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2008年5月24日 (土)

不動産投資市場調査の旅(特別編:京急蒲田&JR蒲田駅、その1:京急蒲田駅編。)

本当に久々に不動産投資市場調査の旅をしてきましたよ。

P1000264 (これは、京急川崎駅で出会った関空のマスコット)

 

 

いつも応援ありがとうございます。(ランク低迷気味!皆様のアツイワンクリックを!)

 

 

京急蒲田&JR蒲田駅をダブルで!!

今日は京急蒲田駅編ということで、(結構長くなりそうだから)

 

蒲田駅に関しては、私個人ダーティなイメージを持っていましたが、知り合った不動産投資家や、不動産コンサル会社の方、そして、ブログランカーのたまこさんに

 

「蒲田はうまれかわったのです!!」

 

と聞いて、これは行かねば!と思った次第です。

 

京急蒲田駅について

1日平均乗降人員 46,394人(2006年度、京急線全線72駅中10位)

JR蒲田駅について

2006年度の1日平均乗車人員は134,096人である。JR東日本の駅の中では第20位

2006年度の1日平均乗車人員は134,096人である。JR東日本の駅の中では第20位。

 

(@_@) オイオイ、マンモス駅じゃねーか。早速いっていましょー!

P1000265 (いけ!京急線!!)

さぁ、到着。(ハャ!)

P1000266 (ドレミファインバータの車両が渋いぜ!)

蒲田駅です。現在蒲田駅は、2000年から始まっている羽田空港線&連続高架工事でドンカンしています。

P1000268 (コレが完成図です。It's cool!)

 

P1000267 (確かに、アチコチでドンカン)

 

P1000269 (こちらでもドンカン)

サブプライム問題なんてなんでしょう状態ですね。景気がいいです。これが完成すると、非常に効率的に空港へのアクセスが可能になるんでしょう。今後が楽しみですね!(ガンバレ!京急!!)

 

さて、駅から降りてみましたよ。(多分西口かしら)

P1000272 (若干、ゴミっとしていますが、寂れたかんはないです)

 

ちと、写した写真がイマイチですが、活気があります。ちょっと歩くと駅前のアーケード街が続きます。

P1000273 (ホレ、このとおりにぎやかだ!)

 

僕の勝手に思っていたダーティな蒲田の雰囲気はないです。とても下町情緒があり、人間味のあるとても雰囲気のいい町ですね。

 

さて、気になる家賃相場です。

P1000271

新築モノのオーソドックスな物件で8万から9万(いいっすねー)

で、10年選手ものでだいたい6万後半でしょうかね。この辺で落ち着くんでしょうかね。これが実勢価格か。

 

悪くないです。(というかゼンゼンイイ!!!!)

 

もう少しあるいてみましたよ。

P1000275 アーケードから離れるとこんなカッチョイイ物件もあれば、

 

P1000274 こんなシブイ物件もあったりする。(僕はこっちがすき)

 

この道程は、JR蒲田駅へ向かうところなんですが、とちゅうの物件をしらみつぶしに見ましたけど、

 

とにかく、空き物件が見当たらない(スバラシィ!!!)

 

さすが蒲田!さすが都内!さすが蒲田行進曲!!(ちがうか)

 

ホ、ホシィ!!

 

これからは、都心部に人口が集まるといわれて久しいですが、まさにそれを垣間見た気がしました。地方と都心部の街の圧倒的な違い、それは、

 

街が点で広がるか、面で広がるか?

 

なんです。蒲田は、後者の面で広がるタイプ。そりゃそうですね。蒲田駅とJRの間なんて最高の立地ですから、多少駅から離れても、十分市場性がある。やっぱり都内はすごいや!

 

この肌で感じる市場性って重要です。

 

さて、JR蒲田駅に向かいます。

P1000276 イヤシカシ、全然街がしぼまない。すげーや。蒲田。

途中、こんな高級物件を発見。

 

P1000277 (セレブな物件よ!!)

、、、おそらく、僕は手を出せないでしょう。いまのところ。ですが。10年後、お手ごろ価格になったところをいただきますか!!(笑)

 

少しだけ数字で押さえてみますか。

  (地図info結構使えます。オススメ)

 

人口構成を注目すると、生産年齢人口(15歳から65歳まで)の全体に占める割合は73.74%。ウン、安定していますね。そのなかでも特に20代から30代が多いのもいいです。

 

いまさらですが、都内は良いです。

 

区分を持つことが信用毀損だとか言っている方がいるそうですが、僕は地方で将来性のない(あれば話はべつですよ)RC一棟をドカンと買わせるより、

こういった、明らかに将来性のある、都市部の区分をコツコツ買い足していくという先方のほうがより安定しているんじゃないかと思います。(サラリーマンの投資手段としてもいいですよね。)

 

もちろん、投資はリスクに見合ったリターンがあります。区分に限らず、一棟ものおもしろそうです。(ぼくもいずれは必ず一棟モノで勝負します。でも、まだその時期は先かもですが)一棟モノが故の面白さもきっとあるし、それに見合ったリスクとリターンがあります。

 

でも、結局この話が成り立つもの、

 

その物件が立つ場所に「市場性があるか否か?」なのです。

言い換えれば、その物件に十分な収益力があるか否かです。

 

このブログランキングのランカーで成功している方々を見てください、市場性の低いところに投資をされている方は少ないはずです(仮にいらっしゃったとしても、その前に十分な収益力のある物件をお持ちか、もしくは、層でない場合でも昨年あたりで早めに売り抜けているはずです)

 

○○年で××億作る。

 

うん、それはそれで結構ですが、やる場合は、十分に市場性とリスクとそれを回避するシナリオを想定してからやりましょうね。僕はやめときます。

 

オット、話がずれてしまった。

 

蒲田。いい街です。いままで悪いイメージで見ててごめんなさい。

 

ホ、ホシィ。。。(でも、今は高いかなー。)

 

明日は、第2弾!JR蒲田駅です!!!(行くぞGRANDUO蒲田)

 

最近順位低迷気味!皆様のワンクリックで僕は笑顔になります。応援お願いします!

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