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2007年11月 5日 (月)

川崎物件に進展。

現在所有している、川崎の物件(区分バルク9戸)ですが、

進展があったので、ご参考。

 

以前にもちょっと紹介しましたが、あまりきれいな状態とはいえませんでした。

 

現状満室であるのは、駅力と地域特有の背景があってこそと分析しています。

 

banner2 <--おー、今日も30位台をキープ。ワンダホー。応援ありがとうございます。

 

抱えている問題点としては、

 

  1. カーブアピールが無い(見た目が良くない)
  2. ポストが汚い
  3. 1Fのテナントがあき状態のままである。
  4. エレベータ内が汚い。
  5. 廊下エリアも汚い。

 

ナドナド。結構ありますなー。うーむ。

 

川崎エリアは、もともと物件密集地帯ですので、なかなか新規に物件が立ちにくいとはいえ、最近ぼちぼちと、新築物件が立ち始めています。

 

現状は価格と機能性から、ターゲットが異なりますので、ライバルではありませんが、遠からず賃料も下がることになるはずですから(といってもわが物件の賃料には及ばないと思いますが)油断はできません。

 

今後は、攻めの経営が必要になります。

 

ということで現在、

以下のような作戦を練っています。

 

幸い、当物件には私と同じような価値観をもった他のオーナーさんがいらっしゃるとのことで、彼らと同期をとってこのカイゼン活動をすることにしています。

 

現在、同志は3フロア分(9X3=27戸、全体の過半数を超えています)を確保。

 

H君に動いてもらって(いつもサンキューです!)

 

現在上記問題1.2.4に関して、

1(壁の洗浄)

2(ポスト取替え)

4.(エレベータボックスないのキレイ化)を改善する運びになっています。

 

総額100万程度らしく、修繕積み立て金でまかなえる範囲です。てことで問題なし。

 

あ、ちなみに3に関しては不可抗力でしたが、すでにテナントきまっちゃった。てことでOK.

 

一応、年内に具体的な予定を決めて作業に入るということらしいです。

うまく進むことを期待します。

 

残るは、5ですね。

 

これは、所有者である僕の努力で何とかなりそう。

 

ってことでケルヒャー購入計画。そろそろ具現化せんとアカンですな。

 

収益物件の少なさと、銀行さんの融資態度の状況からして、今後もそう簡単には収益物件に出会えるチャンスはなさそうですから(無いことはないですが、明らかに少ないですね。)所有物件の魅力アップに努力します。

 

AFPのリベンジも徐々にエンジンがかかってきております。

 

何事も、ケイゾク・カイゼンのスパイラルでやったります!

 

banner2 <--すべては店子さんの笑顔のために!!応援お願いしマース。

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