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2008年6月25日 (水)

にわか不動産鑑定士。

ハワイ旅行までの道のり険し。

 

今日も気づいたら定時。そして、残業時間も自分の仕事一切さばけず。 orz...

 

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残業時間、あまりの疲れでマウス片手にウツラウツラしていたら、、、

 

「kanaloa、これ、どう思う?」

 

「ふぇ?」(よだれ垂らしながら)

 

よく見ると、上司でした。マンション情報誌を片手に。

 

「出たぞ、湘南エリア!マンション!!どう思う?」

 

彼は、なぜか、僕が不動産に興味があることを知っているようで、このネタをしょっちゅう持ってきます。先日も別の物件を持ってきたんですが、僕があまりの交通の便の悪さに、やめたほうがいいですとアドバイスしたばかり。

 

今回は、湘南、、、というか、京急久里浜から歩いて数分の新築マンション。

 

海に面した土地にドカーンと600戸近くの巨大マンションが立つみたいです。(バルコニーの奥行きが4Mくらいある、例のデベロッパーが作っているやつです。もう、お分かりですね)

 

物件自体は、3LDK70平米くらいが平均、施設は、とても豪華です。

横須賀の海辺にお洒落なマンション。隣には、大きなショッピング施設が立つとか。

 

さて、お値段は、、、上記の条件で、3100万~だとか。。。

 

この価格ってのは例のV=I/R (価格=収入/期待利回り)で計算するとどうなるか??

 

この辺の3LDKのマンション賃貸相場は、あまり参考になるものはありませんが、大体11万くらいが相場でしょうか?(高すぎ???)

 

で、この辺のキャップレートって、、、うーむ、難しいな。ちょこっと投資用マンションの利回りを漁ってみましたが、あまり参考になる値がない。。。アパートで同じくらいのキョリにありそうな物件を見ると、、、お、以外に低いのね。(9.%くらい)意外と久里浜、いけるのかしら。

 

てことは、マンションだともう少し利回りが低そうだから、、、8%とか?新築だから更に1%引いて7%?

 

まぁ、いいや、これで計算してみましょう。

 

V=I/R=110000×12(ヶ月)/0.07=1900万弱。

 

売値は、3100万~。。。うーむ。高い。まぁ、新築で、もっとプレミアムが付くのかも知れませんし、昨今の建築費高騰もあるので、それを見越しても、、、うーむ、僕なら2500万なら(仮にここにどうしてもマンションがほしいとしたら)買ってもいいかな。。。。

 

だって、僕の今の家のマンション、立地は申し分ないし、新築価格もこの物件よりかなり安いので。(おかげさまで、少しだけ値段が上がっているみたいですし。(^^)o)どうしても見劣りしちゃいます。

 

ま、でもこの計算はあくまで投資を前提にした話ですがね。。。

 

久里浜のこの場所にこんな物件がほしい!!という人には3100万はやすいのかもなー。

 

持ち家は、個人の価値観の世界ですからね。。。

 

あとは、この物件の土地の安定度(なんとなく埋め立ててないかな。。っておもう場所。)と、海ならではの修繕費の問題(塩害とか風害とか)

海の近くの物件は修繕費(OPEX)は高くつくんですよね。むかし毎週のようにWSFで車使って湘南に言ってましたが、ある日突然マフラーが錆びて落っこちちゃって、爆音を鳴らしながら家に変える羽目になったことがあります。

 

これらを総括して、あとはどう判断するか?ですね。

 

個人的には、あと数ヶ月で、新築の売れ残り物件のバーゲンセールが始まるんじゃなかろうかと思っているので、上司にも「もう少し待ったら?」ってアドバイスしてみます。

 

以上、エセ不動産鑑定士日記でした。(笑)

 

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