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2008年6月 1日 (日)

川崎物件の総会が完了。(カイゼン活動中の不動産投資家)

ハワイ旅行(&ハワイ移住計画のための視察)を一ヶ月ちょっとにして、モーレツに仕事が忙しくなってまいりました。

 

伝家の宝刀!『休日出勤』、昨日やってしまいました。でも2時間だけ。英会話教室もあるしぃ。

今日はその英会話教室でパーチーがあるので、ハッチャケてきます。

 

 

あかん、ランキング下落中。(ここを押して!)

 

 

さて、2日ぶりにメール開いたら、H君から川崎物件の総会のメモが届いていました。ちゃんとした話はもう少ししたら議事録が出るそうなのでそちらで確認しますが、概要は以下のようになっています。

 

  1. 修繕積立金が、各フロアあたり2万増える(泣)
  2. 清掃業者を変える。
  3. 貯水槽清掃費が減額される。
  4. オーナーgroupから提案した、カイゼン計画(*1)が承認された
  5. 光ファイバーを敷設する。

 

これらが決定事項です。以下、項目ごとに詳細を。

 

■1.

まぁ、前から「少ないんじゃないかなぁ。。」と思っていたのでしょうがないと考えていますが、やはりCFが少なくなるという事実がありますから、ちと悲しいです。が、ごれが物件の維持管理に有効に使われるなら、判断としては合理的ではないかと思います。

 

■2.

以前から清掃はきちんとやっているそうなですが、電球交換等の作業が忘れられていたり等の問題があったので変更という運びに、現在業者からアイミツとって精査中です。

 

■3.

これは理事長さんの努力の賜物。すばらスィ。理事長さんもようやく現実に気づいたか!?評価に値します。

 

■4.

  • 郵便箱の総とっかえ
  • 鉄部塗装
  • 廊下の上部の塗装
  • エレベータ内部の補修

これらが全部承認されたとのこと。支払いに関して、

  • ポストの交換費用⇒所有者ごとに数に応じて負担。
  • その他⇒修繕積立金から支出。

となります。これは妥当ですね。

 

■5.

新規事項です。朗報です。僕はこれから(既にですが)は、ネットワークインフラは必需品ですのであったらいいけど、まぁ、マーケットが特殊なエリアだから最悪なくてもいいか、、、と考えていましたが、光ファイバーを新設することがきまり、これで他の物件と同列に並べるのではないかと考えています。

 

ウン。なかなか、グー(エド晴美風)な総会結果でした。H君、代行お疲れ様でした。あとはこれが適宜実行されることをウォッチしていくことになると思います。まずは、第一ステップクリア!!

 

総会は平日に開催されたので、僕はいけませんでした。こういうことも想定して、前もって時間のあるときにオーナーさんたちと意識をあわせておいて正解でした。

 

あとは、これらの決定事項により、再度全体の収支を棚卸する必要があります。そろばんがあわないと意味ないですからね。

 

今読んでいる、勝間さんの本には利益についてこうあります。

 

 

利益=(顧客あたり単価-顧客あたり獲得コスト-顧客あたり原価)×顧客数

 

これを不動産投資に当てはめてみると、

 

  • 顧客あたり単価:一部屋あたりの家賃に相当するんでしょう。
  • 顧客あたり獲得コスト:一部屋の募集にかけるコストとでもいいましょうか。
  • 顧客あたり原価:一部屋にかける、物件の価値をいかにローコストで実現するかなのかな?
  • 顧客数:これは不動産投資では、MAXは満室戸数が上限になりますね。

 

てことで、今回の理事会で決めたことは、

 

『顧客あたり原価』

 

にあたるとおもいます。如何にコストを抑えて、物件の価値増大へ最大限の効果を出すか?これがテーマです。これがうまくいけば、「顧客あたり単価(家賃)UP」といった形の相乗効果も期待できますね。

 

この方程式、大まかな経営ストラテジを構築するのに、とても便利ですね。皆さんもご興味があれば是非活用を。

 

#昨日TBSの「ブロードキャスター」に勝間さんが出てましたね。残念ながら、終わり際にチャンネルを合わせたのでさよならの言葉だけで、彼女の考え等が聞けなかったのが残念。でもシャキッとしたしゃべり方で「あぁ、この人は頭いいんだろーなぁ」と思いました。

 

さ、これからパーチー。ひたすら英語で暴れてきます!

 

今日もどうぞここをクリックして、僕を勇気付けてください。応援お願いします!!

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コメント

総会対策、お疲れさまでした!!
うまくいったようですね♪
今度詳細伺ったり、お互いの物件で比較したりしてみたいですね!
マンション間の比較ができると改善点が発見しやすくなるかも、と思いまーす。

どもども。

まずは、一段階クリアでしょうか。

是非是非詳細を説明させてください。って僕がたまこさんに教わることが多いかもですね♪

区分は区分のストラテジがあると思いまーす。がんばりましょ!

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