なんか、最近よく揺れますね。。。(不動産投資のリスク管理)
今日は揺れませんでした。(ちと安心)
昨日とその数日前と連続でまぁまぁのゆれがきましたね。。。一回目は、夜中に揺れましたが、カミさんにたたき起こされるまで「あー、なんか揺れてんなぁー。」程度にしか思っていませんでしたが、後で聞いたら震度3とか4とか。
僕、ちと危険かも(やべー)。
二回目は、会社で(僕会社に早めにいっているもんで)揺れを感じました。いずれもたいしたゆれじゃなかったから良かったですが、二回目は川崎が震源地だったとか??(本当か??)
揺れるたびに、「物件の地震に対するリスク管理」について考えされられます。
地震のリスクヘッジは、一般的には地震保険を活用すると言われています。個人が住宅用として購入するのであれば、多くの場合新築のケースが多いでしょうから、建物を保障するという意味では、間違った手法ではないと思います。(とはいえ、地震保険は、火災保険の50%が上限ですが)
不動産投資ですと、若干判断のものさしが変わります。基本的に建物のリスクをどう考えるか?で地震保険をつけるのか?否か?を判断するのです。
要は、物件価格に対する、建物の価格の割合で考えるのです。新築物件の場合は、物件価格に対する建物の価格割合が高いですから、その分のリスクヘッジをするために地震保険にはいるという考え方は、前述の新築の自宅を購入する考え方と一緒です。
で、残り半分の建物価格をどうやってヘッジするか?が課題になるんだと思います。
で、中古のマンションの場合、(僕が所有しているマンションがそうですが)、物件価格に対する建物の価格はずいぶん低くなっています。つまり土地の価格が占める割合が高くなっているということ。仮に7割が土地価格だとすると、残り3割のお金をどうするか?ってことですね。
それを地震保険でまかなうか?いや、たいした額じゃないから別にいらないや、と判断するか?ということになります。
僕の物件の場合、区分所有ですから、土地の全部が僕の持分ではありません。ですので土地の持分計算からはじき出す必要があります。
で、計算すると大体14%が持分になりました。
物件自体の土地は、266.80平米。ということで、
物件持分=266.80×0.14=37.76(㎡)
坪に直すと(坪=3.3平米ですので)11.44坪
が持分となります。
現在の川崎物件の土地坪単価は、調べたところ300万くらい。※ただ若干、値の信憑性は??ですが。
(ここで調べました)
また、あるサイトでは、
路線価は、相続税や贈与税の算定基準となる単価(㎡単価)です。
非常に乱暴ですが、土地の実勢価格は、路線価の1.2倍~1.3倍程度です。
路線価は㎡単価ですから、坪単価なら、さらに3.3倍して下さい。
ということで、路線価から算出してみますかね。
(路線価はココデシラベロ!)
で、調べたところ、やく210万くらいですかね。結局は実勢価格はプロにしかわかんないので、低いほうで考えることにして、以下、計算してみましょう。
土地価格=210万×11.44坪≒24000000円
が、僕の所有分の土地価格ということになります。土地を売るとそれだけが僕に入ってくるということになります。現状は。
で、購入価格(これはこの場では控えます)から上記を差し引いた金額が建物分として考えます。僕の建物分のリスクは、地震保険で一部をヘッジし、残りをなんとか自分で払いきることが計算上可能です。
ただし、これは建物が全壊した場合のみです。これが半損、一部損の場合はそれぞれ、保険金額の50%、5%となり、再計算とファイナンスの練り直しとなります。
カミさん曰く、「全損はなかなかでないんじゃないの?」といってます。(彼女、昔は損保系に勤めていたのです。ですので事情に詳しい)。フム。となると、若干厳しいかもしれませんね。
このリスクをどうするか?が僕の今後の課題だと思います。
このシナリオが成り立つのは、僕が持っている物件の土地の力が強いことが根底にあります。都心部の土地価格であれば、(例えば神保町とかは、1400万とか、ヒェー。すげー)これがもっとすごいですから、更地にしたときの価格は逆に上がったりすることもあるんでそうです。
すごいですね。
不動産投資で、重要な4つの要素の一番にくる、
PLACE(場所)
というのは、こういったリスクヘッジの場面でも威力を発揮するんですね。
ウーム、益々、都心のリッチワンルームに興味が出て来たぞい。
僕の地震のリスクヘッジは、まだまだ精度が低いし、観点にも粗さがあります。ただ、このように、地震のリスクひとつをとっても十分なシナリオを想定して、投資を進めるという考え方を持ってほしいという思い出参考程度に欠かさせて頂きました。
不動産投資の成功の秘訣は、(というか投資の類は何でもそうですが)
- 攻め(物件を買い足す・バリューアップする・借主をひきつけることをする)
- 守り(内的・外的リスクをヘッジする)
この両輪をバランスよくまわしていくことだと考えます。ということで、僕は数年前に巷をにぎわせた「破壊的投資法」はやらない方針です。(でも、考え方は尊重したいと思います。この投資法は究極の「攻め」ですから。ただ、かなりリスキーですのでそれなりの覚悟をもって取り組まないといけないことは言うまでもありませんが)
明日は、今度こそ、kanaloa家の家計の棚卸をしたいと考えています。
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たまこさんのところに買いてらしたKさんの裏話って私が知っているのと同じでしょうか?
ちょっと興味があるのでメールしたいのですが、どこからしたらいいですか?
投稿: 星輝 | 2008年5月11日 (日) 02時03分
星輝さん
どもども。
どうでしょうか?
なんとなく合っていると思います。(多分ですが)
プロフィールの最後に連絡先を書いておきました。
お手数ですが、そちらからご一報おねがいします。
ではではー。
投稿: kanaloa | 2008年5月11日 (日) 11時34分