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2010年6月30日 (水)

今後の賃貸需要をホケーと考える。

日本代表!よくやった!!120%戦った!この結果が実力。次につなげてくれ!(感動ありがとう!)

 

でも、寝不足。。br_decobanner_20100211233439

 

空室対策等をいろいろやっていると、ふと、「あー、この物件、将来的には賃貸需要ってどうなるんだろー」て心配になることがあります。

 

恐らく同じエリアの物件でも中の下くらいの位置にある(現状はです)我が物件。今入っていただいている入居者さんが抜けていったら次はいったいどんな入居者が想定されるか?

現状ベースで考えると、、、

  • 低所得者層
  • 外国人層
  • アングラ系層

です。今、大規模修繕の対策をとっていますが、かりにこれをやった場合にこの層に変化があるのか、、、

 

難しいです。間取りは変えられない、洗濯機置き場が無い(作ることは可能だが、その分部屋は狭くなる)、ベランダが無い。3点ユニットである。

 

外装・躯体はよくなりますが、入居者層に変化が出るかどうか、、、

 

難しいです。一歩先を見つめたときに、どうなるか、、、

 

個人的な思いは「超コンセプト化が必要」です。

 

これから増えるであろう外国人居住者に徹底的に的を絞って(この徹底的が重要です、生半可なこだわりでないやり方が重要)「あぁ、川崎で外国人さんならあの物件がいいよ」と言ってもらえるような。とか。

 

留学生しかり、低所得者層しかり。。。(ただ、ここは利回りを考えると難しい。。。)

 

通常は大家から毛嫌いされる層に徹底的にこだわってそこへの門戸を広げるとか、、、

 

これからはハードがよくても、その物件にテーマがないと生き残れないような気がしています。まぁ、我が物件は高級路線にはまずいけないので、上記のいずれかに超特化(この「超」が重要)したものに進んでいくことで生き残っていくしかない気がしています。

 

しかし、難しい物件ほど、学び・気付き・成長が見込めますからこれはとても自分にとってプラスであると信じて長らく空室が埋まらない件も何とかしていかなくてはと考える梅雨の夜であります。

 

お休みなさい。br_decobanner_20100211233439

2010年6月29日 (火)

うちの近所がエライ進化をしてます。。。

あー、うー、ウラー!日本代表!勝てやー!!キックオフ前でムズムズします。

 

応援クリックを右の絵にカチッ!br_decobanner_20100211233439

 

うちの近所(川崎に近いエリアですが)最近偉い勢いで進化しています。

昨年(?だっけか)トレッサ横浜ができて、「うわー、ラゾーナもあるしぃ、トレッサもできたしぃ」と思ってたら、更に近所にHOMESができたりしました。

 

これでも十分使い勝手がいい場所だなぁーと思ってたら、更に最近になって、

ケーズ電気とサミットがセットになったモールがオープンしました。家電量販店で入り浸るのが好きな僕と、サミット好きな奥様の利害が一致。今後はここをしょっちゅうウロ付くことになるでしょう。

P1000019 ケーズ電気。

P1000020 サミット

 

(こんな写真、いらないか、、、ナハハ)

そして、さらに、、、ですが、また近所に巨大なショッピングモールができるらしいです。ウヒョー。

 

 

、、、イヤ、ちょっとつくりすぎじゃねーか?

 

 

って気もするくらいです、、、が、各施設とも行くたびにファミリー層でごった返してます。

 

恐るべし川崎近郊。

 

うーむ、この市況が自分の空室へうまく反映されないのがわからん。。。

 

何故だ、、、何故だ、、、

 

まだまだ、行動がたりないのかな。ですな。ま、この話はやめます。

 

自分のマンションも購入時(7年前)から取引価格ベースで常に勝ったときよりも価格が高い状態を維持してます。(まー。もとがやすかったからですがね。あまり豪華な設備ないですし、あ、でも必要な設備は全部あるんですよ。)

 

多分、環境がいいからなんでしょうね。

 

駅から近くもないし、遠くもないし、学校は目と鼻の先だし、スーパーは徒歩圏内でざっくり4箇所あるし(更に1箇所できるみたいだし)、まぁ、ママ層への受けは間違いなくいいですね。

 

ただ、パパ層に唯一惜しまれると思われるのは、、、

 

『TSUTAYAが近くにねぇ!』

 

くらいかな(笑)まぁ、川崎行きゃああるんですがね。

 

自分が住む町、好きです。取引価格云々はさておき、しばらくは個の待ちで生きていくことにします。

 

あ、もちろん、ハワイ行き決まったら泣く泣くですが、マンションを売りに出すか、賃貸に出すことになると思いますよ。(ムフーン)

 

おやすみなさい。br_decobanner_20100211233439 応援のカチッ!!

2010年6月28日 (月)

銀行さんとの金利・期間更新交渉してきました。

蒸し暑い。いよいよ、きたか!夏!(あ、いや、梅雨!)。

 

応援クリックをカチ!br_decobanner_20100211233439

 

川崎物件の金利固定期間(3年)が満了ということで、融資を受けていた銀行さんのところに行ってきました。

 

金利と期間の交渉です。

 

先日更新時の(銀行さんの発表している)金利が決まったとの事でその更新に来ませんか?が銀行さんのスタンス。

3年間、きっちり事業を回して、安定した融資先となっているということを伝えるために、チョットだけ時間を費やして銀行さんへの説明資料をこさえました。

でもって、いざ、当日。

 

担当さんは変わっていました(金融機関だから当たり前なんでしょう。私の父も銀行マンで、だいたい3年で転勤してましたから)。

年のころは、40後半、ないしは50代前半かな。

ルー大柴をさわやかにした(?)感じのえらく元気な人でした。

 

名刺交換も早々に、僕から、開口一番

「担当さんも変わったことですし、僕の人となりをご存じないでしょうから、そのへんの説明からさせてください」

『ゼヒゼヒ』

数分レで、端的に相手に自分の属性について説明しました。

 

「まぁ、こんなもんで、ここから本題なんですが、単刀直入に申し上げて、金利のご相談なんです。」

 

『ハイハイ。でしょう、でしょう。お話伺います』

 

ここで、用意した資料を基に担当さんへ説明。ポイントは

  • 伝えたいことを
  • ダラダラしゃべらず
  • 端的に
  • ビジネスとして対等の立場で話す。

です。

伝えたいことは、「金利のディスカウントの交渉がしたい」ですから、その辺を背景等をキチンと説明して、「だから、金利を下げてほしいんです、この期間で、○○%以下で」と理解してもらうように務めました。

 

所要時間は20分程度でしたか。(その後の雑談を含めると30分くらいかな。)

 

結果は上々!

 

『2,3日時間下さい。検討させてもらいますよ。』とのこと。

 

「追加資料等あったら何時でもいってください。即対応します」

 

と伝えたところ

 

『イヤイヤ、これで十分です。必要な書類は全てそろってますよ。というかここまでキッチリそろえてくれる人って意外と少ないんですよ。』

 

と言ってもらえました。

 

「そういっていただけると、光栄です。では、結果をお待ちしています」

 

ということで終了。さて、結果はどうでしょうかね。少なくとも対応の端々から感じられる感触は良好でしたよ。

 

しかし、行動してみていつも感じるのはコレ

 

答えは、現場にある。

 

です。本やセミナー、口伝で伝わる情報も確かに大事ですが、やはり自分の血となり肉となるのはやはり最終的には自らの行動。

「あぁ、こういうことなんだ」と理屈が妙に腹に落ちます。

経験ってホント、大事ですね。

 

事業家として、初めての金融機関とのガチンコ交渉。これにて完了。あとは結果ですね。

 

余談ですが、交渉からズレた話で、現状の金融機関の内情もなんとなく見えた気がします。

不動産投資って、ある程度安全で、リスク許容できると判断したら、まずは投資に踏み切る。

これが大事であるということが分かりました。これはとても重要な学びだったと思います。

 

一つ、上のステージにいけそうな気がします。(実際どうかは、、、神のみぞ知る、ですが。)

 

br_decobanner_20100211233439 応援クリックを左の絵にカチッ!!

2010年6月26日 (土)

銀行への物件運営状況説明書類を作成したぞと。

今日のBS1(2だっけか?)の本田選手の特集(再放送でしたが)みました??

彼は素晴らしいですね。何がって、考え方。しびれたフレーズは

ベスト4になれるかなれないか、、、僕も正直分かりません。でも、大事なのは、なれるかどうかを考えるより、なろうと考えて行動することなんじゃないでしょうか?

彼はビッグマウスでもなんでもないですね。自分の中で思考のレバレッジをブンブンに効かせている素晴らしい思考の持ち主なんですね。

24歳でこれだからなー。(同時期の僕は「ウーシ、今週末はどこであそぼっかなー」ですから。。。)

 

こういう日本人が増えたら、日本も面白くなりそうです。(と、同時に僕の居場所なくなりそう(笑))

 

長くなりましたが、br_decobanner_20100211233439 カチッ!!

 

さて、川崎物件の金利固定期間満了に伴う更新の時期を近く控えており、そのための資料(たたき台ですが)を今日の午前2時近くに完成できました。(平日は時間なくって。。。)

 

すでに銀行の担当さんは別の人になっているので、恐らく情報の横通しもろくにできていないと思います。なので、まずは自分を知ってもらうことと、自分が融資先(いうなればビジネスパートナーとして)問題ないやつなんだよー。って信じてもらえるような資料をこさえました。

 

もちろんいい事ばかり書くわけじゃないですが、、細かい話はここではかけませんが、モノとしてはシンプルかつ伝えたいことを端的にまとめたつもり。

 

あとは、身なりだなー。さすがにあのお堅い銀行さんに、スポサン、短パン、サーファーTシャツじゃぁ、ちょっと信じてもらえないかも(笑)

めったにしない、ビジネススタイルで臨もうと思います。(といってもコテコテのスーツじゃないですよ)

 

見た目って大事ですからね。(特に第一印象は)。

 

では、もうちょい資料の推敲します。

 

おやすみなさい。。。br_decobanner_20100211233439 カチッ!!

2010年6月21日 (月)

久々に書籍情報。

銀行提出資料書いていると、自分が何者かを振り返る機会であることに気付かされますね。。。

 

暑!!br_decobanner_20100211233439

 

さて、子守にかまけてあまり読書する時間が無くて困っていましたが、だいぶ時間が作れるようになってきたので本読んでます。

2冊。

 

 

まだ、目次だけしか読んでませんが、税理士さんが書いた不動産投資本ってオモロイヨナーと思い、即買い。

、、、他のブロガー情報では、Amazonキャンペーンなるものがあって特典があったとか、、、普通に買ってしまったー。。。

 

やはり税理士さん、収入・所得・支出の観点から不動産投資でいかにキャッシュを残すかに着目しているようで、、、読むのが楽しみになってきました。

 

この本の前に今、もう一冊の以下を読んでます。これはヒジョーに勉強になります。現物件の運営の将来のあり方のヒントをもらったり、自分の考えているビジョンと合致するところもあり、、、一読ですよ。是非是非!

 

細かい数字はこの本では一切触れません。バブル前からバブル期、バブル崩壊期、そして現在に至るまで、まさに「肌身で不動産投資を感じ・実践し・成功してきた」著者が、今後を見越した不動産投資、、、イヤ不動産賃貸経営のあり方・将来像を述べています。

 

ナマナマしくて、、、いえ、これこそ真の不動産事業家が書かれる本だなぁ。。。って思いました。

まだ、途中ですが、今後の物件運営に役立つ気付きをいくつももらってます。

不動産投資(賃貸経営)は事業。借りてもらってナンボ。そのために将来をいかに見据え、一つ先の手を打ちこの不動産投資の乱世を乗り切って生きたいものです。

 

、、、空室、埋まらなくて苦しんでますが。。。(ふぃー)

 

では、お休みなさい。

br_decobanner_20100211233439 (お休み前のカチッ!!)

2010年6月20日 (日)

銀行提出資料を作成中。

昨日・今日と暇を見つけては、パソコンに向かってます。

 

息抜きに。br_decobanner_20100211233439 <--カチッ!!

 

固定金利期間更新の銀行提出用作成資料をやってます。

融資元は数年前、投資物件用の融資に積極的だった某地銀さんです。固定期間の3年が終わろうとしているので、これを機に金利の交渉をするつもりです。

 

そのためのいわば交渉材料としての資料です。

 

細かい話は触れませんが、要は「kanaloaは、安全な投資先で、とりっぱぐれは無いですよ。だから今後もお互いパートナーとしてやっていきまへんか?この3年間、これだけのことを実践し、実績も残しているので。ついては、ちょっとくらい金利なんとかなりまへんか?」的な内容を整理しているわけです。

 

あくまでビジネスですから、クールにクールに。お互いがよりよい関係になっていけるような交渉をしていくつもりです。

 

しかし、それとは別に、あれですね。

こういった交渉材料の資料を作っていくと、おのずと自分の物件の事業内容を振り返ってしまうわけで(しかも、かなり詳細に)、これはやっておいてよかったです。

 

あー、残債は今こんだけあんだー。てことは、ここに自己資金をこれだけ突っ込んだら、かなりリスク低くなるなーとか、いや、ちとまて、ここはやはり追加投資で全体の収益低減リスクを減らすべきであるとか、、、いろいろシナリオが浮かんできます。

 

結構細かい数字出してますから、手に取るように自分の物件の現況、将来のリスクが見えてきます。(数字って正直ですねー。)

 

これら考えたことをまとめて、銀行の融資担当さん(幸いにもチーフクラスの方が今回は担当してくれるそうでいいことです)に話しに行きます。

 

また、この辺進展あったらレポートします。固定期間満了時の方、なにかのお役に立てれば幸いであります。

 

では、あすから、、、フー、本業、大変ですが頑張ります。(イカンイカン、本当はこっちのテンションをあげねばならぬのに。。。ウラー!)

 

、、、オヤスミナサイ。

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックはこちら。

2010年6月16日 (水)

川崎物件、大幅リニューアル。

蒸し暑い。。。

 

夏が近いって事ですね。がんばりましょ。

br_decobanner_20100211233439

さて、川崎物件、大幅リニューアルします。

自分の物件をあまり悪く言いたくは無いのですが、正直、ボロイです。駅への抜群なアクセス環境だけで今まで持ってきたといっても過言ではないです。

 

が、近い将来、それすら通用しなくなる可能性もあります。故にここは勇気を持って大幅リニューアルし、資産価値の維持、ひいては価値向上へつなげたい。

との思いで、現在の活動へ至っています。

ポイントは以下。

  1. コンクリ劣化(爆裂等)の根本修繕
  2. 鉄部の塗りなおし
  3. タイル部の強化・洗浄
  4. 廊下・共用階段(見えるほう)への長尺シートはり
  5. 壁塗りなおし

ま、要は、「大手術」ってことです。(笑)

キモは、上記1、3、5です。

本業者さん、修繕のエキスパートということもあり、修繕方法にかんする特許をいくつか保有しています。1、5の作業においては、その特許をいかんなく使った塗料を使って「ほぼ二度と爆裂がおきない」ような対策が施せるとの事。

3の作業においても、はがれかけのタイルを内側・外側からの根本修繕を施しこれまた「ほぼ二度とはがれない」対策をする。

 

担当の方も、非常にまじめで、こちらの質問に対し一つ一つ、わかりやすく(時にはチト、マニアックに)答えてくれます。

一応技術者のはしくれということで、彼の論理的・かつ要領を得た説明から「わかっている人だ(多分)」と思って彼に全幅の信頼をおくこと、決めました。

 

あとは、壁塗りの色もいろいろ選べるそうで、楽しみだなー。と思ってたら、彼が一言。

 

『色って、一番モメるんですよ。(どよ~ん)』

 

あーそうですか、ってことで、2,3色オーソドックスな色を著良いスしてもらい提案・オーナーで検討・判断ということにしました。

 

工期は2ヶ月(準備期間等を含めて3ヶ月みていけば十分)。合間に中間工程報告、作業の確認フェーズもあるとのこと。ウム、これまで川崎物件の修繕に当たってきた業者にくらべると雲泥の差。

(昔の業者は、工程を出せといったら、ながーい一本の棒で「これが工程です。何とかやります」ですからねぇ。。。うちの会社でんなこといったら間違いなく部長に殴られます(笑))

 

やっとまともな業者にめぐり合えた気がします。

 

ただ、あくまで事業・仕事は結果が全て。結果がよければこの会社を紹介しようと思います。

 

ま、今後をお楽しみにって事で。

 

おやすみなさい。br_decobanner_20100211233439

2010年6月15日 (火)

サッカー日本代表勝利!!!

いやー、起きててよかったー!!!

 

勝っちゃった!br_decobanner_20100211233439

カメルーンに勝てて幸せです。(オランダは厳しいから今日勝てれば十分♪)

 

明日仕事頑張れそうです。

 

てことで、気持ちよく眠れそうです。(といっても、5時間か、、、)

おやすみなさい。。。

 

本田!お前のメンタルすげーぞ!br_decobanner_20100211233439

本田ゴォーール!!

すいません、あまりに意外で嬉しかったので。

 

ジャパンブルーに魂を!!(全然関係ないけどー!!)br_decobanner_20100211233439

 

ホントすいません、嬉しくて。

さすがビッグマウス本田!そして美しいぞ!松井!!

 

後半ももう一点奪ったれーー!!!

 

てことで、不動産投資ネタではまったくありませんでしたー!!!

そんだけです!!

 

では、皆さん後半戦へ!!

 

魂を南アフリカへ送りましょう!!(全然関係ないけど!)

br_decobanner_20100211233439 (ゴォーーーーール!)

2010年6月13日 (日)

川崎物件の修繕うちあわせ。

昨日は、我が川崎物件の大規模修繕の打ち合わせに、副理事として参加してきました。

 

応援ありがとう!br_decobanner_20100211233439

 

参加者は、

  • PM会社担当さん
  • 修繕担当の業者さん
  • 管理費関連の担当業者さん
  • 理事長
  • 僕(副理事長として)

です。

我が物件、物件の当初の設計思想にかなり問題があって、それを20ウン年放置したがゆえ、かなりボロイ状態になっているということ、そして、その要因は、ある一部のバブル絶頂時の投資家(今のオーナグループではないですよ)の思考がゆえであったこと。これをお伝えしてきました。

 

すでにその投資家は、区分所有率が我々投資家グループに対してなんら影響力のないこと(あと、恐らく、我々に対し一つの説得力ある説明ができないことを悟ったこともあるのかなぁ。。。」)から最近はまったくといっていいほど意見が出てきません。

そのほうが何かと話を進めやすいということで。グー。

 

で、早速打ち合わせに。理事長、いきなり細部から話を進めようとしていらしたので「チョ、ちょいとおまちを、理事長、まずは、作業の概要のおさらいと、工期や工程をどのようにオーナーに見えるようにしていくか確認したうえで、詳細に入りませんか?」と意見を伝え、幸いその通り話を進めていくことになりました。

 

今回依頼がほぼ決まっているこの業者さん(もちろん他2社ほどでのコンペを経て、決めたのです)大規模リフォームに関する専門集団らしく、実力はありそうです。(実績もかなりあるみたい)

 

工期もキチンと分かりやすく説明でき(これは当たり前か)、工程の見える化も積極的にやろうという姿勢が見られます。この話については、2,3の質問をして納得。

 

あとは工事内容と、お金の話。

 

修繕に関しては、今回ガツンと根本改善と、外観上の改善もやる予定です。

 

これについては、次回のブログにて。(話が長くなりそうですので)

 

空室対策、物件修繕(今回の)、追加投資の為の準備、現物件の金利固定期間に伴う作業、あ、そだそだ、本業(ふぅ)。

あ、そだそだ、大事なこと。育児。(笑、楽しいですが、大変)

 

我が人生を謳歌中(なのかな?)です。では、明日からサラリーマン頑張ります。

 

おやすみなさい。br_decobanner_20100211233439

2010年6月12日 (土)

融資固定期間更新の為の資料作り。

今日も25:00帰宅。。。ふぃー。年末まで、熱い日々が続きそうです。(今年は殉職者がでないといいけどなー(笑))

 

空室もそうですが、次の固定期間の融資の更新時期です。

 

応援クリックありがとう!br_decobanner_20100211233439

 

現在の金利より本の少しでもいいから、よい条件で更新したい。そう願っている投資家さんは私だけではないはず。

 

そのためには、銀行に「こいつなら安心だから、長く付き合いたい」そう思わせる資料を作成する必要があります。

  • 自分という人間の説明
  • 懐事情
  • 物件の情報
  • 物件の現況・将来予想
  • リスクに対する対処

この辺の情報を端的に分かりやすく(おそらく、行員さんも日々多忙な日々を過ごしているでしょうから)ポイントをかいつまんだ説明書を整理し始めています。

 

資料って相手に伝えるには以下の

  • 目的が明確か
  • 相手がほしい情報としてまとまっているか
  • その情報がキチンと伝わるか
  • 読んでくれる気持ちになってくれるか

が大切になります。

 

この辺は、本業で散々しごかれていますから、(ハッ、このブログは殴り書きでかいているから許して)マジな文書なら結構自信あります。

明日は、川崎物件の修繕の詳細な詰めの会議に(副理事として)参加しますので、作業は明日から。

 

っと、空室対策もやるんだった。。。

 

まだまだ、僕はゆっくりできませんなぁ。(ウハハ)

 

応援クリック、マッテマス!br_decobanner_20100211233439

2010年6月 8日 (火)

実際に、自分で動いてみました。

かもじゅうさんあかちゃんさんooyagakuさん、アドバイスと励ましのお言葉、ありがとうございます!(たまこさん風で失敬。)

 

元気もらいましたぁ!!br_decobanner_20100211233439

 

辛いときに同志(って勝手に言っちゃいます。)の言葉ってこんなに嬉しいものは無いですね。感謝。そして行動・結果で答えていかねば。です。ウラー!

 

当物件、一般媒介で管理会社(PM会社といったほうがいいかもしれません)から複数の業者さんへの物件紹介という形で動いてもらっています。

 

実際に、川崎の複数業者さんに動いてもらっていて、PM会社さん経由でヒアリングもしてもらっています。

この結果に基づき、リーシング条件を少しずつ変えて様子を見てきました。

 

と、別に先週末、実際に客(入居者)の立場で仲介業者に入ってどんなもんか聞いてみました。

「9末くらいに川崎に引っ越してこようかと思ってるんで、1Rの(それとなく自分の物件の条件にあうように)相場って教えてもらえます?」って聞き方です。

 

『それであれば、この辺だと物件数も少ないですが、、こんなんどうでしょう?』

あれこれ話を聞いていて、業者さんがお客に向けた営業トークのポイントを整理してみました。

  • 川崎から徒歩10分圏内であれば、5万前半から6万までであれば、1R、17~20㎡弱はそれなりに物件がある。
  • 洗濯機置き場が無い物件と、そうでない物件の賃料相場はさして変わらない(市場の歪みに含まれているんでしょうね)
  • 堀の内エリアは名指しで敬遠される傾向にある。(人によっては好んで住む?人もいるらしい)
  • ラチッタデッラエリアは、意外と1R物件の供給は少ない。(というか、すでに建つ余地が無い)

ということで、一応自分の調査範囲での想定とさして乖離はしていなかった模様。

洗濯機置き場は意外と問題ないらしいので、あとは、バルコニーが無い点をどう説明してもらうか、でしょうかね。

 

やはり自分で現場を回ると核心にたどり着けそうでいいですね。

 

あとは部屋自体へもうひとアレンジを加えれば、、、結果は付いてくるはずです!!

 

アドバイスをもらった先人達からのエールに答えるためにも、やったるです。

 

では、明日・明後日、仕事のプチ山が控えていますのでこの辺で。

 

やったります!br_decobanner_20100211233439

2010年6月 7日 (月)

居住空間は明るく見せないといけない。のかもしれない。。。

川崎物件、空室の募集状況の報告をもらいました。

 

応援まってます。br_decobanner_20100211233439

 

条件を幾分緩和したところ、問い合わせが増えたとの事です。

ですが、制約までは至らず。。。

 

理由の一つに、

 

  • 床の色が、、、、

 

、、、エェ~~!!結構自信あったのにー。

もしかしたら、居住空間ようとしては暗いイメージはいけないのかもしれません。。。僕的にはソリッドな空間を演出したつもりだったのですが、、、

 

しかし、いまさら床をそうとっかえするわけには行きません。

 

こういう空間を愛してくれる人が必ずいると思って、好転しつつある募集状況を見守っていきます。

 

誰か、暗めの部屋を明るく見せる手建てあれば教えてー。

 

応援お願いしますね。br_decobanner_20100211233439

2010年6月 6日 (日)

辛抱の時、続きます。。。

先月末、もう一件空室が出ました。。。

 

応援クリックお願いします。br_decobanner_20100211233439

これで2部屋が空くことになります。最初の1部屋はかなり長い期間の空室になり、危機感を持って取り組んでいるところです。

 

周辺相場の調査をしてもらった結果は、川崎の賃料が全体的に下落していて、そこに現在の賃料設定が合っていないのではないか?

 

というところです。

 

ちょっとだけ奥まったところに行くと、私の空き部屋と同等条件の部屋がもう少し安くあるらしい。

 

現時点の市況から、入居者さんがそちらに流れて言っているのではないかと思います。

 

それだけ、現不況の影響が出てきているのでしょう。

 

他地域もかなり苦戦を強いられている様子。

 

客付けに苦労されているオーナーさん。一緒に頑張りましょうね。

 

では、お休みなさい。。。

 

応援待ってます。br_decobanner_20100211233439

2010年6月 3日 (木)

またも総理辞任ですかぁ。。。

末期症状ですかねぇ。。。日本は。。。

 

応援待ってます♪br_decobanner_20100211233439

 

鳩ちゃん総理、辞任ですね。

想定範囲とはいえ、まぁ、しかしコロコロ首相が変わる国ってのもいかがなものでしょう?

こんな国を諸外国はどう見ているんでしょうかね。(もはや気にもされていなかったりして、、、、少なくとも政治については)

 

結果を求められる政治にあまりに高い理想で望んで自滅した感のある鳩ちゃん総理の甘さも目に付きますが、それだけでもないですよねぇ。

 

とにかく「数年はまかせてみようか」と思わない国民性にも問題があるんじゃなかろうか、そして、マスコミはあら捜しばかり。。。

これじゃ、まわるものもまわりませんよね。。。

 

財政は実質破綻状態、老後も危うい、、、医療だって大丈夫???

8ヶ月のJr.を抱える父として最近本当に心配でなりません。。

少なくとも、自分の生活はきっちり守っていかねばなりません。

不動産投資はきちんとやることをやれば、堅い投資だと聞きます。ちゃんとやるべきことをやって、次の投資へつなげて、そして最終的には国や会社に頼るスタイルを卒業したいものです。。

 

しかし、、、現実は、、、空室が埋まらない。。。

 

分析と対処・行動、ひたすらあるのみです。答えはだいぶ近くにあると思ってます。

もう少し、もう少しです。。。

 

では、おやすみなさい。

応援まってまーす。br_decobanner_20100211233439

2010年6月 2日 (水)

副理事になりました。

ふぅ。ようやくJr. を眠りの国へ旅立たせました。。。

 

応援まってます♪br_decobanner_20100211233439

 

前回のブログで、川崎物件の大幅リニューアル実行が決定されたということをお伝えしました。

 

と、同時に、僕は、当該物件の管理組合副理事になりました。

 

今まで、理事長さんだけで運営されていた模様。副理事も、監査役もいない管理組合ってなんじゃー。ということで、今回オーナグループの中から副理事・監査役を決定。

 

その一環で僕が副理事をすることにしました。理由は簡単、一番物件に近いからです。(他の方はちょっと遠いので、なにかと不便かと思いまして)

ま、あとは、幼少の頃から母に「苦労を若いうちにどれだけ経験するかで人の価値がきまるのよ。」というのもあったでしょうか。

 

自宅のマンションではまだ理事をやったことが無く、投資をする立場での理事はまたちょっとテイストが異なるかと思い、これも経験ということで(一応)立候補したというわけです。

 

監査役は僕と同年代(ちと若いはず)のオーナーさんが担当。

 

これにて、理事・副理事・監査役が決定。

 

理事長である、元地主のオーナーさんがこの決定と物件のリニューアル決定にエラくご満悦でした。

『僕は、もう、あとは皆さんにお任せかな。』

 

といってましたが、、、(それはちがうぞー)

 

その後、全員で懇親会(川崎の中華料理屋さんでしたが、非常にウマシ!)で、理事長の過去の苦労話を聞きました。

やはり、この物件が悪い方向に向かった原因は、今はほとんど経営に参加していないバブル時代の感覚そのままのオーナーさんだったということ。

野心だけで賃貸経営をやってしまったことがいけなかったようです(詳しくはいえませんが「野心」にいろいろ話があったとご理解下さい)

 

現状は、我々オーナーグループ+理事長の所有率が圧倒的なので、彼が変なことをいってきたとしても一蹴できます。(もちろん、合理的であればそれは納得の上意見を組み入れますよ。)

 

ともあれ、とにかく今は瀕死の(言い過ぎか?)物件の復活に全力をそぞぐべき時。

 

オーナーグループ、理事長、管理会社の方々総動員で参ります!

 

夜逃げ、家に4人住んでいたり、退去時の部屋の中がコンクリむき出しだったり(どういう生活してたんだ?)とか、まぁ、いろいろあります。

 

手間がかかる子供ほど可愛いという事もありますので。。。(違うか)

 

来週末は早速、修繕の担当の会社と打ち合わせです。ちょっと楽しみ。さて、寝ます。

応援待ってます♪->br_decobanner_20100211233439

<今日のJr.の成長>

喜ぶと、必ず、左回りに一回、周る。そして笑う。

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