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2008年3月31日 (月)

GOODな情報!(かも)

今日はえらく寒かったですね。。。春じゃないのかー!

 

banner2 <--いつも応援ありがとうございます。

 

オーナー会議の日程が決まりました。4月中には開催できそうです。

オーナーの皆さんもお忙しい中時間を取ってくれたそうで、ありがたいことです。大切な時間を割いて頂いているのですから、意味のある会合になるようしっかりと準備をしていきたいと思います。

 

こまかい準備の話はまた追ってチマチマ書きたいと思います。

 

さて、今日は所有物件でGOOD(かも)な情報が入ってきました。

H君(不動産運用管理会社の担当さん)からの情報によると、

 

2Fの空き部屋に、美容室が入るらしいです。で、2Fの入り口までの階段周辺を当該美容室が自費でデザインさせてもらいたい。

 

ということです。美容室。良いじゃないですか。物件の雰囲気が良くなるきっかけにできそうです。詳細はまだ良くわかっていませんが、デザイナーをちゃんと雇ってやるそうなので、そのデザイナーのセンス次第ではエントランス周辺にまで好影響を与えるようなデザインになるかもしれません。

 

とはいえ、まだ情報はほとんどないので、妄想レベルですが、、、

 

しかし、できれば、1Fが空いていたときにこの話がくればすごく良かったのになー。でも贅沢はできませんね。できることからコツコツと。

 

現在、このパース(見本図のことらしいですが)が出来上がっているらしく、H君が入手してくれるということです。デザイン、最近ちょっぴり興味を持ち始めている分野です。(センスはあまりないですけど。。。)どうなるんでしょうね!

 

楽しみになってきました。投資家の我々が彼らに貢献できることといえば、、、やはり、

 

物件全体の雰囲気をよくしてあげること!かな。

 

banner2 <--お互いプラスになるよう、物事を進めていければ最高ですね。面白くなってきました。引き続き応援お願いします!

2008年3月30日 (日)

今日はちゃんとお花見。

近所の三ッ池公園でお花見してきました。

P1000178 (どうだ!このサクラ!)

banner2 <-ー気に入ったらクリックしてくださいね。応援お願いしマース。

 

ちと天気はイマイチでしたが、その分混雑していなくて良かった良かった。三ッ池公園は我が家からは20分くらいの徒歩圏内。まいとしカミさんと歩いて現地に向かいます。

軽く丘をひとつ越えないと現地にたどり着けないのですが、道すがらにもいい景色があるんです。その名も

 

『お花畑』

P1000165 サクラもあるし、菜の花やチューリップがかわいく咲いています。

 

三ッ池公園のジモッティーは、実はここでお花を見ていたりします。個人的にはここが好きだったりします。

でもやっぱり公園はすばらしい。

P1000168 (おばちゃんは知らない人)

天気がよければすばらしかったでしょう。

P1000187

池にせり出して咲き誇るサクラたち。いいですね。

P1000183 餌に群がるカモメ達。(これはどうでもいいか)

 

この公園は、その名の通り3つの池を中心として構成されています。ただ、駅からのアクセスが悪いですね。多分鶴見駅からも遠いですよ。バス使わないと厳しいかも。車で来るつもりなら、朝早くこないとあっという間に駐車場は埋まってしまいますよ。

 

徒歩でこれる自分らは幸せもんです。(一山こえる努力は必要ですがね)

 

帰りに、その山(丘)から見える川崎方面を一枚おさめておきました。

 

P1000191 (進化を続ける街、川崎。。。)

 

で、そのあと本を4冊ほど買い、ラゾーナでお茶して帰りました。店を出たら雨がシトシト。。。

ぬれて買える羽目になりました。わはは。

 

お茶をしている最中に不動産投資コンサル会社のH君から電話が、、、

 

『あ、kanaloaさんですか?例のオーナー会議、○月○日なら皆さん都合が合うとのことですが、いかがです?』

 

『もち、オーゲイでございます。調整ありがとうございます。』

 

ということで、日程が決まりました。(早くて5月かしらと思っていたので、ちと資料作り等加速しないといかんですな。。)来週末はネタ作りにいそしむか。。。

 

あぁ、週末って何でこんなに早く過ぎてしまうのか。。。

明日から、またサラリーマンです。がんばんべー。

 

banner2 <--イカン。家の出納を整理する時間を取らんと。。。タイムスケジュール考えよ。。。応援お願いしマース。

湘南で花見?

今日は、川崎で読書でもしようかと思っていましたが、突然の友人のメールで

 

『サーファー連中で花見しない?友人のXから重大発表があるってよ!』

 

と。

 

banner2 <--そりゃいくっしょ!応援おねがいします。

 

行ってきました。そーいや、昨年からまともにウィンドサーフィンやってなかったので、疎遠になり気味でしたが、声をかけてくれたんです。ありがたいことです。

 

友人(といっても50代のオヤジですが)の庭で七輪BBQでした。花見だときいていたんですが、アラ?サクラはどこ?聞いてみると。

 

『んなこと俺は言ってねーぞ』

 

ですって(メールには『花見』って書いてんじゃん!)。ま、いいや。

 

集まっていたのは、僕が一番若く、他は40代から50代のオヤジ軍団。ウィンドサーフィンが湘南で全盛期だったころの世代です。このころは、ウィンドサーファーが湘南でオネーチャンに声をかけると大体ナンパに成功していたそうです。(聞いた話では?ですが)

 

とにかくこの世代友人はとにかくハチャメチャ。

 

『オネーチャン見かけたら声をかけるのが湘南の流儀だ!』

『俺が最初に湘南でウィンド始めたんだ!』(そういう人が沢山いるけど。。。)

『50代でもオネーチャン口説けないやつは湘南にくるんじゃねぇ!』

 

ナドナド。自慢話を聞いていると夜が明けそうです。でも、オッチャンだから2時間も話すと『お茶ねーか?』とか『俺帰って寝る』とか、、、、(オイオイ)

 

まぁ話を3割引で聞いたとしても、それでも現在の湘南ブランドってこういう、いい意味でのハチャメチャな方々が作り上げたのかもしれません。全員ビッグマウスですが、根はとてもいい人たち。波乗りするときは、ちゃんと年下の面倒をみるという昔の日本人のよさをもっています。

 

『オィ、kanaloa、次の波良いぞ、乗れ乗れ!』

 

と、進めてくれたり、海の上でいろいろ波乗りの極意を教えてくれます。地上では、チャランポランな人たちですが、いざ海に入ると、目が変わるんですね。で、一発で波を捕まえてジジィなのに、かっこいいマニューバを決めます。。。(ちくしょー、カッコイイナー)

 

彼らは、最近口々に「最近は海にルールがねーなぁ。。。」とぼやきます。昨今の波乗りブームでとにかく最近は波乗り人口が増えています。で、かつちゃんとサーファーが持つべきルールをしらない人たちも増えています。

 

あの世代は、きちんとしたルールがマニュアルとして流通していた世代ではないのに、きちんと暗黙のルールをもっています。(ひとついい波を捕まえたら、次は他人に譲るとか、同じ波には可能な限り乗らないとか。。。最近はひとつの波に10人くらい同時にのっていたりしますよね。閉口しちゃいます。。)

 

かつての湘南には、街だけでなく、そこに住む人たちに個性があり、自覚があり、愛があったと聞きます。口は悪いですが、人の暖かさがあったといいます。最近それが少なくなってきたとか。

 

湘南に限った話じゃないですよね。

 

関係ない人をいきなりホームから突き落としたり、無差別に人に切りつけたり、、、。こういう人間は大抵親とのコミュニケーションが希薄であったと聞きます。とても悲しいことです。(大げさかな。。。)

 

湘南は僕が日本で最も愛する地域のひとつです。海があり、波があり、人がいて、、、。このエリアをかつてのようなカッコイイ地域にもどす努力を地域全体で頑張って取り組んでほしいものです。

 

帰りにオヤジ連中に

 

『kanaloa、またウィンドしよーぜ!』

 

って言ってもらいました。一年近く行ってなかったのに、嬉しいですよね。湘南オヤジは暖かいな。。。

 

仕事と不動産投資の合間を縫って、時間を作ってまた遊びに行こう。

 

今年の夏も、若者が新しい湘南の風となってくれることを期待しつつ、今日はそういえば花見だったんだよね。。。ウーン、だまされた。と思いながら家路につくkanaloaでした。チャンチャン。

 

banner2 <--たまにはこういう話もいいでしょ?応援お願いしますね。

2008年3月27日 (木)

川崎物件のオーナー会議ネタを考える。

最近、本格的にチームを率いる仕事をさせてもらうチャンスを得て頑張っているんですが(これまでも小さいチームなら率いたことはあるんですけど、量、質ともに大違いです。)、いや、これが難しい。一人でやる仕事なら釈迦利器にやれば終わるんですが、他人の進捗や性格とかも把握して、どの仕事を誰に割り振るかを考えることが非常に難しいです。

 

banner2 <--これも将来を考えると必要な経験だと思って毎日を真剣に、楽しくがんばっていきます。どうぞ引き続き応援もよろしくです。

 

さて、本題。今日は川崎物件オーナー会議のネタを整理していました。

ポイントは、

 

オーナーの皆さんと現状の問題点を共有し、今後どういった対策を練って行くかを決める。

 

です。目次とアジェンダは以下の通り。

 

  1. オーナー皆さんと共有したいこと(会議の目的)
  2. 川崎物件の現状認識(物件を取り巻く現況と課題)
  3. 問題についての対策案
  4. 今後の本物件のあり方について
  5. まとめ

 

最初に皆さんと当日の目的(思考のベクトル)をあわせたいと考えています。それが1番目。

 

2番目で川崎の現状について、市場としての川崎の将来性を考え、その上で、当該物件の抱える問題が先の将来性とどういう関連があるのかを考えてみたいと思います。せっかく、不動産投資セミナー「市場分析」を受けたので、そこで得た知識を総動員させてネタを考えてみたいと思います。

プロの分析とはちと、劣るかもしれませんが、その内容をたたき台に、オーナー皆さんと意味ある会話をしたいということが目的です。

 

3番目では、こういった課題について具体的に、じゃぁどういった対策が必要なのか、またその施策を売っていく上での課題は何なのか?また、その課題をどうクリアしていくべきか?を検討したいと考えています。

 

4番目では、こんごこの物件をどうして行くべきか、について長期的な視野も含めて議論できればと考えています。おそらくここは、オーナー皆さん、それぞれの思い等があると思いますので楽しみです。

 

5番目は最後のまとめ、共有した内容をもう一度確認して終了。

 

という感じで現状考えています。

 

 

ブログランカーで、区分所有の運営に熱い姿勢で取り組んでいらっしゃるたまこ(非常にわかりやすく、おもしろい内容でいつも楽しんでいます。区分で頑張っていこうと考えている方々、まずはこのブログをお読みになることをお勧めしますよ。女性ならではの感性にも感心させられます。)さんのブログを拝見していて、

 

←ここからどうぞ!

 

 

「区分物件の勝敗をわけるのは、そのオーナーの意識次第である。意識次第で、物件は宝にもなるし、ゴミにもなる」

 

と確信したところです。

同じ投資家として刺激を受けます。頑張らねば。

 

banner2 <--人間、一人ではできることに限界があります。モチベーションの高い人々でひとつのゴールに向かうとその力は何倍にも膨れ上がります。がんばるぞー。応援お願いいたします。

2008年3月26日 (水)

ハワイに行ったります!

だんだん気候が良くなってきました。サクラももうすぐ満開ですね。

 

banner2 <--しかし、仕事がモーレツに忙しくなってまいりました。でも、不動産投資の勉強は絶対やめませんもんねー。応援おねがいします!

 

今年の6月くらいにカミさん連れて、ハワイに行こうと決めました。5月だとGWと重なるし、7,8月だと夏休みにはいる人たちと重なって高くなるし、、、ということで間の6月をターゲットにしました。

 

この時期、日本は梅雨真っ只中、ムシムシした状況のなか、『常初夏のハワイ!』に行ってしまおうという考えです。

島はオアフ。

マウイ島には何度か行っており、現在僕の中ではハワイといえばマウイじゃ!となっています。どうもオアフってのは、

 

  • ワイキキ付近は新宿と一緒じゃねーか!
  • 日本人だらけでいってもちっともリゾートじゃねぇ!
  • だいいちミーハーじゃねーか!

 

という先入観があって、あえて避けてきたのですが、ある女史に「ハワイだったら絶対オアフですよ!」と言い聞かされたため、「じゃぁ、一度いってみっか」と思うようになった次第です。(あまり、こういうところはポリシーない人間なんです。アハハ)

 

将来、ハワイと日本の気候のいいとこどりをして余生をすごしたい僕ですが、マウイだけに絞るのはやめようと思うようになりました。

最近はハワイ島、オアフ島も視野に入れていろいろ本やらなにやらで情報を仕入れるようになりました。

 

で、不動産を買うことも可能性としてはあるわけですから、「どれ、いっちょオアフに行ってreal estateな世界を堪能するか」ということで、今回のオアフ行きが決定したわけです。

 

旅行であり、不動産視察の旅でもあります。(かといって、不動産物件を直接見に行くまでではないですがね)

 

この本を見て、情報が転がっているところから情報を仕入れて、あわよくば物件をそとから見れればいいかなぐらいの考えです。(だって英語で営業かけられてもわかんないもの)

 

拠点は、ベタですが、ワイキキ。

 

ホテルは今、以下の二つで悩んでおります。

 

  • ハイアットリージェンシー・ワイキキ
  • シェラトン・ワイキキ

 

カミさんも一度しかオアフに行っていないので、どのホテルがいいかとか全然わからんのです。

これから、いろいろ調べてみます。

 

もし、どなたか、ワイキキでお勧めのホテルあったら教えてください。

コンセプトは

 

ちょっぴり贅沢に、でも気取らず。

 

です。

 

banner2 <--レンタカー借りて、ノースショアまで車をかっ飛ばし、サーフィング!!いや、さすがに死ぬと思うのでやめておきます(笑)応援お願いします!

2008年3月24日 (月)

ガス給湯器の請求。

今日も、自分の仕事が手につきませんでした。。。orz...

 

banner2 <--もっと仕事の効率アップしたい。。。応援お願いします!

 

さて、川崎物件のある部屋でガス給湯器がお亡くなりになった件。請求書がとどきました。

価格は、工賃込みで

 

76000円ナリ。

 

思ったより安かったです。(10万くらいかなぁ。。っておもってたから)完全に想定内でお釣り来ました。

ちょっと、ものの在庫がないとこのこから、入居者さんに届くのは26日とか。。。

ちょっと、ご迷惑かけちゃいますね。。。

川崎物件、他の給湯器も同じ時期に取り付けたモノなので、近いうちに、2台目、3台目と交換となることでしょう。

 

76000×9(戸)=684000円

 

まぁ、予定より安くなりそうなので、OKです。この場合、まとめて他の8室分も取り替えるのがいいのか?(経費で落とせそうだから節税対策になる??)

この辺の判断どうすべきか考えています。もともと、ないものとして用意していた100万くらいがあるので別にいいのですが、やはり現金がへると、ちと不安になる性分なもので。

 

話は180度変わりますが、最近、マンション価格下落のニュースがテレビで扱われることが増えてきました。これで買う側の心理状態が

 

早く買わなきゃ!⇒もう少し待ってみよう。

 

となりますね。いよいよ価格下落のスパイラルか。。。

不動産投資市況にも大きな影響がありますから、こういったマインド面へ変遷を普段のニュースから捉えておくことも投資家としてはとても大事だと思います。

 

僕も今年中に追加投資したいですが、前回が区分バルクだったので、投資効果を考えて、あえて区分で優秀な物件を1つ買い足し、事業規模にまずもっていくか?

 

例えば、つきの家賃が7万とれる物件として、GPIは、84万。この物件を現状の9戸バルクの物件のCFを使って早めに(数年)完済するとGPIが丸々手取りになります。川崎物件の年間CFのほぼ半分。こいつを今度は川崎物件の返済にマルっとあてると返済効率がグンと上がる。

 

このパターンを繰り返すか?(多少効率は悪いが、安全)

 

一棟もので勝負するか?(効率はいいが、安全度が低い。そのまえに融資がむずかしいか)

 

効率と安全度、どちらも大事ですが、この両輪をバランスよく回していくこと。

 

これが不動産投資家の腕の見せ所でしょうか。もっとちゃんと考えよ。あとAFPになっておいて、自分のライフプランをもっとちゃんと練らんといかんなぁ。。という認識をカミさんと共有したところです。今週末この辺を整理したいと思います。

 

banner2 <--これができないと、ハワイに行けん。。。応援お願いします!

2008年3月23日 (日)

こんな本を買ってみました。

今日も朝からプライベートでバタバタしていましたが、時間が少しだけ取れたので本を2冊購入。

 

banner2 <--もう少し自由な時間がほしかったかな。。。ま、しょうがない。応援お願いします!

 

買った本は以下の2冊。

 

 

(アラ?画像がうまく出ませんね。。。)

 

と、

 

 

の2さつ。

 

1冊目は、戸数を増やして言った場合に、法人を設立するという流れになるのかな?と漠然にかんがえていますが、そろそろ情報を仕入れ始めないとなというときに、書店でふと目に付いたのが購入の理由です。

 

2冊目は、勝間和代さんという、なんかスーパーウーマンな人が書いている生産術ということで、まずは1冊読んでみようかという程度。

 

さて、面白いかな??

 

どんな本にも、自分の今後の人生の肥やしとなるような情報があるとおもい、なんとかひとつでもいい情報を見つけ出そうというスタイルで読書に取り組んでいます。1500円とか場合によっちゃ数千円という額を支払うわけですから、それなりのリターンがないともったいないですものね。(時間も投資しているわけですし)

 

最近、小説の類に時間をさけないのがちょっと寂しいです。まぁ、不動産投資が軌道に乗ってきたらもう少し物語にも手を出さないといけないなと思っています。

 

今週中にどちらか1冊読破します。面白かったらレビューをレポート予定。

 

#あ、全然話は違いますが、せんじつのブログ内で、「アパートでは給湯器は無料で交換してくれる」と話しましたが、微妙に表現が正しくなかったので訂正します。正しくは、

 

『プロパンガスに関しては、ガス会社が無料で給湯器を交換してくれる』

 

です。失礼しました。(言葉ってだいじですもんね)

 

banner2 <--さて、今週は、とても忙しくなりそうです。時間を工面して不動産投資の勉強も継続できるよう頑張りますです!引き続き応援お願いします。

2008年3月21日 (金)

オーナー会合用のネタブレスト。

今日は朝からカミさんにたたき起こされて、朝一からいろいろ大変でした。

 

banner2 <--いつも応援ありがとうございます!

 

今日は休みでしたので、カミさんを会社に送って、それから国道1号線沿いのスタバ(ドライブスルーがあるんですよ)にドライブスルーせず、ゆっくりbreakfirstをとりに行きました。

 

平日、しかも8時過ぎなのでガラーンとしてました。静かなのでゆっくりと朝食のエッグマフィン(暖めてくれるんです)とコーヒーを飲みながら、本を1冊読み上げました。

気づけば10時半。

 

家に帰って、川崎物件のオーナー会議のネタを考えるべく、一人ブレスト開始。

 

最初はノートに殴り書きして、ネタの要素をガンガン出していきます。この際にいちいち思考をめぐらしてはいけないのです(それで思考の範囲が狭くなっちゃいますから)。とにかく自由にネタを出す。

 

で、ある程度ネタが尽きてきたら、これらを分類します。ここからは、PCを使ってツールで仕分けします。

 

いいツールを見つけました。そのなも

    ideafragment (このページのトップのツールです)

 

一人ブレストするにはとても使いやすいツールです。(というか、他のツールを知らんだけですがね)

 

こいつで、現在話すネタを分類しているところです。書き出すことで、自分の考えが整理できるんですね。

 

で、こいつを基ネタにして、最終的にはパワポの資料に落とし込んでいくつもりです。さて、どんなしりょうになりますかね。

せっかく皆さん大切な時間を割いてまでこの会にご参加くださるんですから、間違っても時間を無駄にしないようにきちんと段取り等を考えて生きたいと思います。

 

大事なポイントは、

 

  • この会でのゴールは何か?(決めたいこと・共有したいことは何か?)

 

だと考えています。そして結果が、皆さんにとってプラスにつながること。(Win-Winの関係となること)

 

これに尽きます。

 

#商売柄、他人様にパワポの資料でお話をする機会がすくないので、ちと不安ですが、ま、修行と思って頑張ってみます。(他のオーナーさんには大手企業の営業さんとかもいらっしゃるので、ドキドキだなぁ。。。)

 

頑張ります。

 

banner2 <--これまでのセミナー資料等を引っ張り出していろいろ考えをめぐらせています。せっかくお金を出して出たセミナーの知識、これを生かさない手はないです。応援お願いします!

2008年3月20日 (木)

管理会社からの電話。。。(ドキドキ)

昨日は、日中は忙殺されていたのと、夜遅かったのとで携帯の着信確認をすっかり忘れていました。家に帰ると、伝言メッセージが、、、管理会社の担当の方からでした、、、

 

ま、まさか、、、、

 

banner2 <--今日は何位??ここから確認下さい。

 

伝言メッセージは、

 

「管理会社の○○です。川崎物件の●●●室の件でご連絡しました。お電話下さい」

 

ドキ。

ま、まさかこの時期にこのタイミングで電話があるってことは。。。

 

退去では???

 

残念ながらこの伝言では何の件かまでははっきりしていませんので、カミさんと妄想大会が始まりました。

 

僕:「うわー、この時期だから、きっと退去でしょー。一番厳しいタイミングだねー」

嫁:『でも、それだったら連絡してくれる人がちがうんじゃない?別の要件じゃないかしら??』

 

僕:「あ、そか。現場を管理されているPMの側の担当の方だから、違うか、、、ゲ、じゃぁ、もっとたちが悪い夜逃げがあったとか???」

嫁:『エェッ!!それってやばいじゃん!』

 

憶測が憶測を呼ぶので、いけません。話がマイナス方向に向かい始めたので、一旦この話はやめました。だって意味ないもの。

 

翌日。。。(ピヨピヨ)

 

担当者に電話して確認。

 

僕:「あ、どもども、kanaloaです、昨日のお電話の件についてですが、、、」

担当者:『あ、●●●号室の給湯器の件なのですが、どうも故障したみたいで、、、』

 

僕:「あ、なんだ、そうだったんですか。(ヨカッタ。。。)」

担当者:「お客様のライフラインに関する話なので、早急に対応させて頂きました。料金は来月の家賃から相殺でよろしいですか?」

僕:「はい。結構ですよ。迅速な対応、ありがとうございました」

 

ガス給湯器の故障のことだったんですね。ほっとしました。もともと、この物件のガス給湯器は(給湯器の点検記録のシールが色あせているので)おそらく建築当初から変わっていないであろうとH君から聞かされていたので、この分の費用は確保していました。

一台7~10万。うちは9戸所有しているので、全部でMAX100万。

アパートだと、この給湯器の交換はただでやってくれるみたいですが、区分所有ではこれは所有者が交換費用をもたないといけません。これが、ガスでなくエコキュートとかだともっと高いらしいですね。この辺も区分所有の方は購入検討時に確認されたほうがいいと思います。

 

想定内の出来事でしたので僕とカミさん、ほっと胸をなでおろしました。ヨカッタネ。

 

おそらく、ここ2,3年中にガス給湯器の交換が入ると思います。ほかの部屋も同じタイミングの代物ですからね。(逆によくまぁ、22年も元気に動いてくれたもんですね。お疲れ様。給湯器君。)

 

安心したので、僕らも今日は久々に箱根の温泉に日帰りで行ってきました。場所は

 

天山。

 

ここは源泉賭け流し(多分)で、いいお湯です。疲れがとれますよ。

 

明日はお休みを頂いています。さて、なにをしようか!

 

banner2<--久々に市場調査???応援お願いします!

2008年3月18日 (火)

代官山から渋谷へウォーキング!

日曜は、渋谷でセミナーでした。で、電車でいくとあっという間についてしまうので、いつも手前の駅から降りて、渋谷まで歩くことにしています。

 

banner2 <--不動産投資のノウハウがたっぷり!ここからいってみましょう!

 

場所は代官山。

NEC_0492

東横線の渋谷一駅手前の駅ですね。

 

いわずと知れた、日本でも有数の

 

「セレブ駅!」(降りたら、いきなりゴールデンレクサスがお出迎えですから)

 

街がおサレです。(僕の住んでいる町の駅とは大違い。。。)

 

駅に隣接のカフェが、イヤミなく静かに営業していました。ここでお昼とっても良かったのですが、まぁ、もう少し歩いて、途中の店で食べようかと思い、駅前を後に。

 

でも、意外と渋谷方面がわかりづらいのです。土地勘がないから。最初は横浜方向に歩き始めて、途中の地図の看板で気づき、「おお、こりゃいかん」ということで、反転。

 

ようやく、渋谷方向へ。しかし、とちゅうの建物がセンスがあってシビレますな。

 

NEC_0493 ロードスターがロータスヨーロッパに見えます。(笑)

 

付近の建築物がことごとくデザイナーズ!って感じ。でもそれがイヤミに感じないんですね。これが当たり前というよう な感じに見えます。

NEC_0494(落書きすらオサレに感じてしまう。。。ナゼ?)

 

途中、変わった建物を見つけました。

NEC_0496 ちょいとしたカフェです。一回部分をヨーク見てみると

ちょっとだけ、緑ががっていますよね?

これはななにかというと、、、、

 

 

 

NEC_0495 これはコケなんですね。

 

わざとコケが生えるように下地を作って丹念に育てたという感じです。お店のたたずまいに味を出していました。(店には入りませんでしたが)

 

この辺の建物は、それぞれが、オサレな個性をさりげなく出しています。

正直、この街で暮らせる人がうらやましい。。。

 

さて、不動産投資の観点で見てみると、いや、まぁ、誰もが「ほしい!」と思う土地なので言うことはないですが、高いですよね。まず、我々サラリーマン不動産投資家には手が出せません。(あきらめるのはイカンですが、現実を見つめるのも大切)

 

今日は、不動産投資家の目はとりあえず伏せておきました。

 

で、肝心のランチのカフェはというと、、、、

 

なぜか、道程で気に入った店が見つからず、いつの間にか渋谷へ、、、orz....

 

「まぁ、いいや、渋谷でなんか食うべ」

 

ということで、セルリアンタワーホテルのそばの歩道橋を渡ろうとしたところ、ホテルの一回にふと、オサレなカフェを発見!

 

NEC_0499 (ん、写真がいまいち!)

 

腹が減っていたので、早速入りました。選んだのは「本日のパスタランチ!」

NEC_0498 (ん、写真がいまいち!)

最初にパンとパンプキンスープ(パンはお変わりし放題!)、で上記のパスタ、デザートのパンナコッタ、〆のコーヒー。これで渋谷で1500円。しかも、サービスも非常にしっかりとしたところでした。これで1500円は大満足!!!

 

店のHPを探しましたが、名前を忘れちゃって、、、すいません。今度言ったらカードくらいもらっておきます。。。

店の雰囲気は、

 

NEC_0497 (ん、写真がいまいち!)

 

カメラマンがへたくそでもうしわけない。とてもいいお店でした。最近渋谷の町自体がダメになっている感がある中でこの空間だけはゆとりと大人の雰囲気がありました。(kanaloaにぴったり?)

 

ま、そんな感じで優雅な日曜を過ごしました。

たまにはこういう週末も必要ですね!

 

banner2 <--普段会社では飲み会とかが少ない僕は、こういうところでストレス発散しているんですね。カフェ大好きだし。もっともっと開拓していろいろ勉強です!

2008年3月17日 (月)

今日はきちんとセミナーレポート。

月曜はいつもながらエンジンがかかりません。。。

 

banner2 <--不動産のことになるとエンジン全開なんですけどね。今日は一体何位なんでしょうね?(横のバナーからどうぞ!)

 

昨日は、CFさんのセミナー。

 

「賃貸企画編」

 

に参加してきました。今年は、猪俣さんのセミナーは一部を除いてコンプリートしようと思っています。(可能な限り懇親会も)

 

このセミナーは、

 

賃貸企画のキモは何か?(入居者のニーズや数字でそれを抑えることができる)

不動産投資の着眼点で知っておくべき建築知識のポイントを押さえておくこと。

 

ができ、結果として

 

一般投資家とは別の視点で投資物件を選定することができる。

 

ということをゴールと設定しています。わかりやすいですね。内容もより実践的で面白かったですよ。

 

  • 同じ土地でも、プラン次第で利益が大きくも小さくもなるということ。
  • 土地を「更地」で売るのが得策なのか、収益物件を建てて売るのが得策なのか?
  • 上記を計算する際に積算とキャップレートから出てくる数字をみてどうはんだんすべきかのか?(要は判断のものさしがもてるということ)
  • リフォームをやれば収益構造がカイゼンするというものではなく、リフォームでも「やるか?やらざるべきか?」をきちんと数字でもって判断でするここと。
  • 間取りひとつとっても同じ面積でプランを誤ると収益物件が逆に「マイナス物件」に変貌してしまう危険性があるということ。
  • 周辺調査から、自分の物件を定量的・定性的に分析し、自分が次に打つべき施策が何かを考えておくということ。
  • 建築基準法・地方自治体の条例を理解し、それをお客様のニーズに合わせた最適な間取りプランに適用していくこと。この適用を誤ると、これまたせっかくの収益物件が思うように収益を生み出さないことがあるということ。(ニーズに対するミスマッチが発生する可能性があるということ)

 

おっと、枚挙に暇がないのでこの辺でやめておきますね。

 

いくつか事例を取り上げていましたが、いずれも「へぇ、こういうアプローチがあるのね。」と思えることがありました。(サーファー向けの物件なんて、僕がその物件ほしいと思うくらい面白い物件でしたよ)

ここにも「選択と集中」のコンセプトが組み込まれていますね。

 

あと意外だったのは、以下。

  • 部屋の間取りは、大きければいいというものではない。

ということです。これは実績からわかったことです。昨今の収入の二極化(格差)問題を背景に「持っている人は、高くてもいい物件を」「持っていない人は、とにかく住めれば良いから安い物件を」というニーズが極端に分かれ始めているからです。中途半端な広さでこれらのどちらにも属さないような物件が苦戦を強いられているという事実。

なるほど、最近どうりでネットカフェ難民ということばがはやるわけだな。と感じた次第です。(本当はこういう社会はあまりよろしくないと考えるのは僕だけ??)

 

最後に、やはり不動産投資家として、自分で物件を企画するために必要なinputを常日頃から心がけていくことも大事だと、猪俣さんはおっしゃっていました。

普段の生活の中にもいろんなヒントが転がっているもんです。

最近僕は、行く先々で、いろんな建物を見るのが癖になっています。目に見えるところだけでなく、もう少し高い目線で見たり、逆に低い目線で見たり。。。

こういった、小さいケーゾクが、後の大きな差になるであろうと期待して、頑張ろうと思います。

 

そして、今回は懇親会にも参加しました。意外と少人数で、じっくりと参加者の方やスタッフの方とお話ができました。結構オモシロイ話が聞けました。(セミナーもそうですが、こういう場所での裏話が肝だったりもするのですよ。)

今回は、投資家の方でも新しい出会いがありました。詳細はプライベートな内容になるので控えますが、この方も一生懸命投資を開始するための日々の努力をされていました。まだ一回しかお話をしていないのに、やはり目標と、手段を定めている方とは大体話題があいますし、モチベーションが高く、話していて楽しいものです。

やはり、同じ投資家でも、努力をしている投資家は、今厳しくても、来るチャンス到来の際に必ずいい物件を捕らえることができると信じています。(実際、私もそうでしたから)

 

『人事を尽くして天命を待つ

 

大事な言葉だと思います。彼の成功を信じて楽しいセミナーdayは終わりです。

 

あ、あと同じ川崎物件のオーナーさんにも会えました。気さくなご夫婦でした。日程調整とかはお任せ下さい!H君と万難を排して準備させて頂きます!

 

banner2 <--なんか、長くなっちゃいました。明日は、セミナーに行く道程のお話を。駅は「代官山」。市場調査ではないですが、ご興味があればお楽しみに。

2008年3月16日 (日)

今日はセミナー。でも、報告は明日にします。。。

でしたが、、、ちと懇親会で酔っ払っているので、(大して飲めないもので、、、)まともな記事がかけません。。。

 

頭がまわっとるー。

 

いろいろ収穫がありました。(知識・出会い・そして若い息吹。。)

 

詳しくは明日。。。(アカン、眠い。。。)

 

banner2 <--明日は、きちんと書きますので、どうぞこのボタンを押してくださいませ!

アカン。。。眠すぎ。。。。オヤスミナサーイ。

2008年3月15日 (土)

川崎物件状況。

川崎物件、ようやく、屋上防水が前に進み始めているようです。

banner2<--左のボタンをクリックすると、あら不思議、僕がにっこりします。

H君からの連絡で、状況報告を受けました。着々と進んでいるようですね。まだ完了はしていないらしいですが、まぁ進んでいることがわかるので安心です。

以下が、屋上の現在の状況です。(ん?なんか銀色の物体がたっておる)

Photo

未完了については、

  • 笠木部分(屋上のへりの部分)の塗りが完了していない。
  • 脱気筒が1基設置されていない。

ということです。

笠木部分に関しては、

フェンスの固定する取り付けが笠木を塗った後に行われるので未完了。だとか。知らない言葉がいっぱいです。一つ一つ確認しながら勉強です。

写真のなぞの銀色の物体は、脱気筒だそうです。(湿気を逃がすツールなんでしょうかね?)

今後の予定としては残りの必要工事日数は職人2人が実働6日間で終わるそうです。途中塗装後乾きが必要な日や雨等で施行出来ない日を含めて2週間程度で完了するとのことです。

うんうん。こういう風に工事状況の「見える化」ができればオーナーも安心ですね。 最近、上司が僕らの進捗について「ちゃんとわかるように報告しろ!」と口をすっぱく言う理由がわかってきました。 状況がわかんないと、戦略や指示の出しようがないですものね。オーナーの立場になって初めて見えてきました。そういうところが。

こうやって一つ一つ物件の価値を上げる施策をうって行きたいと思います。

近々オーナー会議も予定していますので、ここでも資産価値を上げるための意見交換と情報の共有を図っていきたいとおもいます。

明日は、またもや不動産投資セミナー。

「賃貸企画編」

私が、不動産投資の師と(勝手に)あおぐ方の一人、猪俣さんのセミナーです。僕も土地から自分の企画する物件を考えてみたいと思っているのですが、まだまだ先の話でしょう。知識も経験も不足していますから。(かといって頭でっかちになるのもイカンですけどね)

いざ、チャンスが到来した際にあわてないよう知識を溜め込んで起きたいのが目的のひとつ。

また、最近、ある土地の活用法を考えています。このヒントを得るのもうひとつの目的です。

勉強⇒実践⇒振り返り⇒これらの繰り返し。

で、力をつけて行きたいと思います。

banner2 <--これから川崎の街で一人ランチ(久々!)ハワイ本でもゆっくり読んできます。アロハオエ~。応援お願いします!

2008年3月13日 (木)

100円割りましたか、、、

ってたまには、FPっぽいことを言ってみますか(笑)。

 

banner2 <--さて、今日の順位は??こちらからどうぞ!

 

12年ぶりの100円割れだそうで、12年前、あぁ、たしかにあの当時は、円高でしたね。と同時に、ガソリンが恐ろしく安買った時代だった記憶があります。近所のガソリンスタンドでハイオク88円とか今では信じられない価格でした。

そのガソリン価格もかなり高騰していますが、4月1日に25円の税金撤廃で、かなりやすくなるというもっぱらの噂。でも、噂です。動いてからものを考えたほうがよさそうです。

 

FXもかつて少しだけ勉強して(当時は有名なお二方の本くらいしか出ていない時代)バーチャルトレードでは、目標としていた上位20%に入ることは確認しました。手法は、ひたすら下がって、上がり始めてからのトレーリングストップ方式、いうなれば、

「頭と尻尾はくれてやれ」

方式です。あとはひたすらこれを繰り返す。決してショートでは入らないという手法でした。なんだかんだ言って、この手法は硬いなぁと思っていました。これなら9敗1勝でも十分勝てます。でも、僕は実際に市場には参加していません。何故って?

 

だって、所詮バーチャルですから。(わはは)

 

心理状態が全然違うからです。バーチャルのお金を使っているから冷静でいられます。ちょっとぐらい下がったからって全然驚きませんが、はたして、身銭を切ってレバきかせて、実際にトレードに参加したら、、、多分僕の性格では、危険でしょう。

 

しかも仕事どころではないです。

 

ということで、このFXは、ある程度のキャッシュがたまって真の余裕資金ができたら、相場観を鍛える意味での参加はしたいと考えています。

 

ナンカ全然不動産と関係ない話でしたね。

 

100円を切るとか言うと、日本経済が傾くとか騒いでいますが、僕はそこまでガタガタにはならないと思います。それは、なんだかんだで、日本は優秀だからです。

 

「今のところ」。

 

ものづくりに対する取り組みの姿勢、品質に対する考え方、これはどれをとっても欧米のそれとは比べ物にならないほどすばらしいです。これは私がいる業界にいる友人から聞いた話や、実際に自分で現場で感じていることです。

やはり日本は元来「技術立国」なのです。そういう素地があります。

 

「今のところ」。

 

「今のところ」と言いました。これは、現在の日本ではそうであると言っているだけです。僕は近い将来この技術立国という言葉が日本に当てはまらなくなるのでは?そう懸念しています。どうも最近の若い人たちの情熱の低さというか、物事への取り組みの考え方が甘いなぁ、、、と感じているからです。

これって、思考の変化ですから、すべての行為に関して言えることです。ものづくり然り。

10年後、「あぁ、俺は間違ってたな」と思いたいものです。(たちあがれ!若者!)

 

でも、オッサンでもそいういうタイプいますよね。「俺だけ楽できりゃいいや」見たいな。(僕、こういう人ダイキライです)

 

最近以下の本を読んでいます。


この本では、現在の世界的バブル(石油、穀物、中国、ロシア、、、)が近い将来暴落するというセンセーショナルな論調で書かれています。

過去に出た本もついでに読んでみることをお勧めします。

 

実際読んでみると、「あぁ、確かにそうかもな。。。」と、思えることばかり。

  • 石油はいずれ暴落する。(だって代替エネルギー結構でてきてるから)
  • 中国は近い将来崩落の運命である(だって、真の技術を持っていないから)
  • ○○の動きを見ると、投資のタイミングが見えてくる。(バブルがわかる)
  • 現物投資

○○は秘密。まぁ、知りたければかって読んでみてください。

アメリカのサブプライム問題は、著者からいわせれば、「これからが本番である!」だそうだ。最近はサブプライムではなく、「プライムローン(ある程度信用度のある人への融資)」が焦げ付き始めているとか。

それらの証券を世界中に売りさばいているものだから、その感染範囲たるや、だれにもわからない状態であるというのが現場の人の考えだそうです。

 

怖いですね。でも、日本は大丈夫だそうですよ。彼曰く。(でも、条件として、やはりさっき僕が言った、昔の日本人がこれからも存在し続ければ、の話だと思います)

 

で、今後は、紙の投資ではなく、やはり

 

「現物投資(真に価値のあるものへのというのが大前提)」

 

が重要な位置を占めてくるということです。

新の価値あるモノへの投資。なるほど。

 

僕も真の価値ある不動産への投資を開始しています。しかも不動産は自分である程度その価値をコントロールすることができます。かつ、オモシロイ。

 

いい投資をしているもんだ。と再認識しました。昨年、物件が高くて手が出せなかった方々も、もしかしたら今年の後半あたりから、買い場がやってくるかもしれません。それまでにできる準備をやりましょう!

 

banner2 <--いろんな投資手段はありますが、やっぱし、不動産投資が一番!応援お願いします!

2008年3月12日 (水)

川崎熊手地帯。(明日の不動産投資をボケっと考える)

珍しく今日は自分が立てた予定より前倒しで事が進みました。いやー、気分いいですな。

 

banner2 <--今日のランキングはこちらからチェックで!応援ありがとうございます。

 

なんか変な御題になっちゃいましたが、今日、朝会社でボンヤリ地図を眺めていました。川崎周辺の。この先の不動産投資を考えるうえで、このエリアはどういう発展をしていくんだろうなー。というマクロな視点で見ていました。

 

見ていると、面白いですね。南武線を軸として、武蔵小杉当たりから海に向けて扇状に投資エリアとして面白いところが沢山あります。

 

  • 川崎駅
  • 大師線エリア
  • 八丁畷エリア
  • 東神奈川エリア(ちと川崎エリアとは言いがたいが)

 

ほんとは、地図で示したかったのですが、ペイントソフトが不調で新しいソフトに入れ替えたのですが、まだ使いこなせておりませんで。。。

物理的な地形も、扇状地になるんでしょうね。多摩川、鶴見川からの堆積物で出来上がったような土地ですからね。

 

僕はこの川崎駅から東側のエリアってとても面白そうであると思っています。以前も言いましたが、現在法律が変わって、京浜エリアの工場建設の制限が取り払われたようです。それに伴い、大手企業の工場がバンバン建設中です。

そりゃそうです、東京湾に面していて、物流の拠点としては申し分ないですし、それをうけいれるキャパシティがきちんとありますもの。

地図見れば一目瞭然。(載せてないけど)

しかも、羽田空港は目と鼻の先、人的ネットワーク作りにも理想的。

工場ができれば、雇用が発生します。このエリアの雇用は工場がゆえに、日本人に限らず、外国人の方だって受け入れる素地が出来上がっています。

 

こういった方々の賃貸需要はこれから不動産投資家として無視できないと思います。

 

外国人⇒問題を起こすかも⇒貸したくない

 

というロジックはあまりにも短絡的。

実際、僕が所有している物件の半数は(契約書から推測するに)外国人の方。きちんと家賃は払ってくれていますし、去年の更新時期には、ちゃんと延長してくれました。僕にとっては大切な『お客様です』

きっと、遠い日本という国で寂しい思いをしているでしょうし、賃貸としての受け入れ先も現状は厳しいでしょう。

こういう方々の住環境を提供していくこと、そしてより快適に彼ら(彼女ら)に住んで頂くこと。

これを目指していくというのもこれからの川崎エリアでの不動産投資家としての責務なのではないかと考えています。

もちろん、なんでもOKというわけには行きません。問題があるとわかっている人は当然入れてはいけません。(でも、これは外国人に限った話ではないですよね?)

 

ちと御題と外れてしまいましたが。この川崎の扇状地(デルタ地帯ともいいますかね)よーくみると南武線小杉駅より以北も面白い。武蔵中原・武蔵新城・溝口(ちと相場は高いですが)。。。

 

このエリアはこぞって日本の名だたるIT企業が工場(といったら「煙モクモク」というイメージがあるでしょうが、今はどちらかというと「R&Dセンター」と考えてください。昔の工場のイメージはなく、洗練された建物がたっています。景観も損ねません)を建設しており、続々と若い技術者が流れ込んできています。

 

武蔵溝ノ口から川崎デルタ地帯を結ぶと、あら不思議、、

まるで熊手のようですね。

 

ということで、このエリアを僕は勝手に

 

『川崎熊手地帯』

 

と称することに決めたわけです。

Wikipediaでは、

日本では、幸運や金運を「かき集める」という意味を込めて、商売繁盛の縁起物として熊手を飾る事がある

とあります。そういう意味でも、このエリアもともと福のある地域なのかもしれません。(昔は公害とかで有名でしたね。でもそろそろ福がきてもいいじゃないですか)

 

banner2 <--でも福は自分の努力の結果得られるものですね。甘えてはいけません。応援お願いします!

2008年3月10日 (月)

川崎物件の今後を考えるの会。

今日は上記の御題を。

 

banner2 <--お、一瞬30位台に復活。応援ありがとうございます。

 

僕が区分で所有している川崎物件ですが、先日屋上防水の件で完了予定をはるかに過ぎても完了していなかった驚くべき事実が発覚。現在、急ピッチで業者に作業を進めてもらっています。

この件から、自分の物件に対する注意力が欠落していたことを猛烈に反省しました。

この日から、やはり自分の物件の管理にはある程度(この「程度」が難しいところですが)関与していかなくてはと考えるようになりました。

 

物件の改善点は思いつくだけでもいくつかあります。

 

  • 外装(通りに面しているところだけでもカイゼンしたい)
  • 1Fエントランスの雰囲気(ポストがボロボロ)
  • 壁・扉が汚い。(高圧洗浄をした形跡なし)

ナドナド。

とにかく改善点が山ほどあるので少しずつカイゼンしていきたいのですが、いかんせん、区分です。他の方との意識あわせができて初めてこれらのカイゼン活動が可能となります。僕が思っていることと他の方が考えていることは、微妙な違いがあると思います。(人間ですから)

 

いろいろ思いをめぐらせました。

で、思いついたのですが、

おなじH君のクライアントさんで数名この物件を所有している方がいます。この方々の所有数を総計すると過半数を超えています。

 

つまり、物件の管理運営に影響を与えうる『数の力』を持てるようになるということです。区分所有法上の規約変更等については、まだ微妙に数が足りませんが、それでも間違いなく影響力はあるはずです。

 

この同じクライアントさん達は、不動産投資に対するスタンスや物件を運営管理することの重要さをきちんと理解されている方々です。(だってH君のクライアントさんですから)

この方々と、まずは、

  • 現状の問題の確認。
  • 問題に対する対策についての話し合い。(意識あわせ)
  • 今後どうして行くかについて意見交換。

という観点でお話をする会を設けようと思い、現在時間の調整をH君におねがいしています。(まいどすいません。H君)

 

早ければ来月くらいに初会合を開く予定です。言いだしっぺが僕ですから、ちょっとしたアジェンダを用意しておこうと思います。(ネタはいろいろありますから、現在一人ブレスト中です)

 

問題は場所。ちょっと悩んでます。ちょっとだけ遠方の方もいらっしゃるようで、できるだけ、皆さんが集まりやすい場所はどこかなー。って考えてます。なんとなく、物件のある川崎に集合して、まずは物件を皆で確認して、ライブで問題を共有するというスタイルがベストではないのかなぁ。。と思ってます。

 

集まる場所や時間はこれから皆さんと調整です。

 

この集まりが現状の川崎物件の混沌とした状況を打破できると信じています。お互い同じ利害関係にあるわけですから、win-winの関係を築き上げていきたいと思います。

 

会合のあとは、二次会(宴会)といきたいところです。こちらも要調整(笑)

 

banner2 <--H君、CPMを取得したそうです。(スゲー)。若くて、バイタリティのある力強いコンサルさんの誕生です。オメデトウ!僕も次はCPM!は無理そうなので宅建と英語(あと、ちょっぴり仕事も)頑張ります!

2008年3月 9日 (日)

今日は不動産セミナー。

の前に、昨日のブログ内容で「かけい」さんからPLCについての情報を頂きました。まだ一部しか情報に目を通していませんが、もしかしたら、PLCには技術的問題が潜んでいる可能性があるかもしれないとのこと。

ご参考。

じっくり頂いた情報を読んでみたいと思います。それまでは、今までどおりの接続で通信をすることにします。

 

banner2 <--でも、事実だとして、何故、天下の松下がこのような方式を採用したのか?この矛盾点が気になります。ちと、調べんといかんですね。

 

さて、気分を変えて。

今日は昼は日本大通ぞいのレストランでランチをとりました。

P1000143 すてきっしょ?(建物の築年数は相当古いらしい)

P1000144 あ、店の写真だけで料理忘れてた。

料理はイマイチでした。(せっかくの建物の味が生かされていないですね。立地のよさに胡坐を書いているような気がしました。残念)

 

さてさて、本題。

 

今日は、社団法人全国賃貸住宅経営協会主催のセミナー(中身はCFネッツさんの面子で構成されているセミナー(無料))に顔を出してきました。

今日の講師は、

 

  • 水谷光史さん
  • 安齋信行さん
  • 倉橋隆行さん(CFの社長さん)

 

でした。

水谷さんは今回始めて講師としてのお話を伺えました。話は主に

  • 実効賃料をどうやって決めるか?

の話でした。様々な取り組みを経て、実効賃料というものを設定しています。実効賃料を決めるのは、なんだかんだいっても、最後は

『自分の足で周辺相場を調べ、事実を把握して設定する』

ということです。当たり前かもしれませんが、最もな考え方だと納得しました。個人的に面白かったのは、

  1. 投資物件をA~Dランクまでわけ
  2. 現状自分の物件がそのどの位置付けにあるのかを「客観的に認識し」
  3. その上で、当該物件の適正賃料を設定するためにどういった手を打っていくか?

を考えるプロセスの部分でした。判断基準に間取りとグレードに分類した物件一覧表があって、それぞれどのカテゴリに何件あるかを把握して、「じゃぁ、うちはこうすんべ」みたいに考えていきます。

とても論理的・合理的かつ、実践的な判断論理だなぁ。と感心して聞いていました。

 

安斎さんの講義は、前回私が聞いた話といっしょ(確か)だったので今回はコメント対象外にします。(内容はおもしろいですよ。リフォームの話で、それと投資効率を堂考えるかという話です。)

 

そしてトリは、CFの社長さん、倉橋さん。

この方は、不動産投資のキモは、『4つのPだ!』と繰りかえし伝えています。4つのPとは、

  1. Place(プレイス)⇒立地ですね。
  2. Price (プライス)⇒価格ですね。
  3. Product(プロダクト)⇒建物・企画・プランですね。
  4. Presentation(プレゼンテーション)⇒広告・販売ですね。

です。で、今日はこの最後の4(プレゼンテーション)について熱く語っていました。

#個人的な思いなので聞き流してほしいのですが、倉橋さん、不動産投資家としては当然すばらしい実績をお持ちで、仕事も常に顧客中心に考えておられるので心から尊敬しています。が、それとは別に、彼は『噺家』としてもとても魅力がある方だなぁ、、と思っています。聞いている方が、毎回同じようなことを聞いてもどこかひきつけられる。そんな話術をお持ちです。(「落語」のCDがお好きとか。この辺も噺家としてのセンスに磨きをかけている要因なのかもしれませんね。)

 

おっと、話がずれましたね。さてこのプレゼンテーションがまずいと、そのまえの3つのPがいくらすばらしくても、借り手が付かないという悲しい結末を迎えてしまいます。

  • 物件はきれいにする。(当たり前ですが、これがなかなか実施できていない場合が多い)

海外の不動産物件の管理は日本のそれとはるかに上のレベルを行っていますね。その一例を紹介されていました。まぁ、日本と海外(アメリカですが)では、事情が異なる点もあるので、そっくり物まねはできませんが、不動産物件管理先進国のアメリカの様々なテナントリテンションノウハウを日本向けに噛み砕いて、自分の物件に反映できればいいなぁと考えるようになりました。

 

★これからの賃貸で倉橋さんが強く言っていた事

既存(中古)・新規(新築)にかかわらず、顧客を選択し、そこに集中投資すべきである!

です。なるほどです。生産年齢人口はすでにピークを超えていますから、日本人のみでの消費増加はこれからはあまり期待できそうにありません。しかも僕らの世代意向はあまり贅沢な暮らしを求めていません。(これは事実。僕の会社の後輩10人すべて車をもっていません。理由は「え?もつ必要性ないじゃないですか」、、、ごもっとも。)

特定の都市に関しては、外国人の受け入れを考えていますから、必ずしも消費が減退する!とは断言できませんが、少なくとも「消費が増加する」と考えるよりは「消費が減退する」と考えるほうが、現状は合理的判断でしょう。

が、ゆえに、顧客を分析し、ニーズを分析し、そこに集中的に投資する。で、そこで出来上がったコミュニティが、その物件の言わば「営業マン」になってもらうことでより効率的なテナントリテンションを実現していく。

確かにこれからは、そういう考えが正しいと思いました。

もうひとつ倉橋さんが〆に面白い話をされていましたが、これは今度改めてレポートします。(今日、僕、この件でとても面白い案を考え付きました。いま、一人でほくそえんで、忘れないようメモ帳につけてます)。

倉橋さんの話には、いつもどこかしら刺激を受けます。

(最近、有料セミナーを受けられないのがちょっと寂しいです。カムバック。倉橋社長!)

 

セミナーも終わり、

 

夜は、川崎でデナー(ディナー)をとりました。今日は韓国料理。

うまかったっす!

P1000145

中央の、「ケジャン」これが激ウマ!

お店は、チェゴヤさん

 

上記で総額、、、えーと、たしか3000円くらい。(一人1500円くらいかな)

おいしかったです。またたべにいこっと。

 

banner2 <--川崎物件の現状に少し進展があった模様。いろいろ活動をしています。少しでも借主さんに利益を差し上げたいという思いです。この辺を明日にでも書きます。引き続き応援を!プリーズ!

2008年3月 8日 (土)

俺書斎。(Vol.2 書斎に『俺ネットワークを引く!』の巻)

もうすぐ春ですね。。。

 

banner2 <--お!40位台復活。ありがとうございます。今日もここからチェック!

 

さて、先日、

 

『俺書斎』

 

の足がかりとして、まずはデスクを手に入れ、組み立てたのですが、そういえば、ネットワークインフラがなかったことに気づきました。

現在は、リビングテーブルで毎日ノートPCでブログをつけるという日々ですが、そろそろ俺書斎の方に移そうかと思っています。

さて、ネットワークはどうやって引こうかな。と。

無線LAN。まぁ、これでもいいのですが、どうもIP電話のためのモデムやらルーターやらを介しての接続との相性がわるいのかブチブチ切れます。だんだんイライラしてきて、最近は無線は使っていません。

安定していれば便利なのですがね。

 

有線でリビングのルーターから、俺書斎まで配線を引き回すのはスタイリッシュじゃねーなぁ。。という思いから、前々からチェックしていた

 

電力線ネットワーク(PLC)

 

なるものを試そうという決心をしました。で、早速今日PLCアダプタをヨドバシでゲッツ!(死語)

P1000137 これがPLC(やっぱpanasonicでしょ。)

他社のもありましたが、うちのマンションの電気系統はNationalがやっているので、おそらく相性の問題とかもあるかと思い、同じメーカーで統一したというわけです。(ネットワークの世界って規格が同じでも、メーカーが違うと相性の問題が出たりすることがけっこうあります)

箱を開けてみます。

P1000138 ザン!

意外とカワイイ。

で、特に説明書も見ることなく、Master側をルーターのあるリビングに、ターミナル側を「俺書斎」それぞれのコンセントに突っ込みます。

P1000142 こっちがMaster側で、(リビング側)

 

P1000141 こっちがターミナル側(俺書斎部屋)

と、なんか勝手にこの二人がお話を開始し始めます。(おそらく、認証や暗号化手順等の決まりごとのやり取りをしているんでしょう。ここを完全自動化したというところがPLCのすばらしいところ。素人で使えるすばらしさがあります。PLC万歳!)

 

で、PCを「俺書斎」に移動。繋いで見ます。

お、つながった。僕のブログにアクセス。お、見えた見えた。(すばらしい。。)

 

箱を開けて接続完了まで、10分。楽勝です。無線LANの煩わしさを考えたら一般受けするのは絶対こっちかなーって思いますね。

 

さて、肝心なアクセス性能ですが、PLCを使わない(いままでのネットワーク)とPLCを経由したアクセス性能をそれぞれ測定してみます。

 

 

BNRスピードテスト

 

こんなサイトで。で、以下が結果。

P1000139 こちらがPLC適用前のリビングでの性能。

 

P1000140 で、こちらがPLC適用後の「俺書斎」での性能。

 

むぅ。4分の1に落ちちゃってますな。。。PLCアダプタ間の性能は30Mbpsは出ているようですが、実際の通信性能は7Mbps(HTTPでのファイルダウンロード性能です)です。リビングでは、28Mbps。

 

どうやらどこかでノイズを拾って、結果的にHTTPの下で頑張っているTCP(という通信手順があるんです)の足を引っ張っているんでしょうね。。。

さて、このノイズはどこからかな。。。いくつか確認しないとわかんなそうですね。ノイズ対策のタップを購入したほうがよさそうです。

 

とはいえ、7Mbpsあれば、たいていのWebアクセスであればなんの支障もありません。ストレスはまったくありません。この時点で僕は十分合格点を出せます。

 

これでとりあえず「俺書斎」の「俺ネットワークインフラ」は整いました(微調整は必要ですが)あとは、

 

『俺椅子』

 

ですな。いや、楽しいです。今、静かな「俺書斎」でブログ書いています。いやー集中できて良いです。気に入った!「俺書斎!」

 

banner2 <--明日はまたもや、H君の会社のセミナーです。昼はAFP合格祝いのランチです。うふふ。楽しみ。応援お願いしマース。

2008年3月 6日 (木)

AFP合格しました。

今日は朝から晩まで、次のプロジェクトの作業量見積もりでエクセルと格闘。AFP合格発表のことなんてすっかり忘れました。

 

banner2<--ここには僕よりもっと知識・経験豊かなかたがたがいらっしゃいます!

 

家に帰ってきて、ご飯を食べていたら、ふと

 

「あ、そういや、今日AFPの合格発表だった!」

 

発表は今日なのに、封書は当日に届かないんですね。だからすっかり忘れてました。日本FP協会のHPに平成20年1月2級FP技能検定試験の合格発表のページがあります。

 

<-ーここです。

 

そこで、 自分の名前と受験番号、生年月日を入力すると、即時に結果がわかるというわけです。

 

便利な時代になりましたね。

 

で、ドキドキしながら結果を見ると、、、(デデデデデーーー。<--ドラムのつもり)

 

「完全合格!!!」

 

やりました!(テケテテッテテー♪)

 

自信はあったのですが、やはり結果がでるまではわからないですものね。カミさんが一発で完全合格しているだけに、今回は意地でも受からなくてはいけなかったので。ダンナの面子にかけても。

これで安心して次なるカテゴリ

 

英会話マスターの道。

 

に進めます。楽園を目指す不動産投資家と名を語るからには英語は必須。恥ずかしながら私のTOEICは500点いくかいかないか。(これじゃしゃべれまへん)

 

英語マスターへの道とは、そのステップを3段階に分けてます。

 

  1. とりあえず、ガイジンから話しかけられてもビビラナイ。
  2. 話しかけられてきちんと内容を理解し、応答する。(最低限の日常会話レベル)
  3. ガイジンのジョークを受けて、こちらもジョークで返せる。(これができれば世界のどこでもいきていけますもんね)

 

毎回、海外に行くたびに、話しかけられると「アワワ。。。」とビビりっぱなしなのでまずはそのアレルギーから一歩前に進みます。

 

10月のTOEIC受験を目指し、英会話の勉強開始!!!!

目標!うーん、600点!(無理かなー、でも、ガンバル!)

 

最終的には、800点を超えたいものです。(道はながそうだ)

 

banner2<--週末は、合格記念のお食事にでかけまーす。ささやかな自分へのご褒美です。(ランチだけど)ご褒美のポチくださいませ。(いまだ低迷中)

2008年3月 5日 (水)

意外と面白い本です。不動産投資家は一読あれ。

今、以下のような本を読んでいます。(明日くらいには読破予定)

 

著書名がちとナマナマしいですが。。。

 

banner2 <--ぬぅ。いまだランキング低迷中。極力毎日UPしますので応援お願いいたしまする。

 

かのドナルド・トランプとロバート・キヨサキの合作の著書です。トランプ氏の本は一度も読んだことがなく、彼の考え方に興味があったので本屋で見たときに思わず買ってしまったのです。

 

ロバートもトランプも非常に勤勉だということがわかりました。そして不動産投資に並々ならぬ情熱を燃やしている人です。昔はトランプは単なる大金持ちのオッサンと思っていましたが、この本を読んでイメージがガラリと変わりました。

やはり、世の中簡単にトップにいけるものではないということを再確認できました。

 

  • 時間ができるなら、今、自分は何をやりたいか?
  • 必ず成功するなら、自分は何をやりたいか?
  • 時間を惜しまずそれに対して打ち込めるものはなにか?

 

こういった点を読者にといかけてきます。僕はもちろん「不動産投資」です♪

 

この二方、不動産投資家としては素直に尊敬しています。本から出しかわかりませんが、やはり相当な努力を積み重ねてここまで上り詰めていることがわかります。

彼らは、具体的なやり方については基本的に書いたりしていません。考え方・哲学を徹底して読者にうったえかけます。一部の読者はこれについて文句をつけている人もいますが、やはり考え方がしっかりしていないと、実現手段に打って出たときに迷いが生じてしまい、やっていることが中途半端になると思います。

 

仕事でもそうですものね。

 

しっかりした自分の考え方。やりたいことに対する情熱。この二つがあれば、あとの手段等はおのずと見つかってくると思います。

間違っても、目先の利益にとらわれて、ついには法に触れることまでしてしまう某地上げ屋さんとその雇い主の建設会社みたいなことはしたくないものです。

 

と、いいつつ、そういえば、僕の物件の屋上防止水、先週の進捗報告がないことに昨日気づきました。現在H君に問い合わせ中です。

 

あと、空室の話もありましたが、現在、借主さんが「もう少し待ってくれ」というステータスであるという報告の後、状況を抑えていませんでした。こちらもあわせて問い合わせ中です。

 

あんまりジラされるのもきついので早く判断してもらいたいものです。一番中途半端な時期に空きにされることを危惧しています。

でも、不安になる前に、じゃぁそうなった場合にどういう策をうてるかを考えたほうが得策ですね。いま、それを練っています。

 

3月。人の動きが大きい時期。皆さん忙しいですが、がんばりましょ。

banner2 <--そういや、明日がAFP合格発表の日でした。自己採点は合格ラインだったですが、果たして結果は如何に!応援お願いいたします。

2008年3月 4日 (火)

REITやはり下がってきたか。てことは。。。

今日は、テレビで地上げ屋の話が出てましたね。地上げを頼んでいた業者(二部上場)の幹部には元警察幹部もいたらしいです。いやはや、こまったもんです。

 

banner2 <--むl。ランキング低迷中。皆さんの一押しで元の位置(それ以上もwelcome)に戻してくださいませ。

 

最近、ネットで物件価格を見ていると、昨年後半に出ていた物件が軒並み10%くらいの値下げを敢行しているようです。サブプライムローン問題をきっかけにめぐりめぐってここまで影響が出てきているんでしょうか。

 

REIT。皆さんが予想していた通り、年明けぐらいからジリジリ下がっているようです。実際一部の投資法人は、物件を手放さなくてはいけない状況に追い込まれているということで、REIT物件のバーゲンセールが間近だという話。

 

じゃぁ、個人不動産投資家にとってこれら物件にありつけるのか?

 

区分だったらいけるかもです。REIT物件は、それなりの規模の物件であるので、値が下がったとはいえ、それでもかなりの額のはず。個人(ましてや、サラリーマン投資家は)ではまず手が出せないのではと考えています。

区分であれば、REIT物件を区分でばらしてくれるような状況になってくればおいしい物件を手に入れられるかもということです。

ただし、とはいえ、REITだからいい立地とは限りません。駅からかなり離れた収益性の乏しい物件も組み込まれていたりしますから、このへんは、従来どおりの物件選定眼は重要ですね。

個人的には、不動産投資のキモはなんだかんだいって、

 

場所(PLACE)

 

だと思います。区分なら尚のこと。区分はそれがゆえに、個人の趣味や個性を存分に発揮できない(しづらい)という短所があります。その反面、アパートとくらべ、超一等地を手に入れられるという利点があり、空室リスクがかなり低く抑えられるという大家として一番気になるリスクを避けられるという長所があるのです。

 

僕は現在区分を9戸(バルク買い)

 

あと一戸で、事業的規模に持っていくことが可能です。ただ、一戸買うくらいなら3戸くらいまとめてほしいところですが。ここに着眼点を置くか、それとももう少し風を読んで一棟者をじっくり狙っていくか。。。

 

投資効率と安全率を天秤にかけながら策を練っています。

 

banner2 <--区分は安全度は高いけど、やっぱり一棟モノがほしい(単に所有欲ですが)。そう思っている最近の僕。応援おねがいします。

2008年3月 3日 (月)

なんでこんなに忙しいの?

今日会社に来たら、メールを見て青ざめてしまいました。

 

banner2 <--今週も走り続けるしかなさそうです。応援お願いします。

 

いっぺんに3つ仕事が増えてました。しかも、いろんなところとネゴして始めて物事が前に進むやつ。(自分だけでクローズする仕事なら楽チンなんですけどね)

なぜか、週末に休みをもらうと、週明けが地獄、、、てパターンが多いです。覚悟の上での行動なのですが、やはり現実を見ると辛いものがあります。

 

不動産投資とは直接関係ない話ですが、こういう「いっぺんにパラで仕事がふってきたとき」には、僕はまず大きく深呼吸します。

で、目をつぶって一言。

 

「俺なら片付けられる」

 

と暗示をします。(これ、笑っちゃいますが、意外と重要なんですよ)

で、その上でその仕事をポストイット(書くものならなんでもいいのですが)書き並べて、全体をムムッと眺めます。一旦、全体を俯瞰するんです。

 

で、それらを優先順位をつけて、

  • 今すぐやらないと後で信用回復に時間を要するもの
  • 今週中に片付ければ良いもの
  • まぁ、来週くらいでも良いかな

くらいに分けます。

 

そして、かくカテゴリごとに、さらに仕事を細分化して、時間ごとに何をやるかをスケジュール管理表(最近はWebのツールでいくらでもありますよね)に書き込みます。

 

書き込んだスケジュール帳をみて、スケジュールがこの時点で破綻していないかをもう一度俯瞰します。(たいてい、一回では破綻している場合がほとんどですのでこの行為は大切)

 

そして、最後にもう一度

 

「俺だから片付けられる」

 

と暗示をします。あとは無心にやり続けるだけです。一つ一つの仕事が小さいので達成感がすぐ味わえるというのもこのやり方のいいところだと思っています。

 

このやり方で最大5パラの仕事まで片付けられると思います。(それ以上は個人の限界を超えていると思うので、僕は代案を提案して、誰かにパスします)

 

別に特別なことをしているわけではなく、世に出回る時間管理術から自分で好きなやり方をチョイスして実践した結果身に付いたノウハウなんです。(要はパクリ)パクリでも何でも身に着けて自分なりにアレンジしてみればオリジナルと思っていますんで体裁は気にしない。せっかく先人が見つけた効率的なノウハウ。利用しないてはないですよね。

 

でも、できることならこんなことをしなくてもいい生活にしたいものです。(泣)

 

banner2 <--そのための不動産投資でもあるんですね。先は長いですが。応援お願いします。

2008年3月 2日 (日)

確定申告完了!

金曜日に休みをもらって、確定申告してきました。

 

banner2 <--応援ありがとうございます。

 

てっきり、領収書類の原本をもっていかれると勘違いしていた僕は、各種領収書のコピーをとって、かつ、家賃の振り込まれ先の銀行の通帳コピーもとっておかなくては、と、朝一で銀行のATMにいって記帳をしてコンビニでコピーをとり、ダッシュで税務署へはいりました。

 

僕:「あのー、不動産所得があるので確定申告したいのですが、、、」

 

職員:「申告書のご記入はおすみですか?」

 

僕:「はい。一応」

 

職員:「じゃ、こちらへ、、、」

 

奥のコーナーへ連れて行かれる、あ、昨年と同じような光景が、、、。領収書類をたくさんもったおばさん、おじさんがその場で記入をしている模様。それに一つ一つ職員の方が対応されているという構図。

 

しばらく待っていると、職員の方が来たので、

 

僕:「青色申告なのですが、、」

職員:「必要書類は作成済みですか?」

僕:「はい。」

いろいろ、元ネタの資料とか領収書を見せようとすると、

職員:「あ、これらは、提出不要ですよ。ただ、7年間はそちらで保管して、いつでも質問された際に回答できるようにしておいてください。」

僕:「え?あ、そうなんですか。(知らんかった)」

職員:「じゃ、あとは、隣の提出コーナーで提出しちゃってください」

僕:「あ、は、はい。」

 

で、提出コーナーへ。ちょっとこわもてのオジさんが僕の相手。提出資料をサラっとかくにんして、

職員:「はい。おあずかりしました。お疲れ様でした」

僕:「え、あ、どうもどうも」

 

、、、、(えらくあっさり)終了。

 

こんなもんなんですね。まぁ、内容に関しては、かなりしっかり見直しをかけて検算も繰り返していますので、後ろめたいところはないのですが、あまりに拍子抜けでした。

なにせ、昨年は知識0で株取引の確定申告をしたときは散々でしたから。。。

ま、「知る」ということは「やる」まえに重要ということが良くわかりました。ま、その逆も然りですが。

 

あまりに時間が余ったので、久々に車で三浦半島ドライブへ。横浜横須賀道路のSAで食べた蕎麦が妙にうまかった。仕事後の飯はうまいってことですね。

 

あとは、再提出とかを受けないよう。祈りつつ。

 

昨日今日と、今年のハワイツアーのホテル選択にカミさんとあれこれやってたらブログUP忘れてました。なにせ、今年初オアフなので(これまではマウイオンリーの人でしたので)。

 

ホテル候補は、今のところ

 

ハイアットリージェンシー・ワイキキ

ワイキキ・ビーチ・マリオット・リゾート&スパ

 

そのほか、ハレクラニや、モアナサーフライダーも候補に挙がっていますが、「景色抜群で、気楽にプチゴージャス」というコンセプトとはちとズレそうなので、却下かもです。

 

ま、ゆっくり探します。

 

banner2 <--休みをとる勇気がいりますけど。ま、なんだかんだで3年連続で海外いってますが(笑)こういう生き方を貫きたいものです。仕事がすべてじゃないですから。

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