フォト
無料ブログはココログ

ブログランキング

お勧めリンク集(ここからどうぞ!)

  • 自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算!!(大家学課外授業)
    数ある不動産投資物件から、多角的かつ定量的な分析結果を出力してくれる『らしんばん』の開発者。ブログも実践的でためになる内容ばかりです(オススメ!)
  • 不動産コンサルティングのCFネッツセミナーWOMANブログ
    いつも御世話になっているCFネッツさんの女性チームのブログです。女性が輝く会社は強くなります!(最近頻繁にUPされています。面白いですよー!!!)
  • vitto の街日記
    区分所有を中心に不動産投資をされている方です。不動産投資に必要な知識・ノウハウをコンスタントに公開されています。このブログをコツコツ読むだけでも不動産投資の力が尽きますよ。で、結構この方、グルメです。(オススメ)
  • 賃貸管理クレーム日記
    賃貸管理の実務系ブログといえば、この人「クマさん」です。ものすごぉーく大変なお仕事が、このブログを読むと、とても楽しそうに勘違いさせてくれます。実務と関係ない話でもその楽しいお人柄が垣間見えます。不動産実務系のプロの方、そして大家さんでプロの方がどういう実務をこなされているかという苦労を知るなら間違いなくこのサイトです!
  • 年利20%の資産運用-スワップ金利で皮算用
    FX投資家さんからの相互リンクです! (異文化コミュニケーション!) kanaloaもFX黎明期に興味をもって(結局相場には入ってませんが)いたので、このサイトで勉強しようと思います。 初心者もわかりやすいサイト構成になっていますので、興味がある方は是非参考にしてみてください。
  • 夫婦の妄想プチリタイア生活
    不動産投資のプリンセス!! 3点ユニットバスリフォーム研究会を主催しいてる方です。 ブログのデザインも、内容も、非常に勉強になります。お人柄のよさもそのデザインや内容からうかがえますよ。 主婦で不動産投資をしたいけど、、、とお考えの方、まず、このブログをじっくり読んで、そして旦那さんに思いを伝えてください。 きっとうまくいくはずです♪
  • 不動産投資 カフェネットby 恵比寿のIさん
    僕の好きな投資家さんのひとりです。 地方物件というジャンルでの勝ち組です。 これはホントすごいことだと思います。 こんな人が都心に攻めてきたら。。。(コワー) エリアこそ違いますが、Iさんのブログや本からは学ぶべきところがたくさんあります。(要は考え方が汎用的なんです) 先駆者に学ぶ。だとしたらIさんもその代表格です。 オススメでーす。
  • はじめてのお部屋を選ぶ時のポイントブログ
    不動産投資に関する話が端的に・体系的にまとまっている不動産小太郎さんのサイトです。 是非訪問してみてください。

ゼヒ読んでみて!!

« 2009年6月 | トップページ | 2009年8月 »

2009年7月31日 (金)

いまさら、こんな本を読んでます。

仕事、一つ、火を消しました!そしたら別の場所で炎上が!!(ワッハッハ。笑うしかないですねー)

 

応援パワーを僕に送りたい方はここをクリックしてみてください。(きっと元気になります)

 

いまさら、こんな本を読んでいます。

 

最近強烈に読みたい本が少なくなっていて(というより、忙しすぎて時間を作れないのが正直なところですが)先日ふらりと立ち寄った書店で目に入ったこの一冊。

 

ま、いわずとしれた、キヨサキおじさんの本。古いです。

 

ただ、前々から、このタイトルが気になっていて、思わず手にとって、そのまま購入。

 

読んでみました。

 

超!お勧めです!!!

 

お子さんをお持ちの方、これから創るよていのかた。我が子を時代に取り残さないための考え方が沢山あります。

 

これを参考に、

自分が投資家として前向きに進む背中を見て、良い影響を与え、自立した、真の自由を勝ち取れる生き方を支援してあげたいと思います。

 

親のエゴにならぬよう。

 

理想ですが。

 

ま、とにかく一読あれ。(損はしません)

 

おやすみなさい(今日もクタクタなので)あ、応援クリックお願いしますね。

2009年7月29日 (水)

大忙し!!

すいません、仕事、大炎上中!

 

 

応援クリックお待ちしております。(これだけが僕の元気の素です)

 

例の如く、お仕事が複数並行で進んでいて、あらゆる方面で火を噴いています。いや、楽しい楽しい。

 

いかに冷静に、一つ一つの問題を片付けていくかをテーマに、とにかく冷静に仕事進めています。

 

不動産投資にも、今後のビジネスにも役立ちますから。

 

では、おやすみなさい。。。

 

#明日、ほんとは休んでゆっくりしたかったのに。。。(無念)

 

応援クリックで元気をくださいね。(ここをクリックですよー)

2009年7月26日 (日)

川崎物件に退去者。(Vol.8)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

に引き続き第8弾(結構前置きが長く、、、)

 

もうチョイお付き合いを。。。(応援もお願いします。ここをカチっとクリックするだけです♪)

 

土曜日に担当のK氏と若手ホープE君と会って、壁紙と他のリフォームの詳細を決めてきました。

壁紙の色は、いろいろ悩んだ結果、結局当初選んだブラウンのちょっと凝った色は辞めて、シブ目のグレー(ちょっと、光が当たると光沢がでるやつ)に切り替えました。

なんとなく、こっちのほうがいいかなー。って。その場の3人で決めました。(難しい問題は、大勢で決めたほうがいい答えが出るという法則に従いました)

白い部分は一番最初に僕から提案したデザイン(グレーの壁紙と相性が良かったので)をチョイス。

 

でもって、天井は超ドノーマルなシロの壁紙をチョイス。

 

これに、床材が白ベースのフロアタイル。

 

さて、どうなるか?あとはプロの施工に任せます。

今回は、チョットだけ、(本当にチョットだけ)自分で楽しめる部分を残してもらいました。

 

  • キッチンのカッティングシート貼り
  • シーリングライトチョイス(単に安いのがみつかんないかなぁーって感じで)

他、いくつかあったのですが、ここんところの本業の大炎上で、週末も危うくなってきたのでプロにお任せしました。

 

で、たまたま、今日、家のキッチンの蛍光灯が切れちゃったので(しかも夕食の準備直前に!)しょうがなく、HOMESへいったところ、お買い得品がぁ!!

楽天で4800円もするシーリングライトが、¥2980で!!!(しかも今日限定15本!!!)即買いました。

あ、イケね。取り付け口の形状ってどんなんだっけ?ってことで、担当さんに連絡(遅くに電話してすいません)

担当さん:「あ、それなら、取り付ける一歩手前までやってもらっておきますよ。業者さんに」

、、、どもどもです。

てことでかなりお安く仕入れたシーリングライト。ウフフ。

 

#残り全部買い占めちゃえば良かったかしら。(笑)

 

さて、明日から炎上中の仕事、さらに油を、、イヤイヤ、火消しに回ります。

 

#8月初旬の賃貸住宅フェア、なんとしても行きたいものです。(火消しせねば、、、)

 

応援お願いいたします!(皆様のワンクリックが僕の明日への力!)

2009年7月22日 (水)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

に引き続き第7弾(だんだん前置きが長く、、、)

 

お付き合い下さい。(応援もおねがいしますねー)

 

壁紙を決めて、担当さんに送ったところ、「これだとコスト高になってしまいます。どうされます?」とのこと。

 

どうも縦じまの模様を横張りにすることで必要な壁紙の面積が不要に増えてしまうことが原因のようです。

 

てことで、仕切りなおしで、数パターンの壁紙の候補とそれにあうCFのバリエーションを奥様とともにチョイス。

これを元に週末に担当さんと会って、最終決定としたいと考えています。

 

自分のやりたいことをするとコストがあがる。コストを切り詰めようとすると普通になってしまう。。。

このトレードオフをどこまで自分の納得できるところにもっていけるかが、投資家としての力が問われるところなんでしょう。

 

こうやっている間に、お客さんが決まる!なーんて嬉しいことがあるといいな。。。(でも、あの惨状じゃ、、、早く綺麗にせねば!)

 

引き続き応援お願いします!(ここをクリック!!)

 

そそ、最近、オーナーさん間専用のメーリングリスト、関連する不動産運絵管理会社の担当さん専用のメーリングリストなんつーもんを立ち上げて、お互い共有すべき情報をこれで管理していっています。(ちなみにyahooのメーリングリストです)

 

会社では当たり前のように運営していますが、僕らみたいな形態の不動産投資にもぴったりですね。なかなかいい取り組みだと思います。取り入れられる方は是非是非。(但し運用は慎重に!)

2009年7月20日 (月)

スローな一日。

リフォームねた、ちょいと休眠状態なので、今日はカミさんつれて、「横浜ズーラシア」へ。

P1010448 (ふぅ)

 

タダ券もらったので♪(ゲ、駐車場代があったのかー。応援お願いします)

 

今回で3回目ですが、相変わらずそのダダっぴろさに圧倒されます。施設も世界各地の気候を意識したゾーン作りを徹底しており、その完成度に感心させられます。

ゆっくり回ると軽く3時間くらいかかります。朝一で行って、昼過ぎに帰りました。(暑いので)

 

動物達も同様、暑さでやられ気味でした。

P1010436 (はぁー。)

 

P1010428 (アチィー)

 

、、、全体的にやる気を感じない人たち。。。でもオカピ君は元気でしたよ。

 

P1010445 (ども、珍獣、オカピです)

 

まぁ、動物はとりあえず見られればOKなkanaloa、どちらかというと、パークとしての完成度の高さや、森を散歩できる感覚が好きでいつも楽しみにしています。

これで、入場料600円。

○京ディ○ニーランドと比較したら、(あくまで個人的意見ですよ)断然こちらを選んじゃいます。

混んでいても、ちゃんと休憩できるし、子供が自然と触れ合える場所があるし、なにせ安いし。

 

ま、とにかく、癒された一日でした♪

 

ふー。明日から炎上中の仕事の火消しをやらねば。(ある意味火付け役でもあるんですが(笑))がんばるぞー。

 

応援お願いしますねー。(ここをクリック、クリックでございます)

2009年7月19日 (日)

工場萌え!(な、クルージング)

今日は午後4時間簿記お勉強(半分寝てましたが)。その後、楽しみにしていた工場夜景ツアーへ。

P1010313

いや-、楽しかったです。行ってみるもんです。(応援クリックお願いします)

 

私の御世話になっている不動産運営管理会社のオーナーさんイベントなんですね。

巷で話題の工場クルーズ。これの豪華版って感じでした。パーティー用クルーザーの貸し切りでした。

みなとみらいの大桟橋ちかくから、クルーザーで出港。ちょうど夕暮れ時で。まぁ、横浜ベイサイドの美しさといったら素晴らしかったですよ。

P1010326 (出港の時の一枚)

とにかく美しい夕焼けでした。しばらくは夕焼けの中のみなとみらいの景色を堪能。

P1010328 (うぅん。)

そそ、今、Y150で大桟橋に、帆船「日本丸」「海王丸」が停泊中なんです。

P1010314 (海王丸だ!)

 

P1010320 (日本丸だ!)

で、彼らが夕焼けに映えるこの一枚。

P1010337 いかがです?

いや、最高。ちょっと嗜好を変えて、セピア色、白黒で撮ってみました。

 

P1010367 んー。

P1010371 まぁまぁですな。

いつもは、陸上から見る立場ですが、今日は海側から陸を眺める立場。ちょっとだけ、セレブな経験をさせてもらいました。きっと、モナコでクルーザーからF1を観戦しているセレブってこんな気持ちなんだろうな。。。

さて、肝心の「工場萌え!」なんですが、いかんせん、カメラの腕が悪く、見事にピンボケですが、一応頑張ったので載せておきますね。

P1010391 (東芝の工場だ!)

 

P1010393 (日清製粉だ!!)

 

P1010410 (メインイベント!なんとか会社の工場だ!!!)

 

んー。ヘタクソですいません。これでも頑張ったんですがね。LUMIX君で。夜景って撮り方が難しいんですねぇ。。。(奥さんに見せたら「何がなんだかわかんないじゃーん」ですって。

でもって、以下は、クルーザーの中です。

 

P1010414 (うぅーん。セ・レ・ブ)

 

P1010413

(サービス担当のお兄さん。ありがとうございました。飯うまかったっす!)

 

あまりクルーザーの中で歓談する間もなく、ひたすらデッキで仁王立ちで景色を堪能していました。

こういう経験あまりしたこと無いですが、たまにはいいもんです。(最近派手に遊んでないし)

 

人にはいろいろな生き方があると思いますが、僕は「せっかくの人生、楽しまなきゃ!」精神で生きております。船のクルーズは本当にいいですね。

 

将来は「飛鳥II」でハワイへいこっと。

 

このイベント、主催の不動産運営管理会社の某超有名コンサルタントの方々がこぞって参加、極少人数での開催でしたので、不動産投資の話を!と思いましたが、会場では皆さん楽しそうにしていたので、それはやめました。同じ時間を共有したいと思ったので。

 

でも、下船後、ホンの数分だけ、お話ししました。やはり、金融機関の動きがここのところ少しだけ活発化してきているらしいとの事ですよ。

 

物件価格上昇→不動産市場取引活発化→金融機関が動き出す?

 

こんな構図でしょうかね。そろそろ2周年。次の一手を考えるいい時期に入っています。じっくり、冷静にいきますか。

 

そそ、忘れてました。今回のクルーズ、奇跡の出来事が、、、

 

P1010352 レ、レインボーだぁ!

横浜では、数年に一度しかお目にかかれない(船長さん曰く)そうな。うーん、何か、何かがきた感じがします!!

 

し、しまった!願い事忘れてた!(でも、神様は知っているからいいや)

 

ま、でも今日はそんなことより、今日の貴重な経験に感謝。そしておやすみなさい。(応援クリックもついでによろしくでございます)

人生のことをたまに考えています。

ちょっと、リフォームネタがマンネリなので、ネタ変え。

 

応援、ありがとうございます。(応援クリックはここをワンクリックでお願いしますねー)

 

僕は、「楽園を目指す不動産投資家」という御題でここ2年ちょいブログを書きながら人生について考え行動しているつもりです。

 

あくまで楽園(いまのところハワイ島を目指してます)はゴールの位置づけで、その手段としての不動産投資を頑張っています。

50歳で1000万のCF。もちろん、ローンは完済状態ですよ。

これは出発時点での目標です。

不動産投資をやりながら、この2年間、いろいろな人との出会いや本を読んだり、実際自分でいろんな行動をしてみて、人生そのものへの価値観の変化が出てきました。

 

その変化の一つが「自分でビジネスをやってみたい」です。

 

不動産投資をやると、立地・価格(値付け)・物件そのものの魅力・営業(客付け)・広告(客付けのための情報提供)など、よくよく考えると、いわゆる「経営」的投資をやっていることに気づきます。

 

それを自己資金を投じて、自分でリスクをとって実行するわけです。もちろん、いろんな人と協力しながらです。

こんなこと、サラリーマンの自分では想像すらしていなかったことです。(組織に属していると、どうしても物事の流れを俯瞰でみることって難しいからです。)

 

リスクはあるけど、その分やりがいがあります。(よね?他の不動産投資家の皆さん)

 

不動産投資がある程度軌道に乗ったら、ここで得たノウハウを使って、自分のビジネスにつなげていければと考えるようになったのが、昨年中盤くらいからでしょうか。

不動産投資とは別枠で、大好きなことがあります。これを自分のビジネスにつなげたいと考えるようになりました。

一見不動産投資とはかけ離れていますが、ビジネス的観点から紐解くと実はそう乖離しているものでもないのです。根本に流れる概念は一緒。

もちろん、その分野に特化した知識・ノウハウはあります。

現在、その辺を勉強しつつ・体験しつつ・その奥深さにさらにはまっているところです。

ビジネス開業時期は、自分の中では決めていますが、

  • 不動産投資との両軸を回すための仕組みづくり
  • 事業戦略・マーケティング・会計/財務(なーんてたいそうなこといってますが最低限レベルのものです)
  • もっと突っ込んだノウハウ吸収と人脈作り
  • そして大事な融資のこと。

を詰めていかないと駄目です。まだまだやるべきことはありますが、ただ、不動産投資同様、知識ばかり増えても行動に移さねば何も変わりません。

この辺のバランス感覚と、行動を起こすための勇気を持ち続けていきたいと思います。

その間は、サラリーマン不動産投資家として、現在の投資から・仕事から得られるものを可能な限り吸収して行きたいと思います。

無駄な経験なんてものはありませんものね。(そう考えると、会社で上司にドヤされても「勉強させて頂きました!!」って前向きになれます。(笑))

 

さて、今日はこれから午後一杯は簿記の講義(このペースだと11月の試験に間に合わんぞ!と奥様に一括されたので渋々です。。)を受け、そのあと、チョイと面白いクルージングへ言ってまいります。うふふ。

 

明日、報告しますね。

 

暑い日が続きますが、体調には気をつけて2009, 夏をすごしてまいりましょう。(応援クリック、お待ちしています)

2009年7月15日 (水)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

に引き続き、第六弾。床材検討編。

 

応援クリック、ありがとうございます。(さて、今日kanaloaは何位?確認はここから!)

 

壁紙は、一応決めました。担当さんからは、「もしかしたら傷がつきやすいかもです、ちょっと業者に確認してみます」と言葉をもらっています。

反応をみて、判断したいと思います。(でも、基本的にはこれで決定したいな。。。)

 

さて、続いて、床材。これは決めました。

P1010298 (一番下の白)

 

玄関がブラウン・CFもブラウン。入り口入っておくが昨日のブラウンで、床材もブラウンだと、ちと、部屋が重いんじゃないの?という奥様の意見を取り入れました。

ま、そうかもです。

 

さてと、次は、キッチンだなぁ。いよいよ、初DIY。って、単にカッティングシートで綺麗にするくらいですがね。

 

楽しみですが、同時に仕事がまたも炎上。さぁ、どうなる!!

 

応援お待ちしております。(ここをクリックしていただくだけ!)

2009年7月13日 (月)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

に引き続き、第五弾。リフォーム素材検討編。

 

応援、ありがとうございます。(今日も、どうか一つ。応援クリックお待ちしています)

 

部屋の壁紙と床材を検討しています。不動産運営管理会社の担当さんから、リリカラの壁紙サンプルを送ってもらって、さっきまで奥さんと侃々諤々やってました。

一応、今回は、

  • ソリッドで、ダークな感じ

をコンセプトに部屋をイメージしていきました。で、窓際の壁一面を別の色にしてみるという、kanaloa的には初の試みをやります。

で、選んだのはこちら。

P1010302

うーん、全然本物の質感と色合いが伝わらない。。。(カメラマンがへたくそですいません)もちっとカッチョイイ質感なんですよ。

 

で、他の壁紙は、縞状のホワイト

P1010303

(んー、なぜか、なぜか質感が伝わらない。。。)

もちっと、ソリッドなイメージで、光沢があるんですよ。これ。

で、これを横方向の縞状模様として壁にはってもらう。

 

これを想定しております。

 

しかし、量産タイプの壁紙もローコスト版でもかなりバリエーションがあるんですねぇ。。。

勉強になります。

 

これに、床材(フロアタイル)を選びます。最初は白系もいいなぁと思いましたが、ブラウン壁紙にあわせて床もブラウンにまとめてもいいのかとも思い始めています。

P1010298 (この一番下のタイプか)

P1010299

(一番上のタイプか、二番目(前回使ったやつ)か。)

 

もちっと、悩んでみます。

 

では、おやすみなさい。(応援クリック、おまちしています)

2009年7月12日 (日)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

に引き続き、第四弾。

いつも応援ありがとうございます。(あなたのワンクリックで僕は元気!)

 

土曜に、7月に空室となった物件の確認に行きました。昼過ぎに担当さんと現地で落ち合い、まずは現状の把握。

1.玄関より部屋を見てみる。の巻。

 

P1010277 (ま、予想通り)

 

2.玄関を見てみる。の巻。

 

P1010280 (逆光で失礼。要はきちゃない)

 

3.ユニットバスを見てみる。の巻。

 

P1010279 んー。

 

P1010278 (あ、便座金具壊れとる。)

 

4.他、ファシリティーを見てみる。の巻。

 

P1010281 (へこんどるー)

 

P1010283 (時代を感じるー)

 

P1010282 (あー。)

 

P1010284 (昭和ぁー。)

 

P1010285 (いまどき、クッション。。。)

 

 

P1010296 (穴、あいとるぅー)

 

P1010297 (何故、何故、穴が開くんだ?)

 

はぁ。まぁ、想定内ですけど、現実見ると、なんでこんなに荒くあつかっちゃうんだろ。って悲しくなりますね。(モノにも魂あるってこと。知ってほしいものです)

さて、悲しんでもいられません。早速、担当さんとリフォームの打ち合わせに入ります。

ざっくりいって、以下をリフォーム。一応、今回は、コストをできるだけ削減モード(何故そういうコンセプトにしたかは別途説明します)でまずは、管理会社さんに出してもらいました。

MAX価格で、ざっと42万。(うーむ)

<内訳(概要)>

  • 壁紙、床まわり全面改装(計:\168,100)
  • 玄関まわり(計:\25,100)
  • UB周り(計:57300)
  • 洋間(壁紙・床周り以外:計:\40,300)
  • キッチン補修(IHヒーター増設込み:計:\56,400)
  • 木枠廻り塗装(計:\24700)
  • ルームクリーニング・ゴミ処分代(計:\37,600)

一応、敷金の家賃一か月分は丸々いただきましたので(57000円ですが)こいつリフォーム代金から相殺して36万3000円。

 

あれだけの状況です。いろいろコミコミでやるとどうしてもこれくらいかかるというのが管理会社の担当さんの話。

 

で、ここからコストを抑えることを考えます。

  • 壁紙はINKさんの「洗えるクロス」を使っています。これがコスト高として見えています。これを量産に変える。(2万弱のコストダウン)
  • キッチンカッティングシート張りを自分でやる(修行もこめて)これで(12400円のコストダウン)
  • IHヒーターへの取替え(組み込みタイプ)を自分でやる(かどうかは、ちと微妙。)(実現したら、現況32000円から人件費分のコストダウン。ま、微妙ですが15000円としましょう)
  • 便座の修繕(8000円分から人件費分のコストダウン。ま、5000円と見積もりましょう)
  • シャワーホース・ヘッド交換を自分で(これも7900円から人件費分をコストダウン。3000円のダウンとしましょう)
  • 天井シーリングを自分で探して買ってきて付け替える(11800円から人件費分のコストダウン。まぁ、6000円のダウンとしましょう)
  • 網戸はクリーニングで十分(3500円のコストダウン)

てことで、計:58900円→IHヒーター(15000円分)は微妙なので、この分は削って、→43900円のコストダウン。ここまでは何とかなりそうですね。。。

てことで、総計:319100円くらいでしょうか。

 

㎡数が17㎡です。さて、これがコストダウンしたkanaloaの試算ですが、いかがでしょうか?

 

ま、今回は、若干自分の修行の分(僕の人件費)は、コスト計算からは無視ししています。(本当は入れるべき)

 

  • カッティングシート
  • シャワーホース・ヘッド
  • シーリング

 

これくらいは、自分でやってみたいですもの。やってみて、「やっぱプロに任せたほうがはやいわ。」と思えば、そっちに舵取ればいいだけですしね。

 

ま、とりあえずこんな感じで、詳細は、今週中に絞っていきたいと思います。

あと、敷金・礼金については方針を決めました。これについては、別途考え方を説明しますね。

 

では、明日からサラリーマンとして頑張ります!(応援、よろしくおねがいいたしますー。ここをクリック!!)

2009年7月11日 (土)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.4)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.3)

に引き続き、最後の議事メモ。

応援お願いします!(今日もココをクリックくださいね!)

 

4.正面外壁補修(タイル部分補修・洗浄)

  • 正面タイル部分の浮きが発生している。
  • 最悪、タイルの剥離・落下の可能性も…

とのことで、近い将来この対応をしていくことを検討することになりました。

工事費2,590,000円(税込)

とのことです。予算の都合もあるのでまずはカーブアピールという観点で正面から攻めるという話をしたのですけども。

やるのであれば全面やっちゃったほうがよいのでは?との他オーナーさんからのご意見。確かにごもっとも。

修繕積立金との按配を見て判断することにしました。

見える部分を綺麗にする。大事なことです。加えて我々の物件は若干の安全性の確保も目標にあるわけで、そんなにうかうかはしてられません。

早い行動・判断が重要ですね。

 

5、物件ホームページ作成について

物件の紹介ホームページを作成することになりました。やはり自ら情報発信していかないといけませんしね。ホームページの仕組みについても、一言だけリクエストを出しておきました。(実現にはもうチョイ時間がかかりそうですが、要は、せっかく見に来てくれたお客様をそれっきりの関係にしないという仕組みを作りたいということです)

一人頭2万弱のコストで結構いい感じに仕上がると思います。楽しみです。

 

そのほか、オーナーさん・不動産運営管理会社さんとの間でのメーリングリストを新設し、有用な情報は共有することにしました。

 

こんな感じで、今回のオーナー会議は終わりました。毎回、会議の質が上がっている感じがします。これが物件のバリューアップにつながりひいては、物件の健全経営につながればと願っております。

 

さて、その後は恒例、「オーナー会議、その2」です。

ま、要は飲み会です(笑)

お酒が入ると、皆さん、ぶっちゃけトークが炸裂するわけですが、これが楽しい。各担当さんの業務上の様々な出来事や会社の裏話(おっと、これは言っちゃいけないですね♪)ナド。

 

二次会が故の楽しみです。今回は、いつものメンバに、オブザーバ的に不動産運営管理会社さんのPMの顔とも言われる超オオモノ(名前はあえて伏せておきますね♪)の方もいらしていました。

 

「ブログでは、ちょっと書けないことがいっぱいあるんです。」

 

が前々から気になっていたのですが、それを聞かせていただきました。

 

。。。重~~~~~~~ぃ。(そりゃ、ブログには書けんわな。)

 

でも、これが真実なんですね。こういう話を聞くたびに、各担当さんの日々の業務にたいして感謝せねばいかんなぁ。。と考えさせられます。

僕がこの場面に似たら精神やられます。間違いなく(笑)

こういう方々に支えられ、我々の不動産投資は回っているんだと再認識しました。

 

やはり不動産投資はチームプレーですね。

 

感謝・感謝・感謝の精神で参ります。

 

あ、そうそう、僕の空室について、今日、リフォームの話をしてきました。今回はチョイとアクセントを加えます。

どうなるかは、また別途、レポートしますね。

 

では、皆様、良い夢を。(お休み前のクリックもお願いしますね!)

新人君。

今、帰ってまいりました。

応援、いつもありがとうございます。(今日もどうかひとつ)

 

同じねたばかりだと飽きますね。時間も遅いので、チョイねたで。

 

今、プロジェクトのチームリーダー兼、新人のOJT担当もやらせてもらってます(てか、「じゃ、そういうことだからよろしくー。」で気づいたら、、、でしたが(笑))

 

新人君。まぶしいです。

 

元気があって、(スキルはもちろん高いレベルではないですが)素直で、僕の話も済んだ目で聞いてくれます。話していて気持ちいい。

OJTの担当として、会社でも担当向け教育とかをやってくれてます。(これが意外とためになるんですね。皆さんの会社でそういう機会があれば是非積極的に受講をお勧めします。不動産経営にもきっと役立つはずです。)

僕が会社に入ったころは、こんなに新人を大事に育てるためのインフラ整備をする、なんて社風は無く、「自分で動いて、盗め」的な風潮でした。

 

これはこれで正しいやり方だと思います。

 

今の新人教育はちょっと違っていまして、「教育担当が、新人を後押しして、人柄を尊重しつつ、自発的に行動することを促すことにより、自覚ある成長を成果に結びつける」的発想に基づき教育が進められます。

 

これはこれで正しい。(今の時代に即しています)

 

ま、どちらのやり方にせよ。大事なのは、

 

”そこに愛があるか?”

 

なんだと思います。ほめるとき、しかるとき、いずれの場合もそこに”愛”がないとそれが言われた本人の心(腹)に届きません。

 

いくら奇麗事言われても、言っている本人の行動の端々に”愛”を感じないと、その言葉って心に響かないことって無いですか?

 

そんな(最後は”愛”である)ことを、そのセミナーの最後の発表で個人の意見として言ってみました。若干、受けも狙ったのですが。

 

意外にもその講師の方「その言葉、すべての行動に”愛”を感じること。今の時代にとても大事な要素だと思います。素敵な考え方ですね。とほめられちゃいました。

 

自分もたまにはいい事言うんですね。(自画自賛男)

 

この”愛”で、新人君を育てよ。(まってろよ。新人君)

 

あ、今、ちょっと酔っ払ってます。あしからず。(お休みなさい。の前に応援クリックを。お願いいたします)

2009年7月 8日 (水)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.3)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

に続きまして、第三弾。

 

むぉー!!さらにランキングが、、、ぬ?(この辺から壁が厚いのね。。。)更なる応援をー!!!

 

■3.各フロア鉄部塗装について

塗装部分:玄関扉(片面)玄関枠(片面)、PS扉、蛍光灯笠、点検口、消化栓BOX)

を対象とし、以下の見積もりを得た。

  1. 1フロアのみ 310,000円
  2. 2フロア同時 505,000円 (@252,500円)
  3. 3フロア同時 645,000円 (@215,000円)
  4. 4フロア同時 745,000円 (@186,250円)

もともとは、各フロアごとに好きにできるという話で上記のように見積もりを取ってもらったが、さすがに4フロア同時の場合のコストパフォーマンスは見逃せない。(我ら投資家が故)

→ということで、更に単価を下げるべく物件全体に話の輪を広げることとした。その場合は組合に相談とする。(修繕積み立て金から出したいから)

 

しかし、、いやはや、我が物件ながら手のかかる人です。修繕積み立て金でやれれば元々この分のコストは投資の前に織り込み済みですから本来はこうすべきなんですね。

 

物件のバリューアップって大変だ。

 

しかし、やればやるほど見えてくる、、、前オーナーさんたちの「ずさんな管理体制」。

覚悟はしていましたが、いやしかし、現実となると、うーん。楽しいもんです♪

 

不動産投資って、堅実で、いろいろな意味で楽しいんですよ。

 

是非皆さんも♪(違うか)

 

明日は、「物件正面補修」についてお楽しみに。

 

間延びしないように頑張りますので皆様の熱いワンクリックを!!!

2009年7月 7日 (火)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

に続きまして、第二弾。

 

おぉー、ランキング上昇中。(あなたのクリックで僕に活力を!!)

 

■2.コインランドリー設置について

我が物件には元々洗濯用防水パンがないです。で、部屋のりふぉオームの際に、スペース的に余裕がある部屋についてはそれをつけているのですが、どうしても部屋が狭く、近所のコインランドリーを使っていただいている現状。

当然、賃貸市場における訴求力も(駅から6分という好立地ながらも)見劣りがします。

で、それならば、ということで、物件内にコインランドリーを置けないかという議題が挙がっています。で、いかが議事メモ。

  • 1階共用廊下部分の清掃用具置場をコインランドリーにできそう。
  • 工事費用(相見積とって):ベストが40万そこそこ(ランドリー二台の値段含まず)

これに対し、オーナー側

  1. 本当に必要なのか?(使用頻度は?)
  2. コストパフォーマンスは?

ナドナド。上記番号に対し、不動産運営管理会社さんは、

  1. アンケートをとってみて反応を見ましょう。(反応は芳しくなさそうなので、お礼(クオカードなど)をつけるとかして。
  2. (数パタンの回収事例を説明の上)とはいえ、あくまで机上の数字。絵に描いた餅ともいえる。(コインランドリーの収益性を見切るのは経験則から非常に困難である)正直ベースだとやってみないとわからない。

ということで、近隣コインランドリーの価格を調べる等のマーケティングや上記アンケート調査等、より、借主視点で情報を精査した上でオーナー側にジャッジしてもらうように決定しました。

僕らがどうこういったところで、結局は借主さんが「んなもん、いらねーよ。」であれば、意味のない投資ですからね。

なにせ、一風変わった借主構成になっていますから。ウチの物件は。(笑)

 

個人的には、雨の日を考えると、ランドリーがワンブロック先にあると考えただけで行きたくなくなります。そういう意味では、住居敷地内にランドリーがあるのはそれなりに価値あるかなー。と考えてはいたのですが。。。難しいです。

この件はもう少し議論が必要ですなぁ。。

 

さて、明日は、「各フロア鉄部塗装について」です。お楽しみに。

 

応援クリック、引き続きお願いいたします。(目指せ数ヶ月ぶりの50位以内!!)

2009年7月 6日 (月)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

遅くなりました。

 

お!久々の100位内!(ウレPィー。(死語)もういっちょワンクリックお願いします)

 

さて、御題の通りオーナー会議の議事メモをご紹介。

■日時・場所

2009年07月04日、横浜某所、某不動産運営管理会社会議室

■参加者

投資家側 : 全5名(kanaloa含む)

不動産運営管理会社側 : 7名(各エース級、新人さん含む)

■資料

- 川崎物件オーナー会議 アジェンダ

- コインランドリー見積もり

- 鉄部塗装見積もり(1フロア、2~4フロアまとめてやった場合のそれぞれの見積もり)

- 建物全面補修・塗装見積もり

- 川崎物件パンフレット(現況バージョン)

- 物件紹介HPイメージ

※いずれも不動産運営管理会社さんが準備してくれました。(アリガトウ!!)

■議事概要(昨日書いたことと同じですが)

  1. 物件の近況報告
  2. コインランドリー設置について
  3. 各フロア鉄部塗装について
  4. 正面外壁補修について
  5. 物件紹介HP作成について
  6. その他、提案・疑問について

今日は、上記の1.物件の近況報告まで。

■1.物件の近況報告

  • kanaloa物件を含め数件の空室がでている。
  • 賃料設定:条件を含め近隣相場と比較しても適正。
  • 先の金融危機以降、予想をはるかに超えたレベルでお客様の予算が厳しくなってきている。
  • 事務所(SOHO)としての需要があることが見えてきている。

上記の通りです。やはり金融危機の影響が我々の物件にも影響をきたしているようです。(リーマンを含む米国越境投資集団恐るべし!)

ですが、これは、一部マスコミの過剰報道にも原因があるといわれています。不安が不安をあおる。負の相乗効果となっており、本来そこまで敏感にならなくてもいい層にまで影響が広がっているとか。

マスコミにも経済不況の責任の一端はあります。

PM部隊の某女史(自称エンジェルさん)曰く、「ことしの2、3月期の繁忙期は、この業界に10年いますが、初めての動きでした。」とのこと。

  • とにかく流動性がない。(人が動かない)

のだそうです。特に横浜エリアがそれに関して顕著であり、ほとんど人の動きが無かったのだそうです。

 

おそろしや。

 

景気は人の心のありようでも決まるといわれていますが、まさにマスコミ(の裏に潜む何かかもしれませんが)プロパガンダに踊らされる庶民達。を思わせますね。

 

さぁて、この究極の状況下で、我々不動産投資家グループと不動産運営管理会社のチームでいろいろ策を議論しました。

 

次回は、上記「2.コインランドリー設置について」です。これもいろいろあって面白いです。(真剣ですよ。もちろん)

 

お楽しみに。(応援クリック。お願いしますねー)

2009年7月 5日 (日)

川崎物件オーナー会議結果。

朝から簿記のお勉強。昼は、マッタリしてました。

 

明日へのエネルギー充填完了!!(応援、お待ちしております)

 

愛する川崎物件のオーナー会議を土曜日に実施しました。

 

この物件、ちょっと事情が特殊でして、全7フロアの各階ごとにオーナーさんが一人ずついます。そして、その内、僕と他の3オーナーさんが同じ不動産運営管理会社さんから購入しています。ということで4フロアが同一不動産運営管理会社とお付き合いのあるオーナーさんということになります。

全40数個中、9×4=36ということで、総会に対して数の上(あくまで数の上ですが)ではそれなりのイニシアチブをとることができます。

で、このメンバと不動産運営管理会社のリーシング・プロパティマネジメント部隊と共同でオーナー会議を開催しました。御題は以下。

  1. 物件の近況報告
  2. コインランドリー設置について
  3. 各フロア鉄部塗装について
  4. 正面外壁補修について
  5. 物件紹介HP作成について
  6. 他、提案・疑問について

今回の会議には、不動産運営管理会社側からはそうそうたるメンバーが出席されていました。各部のエース級といったところ。

なんでここまで?と思うくらいですが、会議の冒頭でその筆頭でもある方から背景の説明がありました。

本物件に関して、区分物件のオーナーが一同に会して議論と方向性を決めていくという活動自体が当社においても珍しいケース。賃貸市場の近況・物件の現況を鑑みても、この取り組みによる現況打破を実現するプロセスは非常に重要であり、当社のプロパティマネジメントにも有意な取り組みである。

こんな感じです(言葉の細部はデフォルメしてます)

確かにおっしゃるとおりで、区分所有というのは基本的に各部屋に対してオーナーがいるケースが通常です。

川崎物件のこの所有形態自体がまれであるため、今後区分物件のバルク提案をする際(例えば極端な話100世帯を10部屋単位で10オーナーにバルク売りするとか)にその後のプロパティ・マネジメントの実行スキームとしてとても有意であるということなんだと思います。

一つの不動産投資の運営スキーム(カタチ)として検証する価値があるんでしょう。これは不動産運営管理会社さん側のメリットであるはず。

翻って我々オーナー各位としても、未曾有の経済危機において、賃貸市場が冷え込む中(詳細は追って書きますが、今年の賃貸繁忙期の市場の動向は例年とはまったく違ったそうです)、物件としてその訴求力が落ちることを想定し、現賃料を維持or向上させ続けるための取り組みを経験、力に変えていくという点では非常に意味のある会議となると考えています。(あ、これは個人的意見です)

 

結論から言いまして、本会議、いままでの会議より、かなりレベルの高い結果として実を結んでいくきっかけとなるものになると思います。

 

さすがに一日では書ききれません。今日はこの辺にしておきます。

 

区分所有をお持ちの方。我々の所有形態事態が特殊ですので、我々が実施している取り組み(手段)をそのまま皆様の運営に適用できるかは微妙です。(物件それぞれに諸事情が違いますので)

ただ、物件のバリューアップ・サスティナビリティをとっていくための考え方は大いに参考になると思います。

後もう一つ。

物件を運営していくために、如何ににチームとして取り組んでいくか。という点にも注目して頂けると幸いです。大きい取り組みには個人の力ではどうにもできない部分があります。今回はまさにオーナーと不動産運営管理会社さんとのタッグでの作業になります。

僕の好きな言葉「協力は強力!」の具現化。これも僕の中でのもう一つのテーマであります。

明日から、数回に分けて、本会議の報告を書き綴ってみます。(詳細はかけませんが、サマリーについて)

 

うーし。明日からサラリーマンもガンバロ。(応援クリック、お願いいたします。)

2009年7月 3日 (金)

路線価発表!!

僕の部署にも新たに新人が配属され、今日は歓迎会でした。

「目標は、早くkanaloaさんみたいになることです!」

お世辞でも嬉しいこと言ってくれるじゃないですか。(嬉泣)

諸先輩方:「小せぇ目標だぁ~!!」

。。。ぶっとばす。(- -)凸

 

そんなこと気にしません。皆さんの応援で元気!(クリックお願いします。)

 

さ、毎年恒例、路線価発表!!

 

<H17> 470(千円) (±0)

<H18> 450(千円) (-4.25%)

<H19> 480(千円) (+6%)

<H20> 560(千円) (+16%)

<H21> 510(千円) (-9%)

 

※カッコ内はいずれも対前年比。

100年に一度の不況ですから、下落もこんなもんですかね。来年のほうがひどいのかしら。

まぁ、H20年の伸びのほうがバブリーなのである意味正常値に戻りつつあるのかもしれません。

 

あ、ちなみに我が家の路線価も下落(6%のマイナス。これまた紺なもんか。です)

 

都市部の物件ですので収益還元で考えていったほうが、物件の持つ力は測りやすいとは思うので、個人的にはこの値で一喜一憂はしないつもりです。あくまで「こんなもんか」くらい。

 

というより、今は自分の物件のバリューアップで頭が一杯。

 

数字だけでない、本当の価値を目指してまいります!!

 

明日はオーナー会議。久々に各オーナーさんに会えるので楽しみです♪

 

応援ありがとうございます(ここをクリックお願いします!!)

2009年7月 2日 (木)

梅雨の横浜。

梅雨だけど、今日は気持ちいですね。

 

P1010273

じっとりしません。(応援ありがとうございます。)

今日は仕事をオフにしました。で、ちょいと気になっていたカフェがあると奥様が言っていたので、いってきました。(写真は帰りのランドマークタワー。上が雲で隠れちゃってます)

 

場所は、元町と中華街の間にある、MOTYA CAFE。

外観の写真を撮り忘れました。このカフェは、パンケーキがメインのカフェらしく、、、あー、その、あれです、ハワイに行ったことのある方は「エッグスンシングス」っていうパンケーキの繁盛店に行かれたことがあるかと思いますが、、、

まさにその元町版なんですね。

 

P1010266

注文したのは、パンケーキのミールセット(手前のパンケーキ3枚+プレート)と、チョコパンケーキ。

うまかったです。ただ、量もハワイのそれと近いので、終盤はつらいです。(なんでも、パンケーキの枚数は減らせるとか。値段が安くなるかは知りませんが)

テラス席もあるので、今日は僕らは屋根つきのそこで食べてきました。気持ちいいもんです。雨降っても。

その後は、ちょいと元町ブラして、山下公園→みなとみらいを奥様とぶらーり、歩いて(一切お金を使わず)早めに家に帰りました。

そうそう、元町でもう一軒気になるカフェがありました。

 

P1010265 ドーナツ&カフェでした。

丁度元町商店街に入るところを右に見ると本牧行きの道すがらにあります。今度言ってみようと思います。

建物は古いのですが、手前をお洒落に改装して、いい感じにデザインされたお店でした。(もともとはお豆腐やだったみたいですよ)

こういうところは、不動産投資にも生かしたいものですね。

あ、あと、ランドマークタワーも改装が終わってずいぶんおしゃれになっていました。

 

P1010270

こんなかんじで。昔の古臭いイメージはなくなっています。この1Fにもカフェが。うーん。やはり横浜。いい感じです。好きなんですよねぇ。。。

 

こよなく横浜を愛する横浜人。kanaloaでした。いい勉強になりました。

さて、明日は金曜。(うーむ。お仕事だ。)頑張ります。

 

応援もよろしくお願いします。(あ、いけね。路線価、失念していました。明日書きます。すいません。。。)

さて、そろそろ空室になります。

こんな時間に書いています。(AM1:30)。

 

寝ればいいのに(応援ありがとうございます。あなたの心のこもったワンクリックを)

 

7月で一室、川崎物件が空室になります。すでに募集活動は開始しております。

 

募集賃料は、62000円。

 

これまでの実績と、周辺相場から判断し、妥当な家賃とせっていしました。(それでも現状より2000円アップしてます)

 

さて、問題は、部屋のアレンジをどうするか?ですね。。。

 

  • 物件の外見とのギャップを作る。
  • スタイリッシュに
  • ホテルっぽい

 

ベタですが。意外とこのクラスの物件ではないアレンジかもしれません。

「この手の物件だから、こんなもんでしょ?」

とか

「幅広く手堅く行ったほうがいいのでは??」

とか

ってつい保守的な考えになっちゃいますが、この不況時、この際だからちょっとツッパッた方がいいのかもしれません。

 

前回のコンセプトもなかなか良かったのですが、今回はもう少し頑張ってみよっかな。。。

 

たくさんある、どんぐりの中から、一番に見つけてもらうには、

 

とことん目立つ!!

 

これしかないのかもしれません。一応、これには僕なりの根拠があります。

お米を買うと、よく、農協のプレゼントの応募とかがついているんですが、どうせ応募するならと、とにかくむちゃくちゃ派手に(蛍光ペンやら、シュールな絵やらでとにかくハデに)はがきを買い手送ったところ、

5回応募中。なんと3回も当選しました。

  • 高級アイスクリームセット
  • 山形さくらんぼ1Kg
  • 肉1キロ

まぐれかな??でも、数ある葉書の中から拾ってもらう、少なくともそのトリガになっていることは間違いないと思います。

拾ってもらって、使ってもらうか、捨てられるかは、拾ってもらった人次第でいいんです。

 

まずは、気づいてもらう。

 

これは、自分のこの実績と、他の不動産投資家が実践して、実際に実績を上げているという背景からも裏打ちされているのかもしれません。

 

学生時、ツッパったやつは、先生に目をつけられるけど、女の子にはもてたりする(例外アリ)。

 

これだって彼らの戦略だったのかもしれません。(僕には不要でしたが♪なぁ~んて♪)

 

さ、寝よ。寝よ。

 

あ、路線価出たんですね。明日報告しマース。(応援クリックもお願いしますねー)

« 2009年6月 | トップページ | 2009年8月 »

2019年9月
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30