不動産投資の理論を一緒に学ぼう（基礎編：Vol.6 現在価値による金融商品の価値評価（国債）だ！）

昨日も風邪がひどく、ブログアップができませんでした。

今日はだいぶ良くなっています！

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今回は、

『現在価値による金融商品の価値評価（国債）』

です。

国債は、国や地方公共団体、企業が債権を発行して、活動資金を調達することが目的の商品です。最初に規定された利払いが定期的に行われ、満期時に最後の利息と元本が返ってくるという仕組みのものです。

日本国は、アメリカ国債を相当買っていますが、この先のアメリカ経済の先行きを考えるとちょっとポートフォリオとしては、うーんという感じですね。

日本国債は、最近は個人向け国債も発行され個人投資家にもポピュラーな商品となっています。

その債権の評価というものを、当理論に基づいて評価するというものです。

はっきり言って理解しづらいです。（笑）

ま、おき楽に行きましょう。

例えばこういう国債があったとします。

• 債権の額面：１０万円
• 利払いは年１回（発効日から1年毎）で利率は額面の２．５％
• 満期は発行日から５年後

ここから投資家が得ることのできるキャッシュフローは、

• 1年後：2,500円
• 2年後：2,500円
• 3年後：2,500円
• 4年後：2,500円
• 5年後：102,500円（最後に利息と元本が返ってくるから）

ということになります。総額：112,500円（12,500円儲かるぞ！）

なかなかじゃないですか。

と考えてはいけませんね。（多分）

そう、隔年に得られるキャッシュフローは将来価値なので、この値を現在価値に戻して考える必要があります。この辺の話は、不動産投資の理論を一緒に学ぼう（基礎編：Vol3 『現在価値と将来価値』)あたりを読んで頂けるとわかりやすいかも。

投資家は、ある商品に対して投資資金を投下する際、将来その商品が投資家に与えてくれるキャッシュフローの額を現在価値に割り戻すのですが、その値として『資本コスト（投資家がクリアすべき投資利回り）』を使います。

投資家がこのような５年債に適用すべき資本コスト（例えば金利）を３％と設定した場合この国債の現在価値はいくらかというと、上記隔年のキャッシュフローを３％で割り戻した（歳を追うごとに３％をべき乗していくことを忘れずに）値ですので、

• ＰＶ＝2,500/1.03 + 2,500/1.03^2 + 2,500/1.03^3 + 2,500/1.03^4 + 102,500/1.03^5 = 97,710

• 現在価値：97,710円

ということになります。残念ながら元本われです。（投資不適格とみなします）

で、国債が発行されてから、2年6ヶ月後に金利情勢が大きく変動して、資本コストが１％に低下したとします。

そうすると、既に２回の利払いは終了しているので、残り3回のキャッシュフローの現在価値を計算して、全体を足しこんだ結果で判断しなおすことになります。

うっとうしい計算は省いて結果だけいうと、

• 現在価値：104,932円

という異なります。おぉ、元本にたいして4,932円儲かっています（一応、投資にあたいすると判断できます）

ということで、

債権のキャッシュフローは発行された時点で決まっているので投資家の資本コストが上昇すれば割引が大きくなるので、債券価格は下落します。逆に投資家の資本コストが下降すれば債券価格は上がるということになるのです。

お。

これは、ＦＰの勉強でかじった、債券価格と金利の関係が上記関係を説明していますね。

• 金利上昇→債権価格下落（上記資本コスト３％ケースに同じ）
• 金利下落→債券価格上昇（上記資本コストが１％に落ちた場合に同じ）

なるほど、こうやって考えると理解しやすいもんだ。

このように債権の評価をされてみてはいかがでしょうか？

＜－－あ、でもＦＰの教科書の債権と金利の関係もわかりやすいなー。ま、要は上記の金利と債権の関係を抑えてもらえれば十分ということです。次回は、株式の価値評価と行きましょう。応援お願いします！