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2009年11月29日 (日)

オーナー会議。

ここんところ、宴会続きでメタボ気味。。。

 

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昨日は、川崎物件のオーナー会議でした。今回の大きな議題は、

 

現状の物件をどうやってバリューアップするか?

 

です。何度も書いていますが、我が物件、立地は抜群なのですが、物件の力が弱いんです。

元々、購入時にそれは織り込んで投資に踏み込んだのですが、想定を上回る問題がチョコチョコ見えてきています。

 

大きく丸めると根本的問題は2つ

 

  1. 物件の施工が悪い。
  2. 前オーナーさんたちの管理意識が低い

 

困ったもんです。で、まずはこの1について分析をしてもらってその結果と、対応への提案を聞き、今後の行動をどう判断するか?がバリューアップの課題です。

 

調査を依頼したのは、修繕専門の会社です(事がうまくいったら業者さんを紹介させて頂きます)修繕用の塗料で特許をとるなど、話を聞く限りでは、かなり優秀な企業だと思われます。

 

技術担当の方もいらっしゃったので、端的に

「率直にいって技術的観点でこの物件は他の物件と比べてどうなんですか?」

と問いました。担当の方曰く

『かなり悪いです。。。』

予想はしていましたが、改めて事実として言われると辛いもんですね。

 

以前から、僕が指摘しているとおり、本物件、前オーナーが高い意識で管理をできていればここまで悪い状態にはなっていなかったはずです。

とにかく、物件に対する管理意識の低さ(レベルの低さ)が顕著でした。

そのため、なかなか、手を出せる(価値がわかる)投資家さんは多くなかったのです。

僕は、この物件を改善していくことで、出口をうまく取りやすくできると考えています。

ただ、今回の物件分析を受けて、ちょっと想定を超えた結果だったので、ちょっと困惑しています。

が、挽回は可能。手段は必ずあります。

 

既に、2、3、手段は考えています。オーナー会議の中で。

 

後は、年明け早々に開催される、管理組合総会(臨時の)に今回のオーナーさんは極力全員参加とし、以前から物件を持っている(確か地主さんでしたか)オーナーさんを説得し、物件の改善に加わってもらいます。

 

  • すでに、オーナーグループでかなりの戸数を占めていること。
  • これまでも物件の改善については我々投資家グループがイニシアチブをとって進めて来たこと
  • これらを通じ、我々の行動に対する信頼を得ていること

 

もあり、おそらく、ゴネられることは無いと思います。

 

こういった話が主で、あとは、空室状況、市況の話。ナドナドいろいろ興味深い話をいくつも聞けました。

 

なにせ、参加している管理会社の方々がエース級(と将来有望なホープ)ばかり。

 

つまらない話がないわけない。

 

故に、この取り組み、失敗は許されない。そういう意気込みで今後もチームで問題対策に取り組みます。

 

最後に、これまで僕の投資を支えてくれた若手ホープの方が会社を去るということで(決して後ろ向きのじゃないですよ)、オーナー&管理会社の方々で送別しました。

何もわからない僕の不動産投資を支えてくれた彼に感謝し、新しい船出を決意した彼の勇気に賛辞を贈りたいと思います。幸あらんことを!!

 

新しい担当さんはベテランの方、懐がふかそうなかたで安心しています。早速12月中に、今後の投資方針について相談に乗ってもらおうと思います。

 

明後日から師走、上記の相談と、年間の収支をキッチリ整理し、今年を終えたいと思います。

では、オヤスミなさい。。。

 

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