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2007年11月 7日 (水)

マンションPERってどうよ?

最近、体調を崩し気味です。

鼻は詰まるは、のどは痛むは、熱はでるは、、、、散々です。

 

気持ちは明るく生きたいと思います!!(ワッハッハ)

 

今日は先日のノムコムセミナーは東京カンテイさんの話のなかで出てきた、

 

『マンションPER』

 

についてちょっとだけ考察。

 

banner2 <--応援ありがとうございます!

 

○マンションPERとは?

 

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

 

で求められます。(要は、賃料で何年でマンション価格をpayできるかってこと。)

以下、東京カンンテイさんのページより、抜粋。

 

たとえば、マンションPERが20.25であれば、その駅の新築マンション平均価格は駅勢圏賃料相場の20.25年分に相当する(=駅勢圏賃料相場換算で20.25年で回収できる)ということになります。したがって、一般にマンションPERが低ければ収益性が高く、反対に高ければ収益性は低いことになります。

 

要は、株のそれと同じ考え方がマンションにも適用できるってことです。

 

ただ、これも株のPERと同じことですが、低ければいいというものでもないのはお分かりですよね?

 

要は、上記の式、右辺の逆数にすると、いわゆる『表面利回り』なのです。

 

 

表面利回りがいいから、買い!というのは、短絡過ぎるという考え方と同じです。

 

 

表面利回りのいい物件は検索すれば、すぐ見つかります。ですが、それがなぜネットで売れずに残っているのか?

 

簡単です。

 

それだけ、リスクが高いことを意味することが多いからです。

不動産投資の場合は、やたら利回りが高い(マンションPERが低い)のは、たいてい

 

  • 場所が悪い(地方で、都市部から離れた田舎町にある物件)
  • わけアリ物件

 

こんなところです。

マンションPERも同じ考え方が適用できるはずです。

 

ですが、

それだからといって、マンションPERは意味が無いか?というとそうでもないです。

 

要は、

 

  • PERが低いのは現状そうであるだけで、将来性のある地域であればお買い得である!

 

ということがわかるということです。

 

例えば、JR常磐線の松戸駅のマンションPERは、14.44とトップ。松戸駅付近のマンションを買って、何かしらの理由でマンションを引っ越す理由が生じたとき、貸し出ししておけば、その家賃だけで、15年弱でpayできてしまうということを意味しています。

 

松戸とかは、上野まで15分、今後も伸びていきそうな駅なので(昔、付近にすんでいましたから)そういう意味では、お買い得エリアなのかもしれませんね。

 

逆に東京都心部のマンションPERは、例えば、西部池袋駅のそれは、29.98。前者のほぼ倍。さすが都心。

 

とまぁ、マンションはじめて購入する人たちにとっては、ある程度仕える数字ではないかと思います。

 

翻って、不動産投資ではどうか?という話。

 

僕はこの値では不動産投資の可否は判断しません。(できません、が正しい)

 

お分かりのとおり、マンションPERは、あくまで予定賃料(GPI)で物件価格を割っているのです。

 

不動産投資で『この物件は投資適合物件である』と分析・判断するためには、土地の市場性・将来性・リスク・購入の諸費用、維持費、管理費、ローン返済額(金利)等等、考慮すべき内容がいくつもあります。

 

間違ってもマンションPERで不動産投資はしないでくださいね。(って知ってるか。)

 

※あ、マンションPER自体はとても意味のある指標だと考えています。あくまで不動産投資レベルになるとちょっと情報不足ということを言いたいだけです。(東京カンテイさんの情報収集力はすごいと思っています。)

 

banner2 <--サブプライム問題、そろそろプライムにも影響がでてきているとか。全世界にボディブローのように効き始めていますね。しばらく静観するべき時期のようです。応援おねがいします。

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