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2009年9月 8日 (火)

川崎物件、空室率。

涼しくなりました。このくらいの気候がハワイっぽくていいですね。日本も一年中こんな感じの気候ならいいのですが、、、

 

 

応援ありがとうございます(久々の100以内復帰。応援クリックはここを押すだけですよ。)

 

さて、空室率のはなし。不動産投資セミナーでこの言葉が良く出ますが、一般的には、3つの空室率があります。

  1. 時点空室率:ある時点での空室がいくつあるか?で出す率
  2. 稼動空室率:ある一定期間ないにおける空室率
  3. 賃料ベース空室率:見込んでいた収入と実際の収入の関係から出す率

それぞれ特徴がありますが、(言葉の詳細は調べてみてください、きっとネットで引けばもっと正確に説明しているサイトがありますから)

僕は”2”の稼動空室率で評価するようにしています。1だとスナップショットだし、3でもいいけど、金額ベースだといわゆる空室というイメージとマッチしないし、、、(所詮は金額ベースなんですけどね。結局)

 

我が物件で評価してみます。期間は26ヶ月(これまでの運用期間)で評価。

 

計算のパラメーターを以下に

  • 現時点の運用期間:26ヶ月・・・A
  • 全戸数:9戸・・・・・・・・・・・・・・・B
  • Aの部屋の空室期間:1ヶ月・・・C
  • Bの部屋の空室期間:2ヶ月・・・D

これで計算します。

稼動空室率=ある期間の空室発生期間TOTAL(イ)÷全部屋の稼動期間(戸数×期間)×100

なので

稼動空室率=(C+D)÷(A×B)×100=(1+2)÷(9×26)×100≒1.3(%)

投資前のシミュレーションで想定していた空室率は5%。十分想定範囲内です。現状は。僕らなりにあらゆる対策を打ってきていますから。

 

当然ですが、空室のトータル期間が短ければ短いほど、物件全体の運営機関が長ければ長いほど、この空室率は下がっていきます。

 

これを今後も継続して改善していけるかが、本物件の運営の成否にかかわってきます。そのための、

  • 物件バリューアップ
  • リーシングの努力
  • 競合の動向の調査

です。がんばらねば。

最近、川崎東口エリアの競合が増えています。(というか、各大家さんが弱気になっているだけの気がします。キチンと管理会社の人と連携して市場を押さえる努力をすれば弱気になる場ではないはずなんですがね。。。写真を見ると、「あぁ、あきらかにまかせっきりだねぇ。。。」と思えるものが散見されます。

 

少なくとも、部屋のクオリティではこれらの物件に負けないよう頑張ります。

川崎が価値ある街であることは、政治・経済(国内・海外)の両面で見ても明らかです。これを川崎の大家さんグループと管理会社の方々はは改めて認識すべきです。古い価値観は捨て去るべきです。

 

自分の物件がある街を信じて街の価値を今以上に上げていきましょう!!

 

応援よろしくお願いします。(応援クリックはコチラ)

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