやファイナンシング(短期・中期・長期)や運営管理の計画を立ててもらって、情報をつき合わせて目指すべき方角を決める。

 

という手段をとっています。

もちろん、これには、

 

  • パートナーが優秀である(常に自らのレベルを上げる努力をしている)
  • パートナーが使命感をもっている
  • パートナー自身が不動産投資を楽しんでいる(要は、如何に好きかってこと)

 

であることと、というのが大前提ですが。

 

時に、意識のずれやすれ違いも生じます。でもそれは、当たり前のこと。人と人のお付き合いですから。それを埋めるためにあるのがコミュニケーションだと思っています。(そういう意味では、ヒューマンコミュニケーションスキルが低い方には不動産投資は難しいかもしれません。)

 

 

こうやって、信頼できるパートナーシップを結んで、任せられる場所は任せる。そして、浮いた時間を

 

『人生を楽しむために使う』

 

ことにしています。

 

もちろん、不動産投資でもCFには手をつけない範囲で、身の丈にあった楽しみ方。が前提ですね(笑)

 

banner2 <--病み上がりでしたが、jazzを聞いている頃にはすっかり元気に。『病は気から』とはよく言ったもんですね。それと、僕の所有するう川崎物件について進展がありそうなので、これは後日紹介しますね。応援お願いします!

2007年11月 1日 (木)

楽園への生活に向けて(Vol1.計画)

 

そういえば、最近、そもそもの私の目的である。

 

『楽園・ハワイの生活』

 

について、語ることを忘れていました。

ブログを書こうとすると、「あ、これも書きてーなぁ。でも、こっちも、、」

とか考えているうちに、本当の目的が埋もれてしまいます。きをつけないと。

 

banner2<--お!初の45位!皆様のおかげ!引き続き応援お願いいたします!

 

今回から、楽園はハワイの生活を実現するための計画を立てていこうかと思います。

ちと、早目かもしれませんが、やはり人生のゴールをきちんと定めて、それにまい進していくのが正しい人生なんだと思います。目標を持って、計画を立てるのに早すぎることは無いはずです。

 

僕は現在、サブタイトルにもあるように、

 

  • 50歳までに
  • 1000万のCFを
  • 不動産投資で

 

得ようとしています。おかげさまで、物件も今年の7月に入手でき、これまたおかげさまで満室経営させて頂いています(油断は禁物・満室経営のケーゾク活動を忘れずにがんばります。)。現状の年間CFは(ローン返済もあるので)150万/年くらいです。これを上記のとおり最終的にこの額までもっていきたいというのが「投資活動上の」目標です。

 

その先にあるのが、このブログの最終目標である楽園・ハワイの生活なのです。

 

NEC_0023

 

この写真は、マウイのカフルイ空港近くのとある場所からとったハレアカラ(奥の山)の写真。いいところです。マウイ。

 

これをいつから始めるか?

 

現在設定しているのは55歳。

 

現在33歳だから、あと22年。長いような、短いような。

きっと、振り返るとあっという間なんでしょう。

 

1000万の年間CFは、シミュレーション上では達成はできると判断しています。パートナーにも恵まれているので、今後は発生しうるリスクに如何に対応していくかが不動産投資上の課題となると考えています。

 

おっと、話がずれちゃった。

 

で、想定どおり55歳までにハワイ生活ができそうになったとして、次に考えなくてはいけないのは、

 

  • ハワイといっても、では、どこにするか?
  • 生活はどうするの?衣はいいとして、食・住(賃貸?コンド?戸建?)
  • 医療は?
  • 資産管理は?
  • 本当に1000万/年だけでやっていけるの?(資産管理も絡みますが)

 

ナドです。

 

夢のある生活を描くことは簡単ですが、そのためにも、現実にそくした計画をじっくり・しっかり、時間をかけて立てていかなくてはいけません。

 

去年行った、マウイのコンドミニアムのオーナーさんは、オアフから不動産投資をはじめ(なんと27歳からですよ!すごいですよね。)現在では、オアフ・マウイに数件のコンドを所有。奥様と、対日本人ビジネスの現地コーディネーターという仕事をされています。確かグリーンカードも所有されています。

 

楽園生活の大先輩という意味での僕のメンターです。(勝手にそう思っています)

 

彼の言葉で心に残ったこと。

 

『人生、長いけど、気づくとアッいうまだよ。きちんと考えて、そして、考えるだけじゃなくて行動してみることだよ。そうすると道が見えてくる。』

 

この言葉をきっかけに、不動産投資を考えたといっても過言じゃありません。目の前にそれで成功した人がいて、その哲学を目の前で聞いたのですから。

 

確かに、考えて、そして行動したら、次の道が見えました。(おかげでムチャクチャ忙しいですが、その分充実した日々です)

 

ということで、これから、楽園ハワイ生活のための計画を

 

カテゴリ:楽園ハワイの話

 

にVol.1 計画からはじめ、Vol.X 達成!までつづってみたいと思います。これまた不定期です。あしからず。でもかならず達成までこぎつけます。

 

NEC_0015 こんな花や、

 

NEC_0014 こんな花に囲まれて

 

 

NEC_0019 こんな素敵な住居(これはヒジョーに高いですけど(笑))で

 

 

余生を過ごしたい。悪くないでしょ。

 

 

 

もし、このような生活を(夢をみているんじゃなくて)考えている方、参考にしていただければ幸いです。

 

てことで、次回は、計画編-1「ハワイならどこに住みたい??」を考えます。

お楽しみに。

 

banner2 <--このネタを書くと、書きたいことがあふれてきて止まりません。日本と同じくらい愛している場所ハワイ。同じ志の方が増えるとkanaloaとても嬉しいです。応援お願いします!!

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