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2010年2月28日 (日)

ハワイ本。

たまにはハワイネタということで。

 

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ハワイ本といえば、おきまりのオアフのショッピングとか、たっかーい、アクティビティとかのワンパターン本が多いのですが、その中でいい本を見つけました。

 

作者は、「レバレッジ・リーディング」でおなじみ、本田 直之さん。

 

 

まだ読みはじめですが、ありきたりのハワイの楽しみ方でなく、どうやれば、より深く効率的にハワイを楽しめるかという切り口で書かれている本のようです。

 

なんとなく手にとって購入したのですが、さすがは本田さんですね。

 

僕の憧れの行き方をしている人の一人です。

 

マウイ島でコンドミニアムを数棟運用している、オーナーさんもまた僕の憧れのひとりです。若い頃からオアフを皮切りにハワイで不動産投資ですからね。

 

その方のコンドミニアムにお邪魔した際に、聞かせてもらったこの投資の話、生き方の話、あれが僕の人生を考え直すきっかけになりました。

 

プライベートビーチを目の前に、ラナイで、夜通し話を聞かせてもらって、僕からもいろいろ質問して、気付いたら、朝の4時くらいになってました。懐かしいな。。。

 

僕の目的は、ただ一つ、このブログのタイトルです。一切ぶれません。できるだけ早く到達したいものですが、駆け足でもいけませんしね。。。

 

足元をしっかり固めて、しかるべきタイミングで大ジャンプ!

 

と行きたいものです。

っと、本の話題でしたよね。いい本だと思います。オススメです♪

 

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川崎物件、全オーナー会議終了!

今日は、午後から川崎物件、全オーナー会議にいってきました。

 

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今回は、同じ不動産投資運営会社さんから物件を買っている僕を含むオーナーグループと、我々グループが購入する前から物件をもっているオーナーさんの全オーナーが一同に介して物件の今後の運営について議論しました。

我々オーナーグループ(新グループとします)以外には2名(で、その奥様とみられる方が一人で3名?かな。)

 

御題は、物件の外壁の修繕についてでした。結構ボロがきている物件なので、中長期投資目的で考えるとするならば、物件のバリューアップは必須と考えて、その道のプロ(と豪語する業者さん)を呼んだ説明会を開いてもらいました。

 

確かに、調査結果の説明資料も

  • 何が問題か?
  • どこを修繕すべきか?
  • どのくらい修繕すべきか?
  • なぜそうするのか?
  • いつぐらいまでにどうしないとどうなるのか?

について、論理立てた説明がキチンとされていて、分かりやすい業者さんです。実際に施工に関する技術も聞いた限りでは高そうです。(イギリスBBCにその技術を取材されるほどの高い技術をもっていて、特許化までしているそうです。)

 

で、修繕金額についても、他のオーナーさんが同様の修繕をしたときの額より安いらしく、「これならこの業者さんにたのめばよかったかなー。」というくらいの見積もりでした。

 

細かい額については、今後詰める必要はあるにせよ、概ねこの業者さんに頼めばいいのではというのが我々新オーナーグループの大体の意見でした。

 

ですが、一部旧オーナーさんから、

「今ある修繕積み立て額で、やれるところをやろうよ。」

との意見。まぁ、彼も投資をやっていらっしゃるので、気持ちも分からないではないですが、

  • すでに、物件の状態は悪くなりきっている。
  • 第三者的視点でみた意見も同様(可及的速やかに対処すべき)である。
  • 修繕積み立て額が少ないので、それでやれる補修をやったとしても、それに見合うリターンは少ない。要はもぐらたたきになる。(結果はある意味見えている)

と考えたので、その旨を個人的意見として発言しました。ご本人は「僕は、この物件を作るときからかかわっていて、大手の○○建設にとりあってこの物件をこれだけ安く作ったんだ。投資なんだから、居住用のそれと一緒に考えては駄目だ!」

的発言をされていました。

 

んー、その結果が、現在のこの物件の現状を招いたんじゃないのかなぁ。。。と反論しようかと思いましたが、まぁ、そこは大人なのでウンウンと聞き流しておきました。

 

他のオーナーさん達は、これで行きたい旨の話でしたので、とおからずこの修繕が始まると思います。

あとはファイナンスをどうするかですね。

この辺を5末実施予定の総会で決定するよていとのことです。

 

僕の本物件に対する投資は、所有期間を短くすると、NPV, IRR的に投資に見合わないので、中長期的にこの物件を仕上げていかなければいけません。

というか、仮に売却したいときに、現状だと他の投資家がこの物件をどうみるか。ちょっと考えれば想像付きます。

 

なので、この物件の投資の出口を考えれば、必然的にこの修繕、MUST事項です。

 

しつこいですが、重要なのはファイナンス。ここをきっちりやれば結果は必ずついてきます。

 

※今日の会合で、なぁーんとなく、この物件が現状に至った経緯が判った気がしました。

 

不動産投資がかなりオープンになってきたことで、完全ではないですが、市場原理が働いて、正しく・合理的に判断できる投資家が生き残る素地ができていていると思います。

逆に古い概念(バブル期におどってしまって、そのままの価値観で生きているような)や、固定概念を持ち続けていたり、野心に走る投資家はこれから淘汰されるはずです。

この物件の運用も、上記に習っていい方向に向かうことでしょう。

 

正しい投資家グループの一員としてきっちりやっていきます。

 

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2010年2月25日 (木)

川崎物件のリニューアル打ち合わせ

Jr が寝返りを始めて、コロコロ、コロコロ、ビエー!!、コロコロ、コロコロ、ビエー!!(だったら寝返りするんじゃないよ。まったく)

正直疲れます。。。

応援、お願いします—>br_decobanner_20100211233439

 

そういえば、明後日、川崎物件のリニューアル打ち合わせが川崎であります。

今回、初めて、全てのオーナーさんが集まります。

動く金額が大きいですから、全員参加が必須なのです。

 

話は2つで、うち大きな話が、1つ。

 

  • 外壁修繕
  • 地デジ導入の話。

 

前者が大きな話です。川崎物件、何度も行っていますが、場所は抜群(一つ裏手は、やばいですが)なんですが、いかんせん、物件の力が弱い。

 

我々、新、オーナーグループがこの物件にかかわるようになってから、管理会社の方々の尽力によって、だいぶ綺麗になってきました。

(そういえば、最近は、廊下にゴミが散乱しなくなったよなぁ。。シミジミ)

 

ですが、物件自体の老朽化が他の同年代の物件より早いらしく、ここを早い段階で阻止・改善する。

 

これが外壁修繕の最大の目的です。

 

動くお金が大きいため、単年度で経費計上すると、キャッシュアウトするので、おそらく融資を活用することになると思います。

 

この融資が最大の難関だと僕は考えています。自分なりに調べていますが、うまくやれば、そこまで負担は無いような気もします。

 

ま、とにかく、土曜の打ち合わせが大事ですね。

 

明日頑張って、また、夜融資情報の検索でもしよっと。

おやすみなさい。。。

 

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2010年2月22日 (月)

Jr.が寝返り!!

今日も不動産ネタでなく申し訳ないです。

 

特別な日なので!—>br_decobanner_20100211233439

 

御題のとおり、Jr.が今日、寝返りを打ったとの連絡が奥様からメールで一報あり。

 

「ほー、そりゃよかったねー」と呑気に答えたら、

『なに呑気に言ってんのー(怒)』

「な、なして?」

 

『コロコロコロ寝返りうって、布団から転がり落ちるのよー』

 

ほえー、そんなに元気ですか。いいことです。(相変わらず呑気ですが)

 

てことで、我がJr. また一つ、大人への(人としての?)階段を登ったようです。

 

次はハイハイですな。元気に育ってほしいものです。

 

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Jr.のNEW BEDを作る!!

ここ数日間、Jr.の夜泣きと闘っております!!

なかなか、手が空かなくて、ブログUPできないのが難点ですねぇ。今、膝の上にJr.を乗せて(このまま寝てくれることを期待しつつ)ブログ書いています。

 

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てことで、今日は不動産投資ネタではありません。息抜きにどうぞ。

Jr.を寝かしつける唯一の武器である、スイングチェアー(バネでゆらゆらできるやつです)が小さくなってきて、そろそろJr.が入らなくなりつつあります。

 

これがなくなると、寝付くまでが大変。

 

布団にのせるととたんに「ギャー!!」でおさまらなくなります。。。

 

布団でゆらゆらできればいいのになぁと思いつつ、お店を探してみましたが、これといういいやつがありません。(近いものもありますが、高いんですよねぇ。。)

 

てことで、自分で作ってみました。

 

  • 杉のすのこ(1280円)

P1020712

  • キャスター(150円書ける)

P1020710

  • 取っ手(450円)

 

製作時間、15分!!(だって、キャスターと取っ手をねじ止めするだけだから!!)

P1020713

P1020715

 

P1020714

これに、布団を載せて、Jr.を乗せてみました。

しばらく、ゆらゆらさせてみたところ、、、

 

ア、寝た!!

 

これで、奥様が、夜中いちいち体を起こさずとも、寝たまま布団をゆらゆらすることができます。

 

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2010年2月18日 (木)

確定申告完了!!

今日も、Jrの夜泣きと格闘中!!

 

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昨日、休日をとって、確定申告に行ってまいりました!!

今年は、妻&Jrが新たに僕の雇用に入ったのと、医療費控除があって、いくばくかの還付という結果になっています。

(もちろん、不動産投資はプラスですよ。)

 

e-TAXなる手段もあるのですが、いろいろ考えて、可能な限り、税務署に足を運ぼうと判断しました。

毎年足を運ぶことで、その年の雰囲気を味わうのも大事かなということで。

僕は資料はすべてできていたので、数点の確認を税務署の担当さんに確認だけしました。(でも、確定申告の資料をその場で作成するおじ様、おば様方と同じ列で順番を待たねばなりません。この辺レーンを分けるなどして効率化をはかってほしいものです)

 

提出はいつもアッサリすぎるほどアッサリ終わります。

 

Jr.と奥様を待たせていたので、その後、近所のトレッサ横浜まで軽くドライブして、昼ごはんと、そういえば、奥様、Jrが生まれてから大きなショッピングモールでの買い物をしていないということで、思う存分買い物を楽しませてあげました。

 

普段は倹約家の奥様も、ストレス発散とばかりに(あまり高いものではないですが)イロイロお買い上げしてました。(よっぽどストレスたまってんたんだろうか(汗))

 

さて、2009年度の決算も終わりました。

 

次は川崎物件の建物リニューアルの話や、追加投資の話を具現化するための準備作業に入ります。

 

っと、その前に、空室対策も。ですね。

 

お休みなさい。

 

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2010年2月13日 (土)

(二部屋目)リフォーム終了、カッティングシート貼り。の巻。

Jr.が横でビービーうるさいですが、気にせず書いてます。

 

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今日は朝11時からさっきまで川崎物件に潜入。2部屋目のキッチンへのカッティングシート貼りに励んでおりました。

先ほど完了し、家に帰ってきました。(無理したわけじゃないんですが、なぜか腰が痛い。。。)

 

昨日の部屋とは違い、雰囲気がソフトな感じになっています。

まずはご覧くださいませ。

 

P1020688 どうでしょう?

うーむ、やはりカメラだと質感が伝わらないですね。。。

白地と茶色地の壁紙に、縞模様のムニュムニュしたゴムみたいな線が入っているんですよ。これが部屋全体にふんわり感を出しているんです。ここが伝えきれないのが切ない。

 

で、床材は、白地のフロアタイルで、前日の部屋と同様、通常の板よりも幅広の板を使用しています。いまどきのマンションっぽいイメージで選択してみたんです。

コスト的にはいずれもそんなに高くないです。

 

さて、肝心のカッティングシート貼りですが、

 

P1020698 Before

この殺風景なキッチンにちょいと黒でアクセントをつけていきます。

 

P1020703

今回は、再度の板にコンセントや、洗濯機用のホースを出す穴があったりで、結構大変です。(上記のように数箇所に分けて貼っていきました)

前日の部屋より、ちょっとだけ頑張って、正面から見ても、黒がアクセントになるようにしてみました。

 

P1020705 (大理石風のシートもこの際だから全部使ってしまえー。)

いかがでしょう?角度を変えてみましょう。

 

P1020706 いかがでしょう?

ここ最近我が物件、事務所需要が多くなっているのでこういったちょいとしたアクセントを入れるとこの変わった感を気に入ってくれるひともチラホラいるらしいです。

この部屋は、洗濯機が(前の住人が勝手につけていたんですが)おける場所があるので、住居も当然視野に入れています。

 

限られた予算の中で、最大限のパフォーマンスを出さねばならんのでそれなりに大変。

ホントなら、この古いキッチンも新しいタイプにドカンと交換したいところですが、それは次で考えます。

 

P1020702

あと、この水道のパイプの止め台が木製でえらく貧相だったので、カッティングシートでチョイと色づけしときました。

 

P1020708

エヘヘ。黒で統一です。これだけでもイメージ違うでしょう?

 

こんな感じで、リフォームは全て完了。床のごみをほうきで掃いて、雑巾がけして、終了。

たまたま管理会社の担当さんも着ていたので、今後の話をして、お客様の募集をよろしくとお願いしました。

 

さ、どんなお客様に住んで頂けるでしょうね?楽しみです。

 

明日は確定申告の最終手続き。まぁ、ほとんど終わっているのですが、紙に印刷して最終確認が目的です。今年は、奥様とJrが扶養には言っているので、それなりに還付される模様。

 

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2010年2月11日 (木)

(一部屋目)リフォーム終了、カッティングシート貼り。の巻。

川崎物件の、2部屋について、リフォームがほぼ終わったとの事で、今日は午後から、カッティングシート貼りに行ってきました。

今日はその一部屋目。

 

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概ねリフォームは終わっていて、残るは、シーリングライトと、カッティングシートをキッチンに貼るだけです。

 

 

P1020671 (before)

 

こんな感じで、シート貼りを開始します。今回は、アサヒペンのスーパーメイクアップシートを使っています。

(前回の部屋は、ドイツ製のカッティングシートでした)

 

P1020672 

(壁にゴリゴリしたモノがあったので。。。)

 

P1020674

(ヤスリがないから、マイナスドライバーで削り落とします)

今回のシートはかなりハマリました。妙に張りづらく、すぐ空気が入ってしまうのです。しかも黒だから目立つ。。。1時間くらい格闘下挙句、ようやく、

 

P1020675 ここまでできた!!

今回は扉も黒くしてしまえー!!てことで、、、

 

P1020677

扉もとってシートを張りますです。

あと、冷蔵庫の入っていた場所が汚いので、、、

 

P1020684

大理石風のシート(前回の部屋でのこったやつを利用)でちょっとだけ綺麗にしました。(入り口からみて汚く見えないようにしたつもり)

P1020679 

でもって、こんなカンジ。いかがでしょう?

ちょっと引きで撮ると。

 

P1020680 こんなカンジ。

P1020685 玄関はこんな感じ。

床も黒系の板目調なので、写真が黒一色にしかみえませんが、それぞれ質感があってなかなか良かったです。

うちのマンションにもこの床材使いたいくらい。

部屋のほうもお見せしましょう。

P1020681

黒い床材(フロアタイル)を使ってます(サンゲツ製)

P1020683

窓枠も黒にあわせて、、、

 

P1020682

壁に埋め込み式のハンガーバーをつけました。結構重宝すると思います。(これは管理会社の方の提案。Gooです。Goo。)

 

写真では実際の質感が伝わらないのが悔しいですが、結構いいとおもいますよ。こういうタイプの部屋って、好きな人は好きなはずです。

遠からず埋まると思います♪♪

ただ、キッチンの内側が汚いんですよね。。。熱・水に強い、白の塗装なんて打ってないのかしら。。。HOMESにでも行ってみるか。。

 

さて、土曜は、もう一部屋のカッティングシート貼り。

 

こちらの部屋のほうが個人的には「Amaging!!」でした。

 

カラーリング&質感が最高でした。

土曜のブログ、お楽しみに。。。

 

では、お休みなさい。。。

 

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2010年2月10日 (水)

川崎物件、大幅リニューアルに向けて。

モーレツな仕事の忙しさと、モーレツなJr.の夜泣きでヘトヘトです。(ま、夜泣きは奥さんが大変なんですけど)

 

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(Happy New Yearじゃないですね。。。)

さて、川崎物件、2部屋の夜逃げについては、現在リニューアル中で、週末には仕上がる予定です。

 

これで具体的な募集に入っていくことでしょう。

 

それとは別に、物件の本体が築20ウン年としてはかなりヘタってきているため、これを大幅にリニューアルする構想が持ち上がっています。

 

持ち上げている。が正しいですね。オーナーグループで自発的に考えているんですから。

 

前オーナーの物件管理に対する姿勢の問題で、とにかくヘタっているこの物件。

 

将来を考えると、チマチマ修繕を積み立てるより、ドカンと早めに手を打って物件をリニューアルさせることによる物件の大幅バリューアップを望む方向になっています。

 

立地がいいですから、あとは物件力が上がれば、安定した収益源になること必至ですから。

 

問題は、キャッシュフロー。

 

これを確保するためには、ドカンと単年度で計上していてはダメ。(というか、一年だと、これまでのCFが吹き飛んでしまうため)

 

融資を考えていくほうがいいようです。

 

きっと事業性の融資を受けることになります。

 

こういったファイナンスのケアも必要になります。やることやってもキャッシュアウトするとその行為自体無意味になりますからね。

 

オーナー、管理会社さん含めてできるだけ早めに方針決めて実施に移ります。

 

また、忙しくなりそうです。

 

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(バナーは、次回、変えておきますね)

2010年2月 3日 (水)

リフォーム着実に進捗中。

久々に腰をすえて仕事に没頭できると思ったら、、、

顧客先で問題勃発!!(ヒェ~~)かなーり、胃が痛い大問題です。問題対応能力が問われますなぁ。。。

さぁて、これでまた仕事が4つ並行で進むことになります。エヘヘ。

、、、笑うしかないですな。

 

応援お願いします。—>br_banner_party2010

さて、リフォーム作業、着実に進行中です。2タイプのお部屋をお願いしていますが、担当さん曰く、「ツートンの部屋のほうの仕上がりが個人的には好きですね!」とのこと。

 

まだ、床までは終わっていませんが、終わったら見に行ってみます。カッティングシートはらないといかんですし。

 

仕上がりの写真、UPしますんで、興味があれば見てくださいね!

 

お、Jr.今日はすんなり寝たぞ。(ラッキー)

 

これで仕事も順調にはかどればいいですなぁ。がんばろ。

 

こんな僕を応援—>br_banner_party2010

2010年2月 2日 (火)

Jr.の成長と自分の人生についてふと考える。

すんません、久々のUPなのに、不動産ネタでなく。

 

応援クリックどうもです。—>br_banner_party2010

 

御題の通りですが、気付けば我が家のJr. 誕生から早いもので4ヶ月近くになります。早いものです。

 

、、、相変わらず、夜はビービー泣きまくって、両親とも、グロッキー状態が続きますが、、、

 

それでも、最近は、「アー、アー」「ウー、ウー」とか、手の甲をペシペシたたくと「キャッキャ!キャッキャ」と喜んだり、、、だいぶ可愛くなってきました。

 

親ばかで恐縮ですが、、、

 

結構、顔もカワイイですよ。(小栗旬ばりのイケメンと(勝手に)僕は思ってます))

 

親ばかなのですが、、、

 

ただ、子供が生まれてから、急に自分の人生について深く考えるようになってきています。

子供にとって、将来の日本って幸せな国になっているんだろうか?とか、自分は彼のためにどんなことがしてあげられるんだろうか?とか、そのためには今の投資を絶対に成功せねば!とか。

 

そう考えるようになって、より、自分の両親への感謝の念が生まれています。生んでくれてありがとう。ここまで育ててもらってありがとう。的な。

 

今年で僕も36。(四捨五入で、アラフォー)

 

40までが勝負です。いろんな意味で。

 

自分らしく、自分の子供に良い影響を与えられる親として、、、しっかりやって行きたいもんです。

 

ん?

『パパー、うんち変えて~~(ギャー、ギャー(Jr.の声))』

「ヘーイ。」

現実ってこんなもんですが(笑)。頑張ります。

 

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