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2009年9月30日 (水)

意外と良書です。

長らく苦労していた、AmazonのWindows Live Writer へのpluginの不具合が治せました。

 

お祝いのワンクリックを、お願いします。ありがとうございます。

 

で、最新の、Wrive writerをdownload & installして、(上記画面下の”Live”を選択するです。そして、下記Webから最新のpluginをdownload してinstallするです。

(個人でこれを作るってすげぇなぁ。。同じ技術者として尊敬)

 

これにて、無事、本の紹介が再開できますな。(ゴキゲン)

今日はこれ。

 

最近、マーケティングというか、市場心理というか、顧客心理というか、そんなものに興味を持ち始めています。

自分も例えば飲食店であれば、いい店があれば、多少の交通費や代金高さがあったとしても、「いってみんべ」となります。

さて、その理由として普遍的な理由はないのだろうか?と考えていたのです。

書店でなんとなく、物色していて、なんとなく目に入ったこの一冊。

 

高い商品がバンバン売れるには理由がある。のだそうで、その商品のカテゴリーを

 

ニュー・ラグジュアリー

 

と称し、このカテゴリーに惜しみなくお金を注ぐ人たちの考え方を分析しているのです。どうやら、根底にあるキーワードは、

 

必需品でなく、「必欲品」

 

です。まだ、本の途中ですので、言葉の中身が腹に落とせていませんが、じっくり言葉を理解していこうと思います。

 

自分の今後の不動産投資のベクトルの作り方、次のステップの根幹となるコンセプトにもつながりますし。

 

軸となるコンセプトを誤ると、おそらく、そのビジネスは失敗します。不動産投資ビジネス然り。

 

さて、明日のバトルに備え、寝ます。おやすみなさい。

 

っとぉ、応援クリック、お待ちしています。(50位内まで、もうチョイなんです。よろしくお願いしますー。)

2009年9月28日 (月)

我が物件が、もしかしたら、、、

本業で第一の大一番(ここを無事クリアしないと、リーダーである僕は死刑)見事クリアしてきました!!(っシャァ!!)

 

と思ったら、次の仕事の山が1ヵ月後(とほほ。でも、がんばりますよー。久々の50以内が間近!!あと2クリック!今読んでいるあなた!あなたの愛のクリックで、急浮上!お願いしますねー。)

 

ちょっと、暗い話題が多かったので、ちょいとだけ明るい話題を。

 

管理会社の担当さんの話で聞いたのですが、我が物件、もしかしたら、TVに出るかもしれないとの事。(ワォ)

 

ま、物件自体が出るわけじゃないのですが。管理会社の恐らく日ごろの活動をドキュメントでやる、っていうアレです。アレ。

 

多分、今回の夜逃げが丁度いいネタになるんじゃないでしょうか?てことは、我が物件の部屋がTVデビュー?

 

実際どうなるかは未定ですよ。

 

それと、我が物件が入るこのマンション、1F、2F、7F現在のオーナーグループで所有していますが、更に、来月、2Fにオーナー仲間が加わります。

面白いことに、今までは、1フロアを1オーナーが所有という形態でしたが、今回は、

  • 居住部
  • 店舗部

を分けて所有する->つまりオーナーが2人いる。ということになります。居住部はすでに決済が住んでおり、店舗部は、融資が付きにくいので今頑張っているところとか。

 

、、、むしろ、店舗部の方が、この界隈では、稼ぎ頭かもしれないのに、、、面白いですね金融機関ってのは。

 

これで、全7F中5フロアが同じオーナーグループになるので、物件運営のベクトルのあわせかたが更に容易になると思われます。

 

早速、11月くらいに、新たなオーナーさんを迎えた、オーナー会議を開くべく、H君(久々の登場!)に動いてもらっている状況です。

 

強力なチームになってきましたね!楽しみです。

 

では、おやすみなさい。(お休み前のクリックで僕を久々の50位内に!!今、ここを押すだけ!!)

2009年9月27日 (日)

入居者よ。あなたもか。。。(泣)

昨日の続きです。

 

鼻が詰まる。。。何故かこの時期に鼻が詰まるんですね。。。何かの花粉かなぁ。。。(応援クリックで、鼻詰まりが止まるはず!クリックお願いします!!)

 

『暗いお話ばかりで恐縮ですが、、、』

 

ぬ。暗い話。。。

 

「なんでしょう?」

 

聞けば、以前、「夜逃げらしき部屋がある」との話を当ブログにて書かせて頂きましたが、どうやら、確定のようです。

 

『けっこう来てますよー。』

写真が届きました。、、、いきます!!

 

RIMG0384 (ぬぉ!)

か、壁紙が。。。(何故、、何故はがれている。。。)

 

RIMG0389 (うぉ!)

中途半端に汚い!!

 

RIMG0388 (むぉー)

ぬ?もしかして、電熱線コンロなくなってるの??(カセットコンロがある模様)わけが分かりません。

 

RIMG0392 (風呂は普通)

 

まさか、自分が夜逃げをこんなに早い段階で経験することになろうとは思ってませんでしたが、いよいよ来たか。という感じです。

 

この部屋、まだ、契約解除にはなっておらず、管理会社の方が、契約書上の保証人にコンタクトを試みている段階。ですが、過去の契約書を見ると、契約者の名前と、保証人の筆跡が似ているということ。。。怪しいなぁ。。。

 

元々、旧管理会社自体が怪しい会社っぽいですからねぇ。。。

 

早々に、契約解除となり、リフォーム、新しい入居者の募集となることでしょう。一応、年内には募集を始めたいところですね。

 

新たな、大家経験をつませて頂いています。いやはや、成長の日々です。

不動産投資って、市場を見る目、ファイナンス、当、マーケット・金融のノウハウも必要ですが、こういった「現場力(運営・管理を実質的に回す力)」もとても重要。

ドロ臭い仕事ですが、これができないと、うまく回らないんです。

管理会社の方々に感謝ですね。

 

あ、次回は、ちょっとだけ明るい話題。これもまた、ちょっと面白いですよ。(ちょっとだけですよ。)

 

さて、僕は明日、仕事の大一番が控えています。なんとか無難に切り抜けられるといいのですが。いや、ヤッたります!

 

では、おやすみなさい。(お休み前のクリック、お願いします。後一歩で、50位以内!!もう2クリックです。2クリック!あなたがその力を持っています!お願いします!)

2009年9月26日 (土)

給湯器よ、お前もか、、、

禁断の休日出勤から帰還してまいりました。

 

うーむ、月曜は血の雨がふるか、、、まいったぞ。。。ワハハ。(せめてブログは明るくいきます!!応援お願いします!!!)

 

さて、職場で釈迦利器に問題クリアにいそしんでいた頃、ケータイに連絡が、

 

「あ、ども、○○です。」(管理会社の担当さんの声)

 

『なんでしょ?』

 

聞くと、昨日エアコンが調子悪くなった部屋が、今度は給湯器までおかしくなったとの事。

 

以前から調子悪いかもとは聞いていましたが、まとめて駄目とは、、、。まぁ、でもしょうがないな。どうせいずれ新しくしないといけなかったし。

 

ってことで、こちらもマッハ対応をお願いしておきました。とにかく、今は、入居者さんに対応速さをアピールすること、彼らの船出を後押ししてあげることを第一に多少のコストは目をつぶる覚悟です。

 

よし、これで問題は対応できそうだ。

 

『あ、kanaloaさん、もう一つ、明るくない話題で恐縮なんですがね。。。』

 

ぬ、、、。(明日に続く)

 

 

不動産投資ってこんなもんですよ。山アリ、谷アリ。そして最後に笑っていればいいのです。楽しく参りましょう!(続きが気になる方、ここをクリックして頂けると明日への活力になります。どうぞ、湾クリックを!久々の50以内も見えてきた??)

エアコン故障?

本業、最後の最後で難問が立ちはだかっております!なんとしても乗り越えねば!!

 

しかし!妙案が思いつきません!!(笑うしかない!応援よろしくお願いします)

 

上記で頭を抱えて先ほど帰ってきました。なんとなく、メールチェックをしていたところ、川崎物件の最近空室が埋まった部屋の入居者さんから、エアコンへのクレームが入ったとの事。

 

これを管理会社さん曰く「サービスリクエスト」と言います。なるほど、いい言葉です。クレームではなく、前向きな要望と捕らえるべきですね。

 

てことで、スピード一番で対応をお願いしておきました。

 

なんせ、入居者さんはネイルサロンとしてお客様を迎える立場ですから、(まぁ、これから涼しい季節とはいえ冬も近いことですし)エアコンが故障で、、、とはお客様に言いづらいし、印象も良くないでしょう。

 

早めにリクエストに答えるを優先しました。テナントリテンションの考え方です。

 

大きな問題の原点は、実は些細な事に対する不行き届き、不誠実な対応だったりしますもんね。

 

あ、いけね、本業の、今の問題も原点はそこから、、、

 

不動産投資も、本業もリクエストにはきちんと答えていくと心に誓い、明日休日出勤で胃が痛くなっているkanaloaでした。

 

明日は今日より、よりよい一日になることを願って、、、おやすみなさい。(お休み前のクリックをお願いしますね)

2009年9月23日 (水)

シルバーウィーク終了。

シルバーウィークって、ゴールデンウィークに対して、シルバーなんですね。

 

敬老の日があるから、「シルバー」なのかと(汗)応援クリックありがとうございます(100以内まであと少し!よろしくお願いします!)

 

これといって、目だったことはしていませんが、なんとなく、ゆっくりできたかなと思います。皆さんはいかがでした?

 

プライベートが何かと忙しかったですが、まぁ、良しとしましょう。

 

もう少しで9月も終わり。今年も早いものであと3ヶ月。幸い仕事は相変わらず大忙し状態が続きます。(少しは暇になんないかなぁ。。。)

不動産投資については、年内はおそらく大きな動きはないと思います。(もちろんチャンスがあればすぐ動きますよ。でも、合理的でない行動はしません)

 

年内に他の不動産投資セミナーにも顔を出してみようかなと考えています。何に出ようか、今、調べています。

 

あ、そうだ、FPの継続教育のセミナーにも出ないといけない。

 

うーむ。スケジューリングしないと。です。

 

年末に向けて、やるべきことの棚卸、やっておいたほうがよさそうですね。では、明日、あさって、お仕事の方は頑張りましょうね。

 

おやすみなさい。(お休み前のクリックをお願いします)

2009年9月22日 (火)

店子さんの満足度向上への道。

久々に5連休なんて有難い休みをもらってみたのですが、意外とプライベートで忙しい(今日は朝から、お掃除、お掃除)

 

お昼寝しました。(いや、気持ちいいもんですね。応援クリック、今日もどうか一つ。ここをクリックですよ。)

 

さて、我が川崎物件、各フロアのオーナーさん方と、管理会社の担当さんグループを混ぜたメーリングリストを通じて、物件運営のポリシーの共有化を図ったり、運営行為へのジャッジをしたりしています。

今、我が物件にコインランドリーをつけようかどうかというジャッジをするために、「それ以前に入居者は必要としているのか?」という疑問を解決するために、入居者様アンケートと言うものを実施しようとしています。

 

  • コインランドリーは必要ですか?
  • 今どこで洗濯されてますか?
  • どのくらいのコストなら使いますか?

とか、他についでといってはなんですが、

  • このお部屋を選んでくれた理由は何ですか?
  • 他にご不満はありますか?

ナド、いろいろ。

 

こうやって、店子さんの希望を早めに聞いておき、コストに見合うようであれば、都度対応していくことで、この物件の満足度向上=>入居者にできるだけ長くすんでいただく。ということを目指しています。

 

我が物件の場合、外国籍の方もいらっしゃいますので、その傾けにローマ字でのアンケートも作ってもらっていたりします。

 

  • Coin randori- ha hitsuyou desuka?

 

こんな感じです。別にふざけてはいません。ド真剣です。実際に物件のごみ出しルールだって、ローマ字で説明を作ってラミネートし物件に貼り付けていたりするんですよ。

 

場所はいいのですが、物件力が若干劣る我が物件。となれば、サービス(ソフト面)での勝負というわけですね。

 

ソフト面の改善って、ハード面より難しいですから。(仕事でもそうですよね?)

 

できるところからコツコツと。あ、そうそう、そのコツコツの結果でしょうか?エレベーターに、芳香剤がおいてありました。これもその成果の一つかもしれません。嬉しいことです。

 

単に臭いだけ?(笑)応援クリック、よろしくお願いしますね!

2009年9月21日 (月)

簿記の講義(商業・工業)終わりました。

朝から、簿記の講義を受けてました。

 

昨日遊びましたからね。今日は自分のために宿題をする日です。(応援クリック、お待ちしています)

 

簿記2級は、3級(個人事業者向け)と違い、商業と工業の2つのタイプの簿記があります。

 

仕訳はもちろんやるのですが、この二つの決算までの作業は根本的に違うので、大変です。

どちらもキチンと流れを理解したうえで、パーツ単位の仕訳の考え方・手法も理解しないといけない。

でないと、B/S, P/S ができないのです。

3級でも決算はやっていましたが、複雑度が全然違いますね。

 

少なくとも2級の知識はきちんとマスターしなくては。(次のステップのために必須の知識ですからね。。。)

 

あと、英語とマーケティングと、宅建(やろうかどうか悩み中。。。)他にもう一つ、コーディネーターを目指そうとしているものがあります。

 

どうしても現実世界のストレスやらで、モチベーションが落ちるときがありますが、その時は、同じ境遇の方からの励ましや、叱咤激励でモチベーションを上げて頂いています。

 

感謝です。

 

後一つ、モチベーションが上がるイベントが近々あると思います。(たぶんですが、あと、1~3週間程度の間に。です。)

 

さて、なんでしょうね?答えは、神のみぞ知る。です。

 

はっきりしたら、またブログにてお知らせしますね。

 

では、おやすみなさい。。。(応援クリック、お待ちしています)

2009年9月20日 (日)

本質を追うたび(と、渋滞にもまれる旅(笑))

休んだつもりが、結局疲れた。kanaloaです。というのも。。。

P1010511 だいたいわかりますね。

 

応援クリック、ありがとうございます。(今日もここ、クリックおねがいしますねー)

 

久々の一人ブラリ旅、目的地は、前々から行ってみたかった、とある喫茶店。

 

SAZAコーヒーってご存知です??

 

昔から、朝のコーヒーがないと一日が始まらない、欧米か!kanaloaですが、そういった背景から、CAFEめぐりすきなのです。

チョコチョコブログでも話題に上げてますから既にお気づきかもしれませんが。。。

今まで一番幸せだった一杯のコーヒーは、忘れもしない、2年前のマウイのプライベートビーチ沿いにあるコンドミニアムで飲んだ朝一のマカダミアナッツフレーバーのコーヒー。

NEC_0005

(コーヒーの写真がないのが申し訳ない)

コーヒー自体は、今思えば、安モノですが、シチュエーションが世界一だから、当然味も世界一。

 

こういう上質な空間を提供できるお店が日本には数少ないのです。(スタバもタリーズもいいのですが、なんだかんだで、大衆向けですし)

このSAZAコーヒーの店長さん(というか会長さんというらしい)は40年前からコーヒーの本質を追いかけ、今では日本を代表する喫茶店のおじさん。

雑誌でもこのお店がよく取り上げられます。で、どうしても行ってみたかったのです。

P1010504

場所は、茨城県ひたちなか市という、言葉は悪いですが、寂れた感のする街の一角にあります。

まわりのお店が静まり返っている中、このお店だけ、なぜかひっきりなしに人が訪れている。(すげぇ)

さっそく、入ってみます。

P1010495 (カウンターだ!)

ヴィンテージものの、コーヒーカップや、道具がズラリ。店内もブラウンを基調に、全体的にシックな雰囲気。音楽は当然、ジャズ。中庭が見える店内は素晴らしいの一言。

P1010496

 

P1010499 (小鳥のさえずりを聞きながらコーヒーで一服)

P1010500 お気に入りであります。

これで近ければなぁ。。。

他にも、アフリカの調度品?と思しきモノも。。

P1010501

まぁ、コーヒーはアフリカが本場ですからね。本来。

そして食べたのが、

P1010498

ホットドック&サラダ&冷静じゃがいもスープ。(\880ナリ!)

で、肝心のコーヒーですが、2009年カップ・オブ・エクセレンス(要は、「2009年で超ウマイコーヒー豆だよ。お宅の豆!」ってこと)のコロンビアの豆のコーヒーを頂きました。

 

アカン、、、写真、忘れた。。。(僕としたことが、、、)

 

ウマイですよー。(\550だけのことはある)ネルドリップなのでペーパーのそれより、若干ボディ(油分感や、コクといったところ)感があり(ペーパーはボディがネルに比べ低くなるので、もうすこし透き通った感じ。これはこれでおいしい)最後に甘みが口に広がります。。。

 

自動販売機や、市販のコーヒー豆では絶対に出せない味です。(豆の品種が根本的に違うのです。)

 

っと、これ以上行くとただのマニアに成りますのでやめておきます。

 

僕が見たかったのは、空間の使い方、考え方。田舎のほうなので土地があるため、こういった贅沢な使い方ができるといわれればそれまでですが、同じ空間でも考え方を間違えたらこうはいかない。

 

商品、お店の空間、ともに文句なしでした。不動産投資にも十分流用できる考え方でしたよ。

 

さて、行きは高速でかっとんで、帰りは下で、最後はアクアラインで悠々とと思っていましたが、、、あ、忘れてた。シルバーウィークで、かつ、高速道路1000円でした。(汗)

P1010505 気持ちよかったのはつかの間。

 

ぬぉ。すげー渋滞。。。ア、アクアラインガ、、、

P1010508 (大渋滞やぁ(彦麻呂風))

トンネルの中も。

 

P1010512 (テールランプの数珠繋ぎやぁ。(彦麻呂風))

 

で、珍しく、海の上で渋滞していたので、思わず、カーナビの画面をパチリ(冒頭の写真です。あんまりないでしょ?)

 

朝7時に家をでて、家に帰ってきたのが夜の9時半。

 

残りのシルバーウィークは勉強なり、家事なりがんばってすごしましょ。

 

では、おやすみなさい(応援クリックお待ちしていますよ)

2009年9月19日 (土)

久々の一人ブラリ旅。

ふぅ。金曜の仕事(もはやあれは戦争)。なんとか生き残って帰ってまいりました。(戦死者1名。(笑))

 

今日はとにかく寝てました。(応援クリック。お願いします)

 

奥様に「すまん、一日だけ一人ブラリ旅を許してくだされ」とお願いし、承諾もらいました。

 

で、明日は、久々に車で北の方角を目指すことにします。早起きして。

 

目指すは、茨城は、那珂湊。と、もう一箇所行きたい場所があります。

ま、これは又明日のブログにて。

 

全然御題とはずれますが、

新政権が発足して、期待半分、不安半分です。若干ですが、国民の生活重視というポリシーが、なんとなく偏りすぎた発想で進んでいかないか心配です。

官僚=悪。そんな風潮ですが、そんなことないでしょうに。必要な人は官僚でも、政治家でも大事で、不要な人も同じ。

 

マスコミにも問題あるし、それに感化されやすい日本人も問題ですねぇ。。。

 

自分の目と耳と肌で感じたことでキチンと判断できる人になりたいと思います。

 

新政権の船出と将来、そしてそれが自分の不動産投資にどう影響が出るか。

 

注意して見て行きたいと思います。(有権者の責務ですよね)

 

では、おやすみなさい。(お休み前のクリックお願いします)

2009年9月16日 (水)

簿記、危険!

近々迫る、仕事の最後の締め切りに、チーム全体火の車(ワハハ!)

 

久々に12時前に帰れました。(神に感謝!応援クリックお待ちしています!)

 

この忙しさを理由にしちゃアカンのですが、(同じように忙しい人がいますもんね)、ちょっと簿記2級、進捗がありません。

理由は一つ、モチベーションが下がっているため。

 

さて、どうやってあげるかなと。

 

。。。過去問やるしかないですな。やれば、自然とモチベーション上がってくるし。

 

ただ、あまりの理解の悪さに、毎度過去問の1回目は、「ダ、ダメダ、、、」と感じる僕です。

 

でも、何とか乗り切るのですが、、、さぁて、今回はどうですかね。

 

頭の中であきらめたら、結果にモロつながりますからねぇ。(思考は現実化する!)

 

受かれば、結構すげーな、そう思うので、頑張ってみますか。

 

では、明日の戦争に備え寝ます。(お休み前のクリック、お願いしますね)

2009年9月14日 (月)

プレッシャーに挑む勇気。

イチロー選手、9年連続200本安打達成オメデトウ!!

 

応援クリックありがとうございます。今日もどうぞこちらを。

 

すごいですね、イチロー選手。9年連続で200本安打を達成するという記録もすごいですが、何がすごいかって、その精神力。

 

多分、僕らの想像を超えるプレッシャーなんだと思います。その彼が言っていた言葉で

 

プレッシャーはありますけど、僕はそのプレッシャーにあえて挑む。

 

しびれます。僕ら投資家も、投資の対象は違っても、投資をしている以上、それなりのリスクを負っているわけですから、それに応じたプレッシャーも感じていますよね?

 

少なくとも、僕は感じています。(だってウン千万の買い物してるんだもの)でも、それを乗り越えた先の一つ上の世界を目標にがんばっているんですよね。

 

これも「あえて、そのプレッシャーに挑む」ってことですよね。きっと。

 

とある、ビジネスセミナーで、たまたま、イチロー選手の少年期に書いた「将来の夢」内容が紹介されましたが、言葉こそ少年のそれですが、内容がすごかった。

  • 自分はいつまでに
  • どんなことを(彼の場合野球選手として)
  • どのくらいの選手になりたいか?

を具体的に、定量的に指し示していたのです。それに基づいて一つ一つ自分を磨いていった結果が今日の偉業だったんでしょう。

 

投資然り。

 

具体的な目標なしに、規模だけ、効率だけを追って行っては、その先に大きなしっぺ返しが待ち受けています。

 

ひとつひとつ、コツコツと、それでいて、時にはクールかつ大胆に行きたいですね。そして確かな成功を勝ち取りたいものです。

 

がんばろ。

 

応援クリック、ありがとうございます。(お休み前に、あなたの心あたたまるワンクリックを!)

2009年9月13日 (日)

ボケっとしてしまった日曜。

すっかり秋めいてまいりました。朝・夕、涼しいですね。

 

実は、ハワイって今日みたいな気候なんですよね。(常夏というイメージですが、実はチョイと違うんです。)応援クリックお願いします。

 

昨日、禁断の休日出勤をしてしまい、ちょっとばかり疲労がたまった感があったので、今日はボケっと、家付近でとどまることにしました。

 

朝は、奥様と近所のスーパーに買出し。

昼ごはんは、ビビンバならぬ、ビビン麺!(牛角プレゼンツ!これがうまい!)を家で作って食べて。

 

しばらく、お昼ねして、、、

 

夕方は、近所のホームセンターにお出かけして、、、家に帰ってきて、またボケっとしてたら眠ってしまって。。。

 

久しぶりのこのボケっと感。ヤバイくらいに何もしていません。

 

ま、たまにはこういう日があってもいいかもですね。頭も、体もたまにはリフレッシュせんと。

 

では、今日は早めに寝て、明日からのサラリーマンの戦場に戻ります。

 

応援よろしくお願いします。(ココをクリックですよー)

2009年9月12日 (土)

環東京湾構想。(オモシロ本)

いや、水曜からラッシュの忙しさ。成長の日々であります。

 

応援クリックありがとうございます。(今日もこちらをクリック、お願いします)

 

さて、オモシロ本を見つけました。最近、僕が愛用している、Windows Live writer の Amazon Plugin がどうもきちんと動いてくれないので、困ってます。ので、Web画面へのリンクで失礼。

「環東京湾構想」っていう本です。

  • 高齢化が首都圏を直撃する。
  • 羽田の国際化
  • アクアラインを無料化することにより、千葉・房総エリアを含めた新しい都市づくりをする。
  • 環東京湾都市構想を世界の都市モデルに!

ナドナド。かなり読み物としては面白い内容になっています。本で謳われているる内容を実現するにはかな思い切った政策や行政力が求められますが、、、。

その中でも、最も実現性が高いと思われるのが、羽田の国際化に伴う、東京・神奈川の進化だとおもいます。

特にアジアの経済の中心としての進化だと思ってます。

アジア圏が断然近くなることで、アジアマネーの流れ込み、ビジネスの創造ナドがより現実味を帯びることになります。

単にアジアだけでなく、それに引き寄せられる欧米マネーも然り。

そして、雇用拡大。(実際、最近でも川崎を歩くとまぁ、アジア圏の人が多いこと多いこと。)

 

神奈川(こと、川崎・横浜)の今後の発展が楽しみです。

 

雇用拡大=>居住空間の確保=>賃貸需要の拡大=>我々大家業の果たす使命も大きくなりますね。

 

我々にとってのビジネスチャンスとしても捕らえて今後の羽田国際化、ウォッチしていきましょう。

 

あ、そそ、この本の考え方の一部(高速道路の完全無料化等)は民主党の政策にも多少なり参考にしているらしいです。

 

では、おやすみなさい。(お休み前のクリックはここです。)

2009年9月 8日 (火)

川崎物件、空室率。

涼しくなりました。このくらいの気候がハワイっぽくていいですね。日本も一年中こんな感じの気候ならいいのですが、、、

 

 

応援ありがとうございます(久々の100以内復帰。応援クリックはここを押すだけですよ。)

 

さて、空室率のはなし。不動産投資セミナーでこの言葉が良く出ますが、一般的には、3つの空室率があります。

  1. 時点空室率:ある時点での空室がいくつあるか?で出す率
  2. 稼動空室率:ある一定期間ないにおける空室率
  3. 賃料ベース空室率:見込んでいた収入と実際の収入の関係から出す率

それぞれ特徴がありますが、(言葉の詳細は調べてみてください、きっとネットで引けばもっと正確に説明しているサイトがありますから)

僕は”2”の稼動空室率で評価するようにしています。1だとスナップショットだし、3でもいいけど、金額ベースだといわゆる空室というイメージとマッチしないし、、、(所詮は金額ベースなんですけどね。結局)

 

我が物件で評価してみます。期間は26ヶ月(これまでの運用期間)で評価。

 

計算のパラメーターを以下に

  • 現時点の運用期間:26ヶ月・・・A
  • 全戸数:9戸・・・・・・・・・・・・・・・B
  • Aの部屋の空室期間:1ヶ月・・・C
  • Bの部屋の空室期間:2ヶ月・・・D

これで計算します。

稼動空室率=ある期間の空室発生期間TOTAL(イ)÷全部屋の稼動期間(戸数×期間)×100

なので

稼動空室率=(C+D)÷(A×B)×100=(1+2)÷(9×26)×100≒1.3(%)

投資前のシミュレーションで想定していた空室率は5%。十分想定範囲内です。現状は。僕らなりにあらゆる対策を打ってきていますから。

 

当然ですが、空室のトータル期間が短ければ短いほど、物件全体の運営機関が長ければ長いほど、この空室率は下がっていきます。

 

これを今後も継続して改善していけるかが、本物件の運営の成否にかかわってきます。そのための、

  • 物件バリューアップ
  • リーシングの努力
  • 競合の動向の調査

です。がんばらねば。

最近、川崎東口エリアの競合が増えています。(というか、各大家さんが弱気になっているだけの気がします。キチンと管理会社の人と連携して市場を押さえる努力をすれば弱気になる場ではないはずなんですがね。。。写真を見ると、「あぁ、あきらかにまかせっきりだねぇ。。。」と思えるものが散見されます。

 

少なくとも、部屋のクオリティではこれらの物件に負けないよう頑張ります。

川崎が価値ある街であることは、政治・経済(国内・海外)の両面で見ても明らかです。これを川崎の大家さんグループと管理会社の方々はは改めて認識すべきです。古い価値観は捨て去るべきです。

 

自分の物件がある街を信じて街の価値を今以上に上げていきましょう!!

 

応援よろしくお願いします。(応援クリックはコチラ)

2009年9月 7日 (月)

いまどきのマンション事情。

川崎物件、どうなるでしょうかね。まぁ、どっしり構えてやります。

 

応援ありがとうございます。(今日も応援クリックお願いしますね)

 

さて、週末に、ちょっと思い立って(本当にちょっと思い立って)いまどきのマンション事情でも感じに行こうかとマンションのモデルルームに行ってきました。

ドライブ兼ねて。

場所は、三浦半島は、某開国の町、港付近の、今は亡き(昨年倒産した)某有名デベロッパーが企画した物件。

つぶれたデベの売り掛けのマンションって、その後どういう扱いになるのかなぁと思ってその辺の事情も知りたくて現場に足を運ぼうと思った次第です。

もう一つは、新しいマンションのデザインや間取りの考え方を少し勉強しておこうかと。

 

入ったのは3Fの南側と東側、南側は景色はイマイチですが、日当たり最高。東側は、完全にオーシャンフロントです。(目の前が漁港ですが)

 

某デベの十八番、「とぉーっても広いバルコニー」を見ました。これは気持ちいです。ここに休日チェアとテーブルを置いて、コーヒーでも飲みながら潮騒を聞く。なんていいですね。

ただ、お隣さん丸見え。(案内してくれた担当さんは、「すだれでもひくと大丈夫ですよ。」(、、、ス、すだれって。。。)ここはせっかくのデザインを損なわずに自分なりのプライベート空間を創り出す工夫が要りそうです。

室内は、僕のマンション(H15築)のそれとくらべそれほどの違いはありませんでしたが、いわゆるアイランドキッチンを実際に見てみました。

余計な壁がない分、広さを感じてよかったです。が、奥様曰く、「これ、絶対壁があったほうがいいってば。油がとんで大変よ」ふーん。そういうもんですか。

ワンポイントで使われていた、特殊な壁紙(というか壁材。かな)がいい感じでした(ただし、オプションだそうな)

 

値段は、73平米で、2980万円、(もともとは、3200万だったそうな)。

新築でこの辺の相場ってピンときませんが、、、

近い相場っぽいのが、13万くらいかなぁ。。。参考にして、超新築だから14万としましょう。(高いような。。。)

14×12(ヶ月)=168万(年間家賃)

この辺の期待利回りってどのくらいかな。。。徒歩18分の物件だから、15%以上ほしいところ(若干、根拠レスですが)

で、割り戻したらいくらかな?

1120万。(ウォ、安。)差額、1860万。計算間違えたかしら。

仮に2980万で上記家賃相場なら、5.63%。投資として考えてはイカンですね。

 

海辺で、静かに過ごしたいご家庭であれば買いなのかもしれません。

 

現在は、販売は○菱レジデンシャルがやっているそうです。総戸数260戸(だったっけな?)のうち、販売できたのが60数戸。まだ、全然売れ残っています。とのこと。

 

「金利も安いですし、消費税も上がるかもしれないので、買うなら今の時期ですよー。」って営業されました。

 

たまにはこうやって、最新のマンションの動向を肌で感じるのもいいかもしれませんね。

 

もちろん、大事なのは最初に「今日は買わないけど、見て言ってもいい?」としっかり相手に伝えることが大事です。その前提で軽く扱ってくれますから(笑)。販売担当さんも売れる相手にしっかり対応したいという気持ちもわかりますし。

 

次回はベイエリアのタワーマンションでも見に行こうかな。

 

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2009年9月 6日 (日)

試練は天から与えられた成長へのチャンスである。

簿記2級。一発合格は相当厳しそうです。(覚えられん。。。)

 

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川崎物件が満室になって喜んでいたのもつかの間、昨日、管理担当の方からメールが、、、

 

○○号室、どうやら、夜逃げかもしれません。。。

 

よにげですか。。。へ?、ヨ、夜逃げ。。。。。。よにげ???夜逃げぇ!?

 

先日埋まった部屋の隣が、数ヶ月前から家賃滞納状態が続いており、催促にいっても音信不通だそうです。。。

 

現在担当さんが、本人へのアクセスはもとより、保証人さんへのアクセスを試み、とにかく所在を確認している(というより、所在を確認するための情報を確認している)という状況。

 

さてと、困りましたね。

 

仮に夜逃げだとすると、確か(間違ってたらすんません)

  • 明け渡し訴訟の手続き

が必要になると思います。そのために必要な作業がいくつもあるはず。順調に行けばあっけないらしいですが、音信普通である以上それなりの時間を要する面倒な作業になります。

 

川崎物件は、場所柄、いきなりシロウトが自主管理できるシロモノではないのです。なので、僕はちょいと高めですが、滞納保障をつけています。家賃の7%です。

 

これを高い・安いと議論するのは、まぁ、置いておきましょう。

 

今回のようなケースも、この滞納保障ですべてカバーされます。一連の作業を完遂させるために必要な労力・時間を考えると結果的には安くなるはずです。

 

少なくとも自分の投資としては、きちんと求めるCFを確保できているためこの率には満足しています。

 

もちろん、債権者を部屋から出したあとから、次の入居者さんが入るまでは、僕がその負担をすることになります。

 

さぁて、また、次のリフォーム(この部屋も初のリフォームになるため)のネタを考える必要がありそうですね。

 

年末までは何とか静かに過ごしたかったのが本音ですが、まぁ、これも成長のチャンスと考え、早期の問題解決に取り組んでいきます。

 

さて、明日からサラリーマン、こちらも問題山積ですが、一つ一つ解決していきますかぁ!

 

、、、9月末の連休、あるかなぁ。。。(応援クリックお待ちしています)

2009年9月 5日 (土)

年間収支を出してみました。

ちょっと疲れがたまったので、朝風呂に近所の温泉に行ってきました。ほぼ貸切状態でゆったりして、ずいぶん疲れがとれました。

 

健康が大事ですね。なにより(応援クリック、お待ちしています)

 

つい先ほどまで、奥様とKanaloa家の年間収支を出してみました。来年の不動産投資の追加投資についてどうするか?それを考える前にまず自分の足元を見つめなおすのが目的です。

複式簿記的にP/S, B/S でのやり方もあるのですが、まぁそこまで厳密にやらずとも、要は手取り(可処分所得)から年間に使うお金を片っ端から引いていけば分かるんです。

こんなのに資格なんていりません、やろうとする気持ちと、ちょっとだけネットで情報を引っ張り出す手間と、実際にやる努力さえあればいいんですね。

やってみましょう。

<収入>

  • 給与収入と可処分所得(※)

※給与収入から、住民税・所得税・社会保険料(サラリーマンだとこんなもんですね)を引いた額を言います。収入と所得は違うんです。

<支出>

  • 水道光熱費
  • 通信費(固定、携帯電話、プロバイダ)
  • 保険(火災、自動車、所得保障、障害・家財、スポーツ)
  • 貯蓄(たまりますが使えないので)
  • お家関連(固都税・ローン・修繕積み立て・管理費)
  • 教育費(今のところ自分の)
  • 行楽費
  • 日用品費
  • 医療費
  • お小遣い
  • 車関連(JAF,車検、自動車税等)

とにかく、今年のこれまでの支出をレシートや領収書を元に片っ端に並べ、ビシバシexcelに打ち込み、適当にカテゴライズ、まとめて

可処分所得  -  支出総額

で求められたものが、年間の最後に純粋に残るお金。まぁ、財形も計算に入れるべきですが、完全に残っていて、かつ流動性が一番高い状態の残高と定義しました。

 

結果に驚きます。少ないんですよー。これが。一応、財形は現状かけられるMAXの額(これ以上入れようとしても会社のシステム側に「お前、それじゃ生きていけんよ。」って怒られるんです)を貯めているという背景はあるんですが、とはいえ、寂しいものです。

 

単純計算で、給与所得の27%くらいを税金・社会保険料で持っていかれます。その中で我々サラリーマンはやりくりしないといけないわけです。

 

自分で言うのもなんですが、そんなに収入は悪いほうではないのですが、とはいえ、キビシィですよ。今後も。(今の会社にいつまでいられるかという問題もありますからね。)

 

なんとなく、民主党へ政権交代しないといけなくなった理由が分かった気になったkanaloaでした。

 

不動産投資というもう一つの収入の手段、こいつをキチンと回して、一つ上の幸せを目指したいと思います。

 

と、思っていた矢先に、ちょっと、我が物件に新たな火種が、、、詳細を確認して、改めて報告します。(いやはや、大変だ)

 

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2009年9月 4日 (金)

気候がいいので事務所整理。

だいぶ寝違えの症状が治まってきた。

 

えがった。。(応援クリックありがとうございます)

 

最近ずいぶん昼間の気候が良くなってきているので、ウチの奥様が時間を作っては事務所(というなの我がマンションの一室)を整理しています。

 

  • 書籍
  • 物件の資料
  • トリセツ(各種)
  • 投資関連の資料
  • ビジネス関連の資料
  • 資格関連の資料
  • DVD
  • (なぜか写真)

まぁ、様々な種類のモノがあります。これが雑然と配置されていたので、「これじゃぁ、できる投資もできんわ!」と奥様が一括。とはいえ、平日は僕が午前様なので彼女が時間を作ってはコツコツ、コツコツ整理をしてくれています。

 

やり方は単純、ブックシェルフ(紙製)を買ってきてカテゴリごとに区分した資料をボンボコ入れていく、それだけ。あとはゆっくりその資料を時系列や分かりやすさで再配置する。

これをコツコツ・コツコツやってくれています。

 

おかけで、今は何がどこにあるか完全に把握ができています。

 

物事の整理ができると、作業が本当に効率的になります(仕事然り)ちょっとした身近にあるHACKですね。

 

これで、次の投資に備えた戦略を練ることができそうです。

 

さ、今日は早めに帰れたので早く寝ます。お休みなさい。。。

 

明日は寝違えませんように。。。(応援クリックありがとうございます)

2009年9月 3日 (木)

人生設計って大事です。

あいてて。寝違えた。(かなりきついですねぇ。。)

 

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毎月FP協会(あ、僕ら夫婦はAFP認定者であります)から機関紙が届きます。

FP実務者の現場の声や、法令改正の解説など結構役に立つ情報がはいっているのですが、今日今月号を見ていて気になった記事がありました。

 

「旦那の年収500万、奥さんの年収300万。35歳での晩婚。二人合わせた貯金100万くらい。さて、この後の人生設計どうするか?」

 

ウーム。すんごいですね。何がすごいって、35歳時点で二人合わせた貯蓄が100万くらい。。。少ないですねぇ。。。

 

#まぁ、投資を考える前の自分もさして変わらなかったですが、、、

 

持ち家もほしい、子供もできる(であろう)、これからの収入増はあまり期待できない

 

現状はそこそこの収入があるから、なんとなく幸せに生きていけると思います。けど、長い目で考えたとき、資産がマイナスに転じるのは目に見えています。

この場合の定番としては、

  • 支出を減らす
  • 収入を増やす
  • 運用する

のいずれかを選ぶわけですが、大抵の場合、支出である、保険を見直し、必要最低限のものに組み替え、現資産を分散投資するという流れになります。

この分散投資がいただけないですね。

僕がアドバイスするとしたら

  • 数年間は徹底的に自己資金を増やし
  • もちろん子供の教育費は最低限抑えつつ
  • 投資の目的を考え、勉強し
  • 来るべきタイミングで行動に移す
  • もちろん無駄な保険は削る

自己資金を増やすのに家計の鉄板運営を勧めると思います。

100万円の自己資金なら分散したところでリターンは(通常知られる手法だと)少ないはずですからね。

AFPの提案課題をやっていたときに、提案書に不動産投資をやるというのを書きそうになりましたが、きっと点数とれないのであきらめました。(笑)

 

これからの日本は、数字上で客観的に見ると、人口減→消費減→景気低迷(か、横ばい)になると思います。

一般的な企業(特に大企業で従業員が多い業態の会社)に務める人の給与収入は減っていくんだと思います。(横ばいの売り上げで収益構造を向上させる→リストラという名の人件費の無条件削減となるはず)

あと若い連中があまり元気さを感じないのも気になりますし。(草食系、好きになれないですね。この言葉)

 

#まじめに不動産投資で収入構造を向上させる案をだしてもよかったかもです。

 

こういう背景を認識しつつ、自分、そして自分の家族の人生設計をきちんと何らかの形の出力として明確にして、都度、見直しながら進めいていくことってこれから大事になってくると思います。

 

そういう意味で、FPって「自分の人生設計力UP」に役立つ資格になると思うし、独立系のFPのこれからの存在意義って高まっていくと思います。(特に、通り一遍等の人生設計を提案するのではなく、一定のリスクを認識しつつ、それをヘッジしながら一つ上の人生設計を提案していくFPなんて面白いんじゃないでしょうかね)

 

要はなんとなく生きていける時代じゃないということです。

 

民主党に変わったから良くなるってもんでもないと思います。彼らが提供してくれる仕組みを利用しつつ、自分の人生設計をよりよいものにしていく努力ができる人が後々の幸せを勝ち得るのではないかと思います。

 

がんばりましょーね。不動産投資家の皆さん。

 

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来年の夏をターゲットに。

うーむ。寝違えたようです。(首がイタイ。。。)

 

アイタタ。応援クリック、お待ちしています(ここをクリックで、僕の寝違え直るはず。(笑))

 

最近、奥様と週末ごとに会話しています。(もちろん普段からやってますが会話は)

 

何かというと、次の不動産投資の時期についてです。

 

結論から言うと、来年の夏ごろをターゲットにしています。要は今の物件の固定期間が終わるあたりですね。

僕の物件は立地場所柄、非常に安定稼動しているのですが、それが故に利回りはそこまで高くは無い(と一般的には見えちゃうのかな)ように見えます。

でも、自己資金の回収率(CCRっていいます)は、30ウン%というかなりの効率で回っているのは事実。

丁度、3年くらいで最初に投じた自己資金が回収できるのが来年の夏ごろというわけです。

これに、その期間に貯めた仕事から得られるキャッシュフローを組み合わせて、自己資金を積み、

3年間の賃貸運営実績を引っさげ、できるだけ、金利を下げられるよう交渉しつつ、

次の物件の購入のタイミングを合わせる。

このような青写真を考えています。

僕は、不動産投資自体楽しくでやめられないのですが、間違ってもそれが目的化しないように気をつけています。楽しくても失敗したら意味が無いんです。あくまで投資なので。

 

不動産投資を通じて、確かな「資産」を形成することが最大の目的であり、これを通じて自分の最後にやりたいことを成し遂げることが僕の成功の定義です。

 

資産、ロバート・キヨサキおじさんの言葉を借りれば「ポケットにお金を入れてくれるモノ」でしたっけ、これを今頑張って作っている最中です。

 

でも、この行為自体が楽しいのですから、僕はツイていますね。人にも恵まれていますし。感謝・感謝。であります。

 

投資の戦略については、もう少し精査して、まとめて行かなくてはなりません。まだ、ボンヤリしているので。

 

来年の夏はアツくなりそーだ。

 

では、おやすみなさい。(お休み前のクリックはこちら)

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