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2008年8月31日 (日)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.7 株の価値評価)

さ、今日はファイナンス理論第7回目。(そういや、AFPになってから最初の理論になりますな。。。)

 

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今日は、株価の評価をファイナンス理論ではいかに考えるか?の基礎です。

株については、根本的な仕組みをいまさら説明する必要はないかと思いますが、株って要は、

 

会社が運営資金を調達するための手段の一つ

 

なんですね。他にも借入金や社債も手段としてはあるんですが、大きな違いは、

 

株式は企業の元手であるのに対して、社債、借入金は借金である。

 

言い換えれば、

 

  • 株式=株式会社の自己資本
  • 社債・借入金=他人資本

 

ということです。株は「この会社の運営資金の一翼を担って会社と一緒に成長して、その分け前を分配or売却利益としていただく」ともいいますか。

 

この株式から入手した資金を元手に企業は商売をして収益を上げます。借入金や必要経費を除いた残り(税金は無視します)が利益として残ります。で、この全額は株主に帰属するということらしいです。

 

で、この利益のうち何パーセントに当たる部分を次の年度の資金としてあてるか?逆にいうとどれだけの分が株主に配当として割り当てられるか?この割合のことを

 

配当性向(payout ratio)

といいます。配当しない割合を再投資率(内部留保率:plowback ratio)ともいいます。

 

で、投資家がある株を一年間保有した場合の投資家にとっての株式の現在価値は、以下のように表現されるらしいです。

 

P0=(D1+P1)/(1+r)

P0:現時点での株価

D1:株式の1株当たりの予想配当額

r:資本コスト

P1:一年後の予想株価

で、もし、毎年の配当額が一定割合gで増加していくなら、その場合の株価は

 

P0=D1/(r-g)

D1:1年後の予想配当額

g:毎年の配当額増加率

 

で出すんだそうな。てことは、毎年の配当額増加率が上がっていく企業の株価は上がっていく(だって、分母が小さくなるから)んだそうです。

 

この式から、将来の配当が増えていくような株式のことを

 

成長株(growth stock)

 

というんですって。

また、株主が払い込んだ資本金などの株式資本を使って、どれだけ利益を生み出したかを示す値を

 

ROE

というらしく、この値が高いということは「この会社は、効率よく経営をしているということである」と客観的に判断することができます。

 

で、(細かい説明は省くこととして)このROEが資本コスト(詳細はここをみてください)を上回る場合に株価が上昇するのだそうです。

 

まぁ、確かに、目指す利回りよりもその企業が、より、効率よく経営をしてくれているわけですから、皆が「この株はかいだ!!」と判断できますものね。そのほか株価を評価するものさしとしては、

 

PBR・PER

などがありますが、前者は、株価が一株あたりの純資産の何倍に買っているかを示しており、これが高いと、割高、

 

後者は、株価が1株あたりの税引き後利益の何倍になっているかを見るもので、この倍率が高いほど割高

 

と判断されているようです。

 

、、、あら、ほとんど、巷の株式関連のHPに書いてある内容ですね。。。(汗)

 

僕は株式投資はやりません。(一部塩漬け中と、海外投資ファンドを持っていますが)適正が合っていないためです。

 

無数にある企業の中から価値ある企業をスクリーニングする手間と、その企業が出す財務諸表の信憑性と、得られたファンダメンタルズはいいとして、テクニカルな部分で常に株価を気にしながら生きる人生が自分の価値観に合っていないためです。

 

ただし、IPOだけは、ある程度リスクを見切れるためたまに参加しています。(こちらは今のところ、十分勝っていますが、最近はIPO全体の場がわるいため、やっていません)

 

ま、この手の指標の見方もある程度抑えておくと、不動産投資にもそれなりのフィードバックができるんじゃないかと思います。

 

なので、株に関する話はご参考まで。。。(でも、株でも勝つ人は勝つんですよね。すごいなぁ。。。)

 

要は、適正の話です。投資手段は千差万別。自分に合った投資手法を使って楽しい人生を作り上げていきたいものです。

 

僕は不動産投資がおもしろい!!!

 

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次回は、「第8回、現在価値の投資評価への応用((1)現在価値計算の際の留意点)についてです。

2008年8月30日 (土)

気分を変えて別分野のセミナーへ参加。

最近、豪雨&雷がすごいですね。

 

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今日は昼から、気分を変えて、不動産投資とは直接関係ないセミナーへ参加してきました。場所は千歳船橋。

 

不動産投資の一貫ではありますが、表面的には関係がない(ようみ見える)分野です。僕の将来のライフワークに向けた活動の最初の一歩というわけです。

 

現在走っている、賃貸不動産投資を安定軌道に乗せた後の話ですが、軌道に乗せてから活動を始めたのでは遅いし、この投資もまた、それなりに知識と経験をつまないとおそらく失敗すると考えているからです。つまり時間が必要なのです。

 

ちと、内容は(まだ現時点では)控えさえて頂きますが、ある程度カタチが見えてきたところで、お話してもいいかなぁ。と考えています。

 

さて、このセミナー、この分野でも世界的に有名なかたのお店に直接出向いて少人数制のセミナーだったわけですが、いや、これまた新たな刺激を受けることができました。また、これが自分の性にあいそうな予感もしています。(確信にまでは至ってませんが)

 

数年オーダーでトレーニングを積んで、自分なりのコンセプトを考えて、ファイナンス面の問題もある程度見通せそうであれば、(これも投資ですから、そろばんがあわなければやりたくてもやれませんしね。)GO!としたいと考えています。

 

僕の考えを理解してもらうためにも、カミさんも誘って最初のセミナーだけは参加してもらいました。(それなりに楽しんでいたようです)

 

そのためにも、今の不動産投資も頑張るし、会社の仕事だって頑張ります(最近、腹たつことが多いですが、それは自分に甘い証拠だと思ってます)。

 

まだまだ、やるべきことが多いですね。頑張らねば。

 

さ、明日は、約束どおり、ファイナンス理論の第7回目「株式の価値評価」です。

 

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2008年8月27日 (水)

そういえば、すっかり忘れてた。(ファイナンス理論再開!!)

今日も会社ではテンション下がることばかり。。。

 

いかん!!マイナス思考はすべてを駄目する!まけねーぞー。

 

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たまーに、自分の過去ログを見て、自己満足or嫌悪に陥るわけですが、ブログカテゴリをみていたら、あるカテゴリを見つけました。(ていうか存在を忘れてた)それは、、、

 

ファイナンス理論

 

です。

 

忘れてしまった時点では、第6回まで書いています。

 

(これ)

 

我ながら結構まじめに書いていたんだなぁ。。。と改めて感心。

 

たしか、どなたから、「わかりやすいので、楽しみにしています」ってエールもらったんだよな。。。完全に裏切ってしまいました。。。ごめんなさい。。。

 

てことで、反省の意を込めて。毎週末のどちらかでこのファイナンス理論を復活させます。

 

参考書は、以前もご紹介した、

 

 

です。思いっきり教科書なので、カフェで読んだってちっとも面白くないので、ここをkanaloa流に噛み砕いて説明できればと思っています。自分の言葉で書きます。そうしないと腹に落ちないですからね。

 

もし、ご興味があれば、週末のどちらかを楽しみにしていてください。また、ファイナンス理論の専門の方で僕が間違ったことを言っていたならば、ご指摘下さい。(反省し、カイゼンします)

 

それでは、Vol7は、「株式の価値評価」ですね。

Vol1~Vol5は以下

(vol.5)

(vol.4)

(vol.3)

(vol.2)

(vol.1)

 

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2008年8月26日 (火)

ブックレビュー。

今日も徒然に、ブックレビュー。

 

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読み終えました、

 

 

かの超有名不動産開発者。ドナルドさん。

 

強烈な本でした。

 

こんな感じの経営者が日本で同じ論調で本を出したら、ほぼ間違いなく、大ブーイングでしょう。それくらい、強烈な論調で彼の経営哲学が語られていました。

 

以前読んだ、

 

では、そんな印象はなかったのですが、この本では強烈な彼の個性が感じられました。

 

借りは10倍にして返せ!!

とか、

 

婚前契約書は確実性保証書だ!

 

とか、まぁ、これだけではあまり伝わらないかもですが、一読されると僕が言っている意味が理解できると思います。でも、それだけじゃないところが彼のすごいところですね。やはり成功するための大事な言葉もありました。

 

情熱的に取り組んでいれば奇跡は起きる

努力すればするほど運は上向く

毎日の必須事項を、欠かさず、規律正しく実行できるものが、最終的な勝者となるのである。

etc...

 

なるほど、この人も成功するべくして成功しているんですね。成功に必要な要素がなんとなく確信をもって理解できて来ました。理屈では。そこさえ押さえておけば、そのほかの要素は個人の個性とでもいいましょうか。

 

言葉は違いこそすれ、本質は一緒なんですね。

 

ここの理解が確信になりました。ありがとう、トランプさん!

 

そして最後に、

 

でっかく考えろ!”勢い”に乗れ!世の中の常識に逆らえ!

 

、、、アハハ。僕は僕流に、この言葉を解釈して頑張ります。

 

明日もガンバる!

 

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2008年8月25日 (月)

青色申告会を調べてみる。

最近、ネタに苦しんでます。

 

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ネタに苦しむということは、不動産投資活動がおろそかになっている証拠ですね。反省。ちょっと家のことやら会社のことやらでドタバタだった夏。

 

夏も終わりに近づいたので、そろそろ、活動を再開。

 

で、今考えていること。

青色申告会にはいろっかなー。って考えています。不動産投資をやっている同志の方に聞いたのですが、確定申告の際のいろんなノウハウを教えてくれるんだそうで、

 

  • 経費の定義
  • e-taxの導入方法
  • その他気軽な電話でのQA

 

ナド、聞いた限りでは「頼もしそうである!」という感じです。

 

日曜日にチョロっとWebを見てみたんですが、、、僕は横浜の某区民なので、該当する区の青色申告会を見ました。

 

Webをみる限りでは、「うーむ、若干、頼りなさが漂うなぁ。。。。」です。ま、あくまでWebのデザインから受ける印象なので、実態がどうなっているかは知りません。

 

会員になると、年間行事に参加できるとか。。見ると、、、

 

  • 定例会(毎月第3火曜日午後7時より青色会館にて勉強会(簿記、経営、税務、事業承継等に関する研究会)
  • 合宿研究会(年1回、定時総会を兼ね、一泊二日で税制改正等の勉強をする。)
  • 厚生文化事業活動(ボウリング大会、スキー教室、講演会等を実施。)
  • 新年賀詞交歓会(理事が出席する賀詞交歓会へ参加し、役員、各協力団体との親睦を図る。)
  • 確定申告期の手伝い

 

ですか、、、最初と最後はいいんですが、、、間の3つはビミョーなきが、、、ま、ノミニケーションは大事なことですからね。これはこれでいいのかもしれません。

 

ま、調査はこれくらいにして、あとは現場を確認ですかね。

 

さてと、いついこうかな。と。

 

9月にはいってみよ。

 

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2008年8月24日 (日)

我が事務所にエアコン装着!

昨日は、鵠沼のウィンドサーヒン&サーヒン友人と夜遅くまでパーチーしてたので、ちとぐったりしています。

 

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で、今日は、我が事務所にようやくエアコンが付く日です。(とおもったら、涼しくなっちゃいましたが。。。)

 

しかし、ちょっと朝から不満です。

 

業者から、朝9:00ころに連絡が入って、何時に納入ですというのを伝えてもらうという約束でしたが、10時近くになっても連絡が入らない。

 

で、購入もとの○ックカメラに連絡したら、「業者に連絡させます」との扱い。(まぁ、そんなもんですね。)で、しばらく待ってもちっとも連絡が来ないので、もう一度連絡したら、ようやく電話が入りました。

 

その担当、さらりと「じゃぁ、13:00~15:00ということで。」

 

。。。ちがうでしょ。って怒りました。(やさしく)

 

何故怒ったか。ポイントは3つ。

 

  • そもそも、約束をわすれている。(時間通りに電話をよこさない)
  • まず、誤るという姿勢を忘れている。
  • 伝票記載内容基づいた行動をしていない。

 

特に、顧客相手の商売でまずは、相手の気持ちを察した行動ができていないという本質的な問題があったので、その辺を伝えて今後カイゼンしてくださいと伝えました。

彼らの明日のためにも。

 

もうひとつは、○ックカメラの情報伝達段取りのまずさ。この業界は、おそらく末端業者に仕事を伝えるノウハウがイマイチなんでしょうか?よくわかりませんが、末端へきちんと作業の段取りが伝わっていない様子が伺えました。

 

多段構成で業務フローが構築されているので、途中で正確な情報が伝わらなくなるんでしょう。きっと。(要は伝言ゲームなので)

 

僕はどちらかというと、ある程度のミスであれば、「オイオイ、たのむよー」くらいで終わらせますが、今回の件は、完全に顧客の感情を無視した行動だったので、怒りを冷静に伝えました。

 

末端業者って、いいところと悪いところの差が極端ですしね。(最後は、人の単位で行動の品質に差がありますし。)

 

なんとか、仕組みで業務フローのカイゼンをやって頂きたいものです。そのためには、、、やはり、マニュアル化しかないんでしょう。

 

っと、自分の仕事にも当てはまりますなぁ。。。

 

反面教師にして、明日から頑張ります。

 

 

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2008年8月20日 (水)

本のレビュー。(スタバってえらいのね)

日本野球!アメリカといい勝負!!(しかし、打てない。。。)

 

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また一冊読み終えました。

 

タリーズの本を買ったついでに買った本ですが、思ったより内容が良かったです。

 

スタバがここまで快進撃を続けてきた(最近、ちと、不振ですが)理由がよくわかりました。5つの法則に基づきいろいろ書かれていましたが、要は、

 

お客様が考えそうなことを、お客様が考えるよりも気づいて、お客様よりも先に行動する。これをひたすら継続し、改善し続ける。

 

を徹底しているようです。

そして、

 

如何に、自分たちも仕事を楽しむか。

 

も大事なようです。

 

前者はサービス業(いや、製造業然り)にとっては、普遍の真理なんだと思います。これをスタバは創業当時から実はコツコツとやってきたようです。何も知らないと、ただのお洒落なカフェのようですが、実はいろいろ地道な努力を続けてきたんですね。

 

そして、従業員もコーヒーのプロであり続けるべく、コーヒーの知識やサービスのノウハウを地道に身につけている。

 

なるほど、スタバは成功すべくして成功したんだな。それを理解させてくれる本です。

 

以前、紹介した、ホテル、ザ・リッツカールトンの本。

 

この本でも、スタバの本に非常に近い取り組みをしており、絶大な信頼とブランドを気づきあげています。

 

サービスの真髄。どうやら理屈ではkanaloa, 理解できてきました。

 

これを、不動産投資とその先のライフワークに生かしていきます。大家業もつきつめれば、サービス業ですからね。

 

#じゃぁ、お前ももう少し、店子と真正面から付き合えよ。

 

って話もたまにいわれますが、ここはスタンスの違いです。投資家として、如何に末端のお客様に満足を届けるか。僕は、チームでそれを実現すべくここまで活動を続け、一定の成果を出せるようになっています。

 

これも立派なサービスへの取り組みのカタチだと考えます。

 

さて、結果はいかに。(答えは13年後にわかります。(笑))

 

さ、次の本は、これだ!

 

さぁて、トランプさん。今度はどんなお話を聞かせてくれるか。楽しみです。

 

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2008年8月19日 (火)

アロハなサイト。

しかし、ボルト(100メートル男子)は200メートルでもダントツぽいですな。あれくらい早いと、運動会たのしいんだろーなー。

 

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一応、「楽園を目指す不動産投資家として」楽園・ハワイを目指すため、アロハなサイトを時間を作ってはウロついています。

 

(アロハロードとか)

 

(HAWAIIホテル図鑑とか)

 

ホテルの情報や現地の情報を得るのに重宝してます。最近、新しくサイトを見つけました。

 

(ALOHA WAVE)

 

生活・食事・エンタメ情報が満載で楽しいですね。ほかにも、ハワイ業界で働く人とのコネクションをつくれるコーナーもあるみたいですよ。

kanaloaもこういうサイトでコネつくれるくらいになりたいもんですなぁ。。

 

でも、まずは基盤作り。と。

 

では、おやすみなさい。(そのまえに、応援のワンクリックヲ!!ここを押す)

2008年8月18日 (月)

最近の本選びの志向。

劉翔。スタートが切れなくて残念だったけど、君の最後までスタートに立とうとする心意気、それこそが金メダルだ!!(感動、もらいました。ありがとう)

 

オリンピックもあと少しですな。。。(今日もブログランキングはここから)

 

何の脈略もないですが、最近、本屋で本を選ぶ際には、不動産投資(直接的な手段にかかわる話)は選択肢に入れていません。

嫌いになったというわけじゃないです。手段に関する話は大好きですが、ちょっと今は読書の志向をあえて変えているためです。

 

最近、凝っているのは、

 

  • 異業種の経営哲学
  • インテリアデザイン

 

前者は、先にTully's coffee japanの創業者、松田公太さんの本の紹介にも会ったように、異業種で会社を経営している人の話(もちろん、サラリーマン上がりの人の話ではなく、完全にゼロから会社を立ち上げた人。です。サラリーマン上がりでしたら、うちの会社にもいますし)を知って、その中から不動産投資と、その先の私のライフワークへつなげるヒントを得ようというのが狙い。

 

後者は、単純に興味をもっているのです。あ、でも私の将来のライフワークに無関係とはいえない分野ですね。(ていうか、なくてはならぬ存在かもです)理論とかは、全然わかんないです。単に、レストランやカフェのインテリアデザインの写真をひたすら見る。これが最近面白くてしょうがないです。

 

特にラグジュアリー系のレストラン・カフェのデザインはすごいですね。色だけじゃなく、空間をフルに使った視覚・感覚への主張がすごいです。

一つ一つのデザインでなく、トータルでそのデザインがひとつの「テーマ・コンセプト」を作り出しているのが共通項でしょうか。

いや、おもしろい。

そのお店にくる人やそこで展開されるストーリーを勝手に描いて楽しんでいます。

 

不動産もお店も一緒。そこに住む人・来る人のイメージと、ストーリーのイメージができないとだめですよね。

 

しばらく、この志向、変わりそうにないです。

 

最近英語をサボりぎみです。頑張らねば。

 

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2008年8月17日 (日)

川崎駅が更に進化中。

今日は昼から川崎駅周辺でブラついていました。

 

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NEC_0050 ん。

 

川崎駅、更に進化する模様です。ま、とはいっても、新しい商業施設ができるとかそういう話ではないのですが。

 

東口の出口が改装されるとのことです。

 

現在は、東口をでるとドーンと地下街への入り口が開いており、駅前のロータリーの雰囲気は入り口の屋根が邪魔になってまったくといって良いほど見えていません。

 

上記の完成予想図を見ると、その辺が改良されるとかされないとか。

 

(詳細はこちらへ)

 

結構大掛かりな改良工事をするみたいですね。確かに、最近川崎駅東口周辺は歩きにくいなぁと思っていたので、これは朗報です。

僕の物件のバリューアップにもつながりますね!(グー!)。

西口駅前広場も道路の拡張工事をしたりと、とにかく川崎駅付近、日々進化をつづけております。

 

川崎駅、何度も言っていますが、ここ10年、20年のオーダーでみると、かなり成長できると思っています。

 

僕も川崎駅からチャリで20分くらいのところに住んでいるんですが、家の付近にまたあたらしい商業施設が作られています。

NEC_0051 (おぉ、島忠じゃん!!)

中には、

  • スーパーのサミット
  • サイゼリア
  • 西松屋
  • しまむら

などが入るそうで、、、むぅ。。。

 

ホームセンターが近くにあるのは嬉しいですが、他のラインナップが、、、うーむ。僕向きじゃないなー。。。ま、いいや。

NEC_0052

とのことです。楽しみです。

 

うちの付近もずいぶん様変わりすることでしょう。(僕のマンションも価値これで少しあがるといいな)

 

さて、明日からサラリーマンです。ストレスとの戦いですが、がんばりましょー。

 

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2008年8月16日 (土)

不動産投資、次の一手を考えようと思ったのに、、、

今日は朝から、不動産投資の基礎の勉強をやってました。。。

 

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カミさんと、「そろそろ、川崎物件も1周年だから、次の一手を考えて見ますか。」と取り掛かりました。

 

H君からもらった、物件のシミュレーションを元に、現在キャッシュがどれくらいたまっていて、それを元でにじゃぁどういう作戦で次の投資を考えていくか?を話すつもりでしたが、、、

 

カミさん、投資指標の意味をすっかり忘れてしまっているようで、、、(あたたた。)

 

これじゃ会話が成立せんと思い、「じゃぁ、もう一度この辺の勉強やり直そう」と促し、セミナー等資料を引っ張り出し、DVDを見ながら投資指標の勉強を開始しました。

 

家で1時間半、(だんだん熱くなってきたので、)トレッサ横浜

 

(ココ)

 

の、コジャレたCAFEなんですが、人の入りがイマイチなところで、じっくり2時間。

CAFEで、金融電卓たたきながら、「え?それじゃぁ、計算合わないよ、だって8000万最終的に必要、、、」とか二人でピーチク話していました。

隣のカップルが、怪訝な顔でこちらを見ていました。(笑)。

 

おかげでカミさんも、8時くらいには基本を思い出してくれたみたいで、これでようやく話を再開することができます。

 

今は、キャッシュを相当つまないと、物件の融資がつかないですからね。僕より数年前に投資を開始された方で、キャッシュをお持ちの方には、かなりおいしい市況なんでしょう。(うらやましい限りです)

 

僕は、マイペースで、キャッシュを積み上げて、同時に、信用も積み上げて生きたいと思います。(もちろん、チャンスがあれば、いきますよー)

 

現状の川崎物件だけだと、FCRはほぼ8%(一切、空室がなかったとして、13年弱で回収となります。)ですから、これだと、効率・安全性において、やはり、不安があります。

 

効率性・安全性の量軸をバランスよく回しながら、資産を積み上げていく。

 

これが、不動産投資の醍醐味です。

 

あらゆるリスク(金利・物件そのもの・自然災害・住人)、税金の知識等、要は、会社経営に関するあらゆる知識を総動員していかないといけないところが面白いです。

 

不動産投資家は、要は、経営者ですからね。規模の大小問わず。

 

とてもいい経験になっています。

 

あ、ちなみに、金融計算、できるとできないでは、不動産投資への影響は雲泥の差になります。「別にツールでやりゃいいじゃん。」って話もありますが、電卓たたきながらものを考えると、なんつーんですかね、肌感覚がつくというか、、、あるじゃないですか、そーいうの。

 

不動産問わず、他の金融商品の計算にも考え方を応用できますし。

 

最近は、金融計算のセミナーも結構やっているみたいなので、物件に手を出せない皆さんも自己投資の時期と考え、こういう技術をコツコツ磨くのもいいのかもしれません。

 

きっと報われますよ。

 

明日は、今、蒸し風呂のため、閉鎖されている、我が書斎(事務所)のエアコンを買いにいきます。(これは立派な経費になるはず!)

 

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2008年8月14日 (木)

ストリートビューを不動産投資にどう生かすか?

北島!2冠オメデトウ!!!やはり、彼の生き方を勉強したいです。本買うぞー!!

 

お、ランキング回復中。うれしいです。今日も応援はここから!!

 

スリートビュー。

 

巷を騒がせている、このツール。すんごいですね。僕のマンションもバッチリ写っていました。これ作り上げるのほんと、大変なんでしょうね。

 

恐るべし、グーグル。

 

不動産投資にどういかせるか。kanaloaが考えるに、物件の情報を得たときに、その物件周辺のざっくりとしたイメージを掴む程度かなと考えています。

 

確かにすごいツールですが、これに頼って、投資の判断をしてはいけないですね。(んなのあたりまえか)。如何にすごくとも、やはり、ツールなのです。本当の情報は、現地に足を向ける。

 

これは、普遍の原則ですね。きっと。

 

インターネットから得られる情報は、なんだかんだいっても、結局は情報のインデックスでしかないのです。使い方を誤ると、とんでもない目にあいます。

 

やはり、大金をつぎ込んでやる投資ですから、間違っても、現地をみずに判断することはやめたいと思います。

 

ま、普通に考えれば、これで「お!いいとこじゃん!!買い!」って言う人はあんまりいないかな。(笑)

 

でも、グーグル、いずれは、3Dでライブの情報を流し始めたりして。。。(それって覗きか。。。)

 

技術に限界はありません。今はインデックスでもその常識を誰かが覆すかもですね。

 

ま、僕は、これから、毎晩都内の主要駅周辺をこのツールでうろついてみます。(十分はまってんじゃん)

 

さ、後一日!皆さんがんばりましょ!!

 

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2008年8月13日 (水)

本のレビュー。

うーむ、仕事というのはなかなか自分の理想どおりには行かないものですね。でも、そこをどう切り開くかが仕事の真髄なのかもしれません。

 

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読み終えました。この本、昨日も言いましたが、

 

不動産投資家、ならびに、個人事業経営者には是非一読をお勧めします。

 

著者の、タリーズジャパン、代表取締役兼チーフバリスタ(ここではコーヒーのスペシャリストとします)松田 公太さん。

 

彼が何もないところから、アメリカ・シアトルでスタバとともに人気を二分するコーヒーショップタリーズを日本に展開する話が主な内容です。

あわせて、彼の人生についてもふれています。写真ではイケメンの青年実業家って感じがしますが、とんでもない、彼は幼少時の特殊な経験や、家族との辛い別れ等を経て、若くしてしっかりした経営者に必要な素質を備えていった人なのです。

 

詳細は、是非購入してお読みいただきたいですが、彼の言葉で「ウン!そうだよね!」と思った言葉を紹介。

 

どんなことをするにも、情熱の有無で結果は大きく変わる。

 

彼が、一から、ほぼ無の状態から、今日のタリーズジャパンを築き上げた一番のキモは上記なんだそうです。

確かに、彼の人生の大きな岐路でピンチが訪れると、彼のコーヒーへの並々ならぬ情熱が他の人に影響を与え、黒を白にしてしまう。そんなシーンが多く書いてありました。

 

この考え、不動産投資家、そして個人事業主の方々は常に持ち続けるべきものだとkanaloaは考えます。やはり、いわゆる昔からの地主さんと比べると、ここのブログランカーでゼロから資産を気づいているかたの情熱は並々ならぬものがあります。(もちろん、先天性大家さんの中にもすばらしい方がいることも知っていますよ。)

 

不動産会社の人、そして融資をしてくれるパートナーの銀行さん、その方々からみて、どちらの方に惹かれるでしょうか?

 

僕は、情熱を持って不動産投資に取り組まれている方に惹かれると思います。少なくとも、そうあってほしいです。日本の金融機関もこれからもっと、真に情熱のある経営者にチャンスを与え、そして更に日本が大きくなっていく、そんな仕事をして頂きたいと思います。

 

当たり前ですが、この「情熱を持って物事に取り組むことの大事さ」をあらためて気づかせてくれた良い本でした。

 

同本の好きな言葉をもう少し紹介。

 

人生は一度きり。やらずに後悔するより、やれるところまでやって失敗を受け入れるほうが納得できるではないか。

ウンウン。

 

人こそ、すべて。

 

ソーダー!

 

人は成長するための努力をとめてはならない。成長するのをやめたとき、つまり現状に甘んじた瞬間から、衰退が始まってしまうからだ。

 

ワンダホー。

 

タリーズ・ジャパンすばらしいコーヒーショップなんですね。(でも、2007年に松田さんは、社長を退いたとか。。。伊藤園の人が就任したとかで、、、さて、大企業にこのスーパーベンチャー、スペシャルティコーヒーショップの文化を引き継げるか、、、ちょっと木になります。)

 

週末、川崎のタリーズにいって味を確かめてきます。

 

情熱をもって仕事に取り組む。いい言葉ですね。

 

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2008年8月12日 (火)

週末に買った本。

お盆も近づきました。皆さんごきげんはいかがでしょ?

 

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さて、日曜に本を買いました。3冊だけですが。

一冊目、不動産投資家なら知らない人はいませんね。トランプの新しい本です。個人的に好きな不動産投資家なので、とりあえず買って読んでみよう、が購入の動機です。

今回もきっと新たな気づきが得られると思います。

 

次、

10年ほど前、このお店が近所にできたとき、後輩と話していて、「あの、ホラ、近所にできたチューリーズっていうサテンにいってみねー?」って聞いたら、後輩が「kanaloaさん、本気で言ってます?」って聞かれて「え、何?チューリーズがどうかしたか?」って言った瞬間大爆笑を買った記憶があって、このタリーズを覚えました。で、何の気なしに、本屋でこいつを見つけて、「あ、この人が日本の創業者なんだ」という理由で、買ってみようと思いました。

 

起業って、不動産とは気っても切り離せない関係にあるはずなので、ここからも何かしらの気づきがあると期待しています。

 

最後、

ご存知スタバの成功法則本。上記タリーズの本の隣にあったので、「じゃぁ、ついでに」って感じで購入。

目次には、成功5つの法則なるものが書いてありました。以外にも、これは成功哲学本なのかもしれませんね。(って成功法則ってかいてあるけど。。。)

 

今回は、個人事業主という立場で、不動産投資やその先の経営をどういった姿勢で取り組んでいくべきかを、本家の不動産投資家から、他業種の経営者からそのエッセンスを学びたいということがテーマです。

 

若干ですが、不動産投資の手段に関する話は、細部では違うこそすれ、根幹の考え方発想の原点はあまりかわらないなぁ、、ということで、新鮮味がなくなってきているという背景があり、他業種の話にも目をむけ、そこから、新たに不動産投資へのフィードバックを目指すというもうひとつのテーマもあります。

 

早速「一杯の~」から読んでいますが、

 

予想以上に良本です!!(是非読んでみて!!)

 

タリーズジャパン創業者の松田 公田さんの自叙伝に近い内容ですが、まだ、本の中盤にもかかわらず、彼の人生哲学や、仕事に対する取り組み、考え方など、どれひとつとっても勉強になる話ばかりです。

 

個人事業主として不動産投資家になったみなさん、これは、是非読んでみることをお勧めします。

僕もまだあと半分ありますが、一気に読んでしまいたい、そんな一冊です。

レビューは、全部読んだ後に改めてということで。

 

じゃ、続きをよみます。

 

本は心の旅路(by 有燐堂)

 

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2008年8月11日 (月)

川崎物件コスダウン活動!

いやー!北島選手!!金メダルオメデトウ!!!刺激されますね!!

 

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日本人が世界を相手に渡り合う姿を見ると「俺も頑張らねば!」って簡単に影響されてしまうのです。彼の生き様から学べるところって沢山あると思います。今度本が出たら買おうっと。

 

さて、最近放置気味だった川崎物件について、進捗があったので報告します。ネタは、

 

コストダウン!!

 

です。先日僕の物件を運営してくれているH君から、「先日出席してきた組合の理事会の結果報告しますね。」とメールが来ました。

 

おぉ、そういえば、やるっていってたな。。。(忙しくて失念していました)

 

内容を以下に簡単に。

 

  1. 通常清掃業者の変更に関して
  2. 定期清掃の業者変更
  3. 消防点検の業者変更
  4. 消火器交換、連結送水管耐圧試験の実施
  5. 光ファイバー、地デジ対応に関して
  6. その他、もろもろ。

 

細かい説明は省きますが、これらの議論により、

 

年間、約310、000円のコストダウン

 

が実現することになるそうです。(スゲーゾ!)清掃業者の相見を取って、実力があり、さらにコストの低い、つまり「顧客志向で考えてくれる業者」を決定、これが一番効いたみたいですね。

 

あと光ファイバー敷設(遅ればせながら)に関しては、最近NT○さんは、VDSL設置が有料とかでKDDIさんだったら無料ということで、そちらを選択。あわせて地デジ対応もやるんだそうです。

 

丁度、「そろそろ地デジ対応の話も考えんといかんかもなぁ。。」と思っていた矢先でしたので、タイムリーな対応でした。

 

少しずつですが、それでも着実に僕の(そして、他のオーナーさんの)物件は進化しております。しかし、H君や、PM担当のM女史にしても、とにかく「提案力」と「実行力」があります。いつもオーナーさんの一歩前を突き進んでいます。

 

こういうチームってとても心強いですよね。彼・彼女らは、日ごろは僕の想像を超える苦労を重ねているんだと思いますが、そういうところは微塵も見せずに、顧客志向を貫いたすばらしい仕事をやってくれます。心から感謝をしたいです。(いや、今度させてね)

 

週末に僕の物件の年間キャッシュフローを数字で出してみますが、ほぼ、シミュレーションどおりの結果となりました。(途中、給湯器やエントランスの修繕など急な出費はありましたが、すべて織り込み済み)

 

まずは、一年が目標だったので、達成できてほんとに嬉しい。そして、その成果を陰で支えてくれたH君やM女史にこころからの「ありがとう」を、そして、「これからも、より進化して、僕らサラリーマン投資家のよきアドバイザーであってください。よろしく!」を言いたいと思います。

 

彼・彼女らは僕から「金メダル」を贈りたいところです。(アハハ)

 

明日は、日曜に買った本の紹介でも。

 

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2008年8月 9日 (土)

観音崎でリゾート。(不動産投資家を完全にサボった日)

今日は、カミさんつれて、観音崎の京急ホテルへ行ってきました。

 

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こんなところです。

 

泊まるわけでなく、プールでボケーとして、ランチを食べて帰ってくる。ただそれだけ。毎年恒例になっているうちのイベントです。(7月にハワイ行ったってのに)

 

値段は少々お高いです。(プールとホテルのランチバイキングがセットで5000円ちょっと)

 

でも、です。果たして本当に高いでしょうかね?例えば東京○マーランド

 

入園料+プールで、3500円。

 

施設は立派で、流れるプールやどデカイたるの水がドバーっと流れたりおもしろいにはおもしろいのですが、、、いかんせん人が多すぎ、到着するまでにつかれて(横浜から遠いし)入園までならんで、場所取ったは良いが、狭いし、、、肝心のプールもでかくても、人が多すぎで完全にイモ洗い。。。

 

帰りも渋滞につぐ渋滞、、、(実際いってみたのです)さて、これで3500円は安いか??(ま、価値観の問題ですからなんともいえないか。。。)

 

僕の場合は、

もうかんべん、って感じでした(でも、○マーランドはこれで、とてもすばらしい施設だと思いますよ)。そこで、「少々高くてもいいから、ゆっくりできて、食事もおいししくマッタリすごせるところはないか?近場で」でいろいろ探していたところ、2年前にここを見つけたというわけです。

 

プールは9時から17時まで、かわいいプールですが、人数制限があるため、いっていの人数を超えると人入れないため、ぜったい混みません。しかも、一人ひとつのビーチチェアつき。タオルもとうぜん無料でかしてくれるし、ビート板も無料(これはいいか)

 

僕らは、いい加減、おとななので、バタバタ泳ぐというより、プールサイドのチェアで本(って、FP協会が出している定期情報誌を読んでいるところがヤバいですが。(笑) )をよんだり、昼寝したり、たまに泳いで、ボケーとしたり、また、プールサイドからみえる海の景色をボケーと眺めてみたり、、、

 

とにかくお気に入りです。家族連れにも良いんじゃないでしょうか?少々お高くなりますが、家族でゆっくりプールあそびできますよ。他人にもそんなに迷惑かかんないですし。(人数がすくないから、お互いマナーが確立しているんですね)

 

そして、ランチもおいしい。

 

今回は、写真のことをすっかり忘れていて恐縮なんですが、海を見ながらレストランでバイキング。おなか一杯食べられます。その後もゆっくりできますし。これで5000円ちょっとだったら安いもんです。年に1回ですから。うちの場合。

 

これからは、こういったピンポイントのサービスってとても喜ばれる時代になるんだと思います。そして、三浦って、意外と穴場で、そして土地としての魅力もあります。(地元の人はそれを気づいていないし、また、首都圏の人間も気づいていない)

 

東京から車で1時間ちょっとだし、海は綺麗だし、お魚はおいしいし、野菜もおいしい、畑の景色は、さながらマウイ島のパイナップル畑です。(これはお世辞抜き)

 

なーんか、もっと、三浦って進化してもいいと思います。だって近いんですから。

 

でもあんまりメジャーになるとそれはそれで、、、という気持ちもありますが、、、

 

ま、また来年を楽しみにして、頑張ります。(と、いいつつ、秋はここのスパ施設に訪れるぼくらなんですがね。。。)

 

今日は久々にゆっくりしました。(仕事のつかれも少しは取れたかな)

 

明日は、新たな本をゲットしに参ります。いい本あるといいな。

 

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2008年8月 6日 (水)

資産を増やす普遍の真理。

最近、忙しくてUPが細切れですいません。

 

ぬ、またもやランキング下落中。(ここをクリックして浮上させてくださいませ!)

 

ハワイ視察報告で、すっかり忘れていた、不動産セミナーの報告です。

 

最近2つのセミナーに行ってきました。今日はその一つ目。

 

「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論!」

~誰でも実践できる資産向上の仕組みと安全なレバレッジ~

 

主催はいつものCFネッツさん。倉橋さんが講師でした。

 

この会社は、倉橋さんと猪俣さんという2トップを主軸に、周りをハイレベルの不動産のプロで構成されている(社員はほぼ宅建保有者。他の様々な資格ホルダーがぞろぞろいる)個性豊かな不動産投資のプロ集団です。

 

僕もこの会社に御世話になっています。というより、勉強させてもらっています。

 

さて、このセミナー、ふたを開けてみるとどうやら、主に資産家の既にある資産を減らさない話に焦点があっているようでしたが、

 

それでも、将来的には参考になる話(特に相続にかかわる話は重要ですね。)が多く、いつも勉強になるなぁと思って聞いていました。

 

その中で一番大事な話。

 

資産を増やすためにはどうすればいいか??

 

さて、どうするんでしょうかね。それは、、、

 

収入をできるだけ増やして、支出を可能な限り減らす。

 

ということなんです。「なんだ、当たり前ジャン」っていわれる方いらっしゃいますが、このセミナーではその当たり前な話を不動産投資や相続対策、税金対策とうを織り交ぜて「なるほどそうやれば増えるのね。」と納得させてくれるセミナーだったということです。

 

倉橋さん曰く、

 

「最初は、会社勤めで残業がんばってもいい、とにかくなんでも良いから(もちろん人に迷惑をかけちゃ駄目ですよ)収入を増やして、理想は、支出はいくら収入が上がってもフラットの線をたもつ。これが理想だね」

 

とのこと。これも、ある意味当たり前。でも、フツーの人は、それができないんですね。収入が増えるとどうしてもそれに見合った消費をしてしまう。だから、資産はいつまでたっても増えない。

 

当たり前のことができていないんです。

 

真のお金持ちって、本当に無駄遣いしないんですって。(銀座のすんごい資産家の方は、本当にほしいもにはお金の糸目はつけませんが、他は至って質素なんだそうで)

 

確か、本田健さんの

 

にも、同じようなことが書いてあったなぁ、、、と思い出したところです。

で、支出を減らして、収入を増やすための「手段」としての不動産投資をどうするか?についてこのセミナーで様々な事例を踏まえて講義が進むという感じでした。(詳細は、次回のセミナーがあった際に是非参加して、お聞きすることをお勧めします)

 

ここで聞いた内容が、フツーのサラリーマンで過ごす人生と、ある程度のリスクをとって資産を作っていく人との間に差ができるポイントなんだと理解しました。原理は一緒ですが、スピードが違うということです。

 

とはいえ、やはり、資産家になるためには近道はないんだな。と確信されられたセミナーでした。

 

あと、資産って増えればいいものでもないのだそうです。優良な資産でないといけないということ。優良な資産が、更に優良な資産を築き上げるための土台になるのです。

 

僕の物件は少なくとも悪くはないはず。こいつを次の投資の土台にすべく、さらに物件の魅力を磨いていきたいと思います。

 

そうすれば、ある瞬間から、僕の資産の増加ペースにブレークスルーするポイントがやってくるはずです。それを確信しました。

 

やったります!

 

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2008年8月 4日 (月)

斉藤ひとりさんの本。

しっかし、暑いですね。

 

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斉藤ひとりさんの本。

 

 

を読み終えました。

ご本人がおっしゃるとおり、やはりこの人「ちょっと変な人」ですね。(笑)

 

でも、勉強になる言葉が沢山ありましたよ。

 

  • 目標に向かって、加速して、加速して、加速する

 

加速をつけて上に上がろうとするときに一番大切なことは、大きな目標を持つ。そして、その目標に近づく道しるべを「必ず」いくつも持つ。

大きな目標をたった一つ持って、その目標を誰にも言わない。そしてそれから生まれるフラストレーションをエネルギーにする。

 

むぅ、これはロバート・キヨサキの言葉とは正反対ですね。(確か、彼は、「目標を持って、それを信頼できる誰かに話しなさい」だったはず。信頼できる、が重要なのかな?)

 

たしかに、僕も最後の目標はここではまだ、書いていません。理由は、まだ人に話せるレベルじゃないから。でも、それが故に、話したい欲望に駆られているのは事実。ひとりさんの考え方をこれからも適用して、口外するのをやめて、目標達成に向けて加速します。

 

あと、もうひとつ、面白い話。

 

  • 社長が社員をクビにするとき

 

会社には、かならず会社にそぐわない人が出てくる、それはどんなに注意しても、気づきを与えても、その人は絶対に良くならない。その場合は、社長(または、それに順ずる管理職もふくまれると僕は解釈しています)はその人をクビにしなくてはならない。

なぜって、それは神様が与えてくれた試練だから。だそうです。

 

一瞬、「んー、そんな考え方、ありなのかなぁ。。。なんとか更正させて、一緒に頑張りたいと考えたほうがいいんじゃ。。。」

 

ですが、最近、(僕は社長じゃないですが)似たような境遇に会っています。もともとポテンシャルは高いのですが、どうしても仕事に情熱を感じられない人がいます。口では立派なことを言うし、注意するとその倍の理屈が帰ってくる。

 

でも、結果が伴わないんです。。。僕のマネージメントスキルの問題もあると思って何かしらいい方法はないかと考えて試すんですが、、、どうも合わないようです。。。

 

目下の悩みです。

 

人間的には嫌いじゃないのですが、ここはビジネスの場所。そして、僕は人を使う立場の人、会社の利益を考えると、どこかしらでビジネス的判断をしないといけないと考えています。

 

そんなときに、ひとりさんの上記の言葉をみて、吹っ切れました。

 

でも、まんま、まねをするのではなく、僕なりの行動を取るつもりです。

 

こういった悩みは、会社の同僚だけだと解決しないことってありますよね。僕は本から得られるこういった哲学もたまに、現場に取り入れてみたりしています。

 

必ずしも成功するわけじゃないですが。でも、そこから得られる「学び」が重要なんだと思います。それをアレンジしてもう一度適用すると、かなり成功率が上がる。人の言葉を理解するということは、「他人の知恵をかりて、試して、結果から学び、アレンジして、もう一度チャレンジする力をつける」ということなのかもしれませんね。

 

、、、っと、本の評価でしたね。

 

いい本です。(偉そうですが)やはり、成功者の本には、何かしらひとつ学ぶべきものがでてきます。是非皆さんもこういった成功哲学本をお読みになってください。

 

すこしだけ、自分が成長した気分になれますよ。

 

週末のイベントで体を酷使したため、体中が痛いですが今週も、皆さん、頑張りましょうね。

 

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