転ばぬ先の物件バリューアップ。

今日は朝、AFPの勉強しましたが、ちょっと頭が情報を受け付けてくれなくなっているようなので、今日は夜だけはゆっくりします。

＜－－えーとJ-REITにおいて購入時に委託手数料はかかるか、、、おっと、イカンイカン。応援お願いします。

今、御世話になっているコンサル会社の僕の担当の若手ホープH君と

川崎物件の進化論

について、検討中です。まだ、具体的な案は出していませんが、こんごどのようにこの物件を経営していくべきかについて、少し突っ込んだ話をしようかと考えています。

何をすべきか？まず、最大の目的を認識すべきだと考えます（これぞゴール指向経営）。その目的とは、

顧客（店子さん）の利益

これは何を意味するかというと、現在住んでいらっしゃる方々がこれからも末永くこの物件に住んで頂けることを意味しています。では、顧客の利益とは何か？なんでしょうね？

• 住みやすい部屋である。
• 安全である。
• 家賃が妥当である。

こんなところでしょうか？まだ抽象的ですね。もう少し具体的に落とし込みましょう。

• 住みやすい部屋である：使いやすい水回り、使ってて気持ちのいいエアコン等々
• 安全である：電熱線ヒーターでなくIHヒーター。通常の鍵でなく、電子錠。覗き穴でなくモニターフォン
• 家賃が妥当である：物件の立地、物件の設備に対して設定された家賃が、他の同等の物件の部屋と比べて高くないこと。（また、安すぎないこと）

だんだんやるべきことがあぶりだされます。上記はあくまで一例ですが、要は、「ユーザ観点でものを考える」が重要だということです。プロダクト側というのはついつい自分の自己満足の境地に入ってしまい、肝心の顧客の要望を見落としがちです。この辺は、僕もエンジニアの端くれですので、上司からも口をすっぱく言われ続けていることなので考え方は身に付いているつもり。

あとは、これら具体的施策の何を、いつやるか？どのくらいの予算をかけてやるか？だと考えます。

ここからは、電卓とのにらめっこになります。この時点で、顧客が求める要件というのは整理されているはずですから、あとは、ひたすらこの行動が「投資」として合理的であるかどうかを、一切の主観を捨て、「数字で客観的に判断する」だけです。ここに定性的判断は一切いりません。あくまで定量的判断あるのみです。

これら一連の活動を空室が出る前に先手を打つ、いうなれば、、、

「転ばぬ先の物件バリューアップ」

でしょうか。

AFPの試験が終わったら、投資家側として考えうる案を整理して、担当のH君に見てもらいご意見をもらおうと考えています。（よろしくです。H君）

賃貸経営管理といえば、ご存知クマさんですが、この方の名言をご紹介。

テナントリテンションとは、『引っ越す理由のない方が引越ししてしまうことを防ぐ事』であること。

僕はこの言葉を聴いたときに「これぞ核心を突いた格言である」と思いました。発想が違いました。今、住んでいる方に長く住んで頂くための施策。それを考え、実行ていこうと思います。これが一番のリスク回避であり、合理的なファイナンシングであると考えます。

具体的な話は、改めて。

さ、今日は脳みそ休めよ。。。お休みなさーい。

＜－－景気動向指数はどこが・いつだすかというと、、、おっと、いかんいかん。。応援おねがいしまーす。