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2008年3月17日 (月)

今日はきちんとセミナーレポート。

月曜はいつもながらエンジンがかかりません。。。

 

banner2 <--不動産のことになるとエンジン全開なんですけどね。今日は一体何位なんでしょうね?(横のバナーからどうぞ!)

 

昨日は、CFさんのセミナー。

 

「賃貸企画編」

 

に参加してきました。今年は、猪俣さんのセミナーは一部を除いてコンプリートしようと思っています。(可能な限り懇親会も)

 

このセミナーは、

 

賃貸企画のキモは何か?(入居者のニーズや数字でそれを抑えることができる)

不動産投資の着眼点で知っておくべき建築知識のポイントを押さえておくこと。

 

ができ、結果として

 

一般投資家とは別の視点で投資物件を選定することができる。

 

ということをゴールと設定しています。わかりやすいですね。内容もより実践的で面白かったですよ。

 

  • 同じ土地でも、プラン次第で利益が大きくも小さくもなるということ。
  • 土地を「更地」で売るのが得策なのか、収益物件を建てて売るのが得策なのか?
  • 上記を計算する際に積算とキャップレートから出てくる数字をみてどうはんだんすべきかのか?(要は判断のものさしがもてるということ)
  • リフォームをやれば収益構造がカイゼンするというものではなく、リフォームでも「やるか?やらざるべきか?」をきちんと数字でもって判断でするここと。
  • 間取りひとつとっても同じ面積でプランを誤ると収益物件が逆に「マイナス物件」に変貌してしまう危険性があるということ。
  • 周辺調査から、自分の物件を定量的・定性的に分析し、自分が次に打つべき施策が何かを考えておくということ。
  • 建築基準法・地方自治体の条例を理解し、それをお客様のニーズに合わせた最適な間取りプランに適用していくこと。この適用を誤ると、これまたせっかくの収益物件が思うように収益を生み出さないことがあるということ。(ニーズに対するミスマッチが発生する可能性があるということ)

 

おっと、枚挙に暇がないのでこの辺でやめておきますね。

 

いくつか事例を取り上げていましたが、いずれも「へぇ、こういうアプローチがあるのね。」と思えることがありました。(サーファー向けの物件なんて、僕がその物件ほしいと思うくらい面白い物件でしたよ)

ここにも「選択と集中」のコンセプトが組み込まれていますね。

 

あと意外だったのは、以下。

  • 部屋の間取りは、大きければいいというものではない。

ということです。これは実績からわかったことです。昨今の収入の二極化(格差)問題を背景に「持っている人は、高くてもいい物件を」「持っていない人は、とにかく住めれば良いから安い物件を」というニーズが極端に分かれ始めているからです。中途半端な広さでこれらのどちらにも属さないような物件が苦戦を強いられているという事実。

なるほど、最近どうりでネットカフェ難民ということばがはやるわけだな。と感じた次第です。(本当はこういう社会はあまりよろしくないと考えるのは僕だけ??)

 

最後に、やはり不動産投資家として、自分で物件を企画するために必要なinputを常日頃から心がけていくことも大事だと、猪俣さんはおっしゃっていました。

普段の生活の中にもいろんなヒントが転がっているもんです。

最近僕は、行く先々で、いろんな建物を見るのが癖になっています。目に見えるところだけでなく、もう少し高い目線で見たり、逆に低い目線で見たり。。。

こういった、小さいケーゾクが、後の大きな差になるであろうと期待して、頑張ろうと思います。

 

そして、今回は懇親会にも参加しました。意外と少人数で、じっくりと参加者の方やスタッフの方とお話ができました。結構オモシロイ話が聞けました。(セミナーもそうですが、こういう場所での裏話が肝だったりもするのですよ。)

今回は、投資家の方でも新しい出会いがありました。詳細はプライベートな内容になるので控えますが、この方も一生懸命投資を開始するための日々の努力をされていました。まだ一回しかお話をしていないのに、やはり目標と、手段を定めている方とは大体話題があいますし、モチベーションが高く、話していて楽しいものです。

やはり、同じ投資家でも、努力をしている投資家は、今厳しくても、来るチャンス到来の際に必ずいい物件を捕らえることができると信じています。(実際、私もそうでしたから)

 

『人事を尽くして天命を待つ

 

大事な言葉だと思います。彼の成功を信じて楽しいセミナーdayは終わりです。

 

あ、あと同じ川崎物件のオーナーさんにも会えました。気さくなご夫婦でした。日程調整とかはお任せ下さい!H君と万難を排して準備させて頂きます!

 

banner2 <--なんか、長くなっちゃいました。明日は、セミナーに行く道程のお話を。駅は「代官山」。市場調査ではないですが、ご興味があればお楽しみに。

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コメント

不動産を通しての人との出会いって楽しいですよね。そこからいろいろ広がっていくし。
私もセミナーに積極的に参加しようと思います。

星輝さん。

ホントですよね。フツーにサラリーマンやっていたら、出会えない業種の方との人脈ができるのが最大の醍醐味ですね!

今年はCFさんだけでなく、時間の許す限り他の不動産投資セミナーにも顔を出そうと思います。

いつかお会いできるといいですね!

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