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2008年2月28日 (木)

明日は確定申告の日!

明日お休みをとって、確定申告に行きます。

 

banner2 <--昨年の株取引の申告以来です。ちと緊張。応援お願いします。

 

昨年の今頃は、確定申告のやり方を何も知らず株の取引の資料だけを持っていって、職員の方に

「源泉徴収表ありますか?」

と聞かれ、

「へ?そんなんいるんですか?」

と、まぁ、とにかく知識なしでいって恥をかいた覚えがあります。

 

ですので、今回はかなりしっかりやったつもり。

 

一応各種取引の資料や、領収書も念のため持っていきます。(家にとんぼ返りだけはしたくないので)

 

先ほど必要な資料はすべてバッグに入れました。

さぁ、無事おわるかどうか。

 

しかし、申告時に領収書の本体の提出が必要だとばかり思っていましたが、7年間保管しておくことが大事で、必要に応じて説明ができればいいんですね。(知らんかった)

でも、一応全部もって行きますけど。

朝一で銀行の記帳にも行かないといけないし、、、せっかくのお休みですが、朝からてんてこ舞いになりそうです。一応計算上はいくばくかの還付が期待できます。これを楽しみに頑張ってきます。

 

カミさんが、

「還付金で美顔ローラー買っていーい?」

って言ってます。(コラ)

 

banner2 <--ま、いろいろ細かなことは彼女頼みだったし、お礼に買ってあげよ。応援お願いします!

2008年2月27日 (水)

川崎物件の屋上防水。

昨日はアホみたいに長かったので、今日は短めに。

川崎物件の屋上防水が、期限を越えても完了していなかったという信じられない問題がおきたと先日のブログでお伝えしました。

 

川崎物件で問題発生!(その2)

 

banner2 <--問題は解決するまできっちりやりますです!応援お願いします。

 

その後ですが、当該業者さんにH君経由でお灸をすえてもらいました。で、「ちゃんと完了できる工程表を提出するよう」伝えて、新工程で現在やってもらっています。

不幸中の幸いといいますか、この間雨漏り等の問題は発生していない模様。

ですので、穏やかに話ができますが、通常なら契約違反なので違約金ものだと思います。

半年ほど不動産投資をやってきていますが、

僕らのような日々

 

「この工程はきちんと守れるのか?」

「見積もり根拠は?」

「誰がこの工程に責任を持って誰が担当で、その担当にその責務を果たせるスキルがあるのか?」

 

とか耳にたこができるほど求められている業界の人間にとって、なんとなく、のんびり感があるなぁ、、と感じることが多いです。(全部が全部じゃないですよ。もちろん、きちんと仕事をしている方だっていらっしゃいます。だからよけいそう感じるのです)

 

この業者さんが新たに出してきた見積もり表だって、僕の目から見たら(技術的内容はともかく)工程表としては、申し訳ないけど中学生レベルだなぁ。。。と思いました。

だって、ただ、日々の欄に「これやります」としか書いていないんですから。。。ちょっとあきれてしまいました。

 

まぁ、それでもその業者さんの一生懸命と理解して、今回までは勘弁して現状を見守っていこうという判断です。

 

#これで駄目なら、次はありません。今回でどこまで誠意が感じられるかがキモです。

 

現状は、週一でH君に進捗状況を伝えてもらっています。天候の理由でちと遅れ始めています。(実際そうだったみたいですが、さて、これをどう挽回するんでしょうね。我々の世界では、遅れを挽回する策を常に用意するのが常識。さてさてどうなるか?)

 

不動産投資に、我々サラリーマンが参入してきたというのは、のんびり思考の業者にカツを与えるという意味でも良かったのかもしれません。

 

業界(もしくは会社・チームしかり)の評判というのは、最高の会社・チームの評判で決まるのではなく、最低の会社・チームの評判で決められてしまうことが多いです。人間、他人の悪いところは目に付いちゃいますものね。

 

不動産業界では、こういったダーティーなイメージを覆さんと日々精進されている方々がいらっしゃいます。頭が下がる思いがしますし、人間として尊敬すべき方々です。アメリカの不動産業界っていうのはそれなりのステータスある仕事とされているようです。

 

どうか、不動産業界の方々(特に若い方々)、こういう悪いイメージを膨らまさないよう、投資家から尊敬されるようなすばらしい業界人になってください。そうすれば、きっと不動産業界もそして投資化もハッピーになることでしょう。

 

、、、何言ってんだろ。僕。。。

 

banner2 <--結局長くなっちゃった。すいません。応援お願いします。

2008年2月26日 (火)

楽園への生活に向けて(Vol5.移住計画本を読む!の巻)

風が強かったり、暖かくなったり、かと思うと急に寒くなったり。。。冬が終わりを告げている証拠ですね。

 

banner2 <--もう少しで30位台に復活!一押しを!

 

最近、ハワイに向けてのことを少し忘れていました。(近々の話で頭がいっぱいだったので)そもそもこのブログを立ち上げるきっかけ(理由)はこの楽園・ハワイを目指すことであるというのは既に申し上げてきたとおりです。

ちと、御題とズレますが、ハワイ不動産はは、サブプライムローン問題もそんなに大きな問題ではなさそうですね。(これからはどうかわかりませんが)不動産の価格も多少の下落はあるにせよ、きっとまた値が上がっていくであろうと僕は考えています。

多分ハワイで不動産投資を考えるとするなら、それなりに勉強と経験をつんだ方じゃないとさすがにリスキーなのかもしれません。(でも、やってみたい)

ただ、僕の場合、ハワイ移住とそこでの暮らし(ライフワーク含め)が目標なので、投資はやってみたいですが、それは重要な問題ではないです。(現状は)

ただ、移住といっても、会社の連中でハワイ移住なんていっても

「はい、夢を見ない。」

って言われておわり。真剣に考えているなんていおうものなら、

「病院いったほうがいいんじゃん?」

といわれるのが関の山です。さて、実現のために情報を仕入れるにはどうすればいいか?

 

やっぱり、現状は書籍を片っ端から読んで自分なりの考えを作り上げていくしかないと思っています。このブログの左側には

を挙げています。この本はハワイで不動産物件を取得するための具体的な話がかなり深いレベルで説明されています。

ほかには、

ですかね。現役の方が仕事を持ちつつ、ハワイ(丸子さんはハワイ島ですね)で生活の礎を持つための考え方ややり方が書かれていて、とてもいい。(ただ、丸子さんは奥様とも魅力的な方であり、それゆえハワイからでも仕事が成り立つという構図ですから、普通のサラリーマンからすると『夢だよー』で終わってしまうかもしれない。でも僕はあきらめない)

 

ほかは、『極楽』シリーズの

WSFの僕ははずせない本です。この本を読むと「あー、マウイ行きてー」という気持ちになります。モチベーションが下がったときの気合の一発に重宝します。

先日「タイムシェア・リゾート」を書きましたが、

これを本屋で立ち読みしちゃいました。(ごめんなさい)でも、タイムシェアの仕組みをしっかり理解したいなら、実際にそれを扱う会社にアクセスすべきだと思います。

 

まだまだ、いろんな本がありますので、興味がある本は片っ端から読破していきます。先週末に入手した本は以下、

極楽シリーズの「ハワイ島編」。移住先でオアフなのか?マウイなのか?ハワイ島なのか?それとも他の島か?悩んでいますので、他のシリーズも出してほしいところですね。

あと、

移住にまつわる情報が書かれていることを期待して、表紙だけで即買いしてしまった。。。

 

と、まぁ、長々と書いちゃいましたが、自分でできる努力は最大限やって、チャンスをなんとか引き寄せたいということです。

僕のハワイ移住計画で一番のお手本にしているのは、マウイ島にいる、コンドミニアムのオーナーさん。

 

NEC_0012 こんな夢のような場所で、ハワイ不動産投資をして成功していらっしゃって、

NEC_0017 こんな海が目の前の家で生活されています。

NEC_0005 こんなラナイ(あ、ベランダのことです)で飲む、コナ・コーヒーは格別です。。。夕暮れからのんびり夕飯作って、寒くもなく暑くもない夜風に吹かれて食べる夕食。。。

 

おっと、イカンイカン。現実を見失うところでした。

 

でも、事実、個人でここまで成功されている方がいらっしゃいます。このコンドのオーナーさんも「自分で考えをしっかり持って、前向きに考えて、実行すれば、人生案外うまくいくもんだよ。君でもできるから、チャレンジしなよ!」という言葉をくれてます。(そのときご本人は、酔っ払ってましたけどね(笑)

それでも、当時、いろいろ悩んでいた僕の背中を「ポン!」と押してくれた大事な言葉です。

 

信じて、今の投資をがんばっていきます。

 

banner2 <--僕の目標は絶対ブレない!それが自慢です。応援お願いします!

2008年2月25日 (月)

日曜はセミナー。

しかし、昨日の風はすごかったですねー。

 

banner2 <--皆様の応援が私の明日への力、お願いいたします。

 

日曜は、H君の会社主催の不動産投資セミナーに行ってきました。講師は私が不動産投資はもちろん、人間としても師とあおぐ猪俣さん。(勝手にそう思っているだけですが)

ですが、出鼻をくじかれます。

川崎駅から品川に向かおうとしたところ、なんと、東海道線と京浜東北線がダブルでダウン。(沿線火災だとか)コリャイカン!ということで急遽南武線に乗り換え、鹿島田駅から新川崎駅へ、横須賀線(これまたちと遅れていましたが)で品川に向かうことにしました。

横須賀線に乗って始めて気づいたんですが、

 

「あ、そういや、京急線があったっけ。」(オオボケ)

 

予定より1時間おくれて渋谷に到着。本当はひとつ手前の駅で降りてまたのんびり都内散策&ランチと行きたかったのですが、先の話の影響でなぜか渋谷駅のホームにあるパスタ屋で昼飯となりました。(ま、しょうがないか)

 

さて、肝心のセミナーの内容。今回は「不動産投資市場調査」が御題。

僕の大好きな分野です。とてもためになりました。いろいろ勉強になりましたが、ポイントはいかの3つ。

 

  1. 地域経済の分析
  2. 市場分析
  3. 市場性分析

 

要は不動産市場を「鳥」と「アリ」の目線で見る(森を見るか木を見るかともいいますね)分析のやり方で、番号の低いほうが全体を俯瞰で見るということになります。

例えば1であれば、国・都道府県とうモノサシだったり、金利や景況感、または建設業界の各種指数であったりします。で、これらをある象限にあてはめ、俯瞰での市場の構図を整理していくという考え方です。(詳しくはセミナーに出てくださいね)

2は、ターゲットとする地域の市場性について、1より、よりミクロな視点で分析します。最寄の駅の力「駅力。といいます」であったり、地域のマンションの需要と供給バランスおよびその地域に立つマンションの収益性であったり。。。地域の情報を総動員して多角的視点でターゲットの力をあぶりだしていくという構図です。

そして、3、これはいわゆる物件そのものの力。詳しくはかけませんが、要は「己を知り他を凌駕するための分析」ということです。当たり前といえば当たりまですが、これが意外とできていないし、やろうとしてもじゃぁどうやればその情報が手に入れることができて、その情報をどう判断するべきか?そのモノサシがなかったりするわけです。

 

今回のセミナーではこういったことを学んできました。情報の出所とかを知ることができたことも大きいですし、どういう判断基準で物件の良し悪しが判断できるかを学べたのも大きかったです。

 

残念だったのは、「もっと時間をかけて(極端に言えば2回構成でもいいかも)ほしかった」というところでしょうか。(贅沢?)

なにせ、このセミナーはあくまで「入門編」でしたので、「応用編」があることを期待して、急用で参加できなかった懇親会を後にしました。。。

猪俣さんは、他の団体の主催で「猪俣道場」という2日間ぶっ通しのセミナーもやってます。こちらも非常に興味があるのですが、金額が20万と破格なので、いまだ行こうかどうかの決心ができてません。(絶対損はしないとわかってるのに、、、)

20万あったら、俺書斎の電力線ネットワークや俺椅子が買える。。。と思うと躊躇しちゃうんですね。。。

 

まだまだ、駄目ですね。

banner2 <--今年は他のセミナーにも積極的に参加します。土曜のあかちゃんさんのセミナーは参加したかったなー。。。(予定があわず。。。次回こそ!!)応援お願いしまーす。

2008年2月24日 (日)

青色申告&確定申告用資料作成完了!

やっと作成完了です。

 

banner2 <--いつも応援ありがとうございます。

 

紆余曲折を経て、ようやく青色申告&確定申告の資料の作成が完了しました!

今、資料をプリンタで出力しているところです。

昨日は、終盤で計算ミスがあることが発覚(銀行事務手数料が一桁違ったんですね。あぶねー)こりゃイカンということで、確認作業の水平展開を実施、気づいたら午前様でした。

で、今朝、最後の全体の検算をして、一応、kanaloa家的な検閲はクリアしました。正直に申請したつもりです。(どうせインチキしたっていつかばれますしね)。物件の規模が小さいから多少のことは目をつぶってもいいかもしれませんが、小さくても立派な経営だと考えていますので、できるだけ細かいレベルまで確認を繰り返しました。

ま、でも、最後は税務署で確認してはじめてすべてがコンプリートしますけど。(やり直し食らったらどうしよ。。。)

すべてが勉強と思って、カミさんと喧嘩寸前で切磋琢磨して仕上がりました。

この青色申告は、実際にやってみると

 

「あれ?この数字ってどう考えればいいんだ?」とか

「あれ?この端数は切り上げ?切捨て?」とか

「あ、やべー、この数字は土地と建物で按分しなきゃいけないんだー!」とか

 

まぁ、とにかく実施して初めて見えてくることが多かったです。(その度に、H君に電話で相談に乗ってもらったり、いろんなブロガーの方の過去ログを漁ったりして、、、いや、助かりました。)

 

vittoさんのブログの青色申告ネタでずいぶん救われましたので、私も私なりにこの辺のノウハウをまとめてみようと思います。

 

 

↑青色申告で路頭に迷っている方、このサイトで勉強してみてください。きっと道が開けます。

 

 

 

これで資料が出来上がったので、来週のどこかで休んで申告してきます!

 

今日は、H君の会社主催の不動産投資セミナーに行ってきます!この件に関してはまた後日。。。

 

banner2 <--これから、領収書類のコピーをとりに今熱いCOOPに行ってきます。(一枚5円のコピー機が置いてあるのでお得です。セコイ。。。)

2008年2月21日 (木)

ある日の湘南にて。。。

今日は気分転換。(不動産投資とほとんど関係ないです。)

 

banner2 <--ちとランキング苦労しとります。応援してね。

 

kanaloa、仕事に疲れるとたまーにお休みをとってひとり、ふらりと電車の旅に出ます。海を愛しているので自然と足は海のほうへ。

この日も、愛用の京急線快速特急を飛ばし、京急逗子線に乗り換え、逗子駅からJR横須賀線の鎌倉で下車。

鎌倉駅から、ひたすら徒歩で江ノ島を目指すルート。(結構歩きますよ)

電車だけでもいいのですが、街なみや歩いてみて始めてわかるその地域の歴史や文化、雰囲気というものがあるのです。

いつも来るまで通る134沿いをひたすら徒歩で江ノ島へ。。。

 

の、前に、軽く腹ごしらえ。

NEC_0477 鎌倉の海岸が見渡せるちょいとしたお店でゆっくりします。

 

NEC_0478 ここは、腸詰製品を扱うお店の2Fのこぢんまりしたカフェ。当然腸詰のドッグを頼んで腹ごしらえ。(さすがにおいしかった。他にもハヤシライスセットとかがあってなかなかウマそう。今度食べてみます)

しばらくは、読書。

これを読んでいたのですがね。(^^;

 

気づくと3時。日が暮れる寸前の七里ガ浜の夕暮れに間に合うように歩きます。

NEC_0479 やっぱり、海は青空がにあう。(冬の海もいいもんです)

海といえば夏のイメージがありますが、冬の海のほうが空気は澄んでいますし、ひとも好いていますし、、デートにはうってつけです。(ゆっくり語り合えますし♪)

お、いかん、先に進みます。

 

NEC_0480 鎌倉134沿いのコンビニからの写真。

このエリアの海岸線は日本でも有数の景色を誇るのですが、この道沿い、意外と「無いモノ」があるんです。上記の写真でも「無い」んです。

これだけ、素敵な海岸線なのにです。海外のリゾート地には、たいていいくつもの「それ」があるんですが、なんで無い(とまでは言いませんが、少ない)んだろう。。。

これがkanaloaの将来の夢(というか目標・最終的にやりたいこと)なんですけどね。

きっと普通に考えればやりたいと思うことですが、採算が合わないのかな。。。やり方の問題だと思うんですが、、、

ま、一旦忘れます。

さらに歩きます。

NEC_0481 とちゅうの素敵な海沿いのマンション。

ですが、ここにも景気後退の波でしょうか、まだ売れていない部屋がいくつか三件去れました。鎌倉の一等地ですよ。(ま、134にモロ面していますが)

さらに歩きます。テクテクテクテク。

アー疲れる。。。歩くこと30分。稲村ガ崎へとうちゃーく。

NEC_0482 有名なポイントですね。奥に見えるは江ノ島。

写真愛好家が夕暮れ時をてぐすね引いて待っています。その横でケータイでパチリ。これでも十分綺麗な絵になります。お、イカンイカン。日が暮れてきた。更に歩きます。

NEC_0483 ここは七里ガ浜の駐車場、みんな夕焼けを堪能していますが、僕だけ写真のおくの山の家を見て「あそこに住めるようになるにはあと何戸を手に入れてCFを得ないといけないんだろう」って変なこと考えていました。(笑)

お、いよいよ、湘南名物、

 

「江ノ島&富士山の夕暮れショータイム!」

NEC_0484 いやー、日本人でえがったー。

この日の夕暮れはさいこうでしたよ。写真愛好家は「いやー、今日はいい夕暮れだ!」を連呼していました。夕焼けに染まる七里ガ浜の山手も綺麗です。

でも、夕焼けに一番にあうのは、僕の笑顔、、、イヤイヤ、愛を語らうカップルですね。

 

NEC_0485 うーん、ほほえましい。十数年前に僕もこんなことあったっけなー。ちと、ノスタルジー。このカップルの愛が最高のカタチで結ばれるといいな。と思う33歳のプチオヤジ、kanaloaデシタ。

 

で、この後、江ノ島までいったか??

 

すいません、疲れて、結局江ノ電にのって帰っちゃいました。(寒かったし)

 

日本の湘南。これだけのすばらしい財産をもっと大事にできないんでしょう。海岸にはごみが散乱していたり、海岸沿いの崖がコンクリートで打たれていたり(景観考えてくださいよ)

 

昔の日本人の美意識がすっかり失われているようです。ちょっと悲しい。何とかせねば。。。

 

でも、1日海沿いを歩き続けて海の空気を吸ったおかげでしょうか?低調気味だった体調がすっかり良くなりました。「海水浴(泳いではいませんが)」とはよく言ったものですね。

楽しい一日でした。(今度カミさんも誘ってみよ。)

 

banner2 <--青色や空室とあまり明るい話題でなかったので今日は気持ちいい話題を挙げてみました。たまにはいいですよね?応援お願いします。

2008年2月20日 (水)

空室早期申込み獲得プロジェクト指導!(その1)

ようやく青色申告のデータがそろいました。明日・明後日と検算して、週末に確定申告の所得再計算が終われば、予定より1週間遅れましたが、なんとか申告が完了しそうです。(viitoさん、yokokenさん、水戸大家さん、H君をはじめ様々な方からのアドバイスのおかげです。ありがとうございます。あ、まだ終わっていませんね。)

 

banner2 <--いつも応援ありがとうございます。(あ、今日もお願い)

 

さて、今日はカミさんと、

 

「空室早期申込み獲得プロジェクト」

 

を立ち上げました。って、二人で言ってるだけですがね。(笑)

今日は、まずはこの物件に想定される借主様をイメージしてみました。僕の物件川崎駅から歩いて6分弱の位置にあります。ラ・チッタ・デッラは、歩いて1分。ダッシュで30秒の位置にあります。場所は一等地だと自負してます。

だから、想定される借主様は幅広い。。。といいたいところですが、現状の建物の状況が必ずしもよい状態とはいえません。(現在こちらもカイゼンプロジェクトを立ち上げ中です。)

現状想定される借主様は、、、

 

  • 外国人の方
  • 夜の世界で頑張る方々
  • 男性で立地最優先の方

 

かな。実際現状の借主様も上記にほぼカテゴライズされます。上記にカテゴライズされる方、特に外国人の方はこれまでの大家さんは先入観で避ける傾向にあるそうですが僕はまったくそんな気持ちはありません。

むしろ

 

「いらっしゃーい♪」

 

と言いたいくらいです。仕事でも、外国の方と接する機会もあるので(特に中国人・インド人・ラオス人)免疫はありますし、外国から遠い異国に来て頑張ってらっしゃるんですから(日本のニートにつめの垢を煎じて飲ませたくらい)投資家として彼らを住居提供の立場から支えてあげたいという思いが強いです。

浦田さんの本にもあるとおり、近い将来、日本は確実に外国人の労働力を受け入れざるを得ない状況になります。

外国の方をさける状況が強い現況において、今のうちに優良な外国人の借主様を確保するという考え方もあります。

ここは積極的に行きたいところです。

 

外国人にかかわらず、夜の世界で頑張る方も頑張ってる人は頑張ってます。フィールドの違いで一方的に「やだ」というのはいけないですよね。まぁ、もちろん、きちんと支払いができるであろうという一定の保証やリスク対応は考えるべきですが、べつにそれも仕事のジャンルにかかる問題ではないはず。

 

投資においては、先入観をもたないというのも大事なファクタかと。

 

こういうある意味特殊な顧客層をねらうという考え方で進め、その顧客を物件のバリューアップという施策でできるだけ長くすんでいただくという戦略を考えることにします。

 

ま、まだ管理会社の方々と相談してませんが、大家としての顧客に対する考え方は以上です。

 

#はやいとこ打ち合わせしないとですね。

 

banner2 <--仕事も大家業もこれからピークを迎えそうです。。。どっちか(絶対仕事)楽になりたい。。。応援お願いします!

2008年2月19日 (火)

自分の物件を冷静に分析しないといけないんですね。

viitoさん、あかちゃんさん、ご声援ありがとうございます。力が出ます。

 

banner2 <--あなたの一票が私の力!力ください。

 

空室がでるでるであろうという昨日のレポート後から頭の中でいろいろな思いがでてきました。

どんな対策を打つべきか?どうやればすぐに空室を埋められるか??ブログや不動産投資系の本やセミナーで学んだ様々な手法が頭をめぐります。(昨日は夢でもいろいろ考えていたようで、朝起きたら現実と夢の境目がわかんなかったです。(笑))

 

ですが、大事なことを忘れていたことに気づきました。

 

私は自分の物件の部屋を見たことがありません。(これまで満室という恩恵にあずかっていましたので)

様々な手法云々を考えるより先に、私の物件の現況を確かめて、想定する借主さんの要望とのギャップを整理していかないといけないのだと思います。

 

  1. 理想の借主はこんなタイプである。
  2. 理想の借主は物件に対しこんな期待をしている。
  3. その期待に対して現物件はどこを満たしており、また満たしていないのか?
  4. これらを整理して、借主の期待を満たす、または超える対策を打てるかを考える。
  5. 対策を打つ場合に障壁となる制限や問題はないのか?
  6. あるのであれば、それに対する施策はどうするか?
  7. 最後にこれが投資として最終的に合理的かどうかを確認し施策を決定する。

 

こんな感じでしょうか。

仕事でもしょっちゅう困難な難題を突きつけられますが、僕は上記のプロセスで大体見るべき・対処すべき項目を整理できます。実際これでこれまでの難題に対処してきました。仕事であれ、大家業であれ問題解決のプロセスには大差はないと考えています。

 

できるだけ早くこれらを実行し、結果に結び付けたいと思います。

 

さぁ、うまくいくかな??

 

banner2 <--結果を左右するのは、実行前の戦略が8割、実行時の対処が2割でしょうか?燃えてきました。応援お願いします!

2008年2月18日 (月)

「大家力」が試されるときが近いようです。

先日、管理会社の担当の方と青色申告に関する話題をしていたら、あまり耳障りの良くないキーワードが出てきました。

 

banner2 -->いつも応援ありがとうございます。

 

担当の方:「kanaloaさん、そういえば、未確定事項ですが、、、近々物件の1部屋に退去が出そうです。」

 

一瞬耳を疑いました。が、どうも事実みたいですね。

 

僕の物件にどうやら(未確定ですが)初退去がでるみたいです。わが物件を借りてくださっている法人の方が「使っていない部屋があってそれを解約したい」とのことでその部屋がたまたま私の物件の部屋だったということです。

 

来るべきときがきたか、という感じはしますが、決してうろたえてはいません。僕、唐突なことがおきるとちょっとうろたえるタイプ(でも、5分で冷静になれる不思議な特性を持っていますが)なんですが、不思議とこの「退去」ということばに関してはうろたえはしませんでした。

多分、日ごろこのブログの先人の方たちのご苦労やそれに対する対処のプロセス等を読んでおり、「努力は必ず報われる」という信念が心の奥底にあったからじゃないかと思います。

むしろ、「あ、これで自分の物件の中身がやっと見ることができるし、暖めていた案件を実行に移すことができる」とポジティブな気持ちになっています。で、今いろいろ本を読んでいますが、急遽以下の本の読破の優先度を一番に上げました。

 

 

結構のんびり読もうかなと思いましたが、空室対策は実夢中の実務、手段が多いほど施策案は出てきますから、こういう「ガチでものにしたノウハウ」を使わない手はないです。昨晩から今朝にかけて大体90%を読んでいます。

いや、この本から得られるものは大きいです。

 

  • まず、お客様に気づいてもらうための手法
  • 気づいてもらったら契約していただく確立を挙げるための手法
  • 契約して頂いたらそれを長くケーゾクして頂くための手法

 

この3軸に具体的なノウハウについて惜しげもなく情報を提供されています。

僕が御世話になっている、不動産運用(運営)管理会社(あえてこう書きます)さんは、同様に様々な空室対策のノウハウをもっています。これはこれですばらしいものです。

これに、オーナー側である僕の案も加えていって、オリジナルの物件広告や、サービスの提供を考えていこうと思います。

そのためにも、不動産投資で成功されている様々な方のノウハウを知ることが大事だと考えての上記の読書でした。

まずは、先人の知恵を素直にまねして、そこから自分のオリジナリティを加えていけば鬼に金棒かなと考えています。

このプロセスを経て、現状の

 

「大家力。」

 

を上げていきます!

 

自分にとって不利な状況がきたときは、それをネガティブに受け取るのではなく、「自分の更なる飛躍のための行動が必要なときがきたんだよ」と僕の成功の神様が気づきを与えてくれているんだと感謝して、

そして、カミさんと意見を交わしながらベクトルをひとつにして、最後はそれがお客様の利益につながるように頑張っていきたいと思います。

 

、、、正直言うと、やはり人間ですから、不安はあるんですけどね。でも、不安を払拭するためには前に進むしかありませんもんね♪

 

うーし、やったるでー。

 

banner2 <--って、ちと気が早い気がするが、損はないので活動を開始します。応援お願いします!!

2008年2月17日 (日)

日帰りでベネチア行ってきました。。。

土曜日に行ってきました。

 NEC_0476

って、嘘ですが。(笑)

 

 banner2 <--いつも応援ありがとうございます。(ランキングは左のボタンから確認できます)

 

ここは、実は自由が丘なんですね。土曜日に息抜きにカミさんと自由が丘で散歩でもすっかという話になり行った先で偶然見つけた場所がここだったというわけです。自由が丘駅から徒歩10分くらいでしょうか?閑静な住宅街(って、家のガレージに、フェラーリ、ランボルギーニ、ベントレー。そして青空駐車でポルシェってどんな街よ?)の一角になぜかこのエリアが広がります。

まぁ、行ってみた感じでは「うーん、企画倒れ?」が否めない感じです。関さんとしていました。ちょっと場所的に狭いし、結局なにがやりたいのかがわからない(店舗にスノーボードショップがあったりと、よくわからんのです)のが原因じゃないでしょうか?

ま、そもそも自由が丘にベネチアを再現してどうする。という気もしますが。

 

自由が丘、久々にいったのでさっぱり覚えていませんでした。(最後に行ったのは、確か19歳だった気がします。)

NEC_0470ここは駅前広場。

街が点で栄えておらず、面で栄えている感じがします。主に雑貨屋やカフェ、レストランなど女性が喜ぶお店が沢山ありました。

NEC_0472 NEC_0473

こんなしゃれたお店が並んでいたり、

NEC_0474

昔ながらですが、センスを感じる街並み。写真のマンションは古いですが、この通りに面しているせいか、満室でした。

 

NEC_0475

こういうのも絵になりますね。

若い女性がすごす街としては最高ですね。当然不動産投資対象としても

 

超大アリでしょう。

 

様々な、借り手がイメージできますものね。ま、当然都内超人気エリアですからキャップレートも低いでしょう。物件が高いということになりますね。いずれはこういったエリアで自分の個性をいっぱいに出した物件とかをプロデュースできればと野望を抱いております。

 

ま、昨日は息抜きでしたのでこの辺で。

 

あ、ランチしはハンバーグ屋でした。手ゴネハンバーグでめちゃウマでした。

 

NEC_0471 ガーリックステーキ。

あー、お店の名前忘れました。(情報ホレば多分思い出しますが、、、まぁいいか)最近食ったハンバーグの中では群を抜いていましたよ。オススメです。(って名前わかんねーか)

 

banner2 <--今日は青色をやっていましたが、残念ながら疑問点が2点クリアできず来週中の申告は断念。ま、今週もマッタリやります。あと、僕にもついに試練がやってきたようです。詳細は後日。。。(H君フォロー頼むよー)

2008年2月15日 (金)

ブックレビュー。

今日は気分転換に最近読んだ本のレビューを軽く。

 

banner2 <--応援ありがとうございます!

 

1冊目。

さん。

 

僕はこの方の本との始めての出会いは、書店で立ち読みした「ユダヤ人富豪の教え(漫画)」でした。漫画とはいえ、本田さんがユダヤ人富豪から得た貴重な「成功者」としての考え方・価値観が盛りだくさんで、上・下を立ちっぱなしで読破しました。(本屋さんゴメン!でも他でいっぱい買っているから許して!)

 

で今回は、これを購入して読んだわけです。「許す」とか「自分を認める・信じる」とかいう考え方をする、また悪いことがおきても「これは自分の人生がよりよいものになるための転機なのだと考え新しい生き方を全力で考える」など、基本的にほどよい前向きな姿勢を貫く生き方を勧めています。

たしかに、物事悪く考え始めたら駄目になっちゃうし、かといって、あまりイケイケだとリバウンド(没落)も激しそうですし、そういういみで「ほどほどの前向き姿勢」なんでしょう。

少なくとも、普通にサラリーマンをやっている状況だとまず学べない考え方を得られたと思ってそれなりに満足できる本でした。

この本、第2編もありますが、これはまた後日。

 

■2冊目

御題がどうも購入意欲をそそらない(野郎向けじゃないという意味で)ので読むのが遅れましたが、あかちゃんさんのブックレビューでお勧めとあったので先日購入して読みました。

いや、これが意外と面白く、一気に読みきってしまいました。かのロバート・キヨサキのカミさんが書いた本なのですが、読んでいて気持ちいい潔さがあります。

女性・男性かかわらず、自分らしい人生を歩んでみたいけど、でも、現実が、、、と考えている方にうしろから「ポンッ」と押されるような感じがする(新しい生き方を選択するきっかけになる)本です。

一読されてみてはいかがでしょうか?

 

<これから呼んでみようと思っている本(買った本)>

現在以下の3冊を読んでいるところです。読み終わったらレビュー書きますね。

前述の本田さんの第2弾。往復の電車で読んでます。こっちのほうが個人的には面白いと思いますよ。

本屋で見つけて即買い。ロバートの哲学は知ってますが、ドナルド・トランプの哲学にとても興味があったので今、家で読み始めたところです。ワクワク。

これも読んでみたかったんです。最近実務系の本を読んでいなかったので、しかもooyagaku

さんの居抜き物件のノウハウとしても使われた内容があるらしいのでこれも楽しみです。

 

読書って、心の旅路とはよく言ったものですね。しかも誰にも邪魔されないし。もっと子供の頃から読んでおけばよかったですね。。。(でも、読む「理由」が当時は見つけられなかったんですね。。。。)

banner2 <--では、お休みなさい。あ、お休みの前のワンクリックもお願いしますね。

2008年2月14日 (木)

青色申告作業中(その3)。

僕はまだ事業規模に行っていませんので、ここでは、not 複式簿記の青色申告について述べてます。

 

 

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今日は、

 

「雑費」

 

について整理しています。ですが、雑費って定義があいまいなんですね。とあるサイトでは、

 

販売費や一般管理費の中にあって、少額でなかおつ重要性の低い費用を計上するときに使う科目のことです。

 

と書かれています。むー。かなり抽象的。

、vittoさんの青色申告入門編では、かなり具体的に書かれています(参考になりますです)。

書籍代とかセミナー代金は雑費に入れてもよさそうですね。あとセミナー会場へ行くための交通費も。

 

カミさんが、

「ねー、FPの3級と2級の講座受講費用とか、試験の費用とかってこの雑費にいれていいの?」

と疑問を持ちましたが、僕は、

「いいんじゃない?だって不動産経営するために必要な知識を得るための出費だから」

と解釈して

 

「資格取得費用(FP2級)(FP3級)」

 

と名づけました。

ただ、これって正しいの?

で、この講座受講・受験のために使った交通費もこの雑費に含めちゃっていいんでしょうか??僕は良いんじゃないかと思っています。

 

でも、あくまで勝手な解釈です。判断のものさしをもってません。

 

もう少ししっかり調べればわかるかもしれませんが、時間に限りがあってあまりじっくり調べられません。

個人的には、「倫理的におかしくなくて、費用としてのロジックにつじつまが合えば問題ない、かつ異常に高い金額でない」のであれば雑費としては問題ないのかな?と考えていますが、

 

有識者の方知恵を授けてください! m(_ _)m

 

banner2 <--減価償却と借入金利子はこれからなんですよね。週末で一通り終わるかなぁ。不安ですが頑張ります。応援お願いします!

2008年2月13日 (水)

不動産パニック(コワー)。

会社で日経ビジネス(2008年2月11日号)を手に取ったところ興味深い記事が。。。

 

banner2 <--ただいま40位代、応援してくださいませ。

 

その名も

 

「不動産パニック!」(キャー)

 

いよいよ、首都圏の不動産プチバブルにもかげりが出始めたようです。昨年はじめからファンドがらみの物件は危険といわれてきましたが、例のサブプライムローン問題をきっかけにいよいよ現実問題として出てきた模様。

ファンド物件のバーゲンセールが場所によっては始まっているらしいです。これはいつぞやのバブル崩壊を予兆するものなのか、、、

 

僕はちょっと今回のケースは当時とはちがうんだろうな、と予想しております。

この記事中では、同じ都内のマンションでも、駅に近い物件の価格はなかなか下がりませんが、駅から遠い物件はこれから値が下がっているだろうとの事。

要は

 

「下がる物件もあれば上がる物件もある」

 

ということですね。(んなこと知ってるって?)言い換えると、価値のある物件は下がりにくいということですよね。

価値があるとは、

  • 駅から近い(これだけで需要がある)
  • ファミリー層の物件(市場の需給バランスがよいんですって)
  • 物件自体の魅力がある。(多少の地理的バランスをこの魅力がカバーする)

こんな感じでしょうか?(きっとまだあると思う)

 

作れば良いってもんじゃないですね。僕はファミリー層の物件は、いわゆる「実需層向け物件」なので、投資対象としては現状考えていません。利回り面でもシングル向けのほうがそろばん合うことが多いですし。

(でも、最近あえて賃貸というファミリー・DINKSも増えてきているそうなので、こういったファミリー物件で高い家賃を取れるようなことができたら面白いのかもしれません)

物件自体の魅力を出すにはそれなりの知識・ノウハウ・経験、そしてなによりセンスが必要です。、、、僕にはまだまだ危険なエリアですね。。。将来は、、、というカテゴリでしょうかね。

てことでどうしても駅近の物件に魅力を感じてしまいます。近ければ言い訳じゃないです。

 

当然「駅力」がないといけませんね。

 

こういった「駅力」がある駅付近の物件は価値が多少下がっても、賃貸需要がそう簡単にはおちませんから安心ですよね。

で、これからは価値のある物件だからといってベラボウに値段が本来の価値から乖離するというのはあまり考えられないと思いますので、必然的にこのエリアでの投資はインカムゲイン主体のモノになるはずですね。

やはり、きっちりそろばんの合う投資ができる個人不動産投資家は強いと思います。

 

店子の利益を考えているとは思えない、ファンドの連中に好き勝手やられるのはどうも好かんので。

 

頑張りましょう!個人不動産投資家の皆さん!

 

#あ、そうそう、今日は青色の作業はお休みにしました(体調がイマイチなので)

banner2 <--でも、少しだけ勉強しとこ。応援お願いします!

2008年2月12日 (火)

青色申告作業中(その2)。

会社でも「あれ?あの数字はどこのやつだったっけ?」とか「まてよ、8月の入金確認してたっけ?」とか余計なことが頭をよぎってしまい、いかんなーと反省しているところです。

banner2 <--仕事は仕事!大家は大家!分離しないとですね!応援お願いします!

 

さて、昨日ハマっていた管理費関連の問題は、H君のアドバイスのおかけですべての内容がクリアになりました。(H君、サンクスベリーマッチョ)

でも、途中夫婦で発狂寸前でした。(以下、その雰囲気を)

僕:あれ?この管理費って物件の管理費だっけか?H君の会社への管理費だっけか?

カミさん:だから、さっき言ったじゃん。こっちはこれでこっちがこうで、、、

僕:あぁ、そうか、そうするとこっちの数字が、、、あれ?合わん。

カミさん:いや、そうじゃなくて、こっちの数字はこれを意味してて、ん??

僕&カミさん:うきゃー!!(半狂乱)

でも喧嘩はしてませんよ。喧嘩する暇あったら検算したほうがよっぽど合理的ですしね♪

管理費の問題がクリアになったので、あとは

  • 減価償却費
  • 雑費

を整理するだけですね。雑費はセミナー代金と書籍代金程度しかないのでこれは素直に領収書を整理するだけなので楽勝。

ということで、先にやるべきは減価償却費ですね。

明日から3日でこの費用の計算スキームをたたきこんで、土日で仕上げます。提出は次の週かな。。。

作業のポイントをブログでまとめておいたほうが来年のためのような気がしてきました。(これは追って)

 

間に合うよう頑張ります!

banner2 <--こういう時に限って仕事も忙しくなるんですよね。。。めげまへん!応援お願いします!

2008年2月11日 (月)

青色申告作業中。

昨日、今日と時間をとって青色申告の作業に着手しました。

banner2 <--いつも応援ありがとうございます。

はじめての青色申告。

やったことがないので、まったく勘がないので苦労しそうです。まずは、vittoさんのわかりやすい手順にしたがってやってみることにしました。今まで、溜め込んでいた書類を引っ張り出し、収入と支出を整理します。

今日の目標は収入と支出をとりあえず数字を出す。

でしたが、、、

残念ながら、支出がわの

  • 減価償却
  • 雑費

の数字を出す手前でタイムアップ。管理費でちとてまどってます。まぁ管理費なんて領収書の数字を書き込めば終わりなんですが、9月だかに余計に振り込まれた家賃があってそれを翌月に相殺したりしているのでその数字がちゃんと合っているかを念のため計算してちょっとハマってました。

ま、いろいろ経験です。

僕の物件は、区分の9戸バルク(まとめ)買いなのですが、この9戸をひとつの登記としているので、見た目は1棟ものと同じような作業になります。(と思っています。自信なし)

要は家賃の内訳は個別に数字を出して、支出は一棟とみなしてまとめて数字を出す。(多分これであっているはず。じゃないととても計算できないです)

でこれらの数字がそろえば、今度は確定申告ですね。

不動産収入は、他の所得と損益通算できるはずですので、まぁ僕の場合は給与所得くらいしかありませんが、それでもかなり所得が減るはず。

よくわかっていないのであとで確認しますが、所得がへるってことは超過累進税率で考えると税額が減るはずですよね。

てことは手元にいくらか戻ってくるってことでしたっけ?(すっかり忘れちゃった。)

ま、そのまえに数字をきっちり出すということですね。でもやりゃぁできると信じて頑張ってみます。

 

今週いっぱいはいろいろ頭を悩ましそうです。(わかっている人にとっては、「なんでこんなに悩んでるの?でしょうが。僕とっつきが悪いタイプなので最初は時間がかかるんですよ。)

 

カミさんと協力してきちっと(妥当な金額を)税金納めたいと思います。

 

banner2 <--9戸でこれだから、複数もつとどうなっちゃうんだろう。。。他のオーナーの方はすごいなー。応援お願いしマース。

2008年2月 9日 (土)

俺書斎。

今日は一日ずーっと家にいます。こんなにのんびりしているのは久しぶり。たまにはいいかもですね。

まぁ、昨日の帰りが午前様だったのでくたばってたというほうが正しいかも。(たのむから、残業時間からの打ち合わせは勘弁してほしい。。。)

banner2 <--お、ランクキング上昇中。応援ありがとうございます。

さて、先日書斎づくりの1stステップとしてデスクを手に入れたというのはお話しました。

 

ちなみにここで買いました。

対応もきちんとしていたので、これから机をお考えの方にお勧めですよ。

 

作成のシーンを写真に撮っていたのに肝心な完成図を収めていませんでした。

vittoさんに完成形をみせてほしいとのご要望もありましたので、今日は完成形をご覧に入れたいと思います。

まずは全貌。

P1000133 これが「俺机だ!」。

袖机(棚)もセットで購入。結構質感いいでしょ?いすはリビングのいすをいまのところ代用してます。

次は、袖机(棚)です。

P1000134 右の真ん中にいるのが相棒「ドラ吉」。

棚にはキャスターが付いていてストレスなく配置換えができます。で、棚板も自由に位置がえ可能。質感もいいです。

じゃ、次机の足元いってみましょか。

P1000135

こうやって足元に本棚があります。十分なサイズ。写真ではわかりづらいですが、天板の補強もしてあってかなりしっかりとしたつくりになっています。全体の剛性もかなりだとおもってます。

最後、天板。

P1000136

このように、テーブルの奥にケーブルを差し込む穴も2つついています。PCのケーブル類が机の上を散らかすのがきらいな僕にはとてもいい仕様です。

以上「俺机」でした。

この「俺書斎」計画はまだまだ始まったばかり。やるべきことは以下。

  • 俺椅子を買う。(ヘッドレストが付いたカッチョイイやつ)
  • 机の上の文房具キットを買う。
  • ネットワークインフラを整える。
  • デスクランプを買う。

ナドナド。

俺椅子は、いまここのサイトが安くていいかなぁとおもってます。結構いいやつが1万を切る値段で購入できます。

もしどなたか、もっとオススメのサイトがあれば教えてください。あ、予算はいっきゃく1万5千円以内です。(ちとセコイですが)

 

これから、不動産物件も追加投資したいですので、そうなると事業規模になっていきます。事業ですからそれなりの体制を整えておこうというのがこの活動の背景にあります。

ただ、「身の丈にあった環境+ちょっとだけ背伸び」がコンセプトです。

まだまだ、債務者の身。贅沢は敵です。

 

いずれは、有名デザイナーの机・いすで「俺書斎NEO」を考えたいですね。

 

楽しみは取っておきましょう。(笑)

banner2 <--明日・明後日は「青色申告」。大事な週末がぁー。(しくしく)でも勉強ですね。やったります。

2008年2月 7日 (木)

川崎物件で問題発生!(その3)

さて、今日は発生した問題に対する取り組みについて続報。

banner2 <--人生何事も経験ですね。応援お願いします。

昨日のブログ内容をH君に伝えました。早速メールで対応について現状の話や提案をもらいました。(仕事速いですね。頼りにしてます)

■工程完了のチェック漏れに関して

お互い反省し、二度と同様の過ちを繰り返さぬよう、確認しあいました。

■昨日もらった工程表について

指摘事項をH君経由で業者に伝えてもらうことにしました。今後の対応に注目したいと思います。

■今後の工程確認について

H君が最低週一で現状の報告をしてくれることになりました。これで私も逐一業者の状況を把握できます。

■現業者の技術力の確認について

セカンドオピニオンを取り入れて確認するという提案をH君からもらいました。ただ追加で費用のかかる話ですので、現実論じゃないかもしれません。費用対効果と他の所有者さんとのコンセンサスが取れたらやってみてもいいかなと考えています。

■現状の屋上防水の施工に関する契約の確認

お金は発注時、完了時で半金ずつです。

現状契約書は施工業者に対して厳しいものとなっているので現契約を継続して進捗をきっちり抑えていくことにします。

 

今回の問題発覚で見えてきたのですが、この物件のこれまでの管理体制が非常に悪いことです。

この物件を取り巻く業者の関係や、物件運用管理のスキームを一度棚卸したほうがよさそうです。私もこの半年放置していたのできっちり整理していきたいと思います。(H君引き続き協力よろしくです)

 

この物件、いわゆる投資対象として購入されているのが全7フロア中確か5フロア。残りがもともとの地主さんが所有するカタチになっています。これがある意味上記問題の要因ともいえるかもしれません。

投資対象と単に所有しているという立場ではマインドの面で差が出てしまいます。ですが、この地主さんにとっても物件の価値を上げることで悪いことは見えてこないはずです。H君はこの点をじっくりご本人に伝えてお互いWin-Winの関係で物件全体の価値を挙げていくという戦略をとることにしました。

 

H君と僕、お互い今回の件は反省すべきところがありましたが、そこから得られたことは非常に大きいです。H君の問題に対する初動のよさ。問題をきちんと隠さず伝えてくれる正直さ。こういう点が見えたこともお互いの関係にとってプラスになると思います。

不動産投資は、投資でありかつ事業です。事業を一人でやり遂げることは、有能な方は可能ですが、僕のような凡人では無理です。こういった信頼あるチーム作りも今後の課題として考えて生きたいと思います。

よし!対策は打てたので、今後はその経過をビシッとチェックです。

 

ガンバル!

banner2 <--あ、書斎の完成写真。まだとってなかった(vittoさんすんません。明日必ずUPしますね。)応援お願いしマース。

2008年2月 6日 (水)

川崎物件で問題発生!(その2)

今日も危うく雪でしたね。早く春になんないかな。。。

banner2 <--ランキング低迷中。応援お願いしマース。

さて、昨日の続き。

問題というのは、

昨年完了予定であった、物件の屋上防水の工程がいまだ終わっていないということ。確か10月にはおわっているという話でしたが、、、なんで?

H君情報によると、業者側の言い訳として、

  • 天候が悪かったから

とのこと。

は?

天候が悪いので屋上防水ができないという理由はわかりますが、だからといって年をまたいで2月になったというのに今だ完了していないという理由にはならないと思います。

この4ヶ月ずっと雨でしたっけ?

同様の疑問をH君も持ったため、至急工程を見直してもらうよう依頼したとのこと。でその結果送ってもらった工程ですが、、、ちょっと同じものづくりをしている人間として信じられない工程表でした。

まず、

  • 工程が何月のものかわからない。(推測するに2月かとは思いますが、、)
  • そもそもの工程(遅れてしまった工程)が記載されていない。
  • 予定に対する実績が書かれていない。(これだと何が原因で遅れたかがまったく分析できない)

あきらかに付け焼刃的資料だったのです。温厚なkanaloaも怒り心頭です。

それと、もうひとつ、怒り心頭なのは、、、

この川崎物件の売主の業者です。

この物件の議決権の権限委譲を3ヶ月したのですが、その中のやることリストに

  • 屋上防水をする。

ことがあったのです。私は、この件について「する」という定義を「屋上防水をきちんと確認する」と解釈していました。もっとわかりやすく言うと、確認するとは、施工された内容を最後まで確認するということです。

これ、当たり前のことです。

この業者は、私から権限を委譲してもらって結局なにをやっていたんでしょうか?加えて、3ヶ月たっても、その間やる予定だった項目とその実績についての報告もありません。こちらからプッシュしてようやく紙切れ一枚が出てきただけ。

しかも小学生でもできる資料。(申し訳ない、ホントにそう思ってしまったので)

なぜ、こういう「当たり前のこと」ができないんでしょうかね?正直よくこんな状態で仕事ができるなぁ。と別の意味で感心してしまいます。(ほめてないですよ)

ということで、この業者さんとは今後取引をしないことにしました。

 

日本○境サービスさん。(売主)

りふぉーむ○丁目さん。(施工)

もうすこしちゃんと仕事しましょうよ。こういった小さなことでも積み重なると取り返しが付かなくなりますよ。これまで行動もすべてうがって見たくなっちゃいますよ。

 

H君も、今回の件では、ノーマークであった点を反省してくれています。(よろしくたのんますよー)

屋上防水担当業者には、トップコートを再度塗装お願いする事によって10年間の保障がつけてもらうことにしています。

※トップコートとは上塗り材とのこと。

まぁ、現状水漏れ等の苦情はないとのことですのでそれが不幸中の幸いでしょうか。

 

はぁ。。。しかし、不動産業界ってのはこういうもんなのでしょうかね。これまでは、あまり実務には首を突っ込まず、基本的に投資家としての「やること」を中心に活動してきましたが、今後は多少実務にも首を突っ込んでいかないといけないのかもしれません。

やはり「知識を見識に、見識を胆識に」を実践しないといけないのかな。。。

 

でも、H君がこれからきっちり同業者の作業をマークしてくれるとのことなので、信頼して任せてみたいと思います。ま、今回がはじめてのタッグで超えるべき壁と考えていい勉強をさせてもらえると前向きに捕らえ乗り越えていこうと思います。

ガンバルゾー。

banner2 <--さぁ、どうなりますかね。ほんとに屋上防水大丈夫かな。。。応援お願いします!

2008年2月 5日 (火)

川崎物件で問題発生!(その1)

今日メールをみてびっくり。

banner2 <--応援してくださいね。

僕の担当のH君から連絡が、、、

「kanaloaさん、問題が発生しています。」

へ?何?

内容を読む僕。

うーむ、こりゃちと困ったぞ。

さっきまで、対策を考えていたのでこんな時間になっちゃった。

H君にはこの問題についてのこちらからの要望を伝え、今後の施策をうっていくことにしました。

詳細は、明日。。。

banner2 <--さぁ、初めての問題ですね。ここは不動産投資家としての経験値を上げる絶好の機会と捕らえ前向きに取り組みます。応援お願いします!

2008年2月 4日 (月)

確定申告の前に書斎作り。

あいてて。まだスノボの筋肉痛がとれん。。

banner2 <--いつもありがとうございます。応援おねがいいたします。

昨日は、兼ねてから計画していた、

 

書斎作り。

 

を実行に移しました。って、単に注文していたデスクが届いたのでその組み立てをやっただけですが。購入したのはネットです。

サイトは、

 

家具ファクトリーさん

 

この手の買い物をWEBからやったのは初めてでしたので、ちょっとドキドキでしたが、何事も実際に自分で確認しないと気のすまない正確なので思い切って実行。

それが昨日届いたわけです。

当日は雪が降っていて、配達のオジさんも「いやー、厳しいですねー。」といってました。お疲れさまです。

で、早速組み立て開始!

このデスクは、本体と袖机(というか棚)の2点セットになっています。まずは小手調べに棚のほうから作成。

P1000128

意外と簡単。ダボがついているのでそこにボンドを注いで組み合わせるだけ。

P1000129 棚板をつけて完成♪。

なかなか質感がよいです。続けて、本体。

P1000130 こんだけの材料をガシガシ組み立てます。

P1000131 よいしょ、よいしょ。

で、かんせーい。

あ!完成写真撮るの忘れてた!すいませーん。完成したデスクはとても質感があってよかったですよ。こんど完成写真も載せますね。

これでようやく確定申告作業をする気になれます。いままですべての作業がリビングのテーブルだったのでこれで少しだけ事業者っぽいですね。

あ、いけね。いすどうしよ。リビングのいすでとりあえずガマンです。(今月の予算つかっちゃったから)

一つ一つ、コツコツですね。

banner2 <--あ、ネットワークのインフラも整えるの忘れてた。。。んー、まだまだ先は長そうですね。完全な書斎にするのには。。。応援お願いします。

2008年2月 3日 (日)

久々のスノボとキャナリストのマンション。

今日の雪、すごかったですね。スキー場では雪が降っていなかったので変な感じでした。

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今回行ったスキー場は、妙高杉の原。

前日に妙高付近のビジネスホテル(一泊4000円で朝食つき。結構いいです)に入って、しっかり寝て、次の日すべって早めにあがって帰宅するというスケジュール。これなら日帰り感覚で行って帰ってこれます。

あまり若くないから、最近は早朝に起きて日帰りはさすがにきついです。

さて、ここが妙高エリア。

NEC_0457

雪が深いです。さすがは雪国。

NEC_0458

幻想的です。高圧線も妙に映えてしまう。

で、スキー場に到着。早速頂上から一枚。

NEC_0461

景色も堪能できました。肝心のスノボは、、、一年ブランクがあったわりに結構すいすい乗れました。スノーボードクロス(モトクロスのスノーボード版みたいなやつです)のコースでも若造を軽く追い越せましたし。まだまだ僕は若いです。

ただ、午後は2本滑って膝が笑い始めたので、「スノボのあとは温泉でしょ」てことで温泉にゆっくりつかることに(最近はこちらが楽しみだったりする)

いや、楽しく過ごせました。いい汗かいたので体調もすっかり元通り。自然の力ってすごいですね。

ですが、スノボ人口って減っているようです。若い世代があまりやっていません。スキーはもともとの人口がありますから、逆に相対的にスキーのほうが人口が増えているように感じました。やはり、若い世代が少ない。心配です。

あと、外国の方もチラホラ見かけました。英語でした。北海道とかでは、オージーがこぞってやってきているという話を聞きますので、こちらもそうなのでしょうかね。

時代は変化するんですね。

てことで、楽しかったスノボツアーも終了。帰りはETCの時間割引の仕組みを利用してかなり安く買えることができました。(行きも深夜割引を使って3割引)この割引の仕組みを使いこなせば、かなり高速代金は安くなります。(ただし、ちと複雑なのでマメな人じゃないとちょっと難しいかも)

とまぁ、こんな感じですが、実は今日伝えたいのは、むしろこれからお話しするないようなんです。

一緒にスノボに行った友人夫婦に豊洲の高層マンションを購入したやつがいたので、そいつを家に送ったついでに物件を見に行きました。彼らは

いわゆるキャナリストってやつです。

ダンナは一部上場の企業営業さん、カミさんはこれまた超有名な外資系金融グループの秘書さん(しかもかわいい。いいなぁ、ちくしょー)。

ま、世に言う「プチセレブ」ってやつです。でも、彼らは普段はとてもおバカさんなので、kanaloa見たいなおバカさんと仲がいいのです。

話はそれましたが、場所は、ららぽーと豊洲ほぼ直結の高層マンション。プライベートな情報なので写真は控えますが(できれば見せてあげたいですが)、いや、とにかくすごい。

車付けは地下(ちゃんとゲスト用の駐車場が用意されています)。しかもモノスゴクゴージャス(うっとりしちゃいます)。

セキュリティもすごいですね。非接触型のICカード(SUICAみたいなやつです)で出入りをします。で、このカードの持ち主の住む階にしかそのエレベータは止まれないという仕組みになっています。(スゲー)今後の不動産投資にこの考え方をはんえいさせるぞー。

始めてタワーマンションの中身を見ましたが、玄関って完全に室内になっているんです。要はホテルみたいなやつ。だから一旦タワー内に入ってしまえば、完全に室内なのです。僕のマンションは玄関はまだ外ですから(笑)

彼の物件の部屋は、20階付近。海側ではないですが、それでも豊洲エリアを一望。一部海も見えます。ベランダもすごく広い。ここで食べる朝ごはんは最高でしょう。

このマンション、彼ら夫婦は2年前に購入をきめたそうで、ようやく最近になって完成しすみかえを開始したとのこと。当時はマンション価格が底を打ってこれから上がろうとしていた時期ですから、価格的にはかなりお買い得だったことが推測されます。

正確にはわかりませんがこのエリアの当時の実売価格は、大体つぼ220万付近。かれの物件は70㎡くらいですから、当時の価格は、大体5000万円弱(たしかそういう価格だったと彼からも聞きました)

で、金利は引渡し時に実行ですから、今月の金利を使いました。折りしもサブプライムローンの影響で金利は下落。

豊洲という場所柄(銀座、大手町は目と鼻の先、ベイエリアで、ららぽーと直結、物件としてこんな最強な物件はないですね)と、その物件の持つ魅力もくわえてありますから購入当時と比べ、物件価格はすでに1000万高くなっているらしいです。

ちなみに、この物件、一部賃貸で貸し出しているそうですが、その価格が彼の物件クラスで月29万(ヒエー)。

キャップレートは東京都のこのエリアですから、おそらく4~5%でしょう。悪く見積もって5%と仮定すると、物件の価格は、年間の家賃収入をキャップレートで割り戻せば大体いくらかはわかりますので、価格は、現状大体7000万円弱。購入当時が5000万円弱で現状6000万が実売。つまりあと1000万の伸びシロがあるといっても過言でないのです。

まさに絶妙の購入タイミングだったというわけです。

まぁ、この価格計算はかなり荒いですが、そんなにズレてはないと思います。

あの物件ならこのくらいの評価は適正だと思います。だって1Fのエントランスみましたけど、あれは高級ホテルですよ。ほんとにすごかった。

NEC_0467 特別サービスで彼の家からの夜景を。

(うっとりしちゃう)

不動産投資家の好奇心をそそるには十分でおつりがくる物件でした。

今度カミさんも連れて行って、BBQパーチーでもやろうという企画(このクラスの物件には、専用のゲストルームや、料理をするためのレクレーション施設もあるのです!)をしてその場を散会。

また、楽しみが増えました。

今の不動産投資がうまくいった暁には、僕も横浜のタワーマンションのいい物件に(部屋はあまりひろくなくていいから)移り住もうとおもってしまった。今回の旅でした。(スノボじゃないんかい!)

夢は高く、目標は確実に!そうすれば夢への扉へとつながるはずですね!

ガンバルゾー。

 

banner2 <--うちのマンションだってチャリでラゾーナに直結じゃ!(言っててムナシイ。。。)応援お願いしマース。

2008年2月 1日 (金)

1年ぶりのスノボ

いやー、すっかり体調も戻ってきました。

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これから友人とスノボに行ってきます。昨年はいく機会に恵まれませんでしたので、ちょっと不安ですが、楽しんできます。

場所は、妙高杉の原。

高速道路の割引をうまく使ってエコ運転&ビジネスホテル利用で安く上げます。(これぞ倹約不動産投資家のリゾート!)

天気も明日は穏やかそうで何より。

なんとなく、1、2時間滑ったらヘバって、「温泉タァーイム」になりそうな予感。。。(おっさんだ)

 

では、いってきまーす。

banner2 <--うまいそばでも帰りに食べて帰ろうっと!皆さんよい週末を!

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