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2008年1月22日 (火)

GYAOで、アパート投資の宣伝番組を見た!

いやー、いまだ体調が戻らず、久々に2日連続で会社をお休みしてしまいました。。。情けない。。

banner2<--朝になると体調がガクンと落ちるんです。。鬱かしら。。。応援おねがいします。

 

GYAOってWEBテレビをご存知ですか?まぁ、無料でテレビ番組を放送しているUSENがやっている新しいコンテンツのひとつですが、

今日、昼間にボケーと同サイトを見ていたら、ふと気になる番組を発見。

 

あなたもアパートオーナーに  土地がなくても自己資金が少なくてもアパート経営はできる!

 

提供は、シノケンさん。ですね。あまり存じ上げませんが。(不勉強ですいません)

番組を見ました。

感想は、、、うーん、やっぱりカーという感じです。ご覧になるとよくわかりますが、アパートローンに「ノンリコースローン」を採用して、

 

  • 担保不要
  • 本人の信用力・資産力は関係ないその他属性も関係ない。
  • 保証人は必要ない

ナドナド、「ホントカヨー」と思ってしまう内容ばかり。いや、実際にそうであれば嬉しいのですが、最近はノンリコースローンってあまり現実的でないきが、、、

まぁ、でも実際のところは僕もよくわからないので、あまりえらそうなことはいえません。実際に使えるのであれば、大歓迎ですけど。

じゃぁ、ってことで、実際のローンの一例を見てみましょうか。。

 

<物件とその他条件>

  • 名古屋市内のアパート
  • 土地53坪
  • 諸経費込みで6030万
  • 自己資金570万
  • ローン30年5460万

<収支事例>

  • 前提:稼働率(入居率っていう表現がいただけませんが)100%
  • 家賃収入:376000円/月
  • ローン返済:283700円/月
  • 残:92300円
  • 年間1107600円のCF
  • 利回り:8.59%

 

なんとなくよさそうに見えますね。少しだけ精査してみます。

まず羅列します。

  • 初年度だけとはいえ、印紙税・不動産取得税・固定資産税が計算に入っていない。
  • 毎年の税金が考慮に入っていない。(所得税・固定資産税)
  • 毎月の管理費(Opex)が計算に入っていない(大体家賃の5~7%は見るべき)
  • 利回り(ここでは表面?)は実際には7.48のはず(376000×12÷60300000)確認していないが多分諸経費を計算に入れていない??
  • 稼働率が100%が前提になっている。

 

税金を収支計算に入れていない時点で、この収支計算自体の信憑性は0です。何を目的に収支計算を出しているんでしょうか?この会社の利益のため??違いますよね。あくまで投資家の利益のためですよね?

また、管理費もきちんと見積もっておかないと後で痛い目に合うのはオーナーさんである投資家です。しかも、不慮の事故も想定したマージンを見積もっておく必要もあります。(ガス給湯器等の消費材ナド)これも、まったく見積もりに入っていない。

稼働率が100%?何故その数字で計算するんでしょうか?物件は名古屋市内の物件で、かつどの駅からどのくらいの距離が離れているか?まったく情報はありません。参考レベルで良いから提示してほしいものです。かりにJR名古屋駅であったとしても(多分ありえませんが)稼働率100%で考えるのは間違いです。せめて95%(名古屋駅から徒歩圏内のレベルを想定するなら、です。これでも甘いかも)

物件の市場性をあまり勘案されていないようです。

しかも、現状でも月当りのCFが10万切っています。税金を勘案してない時点で。これに税金を計算に入れると、間違いなく7,8万程度のCFでしかなくなります。自己資金が570万ですから、CCR=1.40%(8万で考えた場合です)

1.4%の利回りでしたら、ちょっと探せば、普通の金融商品でも十分見つかるはずです。FXでユーロ買いしてほったらかしでスワップ狙いのほうがはるかに儲かるかもしれません。

不動産投資は、お金の流動性に関しては、他の商品とくらべ、低いという性格のものです。ではなぜ、あえて不動産投資をするかというと、その他の商品より、より堅く、堅実にミドルリターンを狙えることじゃないでしょうか?

これが実現できないようでしたら、わざわざ苦労してまで不動産投資をする必要はないということです。(株とかのほうがよっぽど儲かります。センスさえあれば)

もっと、細かく突っ込めばきりがないのでこれくらいにしておきますが、、、

 

何をいいたいかというと、

 

別に上記の会社の営業を妨害するつもりはさらさらありません。むしろもっと頑張ってほしいのです。ただ、

 

こういう宣伝文句で、投資家のナケナシの資産をフイにさせないで下さいということです。もちろんユーザを増やすという会社としての命題もあるのでしょうが、上記のようなザル計算で、さも「確実に儲かります!」という表現はあとで自社の首を絞めるということにつながるんじゃないでしょうか?それがとても気になるのです。

 

自社の利益のためにも、まずは、オーナーの真の利益を追求した仕組みづくりを考えて頂きたいと思ったkanaloaでした。

ガンバレ!シノケンさん!

 

banner2 <--おぉー、久々に不動産投資ネタ。まだ体調が戻りませんが、書くことで体調を戻したいと思います。明日は仕事復帰じゃ!(ゴメン!課長!)

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コメント

全くおっしゃる通りだと思います.こういう業者さんにどれだけ初心の方が泣かされているか...騙しが入っているので,自己責任だけで済まされないと思うのですが....

今年の風邪は長引きますので,御大切に.

vittoさん。

ですよね。全国展開できている会社だからそれなりに実力があると信じたいのですが、ぱっと見て「うーん」という内容でしたから、逆効果だと思いました。でも、知らない人は、これ見て「おぉー!やってみよー!」となるんでしょう。

熱は下がりましたが、今度は扁桃腺が腫れて痛くてしょうがないです。。とほほ。

しのけんさんは
見ておいて方がよいですよ。
パンフレットくれますので是非取り寄せてみてください。
私は数年前に取り寄せました・・・
木造で30~35年ローンを組まないと回らないところが・・・
ただ、当時は比較的都心部の案件で組まれていたので、参考にはなります。
耐震偽装のときだいぶ泣かされたと思いますよ。
(いくつか物件が姉歯設計に該当していました。)
わたしは、九州ではデックスクロキと並んでベンチマークしています。

姉歯とシノケン、、、あぁー。そうか。そうですね。完全に忘れてました。

さすがooyagakuさん、視野が広いですね。
デックスクロキ早速覗いてみますね。

この記事へのコメントは終了しました。

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