築古物件を買う場合の留意点。

ママもバァバもJr.のお守りでダウン中。今僕がバトンタッチで面倒見ています。ウンチを変えたら、おとなしく寝ているので、このスキに書いています。

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僕の物件、購入時は築22年でした。築古の領域に一歩足を踏み入れた物件でしょうか。（といっても、RCなのでまだ25年の償却期間ありますが）

税金面の話はちょっと置いておきますが、中古の物件を購入する際に留意してほしいことを徒然に。

築古ものは、物件価格がほぼ土地の価値程度に近いものが多いと思います。それを考えると場所さえ間違えなければ非常にオイシイ投資ともいえます。（安く購入できて、かつ、賃料も安定しているから）

で、購入時に、そろばんをたたいて、「おぉ！これならお得！」と思うのはちょいと気をつけたほうがいいです。

一応自分の物件購入とこれまでの経緯を踏まえて、ですが、留意点としては、（前提：築古RCマンション）

• これまでの物件の修繕記録
• 物件の管理会社の質
• なんとなくでいいので物件入居者の素性

上記を押さえておくと、購入時にそろばんに叩き込む数字にプラス、将来見えてくるリスクが浮き上がってきます。

• どれだけの修繕費用（リフォーム費用も含め）がかかるか？
• ソフト面の問題はどういうものが出てきそうか？（不払い・夜逃げナドナド）

例えば、僕の物件は、現在二部屋のリフォームが発生していますが、購入時はこれらリフォーム費用は計上していませんでした。あとガス給湯器関連の費用も。

現状リフォームの平均は約35万くらいかな。てことは、全９戸なので315万くらい、それに加え、ガス給湯器の交換が９戸分なんので大体（７万×９戸＝63万）。計約380万くらい。

年間税引き前CFの2年分ちょっと。

これを購入時に投資判断の材料に組み込むも良し、織り込んだ上で、将来どういう対応をしていくかを考えても良し、

ここの判断は、投資家の考え方・哲学に依存します。

僕の場合は、

いずれも、常識の範囲で考えればまとめて発生する費用ではない。この額を投資開始判断の材料として組み入れることはやめ、今後の改善事項（物件バリューアップ）として別テーマとして扱う。

少なくとも、ガス給湯器は、最悪のケースが発生したとしても、全額一括で払える。

すべてが全部同タイミングで発生した場合は腹をくくる。（投資家の覚悟である）

として、上記の「織り込んだ上で、将来どういう対応をしていくかを考えていく」としました。

すでに購入してから、２年と数ヶ月たっていますが、最悪の想定は既にクリアしていています。

リスクは決して恐れるものではなく、知った上で、どのように考え、前向きに取り組むかが大事だと僕は考えます。

有名な投資家・事業家もリスクを怖いものとは捕らえていないはずです。きっと。

ま、ですが、たまに不安にはなりますけどね。人間ですから。

っと、Jrがグズり始めたようです。今日はこの辺で。（応援クリックお願いいたします！）