川崎物件、第二回オーナー会議終了！

今日、始めてリニューアル後の川崎駅ビル（ＢＥ）に行きました。

改めて、川崎の賃貸としての懐の深さを感じました。（人がスゴイ）

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映画（レッドクリフ）をみながら、噂のクリスピークリームを（朝なのに15分並んで買いました。）食べました。

、、、あれ、マウイで食べたときに比べ、あまり衝撃がない、、、。

あの衝撃は、マウイマジックなのか？ま、でも選択肢が増えることはいいことですね。（経営側は大変ですが）

っと、話がそれる前に。

川崎物件オーナー会議昨日土曜に実施しました。（駅チカの居酒屋で）

今回は、簡単なレジメで内容を議論しました。（このやり方がいちばんいいですね。）観点は、ソフト面、ハード面あわせて。

＜ソフト面＞

1. ある法人さんに滞納の問題がアリ。
2. 一部屋、契約者に火災保険に入っていない方がいる。

１．この法人さん、複数の会社のモトジメ会社みたいな存在で、この代表が滞納しているという構図になっています。なので、その下の会社の代表に名義を変更してその個人から今後は家賃を頂こうとしています。

２．早急に火災保険の契約をして頂くことにしています。（ここは早く問題を片付けたい）

滞納に関しては、その分を管理会社にリスク負担してもらっています。（その分２％の管理費を上乗せしています。この費用を高いと見るか、安いと見るか。僕はこの界隈の事情を鑑みると安いと考えています。つまり、素人が手を出すにはあまりにもリスキーということです。一般的には、です。）

＜ハード面＞

1. 外壁塗装
2. 鉄部塗装
3. 古くなった給湯器交換
4. 光ファイバ対応
5. 地デジ対応

などなどです。外部塗装に関しては、ちと覚えていません、鉄部塗装は早急にやろうという風になりました。（設備維持のためにも）で、それぞれをフロア単位でオーナーごとにその時期を決めて実施する仕組みも整えます。（要は、経費をオーナー単位で設定できる対策です。フロアごとにオーナーの購入時期が異なるためです）

給湯器は現在16号モノを入れていますが、10号でもいいのでは？という話も挙がりました。（ただ、ちょいと調べると、10号もあるにはあるのですが、最近はメーカーがあまり作っていないらしく、場合によっては割高になるケースもあるらしいので、ここはキチンと調べる必要がありそうですね。）

光ファイバは、インフラ周りは基本的にＫＤＤＩにお任せでオーナー負担なし。あとは居住者が任意にという設定になりそう。

地デジ対応は、そのインフラを使って、ファイバ上に地デジのデータを流す（？この辺の仕組みを僕はきちんと理解していませんが）らしいです。

ハードの最適化（価値の最大化）は、この物件で想定するお客様（借主さん）のターゲット（マーケット）をどう設定するかにも依存する話で、意外と難しいものです。（ネット環境を引いても、さて、この物件の入居者が使うかどうか？でも、将来を考えると、インフラがタダで引けるんだったら引いちゃえばいいしとか。）

どうしても目先のキャッシュに意識が行きがちですが、長期のシナリオと中期のシナリオ、そして短期のそれを考えて慎重に判断がひつようですね。

ハードはあくまで物件価値の最適化・最大化が目的であって、オーナーの「こうなればいいなぁ（採算度外視の目線）」で考えてはいけません。

あくまで収益を挙げてナンボの世界だからです。

賃貸運営の機関紙とかを読んでいていつも気になるのは、「顧客の要求を見て先手をドンドン打つべし！」とある点です。

あくまでそこは必要条件であって、我々オーナーの利益までは謡っていないように感じられます。

物件カイゼンとは、あくまでリターンを得るための「投資活動」のはず。もちろん顧客満足を追っていくことも命題の一つではありますが、この「リターンを得ること」という大前提を忘れてはいけません。

我々もハッピーになってこその「資産の最適化・最大化」だと思います。

ま、そんな感じで、今回のオーナー会議も有意義に、そして楽しく終えることができました。各オーナーさんたちの人となりも分かってきましたし。

さて、明日から一週間サラリーマンに戻ります。（ふー）

辛いですが、でも、サラリーマン活動からも経営にとって大事な要素を学ぶ場であると捉え、頑張りますです。

一つ一つをコツコツと。そして、来るべきブレイクスルーのタイミングを狙います。

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