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2010年2月28日 (日)

川崎物件、全オーナー会議終了!

今日は、午後から川崎物件、全オーナー会議にいってきました。

 

応援ありがとうございます!—>br_decobanner_20100211233439

 

今回は、同じ不動産投資運営会社さんから物件を買っている僕を含むオーナーグループと、我々グループが購入する前から物件をもっているオーナーさんの全オーナーが一同に介して物件の今後の運営について議論しました。

我々オーナーグループ(新グループとします)以外には2名(で、その奥様とみられる方が一人で3名?かな。)

 

御題は、物件の外壁の修繕についてでした。結構ボロがきている物件なので、中長期投資目的で考えるとするならば、物件のバリューアップは必須と考えて、その道のプロ(と豪語する業者さん)を呼んだ説明会を開いてもらいました。

 

確かに、調査結果の説明資料も

  • 何が問題か?
  • どこを修繕すべきか?
  • どのくらい修繕すべきか?
  • なぜそうするのか?
  • いつぐらいまでにどうしないとどうなるのか?

について、論理立てた説明がキチンとされていて、分かりやすい業者さんです。実際に施工に関する技術も聞いた限りでは高そうです。(イギリスBBCにその技術を取材されるほどの高い技術をもっていて、特許化までしているそうです。)

 

で、修繕金額についても、他のオーナーさんが同様の修繕をしたときの額より安いらしく、「これならこの業者さんにたのめばよかったかなー。」というくらいの見積もりでした。

 

細かい額については、今後詰める必要はあるにせよ、概ねこの業者さんに頼めばいいのではというのが我々新オーナーグループの大体の意見でした。

 

ですが、一部旧オーナーさんから、

「今ある修繕積み立て額で、やれるところをやろうよ。」

との意見。まぁ、彼も投資をやっていらっしゃるので、気持ちも分からないではないですが、

  • すでに、物件の状態は悪くなりきっている。
  • 第三者的視点でみた意見も同様(可及的速やかに対処すべき)である。
  • 修繕積み立て額が少ないので、それでやれる補修をやったとしても、それに見合うリターンは少ない。要はもぐらたたきになる。(結果はある意味見えている)

と考えたので、その旨を個人的意見として発言しました。ご本人は「僕は、この物件を作るときからかかわっていて、大手の○○建設にとりあってこの物件をこれだけ安く作ったんだ。投資なんだから、居住用のそれと一緒に考えては駄目だ!」

的発言をされていました。

 

んー、その結果が、現在のこの物件の現状を招いたんじゃないのかなぁ。。。と反論しようかと思いましたが、まぁ、そこは大人なのでウンウンと聞き流しておきました。

 

他のオーナーさん達は、これで行きたい旨の話でしたので、とおからずこの修繕が始まると思います。

あとはファイナンスをどうするかですね。

この辺を5末実施予定の総会で決定するよていとのことです。

 

僕の本物件に対する投資は、所有期間を短くすると、NPV, IRR的に投資に見合わないので、中長期的にこの物件を仕上げていかなければいけません。

というか、仮に売却したいときに、現状だと他の投資家がこの物件をどうみるか。ちょっと考えれば想像付きます。

 

なので、この物件の投資の出口を考えれば、必然的にこの修繕、MUST事項です。

 

しつこいですが、重要なのはファイナンス。ここをきっちりやれば結果は必ずついてきます。

 

※今日の会合で、なぁーんとなく、この物件が現状に至った経緯が判った気がしました。

 

不動産投資がかなりオープンになってきたことで、完全ではないですが、市場原理が働いて、正しく・合理的に判断できる投資家が生き残る素地ができていていると思います。

逆に古い概念(バブル期におどってしまって、そのままの価値観で生きているような)や、固定概念を持ち続けていたり、野心に走る投資家はこれから淘汰されるはずです。

この物件の運用も、上記に習っていい方向に向かうことでしょう。

 

正しい投資家グループの一員としてきっちりやっていきます。

 

応援クリック、お待ちしています。-->br_decobanner_20100211233439

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コメント

以前からのオーナーさんは『抵抗勢力』っぽいですね。

物件の状況によるのでしょうが、想定外の追加投資は辛いものです。

物件良くなるといいですね。

かもじゅうさん。いつもありがとうございます。

『抵抗勢力』ですか。アハハ。
まぁ、ものは考え方でしょうが、こういう考え方の人もいるんだなぁ。と考えされられました。

最終的な目標は僕らとずれてはいないようですが、たどる道を間違っているんじゃないかなぁ。

そう思ったのです。

かもじゅうさんのおっしゃるように、この追加投資は想定外でした。なので、CF的には下がってしまうんですね。。

ですが、改善後は家賃へ反映できるはずなので、いまはこらえどころ、そして学ぶべき時期だと考えて邁進いたします!!

でも、良く考えると凄い会議ですよね!
普通、オーナーが集う会議ってマズ無い
普通、元地主が全体を取り仕切ってしまうところが、
賃貸オーナーが取り仕切っているのですから・・・
どちらになるにしろ、素晴らしいことだと思います。
(最悪、予算をセーブしたい彼にDIYで塗ってもらいましょうか・・・)

ooyagakuさん。ども。

ナハハ。いいアイデアですね。
DIYまかせてみましょうか!

しかし、この物件皮肉ヌキで、いい経験させてもらっています。

毎日、「これをこうしたらどうだろう?」「こうやれば改善できるのでは、、、」と思考させられます。

将来振り返るときにあのときの経験があったから、といえるように、今はとにかく修行です。

ではでは。。

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