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2008年3月 9日 (日)

今日は不動産セミナー。

の前に、昨日のブログ内容で「かけい」さんからPLCについての情報を頂きました。まだ一部しか情報に目を通していませんが、もしかしたら、PLCには技術的問題が潜んでいる可能性があるかもしれないとのこと。

ご参考。

じっくり頂いた情報を読んでみたいと思います。それまでは、今までどおりの接続で通信をすることにします。

 

banner2 <--でも、事実だとして、何故、天下の松下がこのような方式を採用したのか?この矛盾点が気になります。ちと、調べんといかんですね。

 

さて、気分を変えて。

今日は昼は日本大通ぞいのレストランでランチをとりました。

P1000143 すてきっしょ?(建物の築年数は相当古いらしい)

P1000144 あ、店の写真だけで料理忘れてた。

料理はイマイチでした。(せっかくの建物の味が生かされていないですね。立地のよさに胡坐を書いているような気がしました。残念)

 

さてさて、本題。

 

今日は、社団法人全国賃貸住宅経営協会主催のセミナー(中身はCFネッツさんの面子で構成されているセミナー(無料))に顔を出してきました。

今日の講師は、

 

  • 水谷光史さん
  • 安齋信行さん
  • 倉橋隆行さん(CFの社長さん)

 

でした。

水谷さんは今回始めて講師としてのお話を伺えました。話は主に

  • 実効賃料をどうやって決めるか?

の話でした。様々な取り組みを経て、実効賃料というものを設定しています。実効賃料を決めるのは、なんだかんだいっても、最後は

『自分の足で周辺相場を調べ、事実を把握して設定する』

ということです。当たり前かもしれませんが、最もな考え方だと納得しました。個人的に面白かったのは、

  1. 投資物件をA~Dランクまでわけ
  2. 現状自分の物件がそのどの位置付けにあるのかを「客観的に認識し」
  3. その上で、当該物件の適正賃料を設定するためにどういった手を打っていくか?

を考えるプロセスの部分でした。判断基準に間取りとグレードに分類した物件一覧表があって、それぞれどのカテゴリに何件あるかを把握して、「じゃぁ、うちはこうすんべ」みたいに考えていきます。

とても論理的・合理的かつ、実践的な判断論理だなぁ。と感心して聞いていました。

 

安斎さんの講義は、前回私が聞いた話といっしょ(確か)だったので今回はコメント対象外にします。(内容はおもしろいですよ。リフォームの話で、それと投資効率を堂考えるかという話です。)

 

そしてトリは、CFの社長さん、倉橋さん。

この方は、不動産投資のキモは、『4つのPだ!』と繰りかえし伝えています。4つのPとは、

  1. Place(プレイス)⇒立地ですね。
  2. Price (プライス)⇒価格ですね。
  3. Product(プロダクト)⇒建物・企画・プランですね。
  4. Presentation(プレゼンテーション)⇒広告・販売ですね。

です。で、今日はこの最後の4(プレゼンテーション)について熱く語っていました。

#個人的な思いなので聞き流してほしいのですが、倉橋さん、不動産投資家としては当然すばらしい実績をお持ちで、仕事も常に顧客中心に考えておられるので心から尊敬しています。が、それとは別に、彼は『噺家』としてもとても魅力がある方だなぁ、、と思っています。聞いている方が、毎回同じようなことを聞いてもどこかひきつけられる。そんな話術をお持ちです。(「落語」のCDがお好きとか。この辺も噺家としてのセンスに磨きをかけている要因なのかもしれませんね。)

 

おっと、話がずれましたね。さてこのプレゼンテーションがまずいと、そのまえの3つのPがいくらすばらしくても、借り手が付かないという悲しい結末を迎えてしまいます。

  • 物件はきれいにする。(当たり前ですが、これがなかなか実施できていない場合が多い)

海外の不動産物件の管理は日本のそれとはるかに上のレベルを行っていますね。その一例を紹介されていました。まぁ、日本と海外(アメリカですが)では、事情が異なる点もあるので、そっくり物まねはできませんが、不動産物件管理先進国のアメリカの様々なテナントリテンションノウハウを日本向けに噛み砕いて、自分の物件に反映できればいいなぁと考えるようになりました。

 

★これからの賃貸で倉橋さんが強く言っていた事

既存(中古)・新規(新築)にかかわらず、顧客を選択し、そこに集中投資すべきである!

です。なるほどです。生産年齢人口はすでにピークを超えていますから、日本人のみでの消費増加はこれからはあまり期待できそうにありません。しかも僕らの世代意向はあまり贅沢な暮らしを求めていません。(これは事実。僕の会社の後輩10人すべて車をもっていません。理由は「え?もつ必要性ないじゃないですか」、、、ごもっとも。)

特定の都市に関しては、外国人の受け入れを考えていますから、必ずしも消費が減退する!とは断言できませんが、少なくとも「消費が増加する」と考えるよりは「消費が減退する」と考えるほうが、現状は合理的判断でしょう。

が、ゆえに、顧客を分析し、ニーズを分析し、そこに集中的に投資する。で、そこで出来上がったコミュニティが、その物件の言わば「営業マン」になってもらうことでより効率的なテナントリテンションを実現していく。

確かにこれからは、そういう考えが正しいと思いました。

もうひとつ倉橋さんが〆に面白い話をされていましたが、これは今度改めてレポートします。(今日、僕、この件でとても面白い案を考え付きました。いま、一人でほくそえんで、忘れないようメモ帳につけてます)。

倉橋さんの話には、いつもどこかしら刺激を受けます。

(最近、有料セミナーを受けられないのがちょっと寂しいです。カムバック。倉橋社長!)

 

セミナーも終わり、

 

夜は、川崎でデナー(ディナー)をとりました。今日は韓国料理。

うまかったっす!

P1000145

中央の、「ケジャン」これが激ウマ!

お店は、チェゴヤさん

 

上記で総額、、、えーと、たしか3000円くらい。(一人1500円くらいかな)

おいしかったです。またたべにいこっと。

 

banner2 <--川崎物件の現状に少し進展があった模様。いろいろ活動をしています。少しでも借主さんに利益を差し上げたいという思いです。この辺を明日にでも書きます。引き続き応援を!プリーズ!

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コメント

PLC関連の関係資料です。

公式資料

高速電力線搬送通信に関する研究会(2005年1月31日~2005年12月22日)
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/chousa/kosoku_denryokusen/index.html

高速電力線搬送通信に関する研究会報告及びパブコメの結果(2005年12月)
http://www.soumu.go.jp/s-news/2005/051226_6.html

情報通信審議会 情報通信技術分科会 第38回(2006年1月23日)
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/joho_tsusin/bunkakai/060123_2.html
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/joho_tsusin/bunkakai/060123_3.html

情報通信審議会 情報通信技術分科会 CISPR委員会
高速電力線搬送通信設備小委員会(2006年2月13日~2006年6月5日)
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/joho_tsusin/cispr/cispr.html

情報通信審議会 情報通信技術分科会 第40回(2006年6月29日)
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/joho_tsusin/bunkakai/060629_2.html
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/joho_tsusin/bunkakai/060629_3.html

電波監理審議会 第909回(2006/9/13)
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/denpa_kanri/pdf/060913_1.pdf
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/denpa_kanri/pdf/060913_2.pdf
http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/denpa_kanri/pdf/060823_2.pdf

電力線搬送通信設備の技術基準等の整備に関する無線設備規則の一部改正案に係る
電波監理審議会からの答申及び関係省令案等についてのパブコメの結果(2006年9月)
http://www.soumu.go.jp/s-news/2006/060913_9.html


学会発表等

2007年9月21日 電子情報通信学会 EMCJ
住宅環境における屋内広帯域電力線搬送通信からの漏洩電界とコモンモード電流の測定 Ihttp://www.ieice.org/ken/program/index.php?tgs_regid=d0d7dca2d5f2fbf9635c450692256792e1b4c51f2dd13d2e1571e9622170dbff&cmd=show_form&form_code=8AXO&layout=&lang=
2007年10月25日 電子情報通信学会 EMCJ
住宅環境における屋内広帯域電力線搬送通信からの漏洩電界とコモンモード電流の測定 II
http://www.ieice.org/ken/program/index.php?tgs_regid=192a2da972bb6279184913a2c95698775a42e71e0b122f5ec441ecbc266ac983&cmd=show_form&form_code=qAxu&layout=&lang=
2007年10月25日 電子情報通信学会 EMCJ
屋内電力配線のアンテナ係数のその場測定
http://www.ieice.org/ken/program/index.php?tgs_regid=192a2da972bb6279184913a2c95698775a42e71e0b122f5ec441ecbc266ac983&cmd=show_form&form_code=bAYj&layout=&lang=
2008年3月7日 電子情報通信学会 EMCJ
住宅環境における屋内広帯域電力線搬送通信からの漏洩電界とコモンモード電流の測定 III
http://www.ieice.org/ken/program/index.php?tgs_regid=3921a642e300b655fcdacffc0146b2f06995587a755469ef54a09c91f5fc8be5&cmd=show_form&form_code=DaCE&layout=&lang=

すごい情報量ですね。(汗)

いろいろやることがつみあがっているので、優先度加味して勉強させて頂きます。

一旦、本件はcloseさせてください。

ありがとうございました。

面白そうなセミナーですね。参加したかったです。セミナー情報はいつもどこで収集されるのですか?

星輝さん。

無料セミナーですが、内容はそれなりに濃いです。(レジュメ等はさすがにいただけませんが)

セミナー情報は、基本的にgoogle等でチマチマ調べているか、今回の件に関しては、CFさんのHPのセミナー情報を週に2,3回チェックしていたりすることでほぼタイムリーに情報を拾えます。

あと、メルマガとかに登録して受信型で情報をキャッチするというカタチもとっています。

あとは、このブログランカーのブログを見ていると自然とセミナー情報は入ってきます。

相良利満さんのブログとかにもセミナー情報が載っていたりしますから毎日チェックさせて頂いていますよ。

こんなもんですかね。お役に立てましたでしょうか?

役に立ちました。ありがとうございます^^

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