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2008年4月26日 (土)

川崎物件オーナー会議開催しました!

ついにやってきました、この日が。

 

区分所有の方の物件運営の参考なれば幸いです。応援お願いします。

 

 P1000200

※上記の写真は、最近この物件に入った美容室のエントランス(カッチョイイ!!)この入居でずいぶん物件の格は上がってきていると思いますよ。

 

場所は、横浜みなとみらいの、不動産コンサル会社の一部屋をお借りして、開催。(快くお貸しくださったコンサル会社さん、心より感謝申し上げます♪)

 

参加者は、

 

  • 4フロア分のオーナーさん。
  • 不動産コンサル会社、AM担当のH君。
  • 不動産コンサル会社、PM担当のM女史。

 

総勢7名です。

 

会議は以下の順番で進行しました。

 

  1. Kanaloaがまず、冒頭20分くらいで、パワポ資料にて、物件周辺の市場と物件本体の課題・取り組みの提案を。(一部H君に情報を捕捉してもらいました)
  2. M女史が、最新の物件運営に関する話を。
  3. あとは、皆で課題に対する取り組みを議論。

 

■決めたこと

物件の課題はいろいろ挙がりました。(結構沢山。)全部やるのはキャッシュフローとのバランスを考えあくまで「費用対効果」を重視し、また、「ある程度の即効性」のある施策を打つことにしました。

 

  1. クタクタのエントランのポストを修繕、もしくは取り替える。
  2. 鉄部の塗装をする。
  3. エレベータ内部の修繕をする。

 

です。いずれも、物件運営での「Product(物件そのもの「格」)」を決める基本要素です。また、ポストには、ふたがないため、プライバシーがないに等しい状況ともいえます。現状、借主さんからはクレームが来ていませんが、いつなんどき、これをネタに「オーナー責任を問われる事態」が起きないとも限りません。

ということで、まずはポストの修繕 or 総取替えをしようということに。

修繕も金をかければいいというものではない(不動産投資はCFがあがって何ぼ世界というのはいまさらいうまでもありませんね)ので、まずは修繕、総取替えのコストがどのくらいかかるのかをM女史に試算してもらい、我々オーナーに教えてもらうことにしました。

P1000205 (これだとやっぱり将来的に問題になりますもんね)

 

鉄部塗装・およびエレベータ内部の修繕もあわせて見積もりをお願いしておきました。

 

基本的に各オーナーさんは同じ思いで、特にこの対策について異論はありませんでした。

 

あとは、他のフロアの方に「こういうことをやるよ」と通知して、つつがなく対策をとる。ですね。

 

区分所有法では、小額の設備だと、議決権の過半数を超えれば、交換が可能になるといいます。この小額がどのくらいまで許されるかによって我々の決定が有効になるか否かが決まりますが、まぁ大丈夫だと思っています。

 

M女史も、いろいろ、本物件の格向上についての対策案を考えてくれており(もう少しポイントを押さえて話してくれると嬉しかったかな?次回に期待してます!)、今後が楽しみになってきました。

 

川崎周辺の相場観についてもナマの情報(これは個人で活動していては絶対に入ってこない生きた情報です)もM女史からもらえました。これはまた明日のブログにでも。

 

とまぁ、今回は、やるべきことを関係者で一気に話し合えたこと、そして、オーナーさん間での物件運営に関するベクトルあわせという意味では、

 

「成功」

 

と一定評価しています(もちろん、結果がでないと意味はないですよ)。力をひとつにまとめると物事が進みやすくなります。とても有意義な時間になりました。(ヨカッタ。ヨカッタ)

 

しかし、各オーナーさん、皆さんすばらしい経歴の持ち主で、いやはや、僕みたいな、しがないサラリーマンが偉そうにプレゼンするなんて、光栄であると共に、ちと、恥ずかしかったです。

 

また、皆さんの投資のスタンスや、背景もお聞きすることができました。(こういうことを知ることができるのも、この会議ならではです)

 

もし、区分所有で将来の物件運営を良くして行きたいと考えている方は、少しだけ勇気を出して関係者に声をかけてみるのも面白いかもしれません。(ただ、今回の例は、同じコンサル会社で物件を買った、ある意味共通の価値観を持ったオーナーさん間での話なので、必ずしも他の事例でそのまま適用できるとは限りません、各ケースに応じてやり方はあると思います。)

 

GWの初日はとても意義のある日になりました。おやすみなさい。。。

 

引き続き、応援おねがいします!!

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